อ้างอิง
Condo Dark Side (เฟชบุ๊ค)
https://www.facebook.com/CondoDarkSide/posts/1764795060303924?__tn__=K-R
####################################################################
มาต่อเรื่องนี้กันอีกซักวัน....เพราะถือเป็นเรื่องใหญ่ของคนซื้อจริงๆ รวมถึงคนซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวด้วย
ถ้าใครมีคอนโดที่โอนปีนี้ จะเห็นว่าการกู้คอนโดไม่ใช่เรื่องง่ายๆแบบเดิมอีกแล้ว...แม้คุณจะมีพอร์ทคลีนๆ ไม่เคยมีประวัติหนี้เสียเลย ก็ไม่ได้แปลว่าจะกู้ผ่านง่ายๆ
ผลพวงก็มาจากคนที่กู้ไว้เยอะๆในอดีตไปเบี้ยวหนี้เขาไว้เยอะนั่นแหล่ะ...นอกจากจะคอนโดเงินเหลือแล้ว พวกคอนโดธรรมดาที่ Overprice นี่แหล่ะ ก็เป็นปัญหาไม่แพ้กัน ส่วนมากมักจะเป็นคอนโดกลางเมือง ที่ทุกข่าวทั้งเวป, Blogger, Influencer, Social ถาโถมกระแสกันไปว่าดี ไหนจะที่ดินผืนสุดท้าย (แต่มีผืนสุดท้ายงอกออกมาเรื่อย ฮาาๆ) ไหนจะคนเช่าดีโง้นดีงี้ yield ทะลุฟ้า สุดท้าย กลายเป็นซื้อคอนโดราคาสูง รับภาระการผ่อนแบบหนักอึ้งกันไป
และเมื่อมาตกแต่งปล่อยเช่า ก็เจอภาวะ "อ้าว...เห้ย!!! ค่าเช่าไม่เหมือนที่คุยกันไว้นี่หว่า" คำนวนแบบหยาบๆ ถ้าต้องการค่าเช่าที่ครอบคลุมค่าผ่อนคอนโด สมมติห้อง 30 ตรม. ราคา 3 ล้าน ค่าผ่อนเรทปกติ ส่วนมากล้านละ 7,000 = มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 21,000 บาท คอนโดตก ตรม. ละ 100,000 บาท ทุกวันนี้ได้ขอบเมืองโน่น!!! แต่ต้องการค่าเช่า ตรม. ละ 700 บาท
งั้นเอาใหม่ กลางเมืองทุกวันนี้ค่าเช่าเต็มที่เลย 1,200 บาท 30 ตรม. ค่าเช่า 36,000 บาท กลับมาหาร 7,000 ได้ 5.14 ล้าน หรือ ตรม. ละ 171,400 บาท ใครที่ซื้อราคาเกิน ตรม.ละ 171,400 บาท ก็เตรียมรับภาระค่าผ่อนที่มีมากกว่าค่าเช่าแน่นอน
ปัญหาที่ตามๆมาคือ คนส่วนมากไม่ได้โอนแค่ห้องเดียว หรือมีภาระผ่อนอย่างเดียวล่ะสิ ถ้าคิดตามเกณฑ์แบงค์ บางแบงค์ให้ภาระบ้านแค่ 50% หรือ ภาระรวมทุกอย่างบ้าน บัตรเครดิต Personal Loan รวม 70% ของรายได้ คิดแบบให้แง่ดีสุดๆเลย ไม่มีภาระอะไร กู้ได้ 70% ผ่อนเดือนละ 36,000 บาท ต้องมีเงินเดือน 51,500 บาท นี่คือ เหลือกินข้าว ผ่อนรถ เติมน้ำมันรถ ค่ามือถือ ค่าเสื้อผ้าแฟชั่นไปสยาม ค่าไปเที่ยวเมืองนอก 15,500 บาท
ถ้าปล่อยเช่าได้ที่ 36,000 บาท ก็เหลือเงินเดือนเท่าเดิม แต่อย่าลืมมีต้นทุนค่าดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ต่อปีอีก
นี่ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ สภาพคล่องไม่มี หรือไม่ได้เรทตามที่โม้ไว้ ก็แทบไม่ต้องคิดว่าเงิน 15,500 บาทจะพอยาไส้ไหม ละที่เกิดขึ้นมาซ้ำซ้อนขึ้นมาอีกคือ ไม่ได้กู้ห้องเดียว เพราะตอนลงทุน ถุกสอนว่าให้ระเบิดไปเลย กู้ทีเดียว...ซื้อไว้หลายห้องอีก ไม่ต้องคิดสภาพ
