การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ กำลังเป็นที่นิยมและเห็นผลตอบรับที่ดี ไม่ว่าจะเป็นการซื้อมาเก็งกำไรไว้ขายต่อ หรือซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งหลาย ๆ คนที่เริ่มจะหันมาสนใจการลงทุนในอสังหาฯ คอนโดโดยเฉพาะมือใหม่ที่ยังไม่ค่อยจะเข้าใจอะไรเลยเกี่ยวกับการลงทุน หรืออสังหาฯ คอนโดเลย ควรจะจับทิศทางในการลงทุนอย่างไรบ้าง
ในเมื่อทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง จะลงทุนคอนโดทั้งที มีอะไรบ้างที่มือใหม่อยากลงทุนต้องรู้ เพื่อให้เจ็บหรือพลาดน้อยที่สุด ดังนั้นนิวบ์จึงรวบรวม10 เรื่องควรรู้ สำหรับมือใหม่ที่สนใจอยากจะลงทุนในด้านอสังหาฯ อย่างคอนโด ไว้เป็นแนวทางในเบื้องต้นกันครับ

เรื่องควรรู้ที่ 1 : ทำเลที่ตั้งโครงการ มีศักยภาพแค่ไหน
ทำเลนั้นสำคัญฉไหน ปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่ของเมืองมีศักยภาพไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับ Magnet สำคัญของพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็นแหล่งงานตึกสำนักงาน ความใกล้พื้นที่จับจ่ายใช้สอยอย่างตลาด หรือศูนย์การค้า โรงเรียน ความมีจุดขายพิเศษอย่างวิวทิวทัศน์ รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทางอย่างสถานีรถไฟฟ้า จุดขึ้น-ลงทางด่วน หรือถนนสายหลักที่เชื่อมต่อพื้นที่อื่น ๆ ได้หลากหลายเส้นทาง
นอกจากนั้นควรสำรวจด้วยว่า ในทำเลดังกล่าวมีโครงการคอนโดตั้งอยู่มีจำนวนห้องที่ประกาศขายต่อหรือปล่อยเช่ามากหรือน้อยแค่ไหน มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ มีสัดส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยหรือ Occupancy Rate แค่ไหนบ้าง หรือโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังก่อสร้าง หรือกำลัง Presale เปิดขายอยู่มากหรือน้อยเท่าไหร่ด้วย เพื่อเป็นการประเมินความเสี่ยงที่จะ Oversupply จะได้ไม่พลาดไปติดดอยด้วยนั้นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 2 : รู้จักและเข้าใจกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อต่อหรือผู้เช่า
ก่อนที่เราจะลงทุนไปกับอะไรสักอย่าง สำหรับอสังหาฯ คอนโดแล้ว นอกจากทำเลดีทำเลเด่น ก่อนจะลงทุนลงเงินไปนั้น เราควรจะมีกลุ่มเป้าหมายของผู้ที่จะมาซื้อต่อหรือมาเช่าห้องที่เราลงทุนซื้อไปว่าเป็นใคร ระดับฐานะแค่ไหน มีวิถีชีวิตไลฟ์สไตล์อย่างไรบ้าง ซึ่งผู้อยู่อาศัยชาวไทยกับชาวต่างชาติก็มีเงื่อนไขและความต้องการที่ไม่เหมือนกัน วัยเรียนและวัยทำงานก็มีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าไม่เท่ากัน รวมถึงมีไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันอีกด้วย

เรื่องควรรู้ที่ 3 : ประเมินความพร้อมทางการเงินของตนเอง
หากไม่ได้มีทุนสำรองส่วนตัวหรือเงินเย็น เราก็จะต้องยื่นกู้ขอสินเชื่อกับธนาคารซึ่งเมื่อพิจารณาด้วยระดับเงินเดือนหรือรายได้ส่วนตัวของเราแล้วจะสามารถกู้ได้เท่าไหร่ เพียงพอกับระดับราคาและ Segment ของโครงการในทำเลที่เราจะซื้อหรือไม่ ระดับอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของธนาคารอยู่ที่เท่าไหร่บ้างและเราสามารถผ่อนจ่ายไหวไหม พิจารณาจากทำเลและกลุ่มเป้าหมายแล้วสามารถมั่นใจว่าจะมีผู้เช่ามาจุนเจือเป็นรายได้ไว้ทบค่างวดผ่อนไหมนั่นเองครับ

