ตลาดอสังหาฯกลาง-ล่างฝืดหนัก ดีเวลอปเปอร์เบนเข็มผลิตคอนโดฯหรูเจาะตลาดบนทั้งคนไทย-ต่างชาติ โฟกัสจีนสนลงทุนให้ชาติเดียวกันเช่า ชี้ราคาถูก ผลตอบแทนสูงทำเลใจกลางเมือง-เมืองชายทะเลฮอตเหมายกตึก 10 โครงการ หลังกำเงินเที่ยวไทย

ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมกลาง-ล่างซบเซาจากหนี้ครัวเรือนทำให้ยากต่อการเข้าถึงสินเชื่อส่งผลให้ดีเวลอปเปอร์เบนเข็มผลิตสินค้าเจาะตลาดบนจนซัพพลายสูงกว่าความต้องการในประเทศ ทางออก จึงให้ต่างชาติดูดซับและจีนคือตลาดใหญ่ในการลงทุนนอกจากการไหลบ่าเข้ามาท่องเที่ยว

นางสาวหลุ่ย แซ่กั๊ว กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจียระไน เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ จำกัดเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทได้ขยายธุรกิจสู่อสังหาริมทรัพย์ ทำหน้าที่เป็นเอเยนต์ช่วยผู้ประกอบการเปิดตลาดจีน โดยทำการตลาด และเป็นที่ปรึกษาให้แบบครบวงจร

นางสาวหลุ่ยสะท้อนว่า คนจีนชอบคอนโดมิเนียมทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส และ ใต้ดินเอ็มอาร์ที โดยระดับราคาที่สนใจอยู่ที่ประมาณ 5-6 ล้านบาท ต่อหน่วย กลุ่มที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน ส่วนตลาดล่างจะไม่ให้ความสนใจ ซึ่งกลุ่มคนจีนที่นิยมคอนโดมิเนียมไทย ไม่ใช่นักธุรกิจ แต่เป็นคนจีนที่มาท่องเที่ยวเมืองไทย เกิดความชื่นชอบ และซื้อโครงการเพื่อพักตากอากาศ นอกจากนี้ ยังซื้อเพื่อลงทุนอีกด้วย

แม้ไทย เป็นตลาดใหญ่ที่คนจีนให้ความสนใจ แต่ไม่ควรมองข้ามคู่แข่งสำคัญที่จะดูดกำลังซื้อคนจีนได้ นั่นคือ ประเทศ มาเลเซีย กับญี่ปุ่น ซึ่งคนจีนชอบไปลงทุนซื้อบ้าน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น นางสาวหลุ่ย ยังยํ้าว่า ตลาดเมืองไทยยังเป็นดาวรุ่ง ตลาดเริ่มดีมากประมาณ 3-4 ปีที่ผ่านมา

ขณะเดียวกันมองว่า อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมูลค่าไม่โตไปกว่านี้ แต่เมืองไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ อัตราการเติบโตอยู่ที่ 10% ต่อปี โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้าบีทีเอสโต 15% ต่อปี

“ธุรกิจนี้บริษัทเริ่มทำมาเกือบ 1 ปี แต่สามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทเติบโตขึ้นเรื่อยๆ และมีการขยายตัวเร็วมาก คาดว่าจะสามารถสร้างเป็นรายได้หลักให้กับกลุ่มธุรกิจของบริษัท เจียระไนฯ ภายใน 2-3 ปีนี้” สอดคล้องกับนายชนินทร์วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฮาบิแทท กรุ๊ป สะท้อนว่าปัจจุบันผู้ประกอบการหลายราย นำโครงการออกขายให้กับนักลงทุนชาวจีน และนักลงทุนจีนเองต่างสนใจตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองไทย เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง จีน ค่อนข้างสูง ตารางเมตรละ 400,000-500,000 บาท ขณะไทยราคาถูกกว่ามากทำให้ได้ผลตอบแทนในการลงทุนสูง

“ที่เปิดตัวโครงการเมื่อเร็วๆนี้ ต่างนำไปขายจีนหมด อาทิ ค่ายอนันดา เอพี แสนสิริ รวมทั้งรายเล็ก ที่สามารถขยายตลาดได้มาก เพราะขายต่างประเทศ ที่สำคัญ ดีเวลอปเปอร์เหล่านี้ นำโครงการไปขายก่อนเปิดขายเมืองไทยด้วยซํ้า บางเจ้าขาย 49% เลย สำหรับเจ้าที่ไม่ใหญ่มาก” นายชนินทร์กล่าว