เป็นที่มาของหนี้เสีย ที่รัฐออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยกู้ยากขึ้น ผลพวงก็ไปตกอยู่ที่ Dev เจ้าเก่าที่เร่งออกโครงการขึ้นราคาพรวดๆ ตั้งแต่จุดพลุที่อโศกมา 4 ปี ราคาแข่งกันขึ้นจนมันแทบไม่มีละค่าเช่าที่ cover ค่าผ่อน ตั้งแต่กลางเมืองยันสุดรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คำว่าแทบคือมันยังพอมีบ้าง เดี๋ยวจะมีคนมาอวดอ้างสรรพคุณแถวอ่อนนุชที่ปั่นกันจนเละเทะอีก)
ราคาขายขึ้นปีละ 20-30% สวนทางกับรายได้ที่ขึ้นปีละ 4-5% สุดท้าย Dev ก็ไม่ได้ยอดโอนอยู่ดี เป้าหมายจะเก็บยอดโอนกี่หมื่นล้านที่ประกาศไว้ แทบไม่เป็นไปตามเป้า
จะเห็นว่าช่วง Dev สายปั่นราคาหลายเจ้า เริ่มชะลอออกโครงการใหม่แพงๆ ไปเป็นเปิดโครงการสายเช่า เพราะจะเดินตามรอยเจ้าสัวหมาไม่กัด ที่ไปเปิดห้าง ร้านวัสดุกับโรงแรม มาเป็น 10 ปีแล้ว
เพราะการได้ยอดขาย Sold Out นั้นแสนจะง่าย แค่พี่เปิดขาย Online 100% พี่ก็ได้ 1 Day Sold Out ละ แค่ย้ายแผงจากเวปพี่มาอยู่บน Social แต่ยอดรายได้วันโอนจริงนี่ก็เห็นกุมขมับ บี้โอน ออกสารพัดโปรกันทุกไตรมาส
เคสที่ยกมาเป็นปัญหา สำหรับคนที่กู้พอดีกับรายได้นะครับ ถ้าพี่ๆจะเงินเดือนหลักล้าน ละผ่อนแค่ 36,000 บาท หรือมีเงินสดหลายพันล้าน จะอมไว้สัก 10 ห้อง คงไม่ใช่ปัญหาสังคม แบบที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเอามาพิจารณานะครับ
...ใครจะตั้งราคาขายเท่าไหร่
...ใครจะกู้ได้เท่าไหร่
...ใครจะปล่อยเช่าได้เท่าไหร่
ก็คำนวนกันให้ดีๆนะครับ
เกมส์นี้ไม่เคย Win-Win มันต้องมีคน Loss เสมอ
ซื้อคอนโดที่จะโอนในปีนี้ อาจไม่ง่ายอีกต่อไป แม้ประวัติทางการเงินดี ???
Condo Dark Side (เฟชบุ๊ค)
https://www.facebook.com/CondoDarkSide/posts/1764795060303924?__tn__=K-R
####################################################################
มาต่อเรื่องนี้กันอีกซักวัน....เพราะถือเป็นเรื่องใหญ่ของคนซื้อจริงๆ รวมถึงคนซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวด้วย
ถ้าใครมีคอนโดที่โอนปีนี้ จะเห็นว่าการกู้คอนโดไม่ใช่เรื่องง่ายๆแบบเดิมอีกแล้ว...แม้คุณจะมีพอร์ทคลีนๆ ไม่เคยมีประวัติหนี้เสียเลย ก็ไม่ได้แปลว่าจะกู้ผ่านง่ายๆ
ผลพวงก็มาจากคนที่กู้ไว้เยอะๆในอดีตไปเบี้ยวหนี้เขาไว้เยอะนั่นแหล่ะ...นอกจากจะคอนโดเงินเหลือแล้ว พวกคอนโดธรรมดาที่ Overprice นี่แหล่ะ ก็เป็นปัญหาไม่แพ้กัน ส่วนมากมักจะเป็นคอนโดกลางเมือง ที่ทุกข่าวทั้งเวป, Blogger, Influencer, Social ถาโถมกระแสกันไปว่าดี ไหนจะที่ดินผืนสุดท้าย (แต่มีผืนสุดท้ายงอกออกมาเรื่อย ฮาาๆ) ไหนจะคนเช่าดีโง้นดีงี้ yield ทะลุฟ้า สุดท้าย กลายเป็นซื้อคอนโดราคาสูง รับภาระการผ่อนแบบหนักอึ้งกันไป
และเมื่อมาตกแต่งปล่อยเช่า ก็เจอภาวะ "อ้าว...เห้ย!!! ค่าเช่าไม่เหมือนที่คุยกันไว้นี่หว่า" คำนวนแบบหยาบๆ ถ้าต้องการค่าเช่าที่ครอบคลุมค่าผ่อนคอนโด สมมติห้อง 30 ตรม. ราคา 3 ล้าน ค่าผ่อนเรทปกติ ส่วนมากล้านละ 7,000 = มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 21,000 บาท คอนโดตก ตรม. ละ 100,000 บาท ทุกวันนี้ได้ขอบเมืองโน่น!!! แต่ต้องการค่าเช่า ตรม. ละ 700 บาท
