การขายคอนโดโดยทั่วไปนั้นมีอยู่ 2 แบบคือ การขายดาวน์คอนโด และ การขายโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ซึ่งแตกต่างกันค่อนข้างมาก ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยแล้วเกิดเปลี่ยนใจอยากจะขาย หรือผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาเก็งกำไรโดยเฉพาะ ต่างก็ต้องทำความเข้าใจการขายคอนโดทั้ง 2 แบบให้ละเอียดถี่ถ้วน ก่อนตัดสินใจว่าการขายโอนหรือการขายขายดาวน์คอนโดเหมาะสมกับตนเอง

การขายดาวน์คอนโดคืออะไร
เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่มักจะเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างเพื่อระดมทุน ผู้ที่สนใจซื้อจึงสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผู้จองสามารถผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างจนแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้ หากผู้จองต้องการขายคอนโดก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จองก็สามารถขายคอนโดให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ

-จุดเด่นของการขายดาวน์คอนโด
การขายดาวน์คอนโดนั้นมีความได้เปรียบในด้านจำนวนเงินที่จะต้องใช้ลงทุน เพราะผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดได้โดยไม่ต้องใช้เงินมากมายนอกจากค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน และถ้าคอนโดที่จองไว้ได้รับความนิยมสูง เวลาขายดาวน์ก็สามารถบวกราคาให้สูงขึ้นเพื่อเก็งกำไรตามความต้องการของตลาด แถมยังไม่ต้องดำเนินการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากมายอีกด้วย

-จุดด้อยของการขายดาวน์คอนโด
แต่ละโครงการทราบดีว่ามีการลงทุนขายดาวน์คอนโดเพื่อเก็งกำไร โครงการจำนวนมากจึงเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย ทำให้ผู้ขายต้องเสียเงินหลายหมื่นบาทเพื่อดำเนินการ และนอกจากนี้การขายที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ถือครองอย่างถูกต้อง ก็ย่อมทำให้ผู้ซื้อไม่วางใจและยอมจ่ายเงินไปผ่อนดาวน์ต่อได้ง่าย ๆ เพราะหากคอนโดนั้นเกิดปัญหาหรือต้องล้มเลิกโครงการกลางคัน ก็เป็นการเสียเวลาที่ผู้จองต้องติดตามเรื่องเพื่อขอเงินที่ผ่อนไว้กลับคืนมา
 
การขายโอนคอนโดคืออะไร
การขายโอนคอนโดจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วอย่างถูกต้องตามกฎหมาย (มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว) ไม่ว่าผู้ขายอยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร หรือติดจำนองผ่อนกับธนาคารอยู่ ผู้ขายก็สามารถขายคอนโดของตนเองให้กับผู้ที่สนใจซื้อได้ ซึ่งการขายแบบนี้เรียกง่าย ๆ อีกอย่างว่าการขายคอนโดมือสองนั่นเอง

-จุดเด่นของการขายโอนคอนโด
ผู้ซื้อย่อมตัดสินใจจ่ายเงินให้กับคอนโดจริง ๆ ที่พร้อมอยู่อาศัยได้ง่ายกว่าการซื้อคอนโดกระดาษที่อาจยังไม่ทันได้ตั้งเสาเข็มด้วยซ้ำ และถ้าคอนโดของผู้ขายอยู่ในทำเลดี หรือมีชื่อเสียงในทางบวก มูลค่าห้องก็ยิ่งสูงขึ้นจนผู้ขายสามารถรอทำกำไรได้ในระยะยาว
และในระหว่างที่ยังไม่รีบขายก็สามารถปล่อยเช่าในระยะสั้นเพื่อนำเงินมาช่วยผ่อนคอนโดได้อีกด้วย

-จุดด้อยของการขายโอนคอนโด
การขายคอนโดก็เหมือนกับการขายบ้าน คือ การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์การครอบครองกับกรมที่ดินแล้ว โดยในขั้นตอนการโอน ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
  1.ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็นร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโด
  2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็นร้อยละ 3 หรือค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของราคาขายคอนโด
  3.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดแบบขั้นบันไดตามรายได้จากการขายและปีที่ครอบครอง
  4.ค่าจดจำนอง คิดเป็นร้อยละ 1 ของยอดเงินกู้ ในกรณีผู้ซื้อขอกู้กับธนาคาร
  5.ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประกันเงินกู้ ประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ และค่าส่วนกลาง
  6.เช็กค่าโอนบ้าน-คอนโด ก่อนตัดสินใจซื้อ

นอกจากนี้ ในระหว่างที่คอนโดยังรอการขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาจนกว่าคอนโดจะขายออก เมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการโอนแล้วก็อาจทำให้ผู้ขายขาดทุนได้หากมูลค่าคอนโดไม่สูงกว่าตอนที่ซื้อมา

ขายคอนโดแบบไหนดีที่สุด?
-หากต้องการขายคอนโดอย่างเร่งด่วน
ไม่ว่าผู้ขายจะมีปัญหาส่วนตัว ไม่ชอบทำเล หรือขาดสภาพคล่องทางการเงิน หากยังผ่อนดาวน์อยู่ก็สามารถปล่อยขายดาวน์คอนโดด่วนได้ โดยอย่างน้อยควรตั้งราคาขายดาวน์ไม่ต่ำกว่าเงินที่ผู้ขายผ่อนไปแล้ว หรือถ้าเร่งด่วนจริง ๆ การขายดาวน์คอนโดขาดทุนก็จะช่วยให้ขายได้ไวขึ้น ส่วนการขายโอนคอนโด หากเป็นไปได้ ก็ขอให้ผู้ขายอดทนรอเป็นเจ้าของไปก่อนอย่างน้อย 1 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะแสนโหดที่อาจทำให้คนรีบขายเจ็บช้ำเข้าไปอีก 

-หากขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น
ในกรณีนี้ ขอแนะนำให้จองและขายดาวน์คอนโดก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ มีการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินมากมายในการลงทุน ไม่มีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อย่างที่การโอนกรรมสิทธิ์ต้องมี และแม้ว่าจะเป็นเพียงการขายสัญญาจะซื้อจะขาย แต่การขายคอนโดแบบนี้ก็ยังซื้อง่ายขายคล่องหากเป็นคอนโดในทำเลดี ขอเพียงแค่ผู้ขายไปจองคอนโดให้ทันเท่านั้น

-หากขายคอนโดเพื่อเก็งกำไรระยะยาว
ในกรณีนี้ขอแนะนำให้เก็บคอนโดทำเลดีที่สร้างเสร็จแล้วไว้ขาย เพราะมูลค่าของคอนโดมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปีเช่นเดียวกับมูลค่ากับบ้าน นอกจากนี้ เจ้าของคอนโดยังสามารถปล่อยเช่าหารายได้ในระหว่างรอเก็งกำไรไปด้วยก็ได้ แต่สำหรับการลงทุนด้วยวิธีนี้ ผู้ขายควรศึกษาข้อมูลการลงทุนอย่างถี่ถ้วน เพราะไม่ใช่ทุกคอนโดจะขายได้ราคาดีเสมอไป

จะเห็นได้ว่าการขายดาวน์คอนโดกับขายโอนคอนโดนั้นมีความแตกต่างกันมาก แต่ว่าการขายแบบไหนดีที่สุดนั้นก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของคอนโดเอง ซึ่งจำเป็นต้องวางแผนและตัดสินใจอย่างเหมาะสม แล้วถ้าพร้อมขายคอนโดเมื่อไรและไม่ว่าจะขายแบบไหน ก็สามารถมาลงประกาศขายคอนโดได้ที่นี่ทุกเวลา

ที่มา : ขายโอน กับ ขายดาวน์คอนโด แตกต่างกันอย่างไร?