การโอนคอนโดมีขั้นตอนอะไรบ้าง

“การโอนคอนโด” หรือ “การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด” ในส่วนของการซื้อขายเปลี่ยนมือมักจะมีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกันโดยจะมีบางส่วนที่แตกต่างกันเล็กน้อย และเอกสารจำเป็นที่เกี่ยวข้องก็จะคล้ายกันเป็นส่วนใหญ่กัน โดยจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขปลีกย่อยต่าง ๆ ของตัวผู้ซื้อหรือผู้ถือครอง ซึ่งลำดับขั้นตอนของการโอนคอนโดจะสามารถลำดับได้ดังนี้เลยครับ

ขั้นตอนที่ 1 ของการโอนคอนโด : เตรียมค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือ
หากจองซื้อคอนโดมือหนึ่งจากรอบ Presale ผู้ซื้อจะได้รับแจ้งประมาณการถึงค่าใช้จ่ายที่ยังเหลืออยู่และจะต้องชำระให้ทางโครงการ ซึ่งคำนวณจากยอดส่วนที่เหลือจากการผ่อนเงินดาวน์คอนโดในงวดนั่นเอง หากเป็นการซื้อคอนโดมือสองก็คือเงินส่วนที่เหลือจากการวางเงินจองมัดจำจะซื้อนั่นเอง โดยในส่วนนี้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจเลือกได้ว่าจะจ่ายเป็นเงินสด หรือจะกู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ขั้นตอนที่ 2 ของการโอนคอนโด : ตรวจรับมอบคอนโด
สำหรับโครงการคอนโดมือหนึ่งที่ก่อสร้างใหม่หลังจากที่อาคารสร้างแล้วเสร็จ ทางโครงการจะติดต่อผู้ซื้อเพื่อนัดหมายเข้าตรวจรับคอนโด ซึ่งก็คือการตรวจหา Defect ของห้องนั่นเอง โดยในส่วนนี้หากเข้าใจการตรวจรับห้องก็สามารถเข้ามาตรวจรับด้วยตัวเองได้ หรือจะมอบอำนาจให้วิศวกรผู้เชี่ยวชาญ หรือ Inspector ตรวจรับห้องเข้ามาตรวจแทนก็ได้ หากการก่อสร้างมีคุณภาพ ผู้ซื้อสามารถรับมอบได้เลย แต่หากต้องมีการแก้ไขก็จะมีการนัดหมายตรวจรับอีกครั้งหลังซ่อมจุดบกพร่อง โดยการตรวจรับสามารถทำได้กี่ครั้งนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาครับ

ขั้นตอนที่ 3 ของการโอนคอนโด : เอกสารประกอบการรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
ปกติแล้วทางเจ้าหน้าที่ของทางโครงการหรือเอเจนต์จะจัดทำรายการเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้ออย่างเราจะต้องเตรียมตามรายการนั้น แต่หากเป็นการซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเจ้าของคอนโดรายเดิมโดยไม่ผ่านนายหน้า ก็สามารถจัดเตรียมเอกสารตามรายการเหล่านี้ได้เช่นกัน

3.1 เอกสารการโอนคอนโดในกรณีของผู้ซื้อชาวไทย

3.1.1 กรณีบุคคลธรรมดา
กรณีโสด เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมได้แก่
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน (กรณีเปลี่ยนชื่อมาก่อน ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ด้วย)
- สำเนาทะเบียนบ้านปัจจุบัน (ทุกหน้า)
กรณีสมรส ทั้งแบบจดทะเบียนและไม่จดทะเบียน หลัก ๆ แล้วเอกสารระบุตัวตนก็จะเตรียมคล้าย ๆ กัน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ทั้งของตนเองและคู่สมรส (กรณีเปลี่ยนชื่อมาก่อน ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ด้วย)
- สำเนาทะเบียนบ้านปัจจุบัน (ทุกหน้า) ทั้งของตนเองและคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีหย่าร้างแล้วให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตแล้วให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรครับ)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส

3.1.2 กรณีนิติบุคคลสัญชาติไทย เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมก็จะมีมากกว่ากรณีบุคคลธรรมดาขึ้นมาอีกหน่อยซึ่งได้แก่
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
- สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ (หนังสือแสดงเจตนาในการจัดตั้งบริษัท)
- รายงานการประชุม คณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ในการซื้อ
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
- แบบ ก. (กรรมการเข้าใหม่)
- สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

*โดยสำเนาทุกฉบับต้องมีการลงรายมือชื่อรับรองความถูกต้อง

3.2 เอกสารการโอนคอนโดในกรณีของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ เอกสารการโอนคอนโดที่จำเป็นต้องใช้ในบางฉบับก็จำเป้นที่จะต้องมีการแปลเป็นภาษาไทยด้วย

3.2.1 กรณีบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ
- สำเนาหนังสือเดินทาง (ฌพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, เลขที่หนังสือเดินทาง และหน้าประทับตราวีซ่า)
- หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศซึ่งออกโดยธนาคารพาณิชย์(ธนาคารท้องถิ่นในประเทศต้นทางของชาวต่างชาติ) โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติที่เป็นต้นทาง *อย่าเพิ่งแปลงค่าสกุลเงินเป็นบาทไทย
กรณีที่ชาวต่างชาติมีบัญชีเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ในไทยและมีสกุลเงินเป็นบาท ผู้ชื้อชาวต่างชาติต้องมีหลักฐานการขอใบรับรองบัญชีเงินฝากจากธนาคารนั้น ๆ ด้วยตนเอง
กรณีสมรส (รวมถึงกรณีผู้ซื้อชาวไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ) เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม ได้แก่
- สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, เลขที่หนังสือเดินทาง และหน้าประทับตราวีซ่า) ของคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนสมรส
- หนังสือยินยอมคู่สมรส
- กรณีหย่าร้างแล้วก็ต้องแนบสำเนาใบหย่าเช่นกัน

*โดยเอกสารที่ทำขึ้นจากประเทศต้นทางและเป็นภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลเป็นภาษาไทยด้วยพร้อมเอกสารรับรองผู้แปล
*กรณีที่มีการมอบอำนาจจากต่างประเทศผ่านเอเจนต์ที่ไทย (ผู้ซื้อชาวต่างชาติมาด้วยตนเองไม่ได้) เอกสารจะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารี พับลิค (Notary Public) หรือสถานทูตไทยประจำประเทศต้นทาง

3.2.2 นิติบุคคลต่างชาติ
- สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, และเลขที่หนังสือเดินทาง) ของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน
- สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
- สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ (หนังสือแสดงเจตนาในการจัดตั้งบริษัท)
- รายงานการประชุม คณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ในการซื้อ
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
- แบบ ก. (กรรมการเข้าใหม่)
- สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
- หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศซึ่งออกโดยธนาคารพาณิชย์(ธนาคารท้องถิ่นในประเทศต้นทางของชาวต่างชาติ) โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติที่เป็นต้นทาง *อย่าเพิ่งแปลงค่าสกุลเงินเป็นบาทไทย

*โดยเอกสารที่ทำขึ้นจากประเทศต้นทางและเป็นภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลเป็นภาษาไทยด้วยพร้อมเอกสารรับรองผู้แปล
*เอกสารต้องมีการลงลายมือชื่อรับรองสำเนาทุกฉบับ พร้อมประทับตราบริษัท
*กรณีที่มีการมอบอำนาจจากต่างประเทศผ่านเอเจนต์ที่ไทย (ผู้ซื้อชาวต่างชาติมาด้วยตนเองไม่ได้) เอกสารจะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารี พับลิค (Notary Public) หรือสถานทูตไทยประจำประเทศต้นทาง

