สำรวจสต๊อกเหลือขาย 10 บริษัทสิ้นปี"59 สูงกว่า 7.1 หมื่นล้านบาท นายกสมาคมคอนโดฯชี้ปี"59 ระบายสต๊อกดีขึ้น-จับตาปีระกาซัพพลายคอนโดฯหรูสร้างเสร็จเพียบ "เอพี (ไทยแลนด์)" มองตลาดราคาต่ำกว่ายูนิตละ 1.5 ล้านหนักสุด ค่าย LPN ยืดอกยอมรับห้องชุดราคา 1 ล้านบวกลบทะลัก 1.3 หมื่นยูนิต-หนีทำตลาดกลางถึงบน แลนด์ฯ-เอสซี แอสเสทชะลอลงทุนคอนโดฯ หลังห้องชุดพร้อมอยู่แป้กคามือ

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ สิ้นปี 2559 ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์พบว่า มีสต๊อกเหลือขายมูลค่าโครงการรวมกัน 71,197 ล้านบาท แบ่งเป็นสต๊อกโครงการแนวราบ 24,352 ล้านบาท และโครงการแนวสูง 46,845 ล้านบาท

สำรวจบ้าน-คอนโดฯ 10 บริษัท

รายละเอียด 10 บริษัท ประกอบด้วย
1.บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท มีสต๊อกบ้านแนวราบมูลค่า 7,821 ล้านบาท แนวสูงหรือคอนโดมิเนียม 6,800 ล้านบาท รวมเป็น 14,621 ล้านบาท
2.บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN มีเฉพาะสต๊อกคอนโดฯมูลค่า 14,000 ล้านบาท
3.บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สต๊อกโครงการแนวราบมูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท คอนโดฯ 6,000 ล้านบาท รวมเป็น 8,000 ล้านบาท

4.บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มีสต๊อกแนวราบ 3,000 ล้านบาท คอนโดฯ อีก 3,500 ล้านบาท รวมมูลค่า 6,500 ล้านบาท
5.บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ สต๊อกโครงการแนวราบ 3,231 ล้านบาท กับสต๊อกคอนโดฯมูลค่าใกล้เคียงกัน 3,445 ล้านบาท รวมทั้งหมด 6,676 ล้านบาท 6.บมจ.ศุภาลัย สต๊อกบ้านแนวราบ 4,000 ล้านบาท ขณะที่สต๊อกคอนโดฯมีเพียง 2,000 ล้านบาท รวมเป็น 6,000 ล้านบาท

7.บมจ.แสนสิริ มีสต๊อกแนวราบ 2,300 ล้านบาท และสต๊อกแนวสูง 3,700 ล้านบาท รวมเป็น 6,000 ล้านบาท
8.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีสต๊อกเฉพาะคอนโดฯมูลค่า 5,400 ล้านบาท 9.บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีสต๊อกเฉพาะคอนโดฯเช่นกัน มูลค่า 2,000 ล้านบาท และ 10.บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ มีสต๊อกโครงการแนวราบ 2,000 ล้านบาท ส่วนสต๊อกคอนโดฯเหลือเพียงไม่กี่ยูนิต

ปี"59-60 เน้นระบายสต๊อก

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ยังไม่ทราบตัวเลขสต๊อกเหลือขายทั้งตลาดที่ชัดเจน แต่เชื่อว่าสต๊อกที่อยู่อาศัย

สร้างเสร็จเหลือขายน่าจะลดลงจากปี 2558 เนื่องจากปี 2559 ทั้งปี ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมียอดขายรวม 3.62 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% จากปีก่อนหน้า ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวใหม่มีเพียง 2.4 แสนล้านบาท ลดลง -10% จากปี 2558 เพราะบริษัทอสังหาฯมีการชะลอเปิดโครงการรวมกันมากกว่า 7.5 หมื่นล้านบาท เมื่อช่วงปลายปี 2559 ที่ผ่านมา

ส่วนยอดขายคอนโดฯปีที่แล้ว ประเมินว่ามีมูลค่ารวม 1.84 แสนล้านบาท เติบโต 0.5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเช่นเดียวกับทิศทางของตลาด จึงคาดการณ์ว่ายอดขายที่ยังเติบโตเล็กน้อยมาจากการขายสต๊อกพร้อมอยู่เป็นหลัก

ตลาดต่ำ 1.5 ล้านวิกฤตสุด

นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า อสังหาฯปี 2560 ปัญหาเรื่องสต๊อกสร้างเสร็จเหลือขายค้างในตลาดน่าจะลดลงในภาพรวม เนื่องจากปีที่แล้วมีการเร่งขายระบายสต๊อกเป็นจำนวนมาก แต่เป็นไปได้ว่าในบางทำเลหรือบางเซ็กเมนต์อาจมีสต๊อกโอเวอร์ซัพพลายอยู่ เช่น คอนโดฯระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ยูนิต ประเมินว่า

เป็นตลาดที่การระบายสต๊อกในปีที่แล้วทำได้ลำบากกว่าคอนโดฯเซ็กเมนต์อื่น

"แนวโน้มปีนี้ยังเป็นอีกปีที่หนักหน่วงในการทำตลาด เพราะรายใหญ่แข่งขันกันเองมากขึ้น ทำให้แต่ละรายต้องพัฒนาสินค้าครบทุกประเภท เป็นปีที่วัดกันด้านการเก็บข้อมูลในมือและความแข็งแกร่งทางการเงิน เพราะเทคโนโลยีและการออกแบบในยุคนี้ต้องเรียกว่าทันกันหมด" นายอนุพงษ์กล่าว

