นับว่าเป็นสถานการณ์ที่ไม่เคยมีใครคาดคิดหรือมองเห็นแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นถึงในขณะนี้กับกรณีการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 (COVID-19) ที่กำลังเป็นปัญหาระดับโลกอยู่ในขณะนี้ ซึ่งเข้ามาสร้างทางเศรษฐกิจในวงกว้างทุกภาคส่วนรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโด ที่แต่เดิมก็โดนผลกระทบจากทั้งปัญหาเศรษฐกิจในประเทศและสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ อยู่ก่อนแล้ว
อย่างไรก็ตามทุกภาคธรุกิจต่างๆ ก็พยายามปรับตัวเพื่อความอยู่รอดจากภาวะความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นนี้ ซึ่งเหมือนจะเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาในการสร้างสรรค์วิธีการทางธุรกิจใหม่ๆ หรือไม่ใหม่แต่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในสายงานต่างๆ ทำให้พอมองเห็นทางออกของวิกฤตในครั้งได้อยู่บ้าง แม้จะต้องล้มลุกคลุกคลานบ้างก็ตาม

พฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป รูปแบบการขายต้องตามทัน
จากการ Lockdown ที่หลายๆ คนต้องกักตัวอยู่แต่ในบ้านหรือคอนโด การใช้จ่ายทางออนไลน์ผ่านระบบอินเตอร์เน็ตหรือ Mobile Apps ต่างๆ จึงถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่แม้ว่าจะไม่ใช่ของใหม่แต่ก็ถือว่าได้เข้ามาบทบาทมากขึ้นอย่างชัดเจน โดยในบาง Developer ก็เริ่มที่จะมีการนำเครื่องมือทางเทคโนโลยีออนไลน์มาประยุกต์ใช้ในการขายคอนโดมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการจัด Online Booking หรือการจัด Virtual Event ที่พาชมโครงการแบบไลฟ์สดผ่านแพลตฟอร์ม Social Media หรือเว็บไซด์ต่างๆ เพราะไม่สามารถจัดงาน Event แบบเข้าร่วมด้วยตัวเองได้ นอกจากนี้การที่มีข้อมูลปและภาพของห้องตัวอย่างแบบ Visual Reality (VR) หรือแบบจำลองเสมือนจริงให้ผู้สนใจสามารถเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้น ช่วยให้ผู้สนใจซื้อมีข้อมูลในการเลือกตัดสินใจได้ง่ายยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตามวิธีนี้อาจจะยังได้ผลเพียงขั้นต้นสำหรับโครงการที่อยู่ระยะ Presale เพราะอสังหาฯ นับว่าเป็นทรัพย์ชินใหญ่ ก่อนจะตัดสินใจซื้อหรือจองอาจจะต้องการอยากเห็นตัวอย่างวัสดุและขนาดของห้องเท่ายูนิตจริงอยู่ดี

ตลาดเช่าจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าตลาดซื้อ
เป็นผลจากการ Lockdown เช่นกันที่ในบางกิจการหรือภาคธุรกิจที่ต้องหยุดงาน ขาดรายได้ ทำให้คนบางส่วนต้องพักงานหรือไม่มีงานทำ กำลังซื้อต่างๆ ก็ลดลงไปด้วย ผู้ซื้อในช่วงเวลานี้จึงมุ่งเน้นใช้จ่ายเท่าที่จำเป็นไปกับสินค้าใกล้ตัวอย่างอาหารและเครื่องใช้อุปโภคต่างๆ แม้จะมีช่องทางการซื้อขายผ่านระบบออนไลน์ก็ตาม

แต่ในเมื่อที่อยู่อาศัยยังถือเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่มนุษย์ต้องการ ช่วงพ้น Lockdown หลังโควิด-19 ในภาวะที่รายได้ลดลงหรือไม่มีรายได้ การซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นของชิ้นใหญ่ต้องใช้เงินจำนวนมากหรือต้องกู้ธนาคาร อาจนับว่าเป็นการสร้างหนี้ที่ไม่พร้อมสำหรับคนที่อยู่ในสภาวะลำบากนี้ หากผ่อนต่อไม่ไหวจะปล่อยขายต่อในสภาวะเช่นนี้ก็อาจจะดูลำบากเช่นกัน ผู้อยู่อาศัยหลายๆ คนจึงอาจเลือกที่จะเช่าอยู่ไปก่อนมากกว่า เนื่องจากข้อผูกมัดน้อยกว่ามากอย่างนานสุดก็สัญญาเช่าครั้งละ 1 ปี จึงสามารถโยกย้ายได้โดยไม่มีภาระผูกมัดเมื่อครบสัญญาหากเจอที่ใหม่ที่เหมาะกว่าหรือแบกรับค่าใช้จ่ายไม่ไหวนั่นเองครับ