ทำเลที่นักลงทุนจีนชื่นชอบ ส่วนใหญ่เป็นเมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร อย่าง ย่านรัชดาฯ พระราม 9 ซึ่งทำเลนี้ เป็นทำเลที่ชอบมาก ขณะที่ทำเลสุขุมวิท อย่างแบริ่ง อ่อนนุช ก็เป็นทำเลที่นักลงทุนจีนให้ความสนใจ โดยนักลงทุนจีนเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยคิดเป็นมูลค่าราว 5-7 พันล้านบาทต่อปี และมีการเติบโตเฉลี่ย 10-20% โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเข้ามาลงทุนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการลงทุนในคอนโดมิเนียม ส่วนโครงการโลว์ไรส์มีบ้าง แต่ไม่มากนัก เพราะยังติดที่เงื่อนไขของกฎหมายการถือครอง สำหรับโครงการของฮาบิแทท กรุ๊ป ก็เริ่มขยายตลาดสู่ประเทศจีน โดยขายผ่านเอเยนซี

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแทนส์ จำกัด กล่าวว่า เหตุผลที่จีนสนใจซื้อ คอนโดมิเนียมในไทย เนื่องจาก ราคาคอนโดฯในไทยถูกกว่าจีนกว่าเท่าตัว เช่น ไทยแนวรถไฟฟ้า ตารางเมตรละ 1 แสนบาทจีน ราคา 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ เชิงลงทุน ไทยให้ผลตอบแทน 7-8% ขณะที่จีน ให้ผลตอบแทนเพียง 2%

นอกจากนี้ ทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว ชายทะเล อาทิ พัทยา ภูเก็ต มีผู้ประกอบการขายยกตึกกว่า 10 โครงการที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายโครงการลชะ 20-30% โดยลดราคาให้ทุนจีน 30-50% เพื่อปล่อยเช่าให้กับชาติเดียวกัน กว่า 10 โครงการ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(LPN) กล่าวว่าตลาดจีนเติบโตสูงมาก ซึ่งที่ผ่านมาแอล.พี.เอ็น.นำโครงการทำเลมักกะสัน ให้เอเยนซีไปขาย 45%ปัจจุบันขายหมดแล้ว แต่ต้องดูช่วงโอนกรรมสิทธิ์ว่าจะโอนจริงหรือไม่ เนื่องจากเขาซื้อเพื่อการลงทุน ทั้งนี้จีนคนมีเงินอยากเอาเงินออกนอกประเทศ เขาเอาออกด้วยวิธีการมาลงทุน และเอเยนซีก็มีแพ็กเกจนำเสนอให้นักลงทุน เช่น การบริหารงานเช่าต่อ จากโครงการเส้นทางสายไหมวันเบลต์-วันโรดทำให้คนจีนกระจายการลงทุนออกสู่ต่างประเทศมากขึ้น

นายสุริยา สุริยาภิวัฒน์ ผู้จัดการสำนักวิจัย บมจ.แอล.พี.เอ็น. เสริมว่า ปี 2560 ผู้ประกอบการผลิตคอนโดมิเนียมระดับบน 1 ใน 3 หรือ 30% ของปริมาณคอนโดมิเนียมทั้งหมด 60,000 หน่วยในกทม. เพื่อหนีตลาดล่างซบเซา ส่งผลให้เกิดซับพลายสูง จึงให้ตลาดต่างชาติช่วยดูดซับซัพพลาย โดยเฉพาะตลาดแถบเอเชีย ซึ่งใกล้ที่สุดต่อการขาย อาทิ จีน ฮ่องกงเซี่ยงไฮ้ สิงคโปร์ แต่ค่ายใหญ่ส่วนใหญ่จะจ้างเอเยนซีเจาะตลาดใหญ่ของจีน ส่วน แอล.พี.เอ็น. เน้นตลาดรองของจีน ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทประสบความสำเร็จขายโครงการที่เพชรบุรี-มักกะสันหมดในเวลาอันรวดเร็ว และล่าสุดได้ขายโครงการให้กับนักลงทุนจีน จำนวน กว่า 200 หน่วย ในโครงการที่พหลโยธิน 32 จากจำนวนหน่วยทั้งหมด 546 หน่วย

ที่ผ่านมา จีนให้ความสนใจอสังหาฯไทยเนื่องจากให้ผลตอบแทนสูงและเติบโตต่อเนื่อง ต่างจากหุ้นที่ยังมีความเสี่ยง อย่างไรก็ดี แม้จีนจะออกกฎห้ามนำเงินออกนอกประเทศ แต่เศรษฐีมักมีวิธีนำเงินออกมาก่อน และกฎหมายก็ไม่นำมาปฏิบัติทันทีเหมือนกฎหมายไทย