LPN เว้นวรรคตลาดล่าง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า บริษัทรีโมเดลแผนพัฒนาโครงการปีนี้ใหม่หมด จากเดิมตลาดหลักเป็นกลุ่มลูกค้าระดับราคา 1 ล้านบาทบวกลบ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง

กระทบชิ่งทำให้เป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากที่สุด จนทำให้บริษัทมีสต๊อกห้องชุดเหลือขายสูงถึง 13,000 ยูนิต มูลค่า 14,000 ล้านบาทโดยประมาณ ปีนี้ทั้งปีจึงงดผลิตห้องชุดราคา 1 ล้านบาทบวกลบ หันมาเน้นกลยุทธ์สร้างรายได้จากการระบายสต๊อกอย่างน้อย 50% หรือ 7,000 ล้านบาท และหันไปเจาะตลาดห้องชุดตลาดกลาง-บนมากขึ้น

นอกจากนี้ พอร์ตรายได้บริษัทยังมาจากการเพิ่มบทบาทบริษัทพรสันติ ซึ่งเป็นบริษัทลูกในการพัฒนาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์แบรนด์บ้านลุมพินี ตั้งเป้ารายได้ 2,500 ล้านบาท รวมทั้งมีเรื่องใหม่ในการผลักดันให้บริษัทในเครือออกไปรับงานภายนอกองค์กรมากขึ้น ประกอบด้วยธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารโครงการ, ธุรกิจบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และธุรกิจแม่บ้านในคอนโดฯ ตั้งเป้าให้สามารถมีรายได้หล่อเลี้ยงตัวเองได้ เพื่อบริษัทแม่ LPN ลดการสนับสนุนรายได้ปีละ 1% ในอนาคต ซึ่งการลดรายจ่ายเท่ากับเพิ่มรายได้โดยอัตโนมัติ

"สต๊อกคอนโดฯพร้อมอยู่ราคา 1 ล้านบวกลบ มี 1.4 หมื่นล้าน แต่จะคัดห้องชุดในทำเลสวยน้อยหน่อยออกมาระบายสต๊อกมูลค่า 7,000 ล้านบาท ปีนี้จึงเป็นโอกาสผู้ซื้อที่จะเลือกช็อปคอนโดฯ LPN ส่วนห้องชุดทำเลสวย ๆ เราไม่หยิบมาทำราคา ต้องการเก็บไว้ขายดึงกำไรคืน เพราะมั่นใจว่าโอกาสขายมีมากกว่าอยู่แล้ว" นายโอภาสกล่าว

แลนด์ฯ-เอสซีฯบาลานซ์พอร์ต

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า สต๊อกคอนโดฯ 6,000 ล้านบาท ถือว่ามีการขยับตัวสูงขึ้นมากกว่าปีก่อนหน้าจริง แต่ก็ต้องยอมรับสภาพตลาดในขณะนี้ การขายในช่วงพรีเซลก่อนโครงการสร้างเสร็จ หากมียอดขาย 40-50% ถือว่าน่าพอใจแล้ว

ด้านนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า สต๊อกแนวราบ 3,000 ล้านบาทของบริษัทถือเป็นปริมาณปกติ เพราะเอสซีฯพัฒนาโครงการในคอนเซ็ปต์บ้านพร้อมอยู่ ส่วนสต๊อกคอนโดฯ 3,500 ล้านบาท ยอมรับว่าสูงขึ้นเล็กน้อย โดยเป็นสต๊อกที่รวมโครงการสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ 6 โครงการ ทำให้มียูนิตพร้อมขายออกมาพร้อมกันมากขึ้น

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทั้ง 2 บริษัทส่งสัญญาณการชะลอลงทุนคอนโดฯในแผนธุรกิจปี 2560 ส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากสต๊อกในมือที่มีมูลค่าสูงขึ้น โดยค่ายแลนด์ฯมีสัดส่วนมูลค่าเปิดตัวคอนโดฯในพอร์ตปีนี้ 1,940 ล้านบาท คิดเป็น 13% ลดลงจากปีก่อนที่เปิดตัวคอนโดฯมูลค่า 3,000 ล้านบาท สัดส่วน 16% ของพอร์ตปี 2559

ขณะที่เอสซี แอสเสทฯ แม้มีสัดส่วนโครงการแนวสูงเพิ่มขึ้นเป็น 8,750 ล้านบาท คิดเป็น 32% ของพอร์ตเปิดตัวปีนี้ มากกว่าปีที่แล้วที่สัดส่วนพัฒนาคอนโดฯสัดส่วน 30% ของพอร์ตรวม โดยมี 2 โครงการที่เลื่อนเปิดตัวจากปีก่อน และวางแผนเปิดตัวในปีนี้ คือ 28 ชิดลม กับแชมเบอร์ส เฌอ รัชดา-รามอินทรา รวมทั้งมีนโยบายชะลอการเปิดตัวคอนโดฯระดับลักเซอรี่เพิ่มเติม จากสาเหตุบริษัทมีคอนโดฯลักเซอรี่อยู่ระหว่างขาย ได้แก่ ศาลาแดง วัน และบีทนิค สุขุมวิท 32 เพิ่งมียอดขาย 40%