หรือการลงทุนขายใบจองซึ่งแม้ดูเหมือนจะทำได้ง่าย ใช้ทุนไม่เยอะ แต่ในช่วงนี้ก็มีความเสี่ยงสูงกว่าใคร จะปล่อยใบจองต่อทันก่อนรอบโอนไหม ถ้ากู้ธนาคารเพื่อรับโอนไม่ผ่านจะต้องทิ้งผ่อนกลายเป็นห้องหลุดโอนหรือเปล่าด้วยนั่นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 4 : ศึกษารอบของการซื้อ โครงการสร้างใหม่หรือตึกเสร็จพร้อมอยู่
การจะลงทุนซื้อคอนโดควรศึกษาการซื้อขายในแต่ละรอบของโครงการ ระหว่างการซื้อในรอบแรก ๆ กับซื้อต่อทีหลังมีข้อได้เปรียบหรือเสียเปรียบต่างกันอย่างไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการเปิดตัวใหม่รอบ Presale ที่กำลังก่อสร้าง ที่อาจจะต้องลงทุนผ่อนจ่ายเงินดาวน์ไปก่อนจนกว่าตึกจะสร้างเสร็จพร้อมโอน หรือตึกที่เพิ่งตกแต่งเสร็จพร้อมโอนพร้อมเข้าอยู่ สามารถตกแต่งเพิ่มเติมแล้วขายต่อหรือปล่อยเช่าได้เลย รวมไปถึงห้องขายต่อ Resale มือสองต่าง ๆ ซึ่งจะมีข้อได้เปรียบในเรื่องของสภาพโครงการและลักษณะของผู้อยู่อาศัยปัจจุบันที่เป็นกลุ่มเป้าหมายอีกด้วย

เรื่องควรรู้ที่ 5 : ศึกษาให้เข้าใจเงื่อนไขการซื้อ การถือครอง และระเบียบข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ
ในรอบของการซื้อและการจองรอบ Presale หากลงทุนระยะสั้นในการขายต่อใบจองก่อนโอนควรจะต้องเช็คด้วยว่า เงื่อนไขการขายมีการตั้งค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อผู้ถือใบจองไว้หรือไม่ ถ้ามีจะอยู่ที่เท่าไหร่ ต้องถือไว้นานแค่ไหนถึงจะงดเว้นค่าธรรมเนียมนี้
การถือครองเงื่อนไขการปล่อยเช่าหรือขายต่อชาวต่างชาติในสัดส่วนของโควตาสิทธิชาวต่างชาติที่ตั้งไว้ไม่ให้เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่อยู่อาศัยเป็นตารางเมตรทั้งหมดของอาคาร หากตึกนั้นเต็มโควตาแล้วก็ทำได้เพียงปล่อยเช่าแก่ชาวต่างชาติหรือสามารถขายได้แค่กับคนไทยด้วยกัน หรือหากต้องการปล่อยเช่ารายวันระยะสั้น ควรดูว่าเงื่อนไขของโครงการและนิติบุคคลในอาคารอนุญาตไหม เป็นต้น

เรื่องควรรู้ที่ 6 : ประวัติและความน่าเชื่อถือของ Developer
โดยส่วนใหญ่แล้วหากซื้อคอนโดกับ Developer รายใหญ่ จะสร้างความมั่นใจได้มากกว่าโครงการจาก Developer รายย่อยเล็ก ๆ ทั้งในด้านของแบรนด์ คุณภาพวัสดุการก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ และบริการหลังการขาย รวมไปถึงคุณภาพของทีมนิติบุคคลที่จะเข้ามาดูแลโครงการอีกด้วย

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น แม้กับ Developer เจ้าใหญ่ๆ ก็มีทั้งโครงการดีเด่น และโครงการอื้อฉาวปะปนกันไป โดยหากเกิดเรื่องร้องเรียนต่าง ๆ จากผู้ซื้อหรือลูกบ้านผู้อยู่อาศัยปัจจุบัน การรับมือของ Developer รายใหญ่อาจจะรับมือกับปัญหาต่าง ๆ ได้ดีกว่า

