ออกตัวก่อนน้า ว่าตั้งกระทู้นี้เพราะอยากแชร์ความรู้ที่พึ่งทราบมาจากพี่ชายท่านหนึ่งที่เราเคารพ แกไม่มีบัญชีเลยให้เราเอามาแชร์แทน
กระทู้นี้ตั้งขึ้นเพื่อ เจตนาดี แชร์ความรู้ทีไ่ด้รับมา และช่วยให้หลายท่านที่อาจจะมีห้องเช่า คอนโดรายวัน หรือรายสัปดาห์หายสงสัยกันซะทีว่าสิ่งที่เรากำลังทำ หรือ เคยทำนั้นจริง ๆ แล้วผิดกฏหมายหรือไม่ หากมีคำผิด หรือสะกดไม่ถูกต้องยังไงขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วยค่ะ
สืบเนืองจากความสงสัยเพราะคนใกล้ตัวเคยมีห้องพักให้เช่ารายวันแต่ต้องหยุดไปเพราะทางนิติติดป้ายประกาศว่าการให้เช่ารายวันเป็นสิ่งผิดกฏหมายพรบโรงแรม ประจวบกับได้เจอพี่ชายที่เคารพท่านหนึ่งและได้คุยกันถึงเรื่องนี้ เลยเป็นที่มาของข้อความด้านล่างนี้ค่ะ
การนำห้องคอนโดออกให้เช่ารายวัน ผิดกฎหมายจริงหรือ
การเดินทางท่องเที่ยวในโลกยุคดิจิตอลนี้ นักเดินทางสามารถเลือกที่พักปลายทางได้อย่างเสรีว่าจะเข้าพักโรงแรม รีสอร์ท บ้านเช่า เกสเฮาส์ อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างตื่นตัวในการปลุกปั้นอสังหาริมทรัพย์ของตนเองเพื่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจขึ้นมาได้ คอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งทางเลือกในสถานที่พักที่เหล่านักท่องเที่ยวทั่วโลกได้ให้ความสำคัญเนื่องจากมีราคาถูกกว่าโรงแรม มีทำเลอยู่ในใจกลางเมืองหรือในย่านท่องเที่ยว ติดริมแม่น้ำ อยู่ริมทะเล ทำให้เว็ปไซต์ดังต่างๆ ด้านการท่องเที่ยวต่างโฆษณาในโลกโซเชียลเพื่อให้ที่พักของตนเองตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยวในทุกรูปแบบ แต่แล้วต่อมา ก็เกิดมีกระแสต่อต้านคอนโดฯ ขึ้นมา โดยฝ่ายที่คัดค้านอ้างว่า การนำห้องชุดเปิดให้เช่ารายวันถือว่าผิดกฎหมาย ภายใต้ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 เพราะไม่ได้มีการจดทะเบียนเป็นโรงแรม มีผลทำให้ห้องชุดหรืออาคารชุดไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม และเพราะเหตุว่า เป็นเพราะนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมซึ่งถูกจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลาง จึงไม่สามารถยุ่งเกี่ยวหากเจ้าของห้องนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน โดยหลังจากนั้นไม่นานก็มีเจ้าหน้าที่ภาครัฐบางหน่วยได้กระทำการทึกทักว่าเรื่องดังกล่าวนั้นผิดต่อกฎหมาย และสั่งตรวจสอบเข้มและห้ามการนำคอนโดออกให้เช่าเป็นรายวันหากใครฝ่าฝืนจะดำเนินการจับกุมจนเป็นเรื่องใหญ่โต ซึ่งเรื่องนี้ผู้เขียนเห็นว่า ข้อกฎหมายที่ได้กล่าวอ้างขึ้นมาทั้งหมดนั้น ล้วนแต่ไม่มีเหตุผลที่ถูกต้องตามนัยของกฎหมายเลย และจวบจนปัจจุบัน ก็ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ได้ตัดสินในเรื่องนี้เอาไว้แต่อย่างใด
ผู้เขียนได้วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมายจากเหตุผลของฝ่ายคัดค้านคอนโดที่ยกกล่าวอ้างขึ้นมา โดยแยกเป็นสามประเด็นหลักๆ คือ หนึ่ง ความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 สอง ความผิดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และสาม ความผิดตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 โดยผู้คัดค้านได้กล่าวอ้างว่า พ.ร.บ.