ต่างชาติกลับมาแน่ แต่ยังใช้ระยะเวลา
แม้กำลังซื้อจากต่างชาติในช่วงปลด Lockdown หลังโควิด-19 จะเป็นที่คาดหวังสำหรับหลายๆ Developer และนักลงทุน ซึ่งในเมื่อประเทศไทยไม่ใช่ผู้ได้รับผลกระทบเพียงผู้เดียว ประเทศต่างๆ ที่ประสบวิกฤตอาจมุ่งเน้นในด้านการฟื้นฟูคุณภาพชีวิตภายในประเทศก่อนเป็นอันดับต้นๆ รวมถึงการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศอาจโฟกัสไปกับสิ่งของจำเป็นใกล้ตัว หรือการท่องเที่ยวใกล้ๆ ภายในประเทศเพื่อแก้เครียดและอัดอั้นจากสภาวะ Lockdown อันยาวนาน ซึ่งการลงทุนซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่อย่างอสังหาฯ หรือท่องเที่ยวทางไกลในต่างประเทศอาจจะนับเป็นเรื่องรองไว้ก่อน อย่างน้อยก็อาจจะไม่ใช่ในทันทีหลังปลด Lockdown นะครับ

Work From Home (WFH) เป็นแค่ภาวะบังคับชั่วคราว
การทำงานจากบ้านของอาชีพหรือหน่วยงานที่ยังต้องดำเนินการอยู่ เมื่อผ่านพ้นไปสักระยะหนึ่งผลลัพธ์ที่ออกมาก็แตกต่างกันไปตามแต่ละไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน ตามแต่ละสายงานหรือสาขาอาชีพ โดยบางอาชีพอาจปรับตัวได้รวดเร็วกว่าและรู้สึกว่าการเพิ่งพาเพียงเทคโนโลยีในการทำงานไม่ได้ติดขัดอะไร ในขณะที่ในบางสาขาอาชีพที่การพบปะกับคู่ค่าหรือเพื่อนร่วมงานกันตัวต่อตัว หรือ Face-to-Face ยังเป็นขั้นตอนที่จำเป็นและช่วยให้การดำเนินงานสะดวกกว่าอยู่ดี

แม้จะประหยัดค่าเดินทางแต่ก็อาจมีผลเสียกว่าที่คิดด้วยค่าใช้จ่ายประจำบ้านที่จะเพิ่มขึ้น(ในกรณีใช้มิเตอร์ไฟฟ้าเกิน 5 แอมป์) รวมถึงเนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางคอนโดในโครงการต่างๆ ก็ปิดห้ามลูกบ้านใช้งาน การที่ต้องทำงานจากที่บ้านทำให้ต้องใช้สาธารณูปโภคของที่บ้านหรือที่คอนโดมากกว่าเดิมจากปกติช่วงทำงานเราจะไปใช้ไฟฟ้าหรือห้องน้ำที่สำนักงานแทน ซึ่งเมื่อพ้นช่วง Lockdown หลังโควิด-19 ไปแล้วหลายๆ ธุรกิจหรือหน่วยงานอาจจะยังเลือกที่จะทำงานในพื้นที่สำนักงานเช่นเดิมอยู่ดี

รูปแบบโครงการต้องทันสมัย ส่วนกลางควรมีอะไรรองรับบ้าง
จากวิกฤตใหม่นี้ทำให้ผู้ซื้อใหม่ๆ เน้นในเรื่องของสุขภาพและความปลอดภัยมากขึ้นกว่าจุดเด่นอื่นๆ ด้วยความหวาดระแวงโควิด-19 ที่น่าจะยังคงมีอยู่ไปสักระยะหลายเดือนหลังปลด Lockdown แล้ว การเพิ่มเทคโนโลยีที่อำนวยความสะดวกลดความเสี่ยงในการแพร่เชื้อหรือติดเชื้อในโครงการจะกลายเป็น Feature ใหม่ให้น่าสนใจมากขึ้น เช่น ลิฟต์ที่สั่งงานด้วยเสียง หรือแบบไม่ต้องสัมผัสปุ่มกด รวมถึงการบริการทำความสะอาดอุปกรณ์และพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ อีกทั้งโครงการที่มีแนวคิดผนวกบริการทางสุขภาพต่างๆ อาจจะได้รับความสนใจมากขึ้นเป็นพิเศษ

