ออกตัวก่อนว่าผมไม่ได้มีความรู้เรื่องการลงทุนอะไรมากมายก็เป็นแค่ชาวบ้านคนนึงที่ชอบศึกษาการลงทุน
แต่พอดีมีคนถามมาหลังไมค์มาหลายคนว่า มันคืออะไร...  
ผมคิดว่ามันน่าจะเป็นประโยชน์ต่อคนอื่นบ้างก็เลยลองแชร์ความเห็นให้ดู ใครรำคาญก็ข้ามไปเลยครับ ไม่ต้องอ่านต่อ

คืออย่างงี้ครับ ผมเปรียบเทียบง่ายๆ สมมติ ผมเป็นคนสร้าง terminal 21 หรือ Central world ละกัน
สมมติง่ายๆว่า ปีนี้ terminal 21 เก็บค่าเช่าได้ปีละ 100 ล้านบาท (ตัวเลขสมมติ)  ตัวเลขงบการเงินเป็นของจริงตรวจสอบได้หมด
มีการปรับค่าเช่าขึ้นทุกปีตามภาวะตลาดและเงินเฟ้อ (เพราะฉะนั้นค่าเช่าในอนาคตก็จะเพิ่มขึ้นด้วย)

ผมให้สิทธิ์นักลงทุนมาเก็บค่าเช่าจากห้างนี้ได้เป็นเวลา 30 ปี
โดยผมให้บลจ. สักอันนึง ตั้งกองทุนขึ้นมากองนึงเป็นนิติบุคคล สมมติว่ากองมี 1500 ล้านหน่วย หน่วยละ 1 บาท ( = 1500 ล้านบาท) เพื่อมาซื้อสิทธิ์ที่จะเก็บค่าเช่าอันนี้จากผมไป นักลงทุนที่สนใจก็จะเข้ามาซื้อหน่วยลงทุนจากกองนี้ สิ้นปีก็จะได้รับเงินปันผลที่ได้จากการประกอบการ (สมมติว่าปีแรกได้ 100 ล้าน) ในแง่นักลงทุนก็จะได้ปันผล 6.6 % (100/1500) ถูกต้องไหมครับ และอาจได้เงินลดทุนคืนมาอีกส่วนนึงด้วย...  
เมื่อคิดแล้วยังไงผลตอบแทนทั้ง 30 ปี ก็ได้มากกว่า 3000 ล้านแน่ ๆ (ตอนนี้ได้ปีละ 100 x 30 ปี แต่เราซื้อแค่ 1500 ล้านบาทเองนะ) ตัวเลขสมมตินะครับ

ในแง่ผมซึ่งเป็นคนก่อตั้ง ผมได้เงินมาทันที 1500 ล้านบาทในวันนี้เลย ไม่ต้องไปรออีก 15 หรือ 30 ปี (ก็คือดึงเงินค่าเช่าในอนาคตมาวันนี้เลย) แล้วผมก็เอาเงินอันนี้ไปลงทุนสร้างโครงการใหม่อีกที่นึงดีกว่า ได้ผลตอบแทนโตเร็วกว่า ถูกต้องไหมครับ ฟังแล้วมันก็วินวิน กันทั้งสองฝ่าย

ทีนี้มาดูความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนกันบ้าง ความเสี่ยงก็มีตั้งแต่ไม่มีคนเช่าพื้นที่ ทำให้กองทุนเก็บค่าเช่าไม่ได้ หรือเกิดภัยต่าง ๆ เช่นไฟไหม้ แผ่นดินไหว ตึกพังเสียหาย ซึ่งกองทุนส่วนใหญ่ก็จะปิดความเสี่ยงโดยการทำประกันภัยไว้ทั้งหมดแล้ว (แต่บางอย่างก็ไม่ได้ เช่นเล่นกีฬาสีกันนานๆ)
เพราะฉะนั้น มีโอกาสที่เงินต้นจะหายหรือลดลงได้นะครับ

ทั้งนี้เรื่องการบริหาร เช่น ปรับปรุงพื้นที่ จัดเก็บเงิน เราไม่ต้องไปยุ่งครับ มีผู้ดูแลให้อยู่แล้ว

กองทุนที่อยู่ในตลาด (เอาเฉพาะที่เห็นภาพง่ายๆ , ข้อมูลจาก settrade.com)
LHSC ให้เช่า terminal 21 เปิดขายตอนแรก 10 บาท ตอนนี้ 14 บาท ปันผลประมาณ 0.8 บาท
JASIF ให้เช่าโครงข่ายอินเตอร์เนต 3ฺฺBB เปิดขายตอนแรก 10 บาท ตอนนี้ 12 บาท ปันผลประมาณ 0.89 บาท (รัฐบาลสนับสนุนไม่ต้องเสียภาษีเป็นเวลา 10 ปี ด้วย)
CPNRF ให้ central เช่าตึก พระราม 2 พระราม 3 ปินเกล้า ปันผล 5.88%
CPNCG ให้เช่าสำนักงาน central world ปันผล 6.48 %
และอื่นๆ มากมายหลายกอง แต่โดยเฉลี่ยแล้วก็ประมาณ 4-6% ครับ

การซื้อขาย : ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นตัวนึง ส่วนใหญ่มีสภาพคล่อง มีคนซื้อคนขายตลอด อยากซื้ออยากขาย ทำได้ทันที  ขายวันนี้อีก 3 วันได้เงินคืนเข้าบัญชี เงินปันผลทุกอย่างโอนเข้าบัญชีหมด ไม่ต้องไปทำเรื่องที่ธนาคารใด ๆ สั่งซื้อขายทาง internet ได้หมด

ส่วนผลตอบแทนของสลากออมสินและธกส มีคนทำรีวิวดีมากๆ ไว้แล้วครับ  https://ppantip.com/topic/36085841
แถมได้โอกาสเสี่ยงโชคถูกรางวัลใหญ่ด้วยครับ (ใครอยากเสี่ยงโชคก็เป็นทางเลือกครับ).....

จะเห็นได้ว่ากองทุนรวมอสังหามีความเสี่ยงมากกว่านะครับ แต่สำคัญว่ารับได้หรือเปล่า (High risk high return) เงินของท่าน ท่านตัดสินใจเองครับ...