อยากทราบว่า ทำไมจึงไม่ค่อยมีการสร้างคอนโด super luxury นอกเหนือจากสุขุมวิทต้น-กลาง สาทร สีลม เจริญนคร?
ความจริงไม่มีนิยามชัดๆ สำหรับคอนโด super luxury ส่วนใหญ่จะดูหลายๆ อย่าง
เช่นราคาเกิน 250k ต่อตรท จำนวนห้องที่ไม่หนาแน่นมาก
ที่สำคัญคือสเปคห้อง ซึ่งมักจะได้ของดี เช่น floor to ceiling 3 m
กระจก full height ไม่แบบบานกระจกแบบน่าเกลียด
พื้นต้องอย่างน้อย hydrid engineer wood หรือ laminate
ครัวต้องให้ top quartz หรือ marble
เตากับตู้เย็นต้อง built in Kupper/Teka
ห้องน้ำต้อง washlet จะ wall hung หรือไม่ก็แล้วแต่
ห้องน้ำควรได้หินอ่อนให้ได้มากที่สุด ถ้ากระเบื้องก็ต้อง porcelain
พวกนี้รวมกันจึงจะเป็น super luxury
แต่เมื่อพูดถึงราคาของคอนโดที่อยู่นอกเหนือทำเลที่กล่าวมา
เน้นเฉพาะที่บีทีเอสสายสุขุมวิทผ่าน
เช่น ราชเทวี อารีย์ ลาดพร้าว
ราคาเริ่มมาแตะๆ 250k กันแล้ว (อาจไม่ทุกห้องในโครงการ แต่ที่ชั้นสูงๆ มีเกินแน่นอน
เพราะ จขกท รู้มาว่าโครงการใหม่ที่ราชเทวี ชั้น 4x เกือบ ตรม ละ 300k แล้ว)
แต่ spec ห้องแบบความ super luxury กลับมาไม่ถึง
พูดง่ายๆ คือ จ่ายเท่าสุขุมวิท (ชิดลม เพลินจิต อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ)
แต่ได้ของไม่ดีเท่าสุขุมวิท (ราชเทวี อารีย์ ลาดพร้าว)
จะบอกว่าที่แพง เลยต้นทุนสูงจนต้องลด spec ห้องก็ไม่ใช่
จริงอยู่ว่าหลายที่แพงจริง เช่นแปลง address ราชเทวี หรือแปลง the crest ห้าแยก
ที่วาละประมาณ 1.5 ถึง 2 ล้านต่อ ตรว วา
แต่ก็ไม่ใช่ข้ออ้างว่าที่แพง เพราะสุขุมวิทก็แพงเท่านี้ หรือแพงกว่านี้ด้วยซ้ำ
ยกตัวอย่าง noble around ari ราคาต่อ ตรม แทบไม่ต่างจาก noble be33
แต่ spec ห้องต่างกันราวฟ้ากับเหว (สองที่นี้เป็น luxury ไม่ถึง super luxury แต่ยกตัวอย่างให้เห็นภาพเฉยๆ)
หรืออย่าง hyde heritage ทองหล่อกับ beatniq ราคาต่อ ตรม 260-280k
สเปคกับราคาถือเป็น super luxury แล้ว
เทียบกับราชเทวีตัวบนๆ (the line, pyne) ที่ราคาต่อ ตรม พอๆ กัน แต่สเปคคนละโลก
ไม่มีตัวไหนของราขเทวีที่นับเป็น super luxury ได้เลย ทั้งที่จ่ายเงินเท่าพร้อมพงษ์ ทองหล่อ
นึกออกอยู่ที่เดียวที่ super luxury แล้วอยู่ในทำเลที่ไม่น่าเชื่อ
คือ monument สนามเป้า เรียกว่าของจริง
สรุปง่ายๆ คือ ราคาคอนโดทำเลนอกเหนือ สุขุมวิท สีลม สาทร เจริญนคร
ถ้าขายราคาต่อ ตรม เท่ากับสุขุมวิท จะได้ของห่วยกว่า สเปคห่วยกว่า
กลายเป็นว่าซื้อสุขุมวิทคุ้มกว่า ทั้งที่ที่ของสุขุมวิทก็แพงกว่า
สรุปคือ dev เอาคอนโดสุขุมวิท margin ต่ำ
แต่คอนโดนอกสุขุมวิท dev จะเอา margin สูงๆ
และจะไม่มีการสร้างคอนโดที่เป็น super luxury จริงๆ ในทำเลนอกเหนือจากที่กล่าว
ทำไมจึงไม่ค่อยมีการสร้างคอนโด super luxury นอกเหนือจากสุขุมวิทต้น-กลาง สาทร สีลม เจริญนคร?
ความจริงไม่มีนิยามชัดๆ สำหรับคอนโด super luxury ส่วนใหญ่จะดูหลายๆ อย่าง
เช่นราคาเกิน 250k ต่อตรท จำนวนห้องที่ไม่หนาแน่นมาก
ที่สำคัญคือสเปคห้อง ซึ่งมักจะได้ของดี เช่น floor to ceiling 3 m
กระจก full height ไม่แบบบานกระจกแบบน่าเกลียด
พื้นต้องอย่างน้อย hydrid engineer wood หรือ laminate
ครัวต้องให้ top quartz หรือ marble
เตากับตู้เย็นต้อง built in Kupper/Teka
ห้องน้ำต้อง washlet จะ wall hung หรือไม่ก็แล้วแต่
ห้องน้ำควรได้หินอ่อนให้ได้มากที่สุด ถ้ากระเบื้องก็ต้อง porcelain
พวกนี้รวมกันจึงจะเป็น super luxury
แต่เมื่อพูดถึงราคาของคอนโดที่อยู่นอกเหนือทำเลที่กล่าวมา
เน้นเฉพาะที่บีทีเอสสายสุขุมวิทผ่าน
เช่น ราชเทวี อารีย์ ลาดพร้าว
ราคาเริ่มมาแตะๆ 250k กันแล้ว (อาจไม่ทุกห้องในโครงการ แต่ที่ชั้นสูงๆ มีเกินแน่นอน
เพราะ จขกท รู้มาว่าโครงการใหม่ที่ราชเทวี ชั้น 4x เกือบ ตรม ละ 300k แล้ว)
แต่ spec ห้องแบบความ super luxury กลับมาไม่ถึง
พูดง่ายๆ คือ จ่ายเท่าสุขุมวิท (ชิดลม เพลินจิต อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ)
แต่ได้ของไม่ดีเท่าสุขุมวิท (ราชเทวี อารีย์ ลาดพร้าว)
จะบอกว่าที่แพง เลยต้นทุนสูงจนต้องลด spec ห้องก็ไม่ใช่
จริงอยู่ว่าหลายที่แพงจริง เช่นแปลง address ราชเทวี หรือแปลง the crest ห้าแยก
ที่วาละประมาณ 1.5 ถึง 2 ล้านต่อ ตรว วา
แต่ก็ไม่ใช่ข้ออ้างว่าที่แพง เพราะสุขุมวิทก็แพงเท่านี้ หรือแพงกว่านี้ด้วยซ้ำ
ยกตัวอย่าง noble around ari ราคาต่อ ตรม แทบไม่ต่างจาก noble be33
แต่ spec ห้องต่างกันราวฟ้ากับเหว (สองที่นี้เป็น luxury ไม่ถึง super luxury แต่ยกตัวอย่างให้เห็นภาพเฉยๆ)
หรืออย่าง hyde heritage ทองหล่อกับ beatniq ราคาต่อ ตรม 260-280k
สเปคกับราคาถือเป็น super luxury แล้ว
เทียบกับราชเทวีตัวบนๆ (the line, pyne) ที่ราคาต่อ ตรม พอๆ กัน แต่สเปคคนละโลก
ไม่มีตัวไหนของราขเทวีที่นับเป็น super luxury ได้เลย ทั้งที่จ่ายเงินเท่าพร้อมพงษ์ ทองหล่อ
นึกออกอยู่ที่เดียวที่ super luxury แล้วอยู่ในทำเลที่ไม่น่าเชื่อ
คือ monument สนามเป้า เรียกว่าของจริง
สรุปง่ายๆ คือ ราคาคอนโดทำเลนอกเหนือ สุขุมวิท สีลม สาทร เจริญนคร
ถ้าขายราคาต่อ ตรม เท่ากับสุขุมวิท จะได้ของห่วยกว่า สเปคห่วยกว่า
กลายเป็นว่าซื้อสุขุมวิทคุ้มกว่า ทั้งที่ที่ของสุขุมวิทก็แพงกว่า
สรุปคือ dev เอาคอนโดสุขุมวิท margin ต่ำ
แต่คอนโดนอกสุขุมวิท dev จะเอา margin สูงๆ
และจะไม่มีการสร้างคอนโดที่เป็น super luxury จริงๆ ในทำเลนอกเหนือจากที่กล่าว