ขั้นตอนที่ 4 ของการโอนคอนโด : เตรียมการชำระเงิน
จากขั้นตอนที่ 1 หากผู้ซื้อเลือกชำระด้วยเงินสด ทางโครงการจะแจ้งรายละเอียดการออกแคชเชียร์เช็คจากธนาคาร ส่วนการกู้ธนาคารขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับโครงการคอนโดมือหนึ่งสร้างใหม่ ทางเจ้าหน้าที่โครงการจะประสานงานกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารที่ลูกค้าขอสินเชื่อ โดยหากวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติต่ำกว่าค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์ไว้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนต่างครับ รวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคอนโดนิวบ์ได้เล่าไปในเบื้องต้นแล้วในบทความฉบับก่อนหน้าเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด ได้แก่

4.1 ค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมการโอน : คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาตั้งขาย รับผิดชอบกัน 50/50 ระหว่างผู้ขาย(โครงการของคอนโดมือหนึ่ง หรือ เจ้าของเดิมของอคนโดมือสอง)และผู้ซื้อคนละครึ่ง หรือฝ่ายละ 1% นั่นเอง หรือบางกรณีผู้ขายยินดีรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อ

4.2 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ
ค่าจดจำนอง : คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด สำหรับกรณีที่กู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อครับ

4.3 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : จะถูกหัก ณ ที่จ่าย
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิดเป็น 3.3% ในกรณีขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเป็นเจ้าของเดิมถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี
- ค่าอากรแสตมป์ : คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ในกรณีขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเจ้าของเดิมถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป

ทั้งนี้หากในกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีหลักฐานยืนยันจำนวนเงินที่เพียงพอต่อสำหรับการชำระเพื่อโอนคอนโดหรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถทำการโอนคอนโดได้สำเร็จ และอาจทำให้คอนโดห้องนั้นตีกลับไปให้ทางโครงการขายใหม่เป็นห้องหลุดโอนได้

ขั้นตอนที่ 5 ของการโอนคอนโด : การโอนกรรมสิทธิ์
ทางโครงการจะแจ้งนัดหมายวันเวลาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ดูแลพื้นที่ที่โครงการคอนโดตั้งอยู่ พร้อมกับแจ้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่อาจจะต้องจ่ายเพิ่มเติมในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ผู้ซื้อสามารถไปโอนด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน หรือให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการแทนด้วยการมอบอำนาจก็ได้ โดยผู้ซื้อจะได้รับเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง ในกรณีผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มารับโอนด้วยตนเอง ต้องมาแสดงตัวพร้อมหนังสือเดินทางฉบับจริงและเอกสารแสดงการเข้าเมือง (ใบ ตม.)

ขั้นตอนที่ 6 ของการโอนคอนโด : ตรวจสอบและจัดเก็บหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
หลังจากที่เราซึ่งเป็นผู้ซื้อคอนโดรับโอนกรรมสิทธิ์โอนเอกสารที่จะได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์มีดังนี้
เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์คอนโด ได้แก่ โฉนด หรือใบแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด (อช.2)
หนังสือสัญญาซื้อขาย
ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน
หนังสือสัญญาจำนองเป็นประกัน (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)
ใบเสร็จค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)

ด้วยลำดับขั้นตอนเหล่านี้เมื่อการโอนคอนโดสำเร็จเสร็จสิ้น คอนโดมิเนียมห้องนั้น ๆ ก็จะอยู่ในกรรมสิทธิ์การครอบครองของผู้ซื้ออย่างเรานั้นเองครับ สำหรับการซื้อแบบกู้สินเชื่อและจดจำนองก็อาจจะจำเป็นต้องผ่อนชำระสินเชื่อต่อไปอีกระยะตามสัญญากู้นั่นเอง

ในส่วนขั้นตอนอื่น ๆ อย่างการเลือกซื้อคอนโด และการเตรียมตัวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมทางผู้อ่านสามารถติดตามเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ทางเว็บไซด์ CondoNewb ได้เลยครับ แล้วกลับมาพบกับข้อมูลดี ๆ จากคอนโดนิวบ์ในบทความฉบับหน้าครับผม

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ควรรู้ ขั้นตอนการรับโอนคอนโด ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง