เมื่อไม่นานนี้มีข่าวของนักร้องดังท่านหนึ่งได้จ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วน โอนกรรมสิทธิ์ มีโฉนดบ้านอยู่ในมือแล้ว แต่กลับขายไม่ได้ ซึ่งจากเนื้อหาของข่าว ปรากฏว่ามีหนังสือของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ (ในคดีที่เจ้าของโครงการถูกฟ้องล้มละลาย) ไปที่สำนักงานที่ดินว่าผู้ที่ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้อาจถูกเพิกถอนได้ในภายหลัง จึงไม่มีคนสนใจจะซื้อบ้าน เนื่องจากเกรงว่าจะถูกเพิกถอนในภายหลัง

จากเนื้อหาข่าวเพียงเท่านี้ สันนิษฐานว่า เจ้าของโครงการถูกฟ้องคดีล้มละลาย แต่มีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดหลังจากที่ขายที่ดินแปลงนี้ไปแล้ว ดังนั้นในตอนที่โอนที่ดินขายให้นักร้องท่านดังกล่าวจึงยังไม่มีหนังสือของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไปที่สำนักงานที่ดิน (เพราะถ้ามีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนที่จะโอนที่ดิน ตามกฎหมายแล้วเจ้าของโครงการจะไม่มีอำนาจขายที่ดินได้อีกต่อไป)

แต่ว่าหลังจากนั้น เจ้าของโครงการถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด และอาจมีการร้องขอให้ศาลเพิกถอนการโอนรายนี้ภายในระยะเวลาตามกฎหมาย และระหว่างที่ศาลพิจารณาว่าจะเพิกถอนการโอนรายนี้หรือไม่นั้น เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็ส่งหนังสือมาที่สำนักงานที่ดินเพื่อแจ้งเตือนบุคคลภายนอกที่อาจจะทำนิติกรรมกับที่ดินแปลงนี้ว่าอาจถูกเพิกถอนในภายหลังได้
 
จริง ๆ แล้ว กฎหมายอนุญาตให้เพิกถอนการโอนในกรณีแบบนี้ได้หรือไม่?

คำตอบก็คือ ได้ครับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 ให้อำนาจกับเจ้าหนี้สามารถฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ทำลงเพื่อให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ และพระราชบัญญัติล้มละลายมาตรา 113 กำหนดให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เป็นผู้มีอำนาจอำนาจร้องขอนิติกรรมแทนเจ้าหนี้ในคดีล้มละลาย



หลายคนคงสงสัยแล้วว่า...ผู้ซื้อที่ไม่ทราบเรื่องมาก่อนแบบนี้จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหรือไม่?

แม้ว่ากฎหมายข้างต้นจะให้อำนาจเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ร้องขอเพิกถอนนิติกรรมกับลูกหนี้ผู้ล้มละลายไว้ก็ตาม แต่กฎหมายก็ให้ความคุ้มครองกับผู้ซื้อที่สุจริตไว้ มิเช่นนั้นแล้ว ก็จะไม่มีใครกล้าซื้อขายทำนิติกรรมกันเลย เพราะไม่รู้ว่าตัวเองจะถูกเพิกถอนนิติกรรมในภายหลังหรือไม่

โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 เองได้กำหนดข้อยกเว้นของการเพิกถอนไว้ว่า การเพิกถอนไม่สามารถทำได้ หากบุคคลภายนอกนั้นไม่รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ถ้าเป็นการให้โดยเสน่หา เพียงแค่ลูกหนี้รู้ฝ่ายเดียวก็เพิกถอนได้

สรุปเป็นภาษาที่เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ถ้าบุคคลภายนอกที่ทำนิติกรรมกับลูกหนี้นั้นสุจริต คือ ไม่รู้ว่านิติกรรมนั้นทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ และได้ชำระค่าตอบแทนตามสมควรแล้ว ก็ไม่สามารถเพิกถอนนิติกรรมได้นั่นเอง

สำหรับหน้าที่ในการพิสูจน์ต่อศาลว่านิติกรรมนั้นทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ เป็นหน้าที่ของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ แต่ถ้าการโอนนั้นเกิดขึ้นภายในระยะเวลา 1 ปีก่อนการขอให้ล้มละลายหรือ 1 ปีภายหลังจากนั้น หรือเป็นการให้โดยเสน่หา หรือมีค่าตอบแทนน้อยเกินสมควร กฎหมายจะกำหนดให้เป็นภาระการพิสูจน์ของบุคคลภายนอกที่ทำนิติกรรมกับลูกหนี้พิสูจน์ว่าตนเองเป็นฝ่ายสุจริต
 
แล้วเราจะมีทางป้องกันเหตุการณ์แบบนี้อย่างไร?

แน่นอนว่าคงเป็นเรื่องเกินกำลังของผู้ซื้อธรรมดาทั่วไปที่จะทราบได้ว่าเจ้าของโครงการไม่ถูกฟ้องล้มละลายอยู่ ดังนั้น คำแนะนำคือ

1. เลือกซื้อโครงการจากเจ้าของโครงการที่น่าเชื่อถือ
2. ถ้าต้องการซื้อโครงการกับเจ้าของโครงการที่ไม่ค่อยมีชื่อเสียงมากนั้น ก็ควรจะสละเวลาสักนิด หรือว่าจ้างทนายความให้ตรวจสอบตัวเจ้าของโครงการนั้น โดยตรวจสอบกับกรมบังคับคดีว่าเจ้าของโครงการนั้นถูกคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดอยู่หรือไม่ โดยตรวจสอบกับระบบคอมพิวเตอร์ของศาลล้มละลายกลางว่าเจ้าของโครงการรายนั้นอยู่ในระหว่างถูกฟ้องคดีล้มละลายหรือไม่ 

โดยหน่วยงานทั้ง 2 แห่งนี้จะมีเจ้าหน้าที่คอยให้คำแนะนำประชาชนทั่วไปอยู่ สามารถดำเนินการเองได้ ไม่ยากนักครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ 

https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ซื้อบ้าน-ได้โฉนด-แต่ถูกเพิกถอนภายหลังได้หรือไม่-18146

ขอบคุณครับ