โรงแรม ได้มีคำนิยามในมาตรา 4 ว่า “โรงแรม” หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้ ไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น หรือพูดง่ายๆ ว่า กฎหมายโรงแรมนั้นมุ่งประสงค์ให้บริการห้องพักเป็นรายวัน ไม่ใช่รายเดือน ฝ่ายที่คัดค้านคอนโดก็เลยเห็นว่าการให้บริการห้องพักแบบเป็นรายเดือนนั้นเป็นกิจการของคอนโด จึงด่วนสรุปเอาเองแบบเบ็ดเสร็จไปว่า เจ้าของห้องชุดในคอนโดจึงได้กระทำผิดต่อกฎหมายโรงแรมไปด้วย เพราะเอาห้องไปให้เช่าเป็นรายวันซึ่งขัดต่อนิยามตาม พ.ร.บ.โรงแรม เรื่องนี้ ดูเหมือนผู้กล่าวอ้างเองจะเข้าใจไม่ถูกต้องเกี่ยวกับตัวบทกฎหมายเท่าไรนัก กล่าวคือ กฎหมายคอนโดหรืออาคารชุดมิได้กำหนดไว้ว่าคอนโดจะต้องเป็นการให้บริการเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น จริงๆ แล้ว กฎหมายคอนโดหรือ พ.ร.บ.อาคารชุดไม่ได้มีการกล่าวถึงเรื่องการให้เช่าห้องชุดไว้แต่อย่างใด ฉะนั้น การนำห้องพักไม่ว่าจะเป็นห้องชุดในคอนโด โรงแรม บ้านพัก หรือห้องเช่าใดๆ ออกให้บริการหรือให้เช่าห้องนั้น ไม่ได้มีกฎหมายเฉพาะบังคับเอาไว้ในเรื่องของระยะเวลาที่ให้เช่า เพราะเรื่องการเช่าและระยะเวลาในการเช่าถือเป็นนิติกรรมสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ว่าด้วยเรื่องเอกเทศสัญญาเช่าซึ่งเป็นคนละกฎหมายกันกับกฎหมายคอนโด ดังนั้น การที่เจ้าของห้องชุดในคอนโดจะนำห้องออกให้เช่าเป็นแบบรายวัน ก็มิได้หมายความว่าห้องชุดคอนโดนั้นจะแปรเปลี่ยนสภาพเป็นกิจการโรงแรมหรือตกอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายโรงแรม ซึ่งก็เป็นเพราะเหตุที่ว่าเจ้าของห้องคอนโดไม่ได้มุ่งประสงค์จะประกอบการค้าเป็นแบบกิจการโรงแรม
ในทางกลับกัน หากทางผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมเองได้นำห้องพักออกให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป ก็ไม่ทำให้โรงแรมนั้นกลับกลายเป็นคอนโดไปได้ ซึ่งก็เป็นเรื่องที่หลายๆโรงแรมได้ประพฤติปฏิบัติกันอย่างทั่วไปอยู่แล้ว เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่น คนรัสเซีย คนเยอรมัน และคนญี่ปุ่น นิยมหลบหนีลมหนาวมาพักที่โรงแรมชายทะเลบ้านเราเป็นระยะเวลาเดือนๆ ก็มีเยอะแยะ นอกเหนือไปจากนี้ ถ้ามองในมุมผู้ประกอบการด้านอพาร์ตเม้นท์ บ้านเช่า หรือเคหสถานทั่วๆ ไป ก็ยังสามารถที่จะนำเอาห้องพักของตัวเองออกให้เช่ากับนักท่องเที่ยวรายวันได้อย่างเสรีทางการค้าพานิชย์ทั่วไป และไม่ได้ทำให้ห้องพัก บ้านเช่า อพาร์ตเม้นท์ นั้น กลับกลายเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม ไปได้ ส่วนมาตรา 4 (2) ที่บัญญัติไว้ว่า “โรงแรม ไม่รวมถึง สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น” ก็มีขึ้นเพื่อที่จะป้องกันไม่ให้ธุรกิจโรงแรมนั้น ไปปิดกั้นหรือกีดกันไม่ให้นักท่องเที่ยวมาพักเป็นแบบรายวันได้ หรือพูดง่ายๆ ห้ามมิให้โรงแรมรับเอาแต่นักท่องเที่ยวที่เฉพาะประเภทกระเป๋าหนักที่มาเข้าพักเป็นรายเดือนเท่านั้น เพราะว่ามันจะไปขัดต่อวัตถุประสงค์ของการโรงแรมที่ต้องการทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวนั้นกว้างขวาง เจริญเติบโตและครอบคลุมไปถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวในทุกระดับการเงิน
ส่วนในเรื่องของความปลอดภัยนั้น ก็เป็นอีกประเด็นนึงที่ฝ่ายคัดค้านคอนโดได้ยกขึ้นกล่าวอ้างว่า การให้เช่าคอนโดรายวันนั้นส่งผลกระทบด้านความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น เพราะการให้เช่ารายวันนั้นทำให้ผู้อาศัยในคอนโดต้องพบปะคนแปลกหน้า โดยเฉพาะคนต่างชาติที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนเข้ามา ทำให้สุ่มเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้านในคอนโดคนอื่นๆ จริงๆ แล้ว ทางออกในเรื่องนี้มีง่ายนิดเดียว ก็คือ คอนโดที่ลูกบ้านต่างไม่ประสงค์ให้นำห้องออกเช่าเป็นรายวันนั้น ควรจะได้มีการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด และทำการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 49 โดยมีมติร่วมกันเพื่อออกข้อบังคับ ห้ามมิให้ลูกบ้านนำห้องออกให้เช่ารายวันกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ เนื่องจากนิติบุคคลไม่สามารถดูแลทรัพย์สินส่วนกลางรวมทั้งรักษาความปลอดภัยอย่างทั่วถึงจากนักท่องเที่ยวหรือบุคคลภายนอกได้ โดยข้อบังคับดังกล่าวก็จะเป็นเรื่องกิจการภายในเฉพาะของคอนโดนั้นๆ ซึ่งไม่ใช่กฎหมายที่จะไปผูกพันคอนโดหรือสถานประกอบการอื่นๆ ที่จะต้องถือปฎิบัติตามไปด้วย
อีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้คัดค้านคอนโดได้เปรียบเทียบคอนโดและโรงแรมในทำนองว่า เป็นเพราะว่าคอนโดไม่มีระบบความปลอดภัยเหมือนโรงแรม จึงดูแลคุ้มครองผู้บริโภคไม่ได้นั้น ก็เป็นเหตุผลที่ไม่ถูกต้องเช่นกัน เพราะทั้ง พ.ร.บ.โรงแรม กับ พ.ร.บ.อาคารชุด ต่างก็ได้กำหนดหน้าที่ของทั้งผู้จัดการโรงแรมและผู้จัดการคอนโดในเรื่องนี้ไว้ว่า ตาม พ.ร.บ.โรงแรม มาตรา 38 อนุ (3) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่ดูแลไม่ให้บุคคลใดหลบซ่อน หรือมั่วสุมในเขตโรงแรมในลักษณะอันควรเชื่อว่าจะก่อความไม่สงบขึ้นในบ้านเมือง หรือจะมีการกระทำความผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และ อนุ (4) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่แจ้งให้พนักงานฝ่ายปกครองหรือเจ้าหน้าที่ตำรวจในท้องที่ทราบโดยทันทีในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าอาจมีหรือได้มีการหลบซ่อนหรือมั่วสุมหรือการกระทำผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 36 ผู้จัดการคอนโดมีอำนาจหน้าที่ อนุ (2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเอง สั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง และ อนุ (3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
ในส่วนอีกเหตุผลหนึ่งที่คัดค้านมิให้นำคอนโดฯออกให้เช่ารายวันนั้น อ้างว่าเป็นเพราะ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 65 ว่า ผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบและปฏิบัติตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น กำหนด ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ นั้นก็เป็นเรื่องของการการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร มิใช่เป็นประเด็นเกี่ยวเนื่องโดยตรงใดๆ กับการนำห้องชุดออกให้เช่าเป็นรายวัน