และด้วยการ WFH ที่ต้องทำงานจากบ้านจากภาวะ Lockdown พื้นที่ส่วนกลางอย่าง Co-Working Space ที่เคยออกแบบจัดสรรให้ลูกบ้านลงมาใช้งานในการทำงานนอกสถานที่ได้อาจถูกลดความสำคัญลง และไปมุ่งเน้นที่พื้นที่อเนกประสงค์สามารถปรับการใช้งานได้หลากหลายฟังก์ชั่น เช่น พื้นที่ห้องทำงานภายในยูนิตแทน อย่างยูนิตประเภท 1 Bedroom Plus ซึ่งนอกจากกลุ่มผู้อยุ่อาศัยที่มีไลฟ์สไตล์แบบ Digital Nomad ที่สามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ไม่เว้นการ WFH ขอแค่มีการเชื่อต่ออินเตอร์เน็ตก็สามารถทำงานได้ ยังช่วยเอื้อต่อมนุษย์ออฟฟิศในภาวะวิกฤตนี้อีกด้วย

CBD ยังสำคัญอยู่ไหม เมื่อเทคโนโลยี Online ทำได้หลายอย่างแล้ว
อาจจะมีการตั้งคำถามว่า ช่วงโควิด-19 ระบาดแบบนี้ หลายๆ คนก็ WFH และซื้อสินค้าต่างๆ ผ่านระบบออนไลน์ อสังหาฯคอนโดทำเลใจกลางเมืองย่าน CBD จะยังจำเป็นอยู่รึเปล่า จะดีกว่าไหมถ้าไปอยู่ทำเลที่ราคาถูกกว่าและใช้ชีวิตออนไลน์แทน ซึ่งในมุมมองของนิวบ์จากที่กล่าวไปในประเด็นต้นๆ ก่อนหน้านี้ของบทความ ว่าในเมื่อชีวิตออนไลน์และการ WFH ไม่เหมาะกับทุกไลฟ์สไตล์ เกิดค่าใช้จ่ายประจำบ้านที่สูงขึ้น รวมถึงการอยู่อาศัยในทำเลห่างไกลจะเกิดการใช้พลังงานในการจัดส่งสินค้าที่สิ้นเปลืองมากขึ้น รวมถึงการจัดสรรโครงสร้างพื้นฐานของรัฐก็สิ้นเปลืองยิ่งขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน

ในขณะที่ทำเลใจกลางเมืองที่สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นที่ฐานต่างๆ อยู่ใกล้ๆ กันในระยะเดินถึงได้หรืออยู่ใกล้ขนส่งสาธารณะและสถานบริการต่างๆ ผู้ที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้อาจเลือกที่จะเดินไปเองหรือเดินทางด้วยรถไฟฟ้าในระยะสั้นๆ ได้ จะเป้นการช่วยลดการสิ้นเปลืองพลังงานในการจัดส่งต่างๆ เกินจำเป็นด้วย อีกทั้งยังเป็นการซ้ำเติมปัญหาเมืองแบบกระจายหรือ Urban Sprawl อีกด้วยนั้นเอง

โดยเมื่อกลับเข้าภาวะปกติหลังโควิด-19 ปลด Lockdown ไปแล้วสำหรับไลฟ์สไตล์อื่นๆ ทั่วไปที่ยังนิยมการใช้ชีวิตภายนอกอาจจะดำเนินตามรูปแบบเดิมเพียงแต่มีการพึ่งพาเทคโนโลยีออนไลน์เป็นตัวเลือกที่เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้นเท่านั้น พร้อมทั้งเพิ่มความระมัดระวังในเรื่องของความสะอาดมากยิ่งขึ้น ด้วยสถานการณ์ของโควิด-19 เริ่มขึ้นได้ก็จะมีการสิ้นสุดลงได้ นับเป็นเหตุการณ์ที่มีวันผ่านพ้นไปหากเราไม่ประมาทนั่นเอง แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่  CondoNewb  นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ทิศทางอสังหาฯไทย หลังโควิด-19