รายละเอียดข่าว

วันที่/เวลา 27 ก.ย. 2560 19:13:00
หัวข้อข่าว รายงานสรุปการประเมินมูลค่าหุ้น
หลักทรัพย์ AQ
แหล่งข่าว AQ
รายละเอียดแบบเต็ม คลิกที่นี่เพื่อดาวน์โหลดรายละเอียดข่าวรูปแบบเต็ม
                รายงานสรุปการประเมินมูลค่าหุ้น
โดย บริษัท เอส 14 แอดไวเซอรี่ จำกัด
เพื่อประกอบการพิจารณาการจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนของ AQให้บุคคลในวงจำกัด(PP) ไม่เข้าเงื่อนไขติด Silent
Period
บทสรุปผู้บริหาร
ที่มาและวัตถุประสงค์ของการจัดทำรายงานการประเมินมูลค่ากิจการ
    บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) ("AQ" หรือ "บริษัทฯ")
มีความประสงค์ที่จะเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัทฯ บริษัทฯ จึงได้แต่งตั้งบริษัท เอส 14 แอดไวเซอรี่
จำกัด ("S14" หรือ "ที่ปรึกษาฯ")
ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินที่เป็นอิสระจากบริษัทฯให้ประเมินมูลค่ากิจการของบริษัทฯ
รายงานการประเมินมูลค่ากิจการฉบับนี้จัดทำขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ให้บริษัทฯ ทราบถึงมูลค่ากิจการ
เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาของคณะกรรมการบริษัทฯ
เพื่อพิจารณาการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัทฯ เท่านั้น
ไม่สามารถนำรายงานฉบับนี้ไปใช้เพื่อประโยชน์อื่นใดนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ดังกล่าวได้
    ที่ปรึกษาฯ ได้ทำการประเมินมูลค่ากิจการโดยตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า ข้อมูล เอกสาร และร่างเอกสารต่างๆ
ที่ได้รับ ตลอดจนการสัมภาษณ์ผู้บริหารและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องของบริษัทฯ เป็นข้อมูลที่สมบูรณ์
ครบถ้วน ถูกต้องและเป็นความจริง ตามสภาวะและข้อมูลที่สามารถรับรู้ได้ในปัจจุบัน
ทั้งนี้หากมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ อย่างมีนัยสำคัญ และ/หรือเกิดเหตุการณ์ใด และ/หรือข้อมูลไม่เป็นจริง
อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสําคัญต่อการดําเนินธุรกิจและประมาณการทางการเงินของบริษัทฯที่ปรึกษาฯ
ไม่มีภาระผูกพันในการปรับปรุงให้เป็นปัจจุบัน ทบทวน หรือยืนยันรายงานการประเมินมูลค่ากิจการทั้งนี้
ที่ปรึกษาฯ ได้พิจารณาและศึกษาข้อมูลดังกล่าวด้วยความรอบคอบ
และสมเหตุสมผลตามมาตรฐานของผู้ประกอบวิชาชีพพึงกระทำ
การประเมินมูลค่ากิจการ
ที่ปรึกษาฯได้ประเมินมูลค่ากิจการด้วยวิธีต่างๆ ได้แก่ วิธีมูลค่าตามบัญชี วิธีปรับปรุงมูลค่าตามบัญชี
วิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชี และวิธีรวมส่วนของกิจการ
อย่างไรก็ตามที่ปรึกษาฯให้วิธีการประเมินมูลค่าหุ้นที่เหมาะสม คือ วิธีปรับปรุงมูลค่าทางบัญชี
เพื่อทำการประเมินมูลค่ากิจการของ AQ เนื่องจากเมื่อทำการประเมินมูลค่าแล้ว
วิธีนี้ได้ราคาสูงที่สุดประกอบกับบริษัทฯ ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ที่ปรึกษาฯมีความเห็นว่าวิธีนี้สามารถสะท้อนมูลค่าของกิจการได้เหมาะสมกว่าวิธีอื่นๆ
โดยสามารถสรุปออกมาได้ดังนี้
สรุปการประเมินมูลค่ากิจการของ AQ
วิธีการประเมินมูลค่า    มูลค่า
(ล้านบาท)    ราคาประเมิน
(บาทต่อหุ้น)    วิธีการ / ความเห็น    ความเหมาะสมของวิธีประเมินมูลค่ากิจการ
1.    วิธีมูลค่าตามบัญชี
(Book Value Approach)    192.03    0.02    ประเมินโดยใช้ข้อมูลตามงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2559    ไม่เหมาะสม เนื่องจากมูลค่าตามบัญชีไม่ได้สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบัน
2.    วิธีปรับปรุงมูลค่าตามบัญชี (Adjusted Book Value
Approach)    460.83    0.04    ประเมินโดยใช้มูลค่าสินทรัพย์สุทธิตามบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559
ปรับปรุงด้วยมูลค่ายุติธรรมตามข้อมูลในรายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินราคาอิสระ
และมูลค่าความเสียหายตามคำพิพากษาคดีอาญา    เหมาะสม เนื่องจากบริษัทประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ที่ปรึกษามีความเห็นว่าวิธีนี้สามารถสะท้อนมูลค่าของกิจการได้เหมาะสมกว่าวิธีอื่นๆ
3.    วิธีมูลค่าตามราคาตลาด    ไม่สามารถประเมินได้    ไม่สามารถประเมินได้    ไม่สามารถคำนวณราคาหุ้นด้วยวิธีมูลค่
าตามราคาตลาดได้ เนื่องจากบริษัทฯ หยุดการซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งแต่วันที่ 17
พฤศจิกายน 2558    ไม่เหมาะสม เนื่องจากไม่สามารถคำนวณมูลค่าหุ้นด้วยวิธีมูลค่าตามตลาดได้เนื่องจากบริษัทฯ
หยุดการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2558
4.    วิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิ
(P/E)    ไม่สามารถประเมินได้    ไม่สามารถประเมินได้    ไม่สามารถคำนวณราคาหุ้นด้วยวิธีมูลค่าตามราคาตลาดต่อกำไร
สุทธิได้ เนื่องจากบริษัทฯ มีผลประกอบการขาดทุนสุทธิในรอบ 12 เดือนล่าสุด    ไม่เหมาะสม
เนื่องจากไม่สามารถคำนวณราคาหุ้นด้วยวิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิได้ เนื่องจากบริษัทฯ
มีผลประกอบการขาดทุนสุทธิ ณ งบการเงิน ปี 2559
5.    วิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชี
(P/BV)    380.24    0.03    ประเมินโดยใช้ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชี (P/BV)
ของหุ้นในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนรายได้หลักจากการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบและมีร
ายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมและรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และบริการอื่นๆซึ่งเป็นรายได้ต่อเนื
่อง (Recurring Income) ได้แก่ GOLD LH PF QH S UV โดยใช้ค่าเฉลี่ยของอัตราส่วน P/BV ในช่วงเวลา 7 วัน
14 วัน 30 วัน 60 วัน 180 วัน และ 270 วัน    ไม่เหมาะสม
เพราะมูลค่าตามบัญชีไม่ได้สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบัน
6.    วิธีรวมส่วนของกิจการ
(Sum of the Part)    (103.08)    (0.01)    ประเมินโดยแบ่งวิธีประเมินตามประเภทของสินทรัพย์ได้แก่
-    โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและโรงแรม
ประเมินโดยใช้วิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ (Discounted Cash Flow Approach)
-    สินทรัพย์ประเภทที่ดินรอการพัฒนา ที่ดินเปล่าและสินทรัพย์ถาวรซึ่งเป็นออฟฟิศสำนักงาน
ประเมินโดยใช้วิธีปรับปรุงมูลค่าตามบัญชี(Adjusted Book Value Approach)
ซึ่งอ้างอิงมูลค่ายุติธรรมของรายงานประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินราคาอิสระ
ปรับปรุงด้วยมูลค่าความเสียหายตามคำพิพากษาคดีอาญา
-    สินทรัพย์ประเภทอื่นและหนี้สิน ประเมินด้วยวิธีมูลค่าตามบัญชี(Book Value Approach)    เหมาะสม
เนื่องจากเป็นการรวมมูลค่าของบริษัทฯ ต่างๆ
ในกลุ่มโดยส่วนใหญ่คิดด้วยวิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ
ส่วนบริษัทที่ไม่มีการดำเนินธุรกิจหรือประกอบธุรกิจให้บริการให้กับบริษัทในเครือจะประมูลมูลค่ากิจการด้ว
ยวิธีมูลค่าทางบัญชี และวิธีปรับปรุงมูลค่าหุ้นตามบัญชี
มูลค่าเสียหายตามคำพิพากษา
รายการ (ล้านบาท)    จำนวนเงิน
มูลค่าค่าเสียหายตามคำพิพากษา    10,004.47
บวก ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จำเป็นเพื่อให้สามารถขายที่ดินได้ตามสัญญาการจัดการทรัพย์สิน    122.22
บวก ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (มูลค่าบังคับขาย)    191.40
บวก ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย (มูลค่าบังคับขาย)    58.00
บวก ค่าใช้จ่ายในการโอน (ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน)    110.61
หัก มูลค่าสุทธิที่คาดว่าจะขายได้ (มูลค่าบังคับขายสุทธิจากค่านายหน้าในการขาย)1    (5,800.00)
ประมาณการค่าเสียหาย -สุทธิ2    4,686.70
หมายเหตุ:  1มูลค่าที่ดินดังกล่าวได้รับการประเมินราคาโดยบริษัท เอส.แอล. สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด
ซึ่งเป็นผู้ประเมินทรัพ์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. โดยมีมูลค่าตามราคาประเมิน ณ
เดือนเมษายน 2560 เท่ากับ 11,600 ล้านบาทและมูลค่าบังคับขายเท่ากับ 5,800 ล้านบาท ที่ปรึกษาฯ
เลือกใช้ราคาบังคับขายเนื่องจาก ทางบริษัทฯ
ให้ข้อมูลว่าทางคณะกรรมการบริษัทเห็นว่าการตั้งสำรองค่าเสียหายโดยใช้ราคายบังคับขายนั้นเหมาะสม
เนื่องจากคณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่าไม่มีโอกาสที่จะขายที่ดินให้แก่ผู้สนใจโดยตรงได้โดยตรงซึ่งเป็นอุป
สรรคมาจากด้านคดีความระหว่างธนาคารกรุงไทย
ดังนั้นแนวทางในการขายที่ดินดังกล่าวจะเป็นการบังคับขายทอดตลาดเท่านั้น
2มูลค่าของค่าเสียหายที่บริษัทฯ
จะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่กับความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันดังกล่าวให้ได้ในราคาสุทธิตามที่บริษัทฯได
้ประมาณการไว้และการ์เด้นโฮมจะไม่ใช้สิทธิไล่เบี้ยต่อบริษัทฯ
รายการปรับปรุงมูลค่าทางบัญชีสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้
มูลค่าตามบัญชีหลังปรับปรุง    จำนวนเงิน (ล้านบาท)
มูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 25591 2    192.03
ปรับปรุงรายการ : มูลค่าที่เพิ่มขึ้น (ลดลง) จากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์3     349.18
ปรับปรุงรายการ : ค่าก่อสร้างเพิ่มเติมระหว่างวันที่ 31 ธันวาคม 2559
ถึงวันที่ประเมินมูลค่าสินทรัพย์4    (42.77)
ปรับปรุงรายการ : ขาดทุนจากการซื้อขายสินทรัพย์ระหว่างกันในอดีต5    (37.60)
มูลค่าบัญชีหลังปรับปรุง    460.83
จำนวนทุนที่ออกและชำระเต็มมูลค่าแล้ว (ล้านหุ้น)    12,674.68
มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)    0.04
หมายเหตุ:
1.    ที่ปรึกษาฯ ใช้งบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559
เนื่องจากงบการเงินที่ทางบริษัทฯเผยแพร่กับสาธารณชนเป็นงบสิ้นสุด ณ.วันที่ 31 ธันวาคม 2559
ซึ่งผ่านการรับรองจากผู้สอบบัญชี
ถึงแม้จะเป็นงบที่ผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นเนื่องจากการดำเนินงานต่อเนื่องขึ้นอยู่กับความสามารถของบริ
ษัทฯ ในการชำระหนี้สินตามคำพิพากษาของศาลฎีกา ความสามารถในการเพิ่มทุนของบริษัท
และผลการเจรจาไกล่เกลี่ยกับ KTB นอกจากนี้ยังมีประเด็นเกี่ยวกับมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่ามูลค่า 79
ล้านบาทซึ่งที่ปรึกษาฯ
มีความเห็นว่ามีความเหมาะสมโดยการประเมินสิทธิการเช่าโดยวิธีกระแสเงินสดที่ใช้ในการพิจารณาประเมินมูลค่า
ยุติธรรมของสิทธิการเช่า ซึ่งมีราคาประเมิน 79 ล้านบาท ทางบริษัทฯ ได้ว่าจ้างบริษัท  ไนท์แฟรงค์
ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินมูลค่ายุติธรรม
โดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นบริษัทที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และ
ตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ที่ปรึกษาฯ เชื่อว่าเป็นบริษัทประเมินที่เชื่อถือได้ มีความเป็นมืออาชีพ
มีความเป็นอิสระ โดยใช้วิธีคิดกำไรจากค่าเช่า (Profit Rent Method) เสมือนว่าบริษัทฯ
ให้เช่าที่ดินนี้ตามระดับราคาที่ให้เช่าตามท้องตลาดและนำมูลค่ากระแสเงินสดที่ได้จากค่าเช่ามาคิดลดกลับมา
เป็นมูลค่าปัจจุบัน นอกจากประเด็นที่ได้กล่าวมา ตัวเลขในงบการเงินอื่นๆ
นั้นผู้สอบบัญชีไม่ได้ติดประเด็นใดๆ
2.    มูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559
ได้รวมการตั้งสำรองความเสียหายของคดีอาญาไว้แล้วซึ่งประมาณค่าเสียหายสุทธิเท่ากับ 4,686.70
ล้านบาทคำนวณจากจากมูลค่าความเสียหายคดีอาญา 10,004.47 ล้านบาทบวกกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ
และนำมาลบกับมูลค่าที่ดินราคาบังคับขาย 5,800 ล้านบาท โดยที่ดินดังกล่าวได้รับการประเมินราคาโดยบริษัท
เอส.แอล. สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด
ซึ่งเป็นผู้ประเมินทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
(ก.ล.ต.) โดยมีมูลค่าตามราคาประเมิน ณ เดือนเมษายน 2560 เท่ากับ 11,600
ล้านบาทและมูลค่าบังคับขายเท่ากับ 5,800 ล้านบาท ที่ปรึกษาฯ เลือกใช้ราคาบังคับขายเนื่องจาก ทางบริษัทฯ
ให้ข้อมูลว่าคณะกรรมการบริษัทฯ
พิจารณาแล้วเห็นว่าไม่มีโอกาสที่จะขายที่ดินให้แก่ผู้สนใจโดยตรงได้ซึ่งเป็นอุปสรรคมาจากด้านคดีความกับธน
าคารกรุงไทย ดังนั้นแนวทางในการขายที่ดินดังกล่าวจะเป็นการบังคับขายทอดตลาดเท่านั้น
3.    ราคาประเมินของทรัพย์สินจำนวน 37 รายการ จัดทำโดยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
บริษัท เอส.แอล. สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด บริษัท ซิมส์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด และบริษัท
เยนเนอรัล แวลูเอชั่น แอนด์ คอนซัลแตนท์ จำกัด
ซึ่งเป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลัก
ทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะโดยปฏิบัติงานด้วยความรอบคอบตามหลักมาตรฐานวิชาชีพ
4.    เนื่องจากงบการเงินที่ใช้เป็นข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 แต่บริษัทฯ
ได้มีการว่าจ้างผู้ประเมินราคาทรัพย์สินในเดือนมีนาคม 2560 ระหว่างนั้นบริษัทฯ
ได้มีการจ่ายค่าก่อสร้างเป็นจำนวน 42.77 ล้านบาท เพื่อให้ทรัพย์สินมีมูลค่าตามราคาประเมิน
ดังนั้นที่ปรึกษาฯจึงหักลบมูลค่าก่อสร้างจำนวนดังกล่าวออกจากมูลค่าตามราคาประเมิน