ส่วนประเด็นสุดท้าย เรื่องการแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) กรณีมีบุคคลต่างด้าวเข้าพักอาศัยในเคหสถานตามกฎหมายคนเข้าเมืองตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ที่ได้กำหนดไว้ว่า “เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นอยู่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น” ซึ่งจะเห็นได้ว่า กฎหมายใช้คำว่า เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าว จึงเป็นกรณีที่กฎหมายได้เปิดกว้างเอาไว้ว่า คนต่างด้าวนั้นสามารถเลือกที่จะเข้าพักอาศัยได้ทั้งที่เป็นบ้าน อพาร์ตเม้นท์ คอนโด ห้องพัก หรือโรงแรม ก็ได้ เพียงแต่กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมเป็นผู้มีหน้าที่ต้องแจ้งกับ ตม.ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมง กรณีมีคำถามว่า เจ้าบ้านจะสามารถแจ้งเรื่องกับ ตม.ทันภายในกำหนด 24 ชั่วโมง หรือไม่ และแจ้งโดยวิธีการอย่างไร เรื่องนี้ ทางสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีข้อกำหนดไว้ว่า ในการแจ้งที่พักคนต่างด้าวที่เข้าพักอาศัยในเคหะสถานซึ่งได้แก่ โรงแรมที่ได้รับอนุญาตตาม พระราชบัญญัติโรงแรมฯและ เกสเฮ้าส์ แมนชั่น อพาร์ตเม้นท์ สถานประกอบการ หรือบ้านเช่าทั่วๆไป ให้เจ้าของเคหสถานดังกล่าว เจ้าของบ้านเช่า หรือผู้ประกอบการ ให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 โดยในการดำเนินการแจ้งที่พักของคนต่างด้าวตาม มาตรา 38 นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้เปิดกว้างให้บริการเพื่อผู้มาขอรับบริการได้เลือกวิธีการที่เหมาะสมได้ 3 ทาง คือ หนึ่ง นำเอกสารแบบ ตม.30 มาแจ้งด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผุ้อื่นนำเอกสารมาแจ้ง สอง แจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และ สาม แจ้งทางระบบอินเตอร์เน็ต โดยสรุปแล้ว เมื่อพิจารณาตามกฎหมายคนเข้าเมืองเอง ก็มิได้ห้ามมิให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมาเข้าพักในคอนโดที่แบ่งเช่าเป็นรายวันแต่อย่างใด
.... มีต่อค่ะ
การนำห้องคอนโดออกให้เช่ารายวัน ผิดกฎหมายจริงหรือ?!
กระทู้นี้ตั้งขึ้นเพื่อ เจตนาดี แชร์ความรู้ทีไ่ด้รับมา และช่วยให้หลายท่านที่อาจจะมีห้องเช่า คอนโดรายวัน หรือรายสัปดาห์หายสงสัยกันซะทีว่าสิ่งที่เรากำลังทำ หรือ เคยทำนั้นจริง ๆ แล้วผิดกฏหมายหรือไม่ หากมีคำผิด หรือสะกดไม่ถูกต้องยังไงขออภัยมา ณ ที่นี้ด้วยค่ะ
สืบเนืองจากความสงสัยเพราะคนใกล้ตัวเคยมีห้องพักให้เช่ารายวันแต่ต้องหยุดไปเพราะทางนิติติดป้ายประกาศว่าการให้เช่ารายวันเป็นสิ่งผิดกฏหมายพรบโรงแรม ประจวบกับได้เจอพี่ชายที่เคารพท่านหนึ่งและได้คุยกันถึงเรื่องนี้ เลยเป็นที่มาของข้อความด้านล่างนี้ค่ะ
การเดินทางท่องเที่ยวในโลกยุคดิจิตอลนี้ นักเดินทางสามารถเลือกที่พักปลายทางได้อย่างเสรีว่าจะเข้าพักโรงแรม รีสอร์ท บ้านเช่า เกสเฮาส์ อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างตื่นตัวในการปลุกปั้นอสังหาริมทรัพย์ของตนเองเพื่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจขึ้นมาได้ คอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งทางเลือกในสถานที่พักที่เหล่านักท่องเที่ยวทั่วโลกได้ให้ความสำคัญเนื่องจากมีราคาถูกกว่าโรงแรม มีทำเลอยู่ในใจกลางเมืองหรือในย่านท่องเที่ยว ติดริมแม่น้ำ อยู่ริมทะเล ทำให้เว็ปไซต์ดังต่างๆ ด้านการท่องเที่ยวต่างโฆษณาในโลกโซเชียลเพื่อให้ที่พักของตนเองตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยวในทุกรูปแบบ แต่แล้วต่อมา ก็เกิดมีกระแสต่อต้านคอนโดฯ ขึ้นมา โดยฝ่ายที่คัดค้านอ้างว่า การนำห้องชุดเปิดให้เช่ารายวันถือว่าผิดกฎหมาย ภายใต้ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 เพราะไม่ได้มีการจดทะเบียนเป็นโรงแรม มีผลทำให้ห้องชุดหรืออาคารชุดไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม และเพราะเหตุว่า เป็นเพราะนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมซึ่งถูกจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลาง จึงไม่สามารถยุ่งเกี่ยวหากเจ้าของห้องนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน โดยหลังจากนั้นไม่นานก็มีเจ้าหน้าที่ภาครัฐบางหน่วยได้กระทำการทึกทักว่าเรื่องดังกล่าวนั้นผิดต่อกฎหมาย และสั่งตรวจสอบเข้มและห้ามการนำคอนโดออกให้เช่าเป็นรายวันหากใครฝ่าฝืนจะดำเนินการจับกุมจนเป็นเรื่องใหญ่โต ซึ่งเรื่องนี้ผู้เขียนเห็นว่า ข้อกฎหมายที่ได้กล่าวอ้างขึ้นมาทั้งหมดนั้น ล้วนแต่ไม่มีเหตุผลที่ถูกต้องตามนัยของกฎหมายเลย และจวบจนปัจจุบัน ก็ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ได้ตัดสินในเรื่องนี้เอาไว้แต่อย่างใด
ผู้เขียนได้วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมายจากเหตุผลของฝ่ายคัดค้านคอนโดที่ยกกล่าวอ้างขึ้นมา โดยแยกเป็นสามประเด็นหลักๆ คือ หนึ่ง ความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 สอง ความผิดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และสาม ความผิดตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 โดยผู้คัดค้านได้กล่าวอ้างว่า พ.ร.บ.โรงแรม ได้มีคำนิยามในมาตรา 4 ว่า “โรงแรม” หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้ ไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น หรือพูดง่ายๆ ว่า กฎหมายโรงแรมนั้นมุ่งประสงค์ให้บริการห้องพักเป็นรายวัน ไม่ใช่รายเดือน ฝ่ายที่คัดค้านคอนโดก็เลยเห็นว่าการให้บริการห้องพักแบบเป็นรายเดือนนั้นเป็นกิจการของคอนโด จึงด่วนสรุปเอาเองแบบเบ็ดเสร็จไปว่า เจ้าของห้องชุดในคอนโดจึงได้กระทำผิดต่อกฎหมายโรงแรมไปด้วย เพราะเอาห้องไปให้เช่าเป็นรายวันซึ่งขัดต่อนิยามตาม พ.ร.บ.โรงแรม เรื่องนี้ ดูเหมือนผู้กล่าวอ้างเองจะเข้าใจไม่ถูกต้องเกี่ยวกับตัวบทกฎหมายเท่าไรนัก กล่าวคือ กฎหมายคอนโดหรืออาคารชุดมิได้กำหนดไว้ว่าคอนโดจะต้องเป็นการให้บริการเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น จริงๆ แล้ว กฎหมายคอนโดหรือ พ.ร.บ.อาคารชุดไม่ได้มีการกล่าวถึงเรื่องการให้เช่าห้องชุดไว้แต่อย่างใด ฉะนั้น การนำห้องพักไม่ว่าจะเป็นห้องชุดในคอนโด โรงแรม บ้านพัก หรือห้องเช่าใดๆ ออกให้บริการหรือให้เช่าห้องนั้น ไม่ได้มีกฎหมายเฉพาะบังคับเอาไว้ในเรื่องของระยะเวลาที่ให้เช่า เพราะเรื่องการเช่าและระยะเวลาในการเช่าถือเป็นนิติกรรมสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ว่าด้วยเรื่องเอกเทศสัญญาเช่าซึ่งเป็นคนละกฎหมายกันกับกฎหมายคอนโด ดังนั้น การที่เจ้าของห้องชุดในคอนโดจะนำห้องออกให้เช่าเป็นแบบรายวัน ก็มิได้หมายความว่าห้องชุดคอนโดนั้นจะแปรเปลี่ยนสภาพเป็นกิจการโรงแรมหรือตกอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายโรงแรม ซึ่งก็เป็นเพราะเหตุที่ว่าเจ้าของห้องคอนโดไม่ได้มุ่งประสงค์จะประกอบการค้าเป็นแบบกิจการโรงแรม