เรื่องควรรู้ที่ 7 : รูปแบบและลักษณะของโครงการ รวมถึงขนาดและตำแหน่งของห้อง
- หากเน้นที่จะซื้อเพื่อลงทุนส่วนใหญ่โครงการที่เป็นรูปแบบ High-Rise จะได้เปรียบกว่าโครงการแบบ Low-Rise กว่าในเรื่องของวิวฃชั้นสูง แต่อาจจะเสียเปรียบในเรื่องความเป็นส่วนตัว
- รูปแบบห้องสำหรับขนาด Studio, 1 Bedroom หรือ 1 Bedroom Plus มักปล่อยเช่าหรือขายต่อง่าย ขนาดตารางเมตรไม่เยอะทำให้ราคาไม่แพงขึ้นมากนัก อีกทั้งไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าก็อยู่อาศัยไม่ถาวรและไม่ได้ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากมายนัก เมื่อเทียบกับห้องยูนิตขนาดใหญ่อย่าง 2 Bedroom ขึ้นไปที่ผู้ซื้อมักจะนิยมอยู่อาศัยเองมากกว่า หากจะลงทุนอาจจะต้องเน้นจุดขายที่โดดเด่นที่ Rare กว่าใคร
- รวมทั้งทิศของห้องในอาคารแต่ละด้านก็จะขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยด้วย หากมีจุดขายเป็นวิวเด่นอย่างวิวแม่น้ำหรือวิวเมืองก็อาจจะทำราคาดี ๆ ได้ เมื่อเทียบกับห้องในตำแหน่งอื่นที่อาจจะถูกบล็อกวิว
- นอกจากนั้นแล้วในเรื่องของพื้นที่จอดรถก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญหากไม่ใช่โครงการในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

เรื่องควรรู้ที่ 8 : การปล่อยเช่า สัญญาเช่าต้องรอบคอบและรัดกุม
จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีความรอบคอบในส่วนของสัญญาการเช่า เงื่อนไขการชำระค่าเช่า รวมถึงการคัดเลือกผู้เช่าที่ต้องมีความละเอียดและใส่ใจถึงลักษณะนิสัย รูปแบบอาชีพที่มีความน่าเชื่อถือและน่าไว้ใจ เพื่อไม่ให้มีช่องโหว่อันจะก่อให้เกิดการถูกเอาเปรียบในเรื่องของการเบี้ยวค่าเช่า หรือเกิดความเดือดร้อนจากผู้เช่าที่ไม่มีวินัย ทำห้องชำรุดเสียหายนั่นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 9 : การขายต่อ เงื่อนไขและค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบ
การลงทุนคอนโดไว้เก็งกำไรเพื่อขายต่อ จะมีเงื่อนไขด้วยค่าธรรมเนียมการถือครองที่ขึ้นอยู่กับระยเวลาที่เราถือครองคอนโดห้องนั้น รวมถึงมูลค่าของคอนโดที่ซื้อมาอีกด้วย โดยหากเราไม่ได้มีชื่อจดไว้ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้น หรือจดไว้น้อยกว่า 1 ปี และถือครองคอนโดห้องนั้นไม่ถึง 5 ปี การขายต่อก็จะถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% โดยคิดจากราคาที่แพงที่สุดระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงครับ

เรื่องควรรู้ที่ 10 : Exit Plan แผนสำรองและการแบกรับความเสี่ยง
แผนสำรองในการลงทุน กรณีหากลงทุนคอนโดแล้วไม่เป็นไปตามแผนที่คาดการณ์ไว้ ตรงนี้อาจจะต้องลองย้อนกลับไปดูในข้อที่ 3 ซึ่งเป็นเรื่องของการประเมินความพร้อมทางการเงินของเราด้วยว่า หากซื้อคอนโดเพื่อลงทุนระยะสั้น ปล่อยใบจองไม่ออกทำให้ต้องรับโอน จะต้องรับโอนได้ไหม หรือต้องทิ้งโอนไหม หากขายต่อหลังโอนต้องเสียภาษีไหม
และหากจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ในกรณีอย่างแย่ที่สุดคือไม่มีผู้เช่าเลย 6 เดือน ถึง 1 ปี เราสามารถผ่อนด้วยเงินของเราเองไหวหรือไม่ หากไม่ต้องขายทิ้งหนีหนี้เสียก่อน
หรือหากถือครองปล่อยเช่าไป การพัฒนาของทำเลที่ตั้งของโครงการไปได้ไม่เต็มประสิทธิภาพตามที่คาดไว้ ทำให้ราคาไม่ขึ้นหรือมีโครงการคู่แข่งมากมายจน Oversupply แล้วต้องลดราคาเช่าหรือราคาตั้งขายแข่งกันเอง ทำให้ไม่ได้ผลตอบแทนหรือ Yield ที่ตั้งใจไว้ เราจะยอมรับการขาดทุนที่เกิดขึ้นหรือไม่นั่นเอง

ทีนี้ก็พอจะทราบในเบื้องต้นกันแล้วใช่ไหมครับ ถึง 10 เรื่องที่ควรรู้สำหรับมือใหม่ในการลงทุนคอนโด เพื่อให้พร้อมกับความเสี่ยงในการลงทุนที่อาจจะพบเจอหากเข้าสู่แวดวงการลงทุน แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดีๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : 10 เรื่องควรรู้ มือใหม่อยากลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด