เรื่องของเรื่อง คือ ผมมีแพลนที่จะหาซื้อบ้านใหม่ เพื่อที่จะขยับขยาย ย้ายจากทาวน์โฮม เป็น บ้านเดี่ยว ก็ตั้งงบไว้อยู่ที่ 5-7 ล้าน ประมาณนี้ (คือตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆนะครับ) แต่ประเด็นคือ มันก็เลยกลายเป็น บ้านหลังที่ 2 ไป เรื่องกู้ผ่านไม่ผ่าน ผมคิดว่าไม่น่าจะมีปัญหา เพราะรายได้ต่อเดือน เท่าที่สอบถามทางแบงค์มา ก็น่าจะผ่านแน่ๆ (มีเงินเดือนประจำแน่นอน เป็นพนักงานบริษัทแต่ระดับผู้บริหารฯอะครับ)
แต่ด้วยมาตรการใหม่ ระบุไว้ว่า
กู้ซื้อคอนโด/บ้าน "หลังที่สอง" ราคาต่ำกว่า 10 ลบ.
- ปรับอัตราการกู้ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด เป็น 90% หากผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป แต่หากยังไม่ถึง 3 ปีจะกู้ได้เพียง 80% จากเดิมที่เคยได้ 90-95%
(หมายเหตุ: ทาวน์โฮมหลังที่อยู่ปัจจุบัน ผ่อนมาเกิน 5ปีแล้วครับ ก็น่าจะกู้ได้สูงสุดอยู่ที่ 90%)
ปัญหาคือ ถ้าต้องดาวน์ 10% ที่เหลือนี่ บอกตรงๆเลย ผมไม่มีเงินสดอะครับ ส่วนใหญ่มันถูกกระจายเป็ฯพวกกองทุน หรือเอาไปลงทุนโน่นนั่นนี่ไว้ และเท่าที่ไปดูๆ และสอบถามหลายๆโครงการมา (ไม่ว่าจะเป็นของ AP แสนสิริ Property Perfect ชวนชื่น ฯลฯ) ไอ้นโยบายใหม่เนี๊ยะ ก็จะกู้ได้จากยอดที่ต่ำสุดของ "ราคาขายจริง VS ราคาประเมิน" หากราคาขายจริง ที่มีส่วนลดโน่นนั่นนี่แล้ว ต่ำกว่าราคาประเมิน ก็จะกู้ได้ 90% จากยอดของราคาขายจริงเท่านั้น ตรงจุดนี้มันก็เลยกระทบ ที่หากต้องหาเงินสดมาดาวน์ทันทีเลย 5-7แสน (คือถ้าแค่ประมาณ 5% 2.5-3.5แสน นี่ยังดาวน์ได้ทันทีอะครับ)
จากที่ดูมาหลายๆโครงการ ผมก็เห็นว่าเกือบทุกโครงการนี่นำเสนอส่วนลดมีตั้งแต่ หลายแสน ไปจนถึงล้านกว่า จากราคาปกติเลยทีเดียว แต่ก็อย่างที่บอกข้างต้น ยอดที่จะกู้ได้ ก็จะนับจากราคาขายจริง หลังหักส่วนลดแล้ว...
เลยมานั่งคิดๆ และมีความสงสัยว่า จริงๆ แล้วทางโครงการต่างๆ เค้าจะมีออกโปรโมชั่นแบบ Cash Back ในวันโอน แทนส่วนลดจากราคาขายแทนบ้างมั๊ยนะ มันทำได้มั๊ยหว่า?
ยกตัวอย่างนะครับ โครงการบ้านที่ตั้งราคา 7 ล้าน แต่ตั้งส่วนลดไว้ 1 ล้าน เหลือราคาขายจริง 6 ล้าน (ในกรณีนี้จะยื่นกู้ได้เพียง 90% ของ 6ล้าน และต้องจ่ายดาวน์ประมาณ 6แสน ซึ่งก็คือ 10%ที่เหลือ) แต่ในทางกลับกัน ถ้าออกโปรโมชั่นมาในลักษณะ ราคาขาย 7 ล้าน แต่มี Cash Back ในลักษณะ Rebate ให้ลูกค้า 7แสน-1ล้านบาท ในวันโอน (อาจเป็นเช็คหรืออะไรก็ว่าไป เพราะยังไงโครงการก็ได้เงินจากแบงค์หลังกู้ผ่าน แต่ตรงนี้ลูกค้าก็จะกู้ได้ 90% ของยอด 7ล้าน) ตรงนี้ก็น่าจะช่วยแก้ปัญหากับลูกค้าที่ไม่มีเงินก้อนได้ระดับนึง ประมาณว่าลูกค้าก็อาจจะหาเงินก้อนชั่วคราว โดยการหมุนหรือหยิบยืมมาระยะสั้นก่อน เพื่อนำมาดาวน์ก่อนได้ พอได้ Rebate ก็นำไปชำระหนี้ที่นำมาดาวน์ หรือเอาไปโปะคืนส่วนเงินลงทุนที่ดึงออกมาได้
คือก็อาจจะออกโปรมาเป็นทางเลือกให้ลูกค้าทั้งแบบส่วนลด และแบบ Cash Back (Rebate)
อันนี้เป็นข้อสงสัย และลองคิดเล่นๆดูเฉยๆนะครับ เพราะผมเองก็ไม่แน่ใจว่า ในทางปฏิบัติ หรือในแง่กฎหมาย มันมีข้อจำกัด หรือข้อห้ามอะไร ไม่ให้ออกโปรโมชั่นในลักษณะนี้รึเปล่า แต่ผมก็เห็นโปรโมชั่นพวก Cash Back ของพวกสินเชื่อต่างๆ อยู่เต็มไปหมด ซึ่งก็น่าจะหลักการเดียวกัน รึเปล่า
โปรโมชั่นของโครงการ VS การซื้อบ้านหลังที่2 กับการปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้านของธปท.
แต่ด้วยมาตรการใหม่ ระบุไว้ว่า
กู้ซื้อคอนโด/บ้าน "หลังที่สอง" ราคาต่ำกว่า 10 ลบ.
- ปรับอัตราการกู้ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด เป็น 90% หากผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป แต่หากยังไม่ถึง 3 ปีจะกู้ได้เพียง 80% จากเดิมที่เคยได้ 90-95%
(หมายเหตุ: ทาวน์โฮมหลังที่อยู่ปัจจุบัน ผ่อนมาเกิน 5ปีแล้วครับ ก็น่าจะกู้ได้สูงสุดอยู่ที่ 90%)
ปัญหาคือ ถ้าต้องดาวน์ 10% ที่เหลือนี่ บอกตรงๆเลย ผมไม่มีเงินสดอะครับ ส่วนใหญ่มันถูกกระจายเป็ฯพวกกองทุน หรือเอาไปลงทุนโน่นนั่นนี่ไว้ และเท่าที่ไปดูๆ และสอบถามหลายๆโครงการมา (ไม่ว่าจะเป็นของ AP แสนสิริ Property Perfect ชวนชื่น ฯลฯ) ไอ้นโยบายใหม่เนี๊ยะ ก็จะกู้ได้จากยอดที่ต่ำสุดของ "ราคาขายจริง VS ราคาประเมิน" หากราคาขายจริง ที่มีส่วนลดโน่นนั่นนี่แล้ว ต่ำกว่าราคาประเมิน ก็จะกู้ได้ 90% จากยอดของราคาขายจริงเท่านั้น ตรงจุดนี้มันก็เลยกระทบ ที่หากต้องหาเงินสดมาดาวน์ทันทีเลย 5-7แสน (คือถ้าแค่ประมาณ 5% 2.5-3.5แสน นี่ยังดาวน์ได้ทันทีอะครับ)
จากที่ดูมาหลายๆโครงการ ผมก็เห็นว่าเกือบทุกโครงการนี่นำเสนอส่วนลดมีตั้งแต่ หลายแสน ไปจนถึงล้านกว่า จากราคาปกติเลยทีเดียว แต่ก็อย่างที่บอกข้างต้น ยอดที่จะกู้ได้ ก็จะนับจากราคาขายจริง หลังหักส่วนลดแล้ว...
เลยมานั่งคิดๆ และมีความสงสัยว่า จริงๆ แล้วทางโครงการต่างๆ เค้าจะมีออกโปรโมชั่นแบบ Cash Back ในวันโอน แทนส่วนลดจากราคาขายแทนบ้างมั๊ยนะ มันทำได้มั๊ยหว่า?
ยกตัวอย่างนะครับ โครงการบ้านที่ตั้งราคา 7 ล้าน แต่ตั้งส่วนลดไว้ 1 ล้าน เหลือราคาขายจริง 6 ล้าน (ในกรณีนี้จะยื่นกู้ได้เพียง 90% ของ 6ล้าน และต้องจ่ายดาวน์ประมาณ 6แสน ซึ่งก็คือ 10%ที่เหลือ) แต่ในทางกลับกัน ถ้าออกโปรโมชั่นมาในลักษณะ ราคาขาย 7 ล้าน แต่มี Cash Back ในลักษณะ Rebate ให้ลูกค้า 7แสน-1ล้านบาท ในวันโอน (อาจเป็นเช็คหรืออะไรก็ว่าไป เพราะยังไงโครงการก็ได้เงินจากแบงค์หลังกู้ผ่าน แต่ตรงนี้ลูกค้าก็จะกู้ได้ 90% ของยอด 7ล้าน) ตรงนี้ก็น่าจะช่วยแก้ปัญหากับลูกค้าที่ไม่มีเงินก้อนได้ระดับนึง ประมาณว่าลูกค้าก็อาจจะหาเงินก้อนชั่วคราว โดยการหมุนหรือหยิบยืมมาระยะสั้นก่อน เพื่อนำมาดาวน์ก่อนได้ พอได้ Rebate ก็นำไปชำระหนี้ที่นำมาดาวน์ หรือเอาไปโปะคืนส่วนเงินลงทุนที่ดึงออกมาได้
คือก็อาจจะออกโปรมาเป็นทางเลือกให้ลูกค้าทั้งแบบส่วนลด และแบบ Cash Back (Rebate)
อันนี้เป็นข้อสงสัย และลองคิดเล่นๆดูเฉยๆนะครับ เพราะผมเองก็ไม่แน่ใจว่า ในทางปฏิบัติ หรือในแง่กฎหมาย มันมีข้อจำกัด หรือข้อห้ามอะไร ไม่ให้ออกโปรโมชั่นในลักษณะนี้รึเปล่า แต่ผมก็เห็นโปรโมชั่นพวก Cash Back ของพวกสินเชื่อต่างๆ อยู่เต็มไปหมด ซึ่งก็น่าจะหลักการเดียวกัน รึเปล่า