ในทางกลับกัน หากทางผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมเองได้นำห้องพักออกให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป ก็ไม่ทำให้โรงแรมนั้นกลับกลายเป็นคอนโดไปได้ ซึ่งก็เป็นเรื่องที่หลายๆโรงแรมได้ประพฤติปฏิบัติกันอย่างทั่วไปอยู่แล้ว เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่น คนรัสเซีย คนเยอรมัน และคนญี่ปุ่น นิยมหลบหนีลมหนาวมาพักที่โรงแรมชายทะเลบ้านเราเป็นระยะเวลาเดือนๆ ก็มีเยอะแยะ นอกเหนือไปจากนี้ ถ้ามองในมุมผู้ประกอบการด้านอพาร์ตเม้นท์ บ้านเช่า หรือเคหสถานทั่วๆ ไป ก็ยังสามารถที่จะนำเอาห้องพักของตัวเองออกให้เช่ากับนักท่องเที่ยวรายวันได้อย่างเสรีทางการค้าพานิชย์ทั่วไป และไม่ได้ทำให้ห้องพัก บ้านเช่า อพาร์ตเม้นท์ นั้น กลับกลายเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม ไปได้ ส่วนมาตรา 4 (2) ที่บัญญัติไว้ว่า “โรงแรม ไม่รวมถึง สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น” ก็มีขึ้นเพื่อที่จะป้องกันไม่ให้ธุรกิจโรงแรมนั้น ไปปิดกั้นหรือกีดกันไม่ให้นักท่องเที่ยวมาพักเป็นแบบรายวันได้ หรือพูดง่ายๆ ห้ามมิให้โรงแรมรับเอาแต่นักท่องเที่ยวที่เฉพาะประเภทกระเป๋าหนักที่มาเข้าพักเป็นรายเดือนเท่านั้น เพราะว่ามันจะไปขัดต่อวัตถุประสงค์ของการโรงแรมที่ต้องการทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวนั้นกว้างขวาง เจริญเติบโตและครอบคลุมไปถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวในทุกระดับการเงิน
ส่วนในเรื่องของความปลอดภัยนั้น ก็เป็นอีกประเด็นนึงที่ฝ่ายคัดค้านคอนโดได้ยกขึ้นกล่าวอ้างว่า การให้เช่าคอนโดรายวันนั้นส่งผลกระทบด้านความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัยรายอื่น เพราะการให้เช่ารายวันนั้นทำให้ผู้อาศัยในคอนโดต้องพบปะคนแปลกหน้า โดยเฉพาะคนต่างชาติที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนเข้ามา ทำให้สุ่มเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้านในคอนโดคนอื่นๆ จริงๆ แล้ว ทางออกในเรื่องนี้มีง่ายนิดเดียว ก็คือ คอนโดที่ลูกบ้านต่างไม่ประสงค์ให้นำห้องออกเช่าเป็นรายวันนั้น ควรจะได้มีการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด และทำการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 49 โดยมีมติร่วมกันเพื่อออกข้อบังคับ ห้ามมิให้ลูกบ้านนำห้องออกให้เช่ารายวันกับนักท่องเที่ยวต่างชาติ เนื่องจากนิติบุคคลไม่สามารถดูแลทรัพย์สินส่วนกลางรวมทั้งรักษาความปลอดภัยอย่างทั่วถึงจากนักท่องเที่ยวหรือบุคคลภายนอกได้ โดยข้อบังคับดังกล่าวก็จะเป็นเรื่องกิจการภายในเฉพาะของคอนโดนั้นๆ ซึ่งไม่ใช่กฎหมายที่จะไปผูกพันคอนโดหรือสถานประกอบการอื่นๆ ที่จะต้องถือปฎิบัติตามไปด้วย
อีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้คัดค้านคอนโดได้เปรียบเทียบคอนโดและโรงแรมในทำนองว่า เป็นเพราะว่าคอนโดไม่มีระบบความปลอดภัยเหมือนโรงแรม จึงดูแลคุ้มครองผู้บริโภคไม่ได้นั้น ก็เป็นเหตุผลที่ไม่ถูกต้องเช่นกัน เพราะทั้ง พ.ร.บ.โรงแรม กับ พ.ร.บ.อาคารชุด ต่างก็ได้กำหนดหน้าที่ของทั้งผู้จัดการโรงแรมและผู้จัดการคอนโดในเรื่องนี้ไว้ว่า ตาม พ.ร.บ.