งั้นเอาใหม่ กลางเมืองทุกวันนี้ค่าเช่าเต็มที่เลย 1,200 บาท 30 ตรม. ค่าเช่า 36,000 บาท กลับมาหาร 7,000 ได้ 5.14 ล้าน หรือ ตรม. ละ 171,400 บาท ใครที่ซื้อราคาเกิน ตรม.ละ 171,400 บาท ก็เตรียมรับภาระค่าผ่อนที่มีมากกว่าค่าเช่าแน่นอน
ปัญหาที่ตามๆมาคือ คนส่วนมากไม่ได้โอนแค่ห้องเดียว หรือมีภาระผ่อนอย่างเดียวล่ะสิ ถ้าคิดตามเกณฑ์แบงค์ บางแบงค์ให้ภาระบ้านแค่ 50% หรือ ภาระรวมทุกอย่างบ้าน บัตรเครดิต Personal Loan รวม 70% ของรายได้ คิดแบบให้แง่ดีสุดๆเลย ไม่มีภาระอะไร กู้ได้ 70% ผ่อนเดือนละ 36,000 บาท ต้องมีเงินเดือน 51,500 บาท นี่คือ เหลือกินข้าว ผ่อนรถ เติมน้ำมันรถ ค่ามือถือ ค่าเสื้อผ้าแฟชั่นไปสยาม ค่าไปเที่ยวเมืองนอก 15,500 บาท
ถ้าปล่อยเช่าได้ที่ 36,000 บาท ก็เหลือเงินเดือนเท่าเดิม แต่อย่าลืมมีต้นทุนค่าดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ต่อปีอีก
นี่ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ สภาพคล่องไม่มี หรือไม่ได้เรทตามที่โม้ไว้ ก็แทบไม่ต้องคิดว่าเงิน 15,500 บาทจะพอยาไส้ไหม ละที่เกิดขึ้นมาซ้ำซ้อนขึ้นมาอีกคือ ไม่ได้กู้ห้องเดียว เพราะตอนลงทุน ถุกสอนว่าให้ระเบิดไปเลย กู้ทีเดียว...ซื้อไว้หลายห้องอีก ไม่ต้องคิดสภาพ
เป็นที่มาของหนี้เสีย ที่รัฐออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยกู้ยากขึ้น ผลพวงก็ไปตกอยู่ที่ Dev เจ้าเก่าที่เร่งออกโครงการขึ้นราคาพรวดๆ ตั้งแต่จุดพลุที่อโศกมา 4 ปี ราคาแข่งกันขึ้นจนมันแทบไม่มีละค่าเช่าที่ cover ค่าผ่อน ตั้งแต่กลางเมืองยันสุดรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คำว่าแทบคือมันยังพอมีบ้าง เดี๋ยวจะมีคนมาอวดอ้างสรรพคุณแถวอ่อนนุชที่ปั่นกันจนเละเทะอีก)
ราคาขายขึ้นปีละ 20-30% สวนทางกับรายได้ที่ขึ้นปีละ 4-5% สุดท้าย Dev ก็ไม่ได้ยอดโอนอยู่ดี เป้าหมายจะเก็บยอดโอนกี่หมื่นล้านที่ประกาศไว้ แทบไม่เป็นไปตามเป้า
จะเห็นว่าช่วง Dev สายปั่นราคาหลายเจ้า เริ่มชะลอออกโครงการใหม่แพงๆ ไปเป็นเปิดโครงการสายเช่า เพราะจะเดินตามรอยเจ้าสัวหมาไม่กัด ที่ไปเปิดห้าง ร้านวัสดุกับโรงแรม มาเป็น 10 ปีแล้ว
เพราะการได้ยอดขาย Sold Out นั้นแสนจะง่าย แค่พี่เปิดขาย Online 100% พี่ก็ได้ 1 Day Sold Out ละ แค่ย้ายแผงจากเวปพี่มาอยู่บน Social แต่ยอดรายได้วันโอนจริงนี่ก็เห็นกุมขมับ บี้โอน ออกสารพัดโปรกันทุกไตรมาส
เคสที่ยกมาเป็นปัญหา สำหรับคนที่กู้พอดีกับรายได้นะครับ ถ้าพี่ๆจะเงินเดือนหลักล้าน ละผ่อนแค่ 36,000 บาท หรือมีเงินสดหลายพันล้าน จะอมไว้สัก 10 ห้อง คงไม่ใช่ปัญหาสังคม แบบที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเอามาพิจารณานะครับ
...ใครจะตั้งราคาขายเท่าไหร่
...ใครจะกู้ได้เท่าไหร่
...ใครจะปล่อยเช่าได้เท่าไหร่
ก็คำนวนกันให้ดีๆนะครับ
เกมส์นี้ไม่เคย Win-Win มันต้องมีคน Loss เสมอ