โรงแรม มาตรา 38 อนุ (3) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่ดูแลไม่ให้บุคคลใดหลบซ่อน หรือมั่วสุมในเขตโรงแรมในลักษณะอันควรเชื่อว่าจะก่อความไม่สงบขึ้นในบ้านเมือง หรือจะมีการกระทำความผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และ อนุ (4) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่แจ้งให้พนักงานฝ่ายปกครองหรือเจ้าหน้าที่ตำรวจในท้องที่ทราบโดยทันทีในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าอาจมีหรือได้มีการหลบซ่อนหรือมั่วสุมหรือการกระทำผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 36 ผู้จัดการคอนโดมีอำนาจหน้าที่ อนุ (2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเอง สั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง และ อนุ (3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
ในส่วนอีกเหตุผลหนึ่งที่คัดค้านมิให้นำคอนโดฯออกให้เช่ารายวันนั้น อ้างว่าเป็นเพราะ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 65 ว่า ผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบและปฏิบัติตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น กำหนด ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ นั้นก็เป็นเรื่องของการการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร มิใช่เป็นประเด็นเกี่ยวเนื่องโดยตรงใดๆ กับการนำห้องชุดออกให้เช่าเป็นรายวัน
ส่วนประเด็นสุดท้าย เรื่องการแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) กรณีมีบุคคลต่างด้าวเข้าพักอาศัยในเคหสถานตามกฎหมายคนเข้าเมืองตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ที่ได้กำหนดไว้ว่า “เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นอยู่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น” ซึ่งจะเห็นได้ว่า กฎหมายใช้คำว่า เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าว จึงเป็นกรณีที่กฎหมายได้เปิดกว้างเอาไว้ว่า คนต่างด้าวนั้นสามารถเลือกที่จะเข้าพักอาศัยได้ทั้งที่เป็นบ้าน อพาร์ตเม้นท์ คอนโด ห้องพัก หรือโรงแรม ก็ได้ เพียงแต่กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมเป็นผู้มีหน้าที่ต้องแจ้งกับ ตม.ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมง กรณีมีคำถามว่า เจ้าบ้านจะสามารถแจ้งเรื่องกับ ตม.ทันภายในกำหนด 24 ชั่วโมง หรือไม่ และแจ้งโดยวิธีการอย่างไร เรื่องนี้ ทางสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีข้อกำหนดไว้ว่า ในการแจ้งที่พักคนต่างด้าวที่เข้าพักอาศัยในเคหะสถานซึ่งได้แก่ โรงแรมที่ได้รับอนุญาตตาม พระราชบัญญัติโรงแรมฯและ เกสเฮ้าส์ แมนชั่น อพาร์ตเม้นท์ สถานประกอบการ หรือบ้านเช่าทั่วๆไป ให้เจ้าของเคหสถานดังกล่าว เจ้าของบ้านเช่า หรือผู้ประกอบการ ให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 โดยในการดำเนินการแจ้งที่พักของคนต่างด้าวตาม มาตรา 38 นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้เปิดกว้างให้บริการเพื่อผู้มาขอรับบริการได้เลือกวิธีการที่เหมาะสมได้ 3 ทาง คือ หนึ่ง นำเอกสารแบบ ตม.30 มาแจ้งด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผุ้อื่นนำเอกสารมาแจ้ง สอง แจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และ สาม แจ้งทางระบบอินเตอร์เน็ต โดยสรุปแล้ว เมื่อพิจารณาตามกฎหมายคนเข้าเมืองเอง ก็มิได้ห้ามมิให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมาเข้าพักในคอนโดที่แบ่งเช่าเป็นรายวันแต่อย่างใด
.... มีต่อค่ะ