หลังจากโดนถล่มในกระทู้ที่แล้ว http://ppantip.com/topic/35813728 คราวนี้กลับมาอีกรอบนะคะ
แนะนำตัวเองก่อน นุ่นมาจาก page @thaireiusa สำหรับพูดคุยแลกเปลี่ยนประสบการณ์สำหรับคนสนใจซื้อบ้านหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกา นุ่นเป็น Real Estate Sales Agent แล้วก็สนใจเรื่องการลงทุนด้วย ส่วนพี่นัทมีประสบการณ์ลงทุนใน Real Estate มาหลายปีแล้ว

ถ้าแบ่งคนเป็นสามกลุ่ม
1)    เช่าบ้านอยู่
ที่อเมริกาพอเรียนจบก็ต้องย้ายออกมาอยู่เองแล้ว บางคนก็เช่าบ้านอยู่เพราะเหมาะกับ lifestyle มากกว่า  
2)    มีบ้านของตัวเอง
เรียกว่าเป็น american dream เลยก็ได้ หลายๆคนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง เพราะถ้าไม่ซื้อบ้านอยู่เองก็แปลว่าต้องเช่าบ้านตลอดชีวิต หรือพูดง่ายๆก็คือผ่อนบ้านให้คนอื่นนั่นเอง
3)    มีบ้านให้เช่า
อันนี้เมื่อไหร่ที่มีคนกลุ่มแรกก็ต้องมีกลุ่มสุดท้ายเสมอ เมื่อมี Demand ก็ต้องมี Supply แล้วที่สำคัญคือการปล่อยบ้านให้เช่าทำเป็นธุรกิจได้เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนได้นั่นเอง

ทาง Page ต้องการแบ่งปันข้อมูลสำหรับคนที่สนใจจะซื้อบ้านและเป้าหมายสูงสุดก็คือการสร้าง Passive Income จากการเป็น Real Estate Investor ถ้าใครสนใจก็เข้าไปอ่านที่เพจได้นะคะ https://www.facebook.com/thaireiusa/

อีกอย่างนุ่นเป็น Engineer และก็ยังทำงาน Engineer Fulltime อยู่ พึ่งมาสอบ Real Estate License ปีนี้แต่ศึกษาด้าน Real Estate มาหลายปีแล้ว ประสบการณ์เกี่ยวกับการเป็น Realtor ยังถือว่าน้อยมาก แต่ถ้าใครสงสัยอะไรก็ถามมาได้เลยนะคะ นุ่นอาจเป็น Agent ที่ใจดีเกินไป ไม่ Pressure ลูกค้า เลยทำงานฟรีตลอด T T บางทีคนรู้จักกันจะซื้อบ้านเพื่อการลงทุนแต่เราเห็นว่าไม่น่าคุ้มก็จะบอกไปตามตรง หรือแนะนำอันอื่นที่น่าสนใจกว่าให้ ยกเว้นว่าเค้าอยากได้จริงๆ

แรกเริ่มเดิมที ก็เริ่มจาก Residential Real Estate ก่อน ก็ซื้อขายบ้านทั่วไป แล้วก็ทำกับเฉพาะเพื่อนๆคนที่รู้จักกัน ไม่ได้ต้องการหาลูกค้าเยอะๆนะ เรามีลูกค้าน้อยดูแลได้เต็มที่ แล้วในที่สุดโอกาสก็มาถึง ได้มารู้จักกับลูกค้า Commercial Real Estate

การแบ่ง Residential กับ Commercial นี่ไม่ได้อยู่ที่มูลค่าสินทรัพย์นะ แต่ว่าขึ้นอยู่กับ Contract ที่ใช้ เพราะว่า Residential Contract จะคุ้มครองคนซื้อมากกว่า แต่ว่า Commercial ถือเป็นเรื่องธุรกิจต้องดูแลตัวเอง อย่างที่ Texas กำหนดไว้เลยว่า Residential Contract นี่สำหรับบ้านไม่เกินสี่ units ถ้าเกินกว่านั้น ต้องไปใช้ Commercial Contract

นุ่นรู้จักคุณลุงคนนึงผ่านทางเพื่อนมานานละ แล้วเพื่อนก็บอกว่าลุง retire แล้ว ตอนนี้เป็น Real Estate Investor ก็เคยเจอบ้างกินข้าวกันบ้าง จนเมื่ออาทิตย์ที่แล้วได้คุยกับลุงเกี่ยวกับเรื่อง Real Estate ลุงเลยโยนการบ้านมาให้ ว่าลุงต้องการขาย Condo 12 units โจทย์ของลุงคือต้องการขายทั้งหมดเป็น Package คราวนี้ก็ไม่ใช่ Residential ละกลายเป็น Commercial Contract แล้วคนซื้อคงไม่ได้ซื้ออยู่เอง เราต้องขายกับนักลงทุน!!!

Residential กับ Commercial Real Estate นี่ต่างกันเยอะนะ เพราะ Residential ถ้าเป็นลูกค้าอยู่เองก็ดูที่ว่าชอบบ้านแบบไหน ราคาเท่าไหร่ ว่ากันไป เอาจริงๆคนที่สอบ Real Estate License นี่ถึงบวกเลขไม่ผ่านก็ยังมีสิทธิ์สอบผ่านนะ ถ้าทำ part อื่นผ่านหมด แต่ถ้าจะทำเรื่อง Commercial นี่ดูที่ตัวเลขล้วนๆ

นักลงทุนหลายๆคนคิดว่า Realtor Commission เป็น Cost นะ หลายๆคนพูดเลยว่าไม่ใช้ Realtor แต่ Realtor มี Market Information ที่ดีนะ และเฉพาะ Realtor ที่สมัครสมาชิกถึงเข้าไปดูข้อมูลได้ ทุกอย่างก็เป็นค่าใช้จ่าย information มีตั้งแต่ว่า บ้านแถวนั้น ขายที่ราคาเท่าไหร่ ปล่อยเช่าเท่าไหร่ อยู่ในตลาดมากี่วันแล้ว เจ้าของบ้านเป็นใคร ซื้อมาราคาเท่าไหร่ กู้แบงค์เท่าไหร่ ขนาดนั้นอ่ะ

กลับมาดูเคสคุณลุง ตอน Meeting ครั้งแรก คุณลุงให้ Address มา แล้วบอกว่ามี 12 units แต่ละ units ปล่อยเช่าที่ราคาเท่าไหร่ แล้วคุณลุงคิดว่าจะขายทั้งหมดที่ราคาเท่าไหร่ จากนั้นนุ่นก็มาทำการบ้าน หาข้อมูล อย่างแรกดูจาก Property Tax ก่อนเลย เราสามารถเทียบกับราคาประเมินที่ดินได้ว่า ราคาขายเทียบกับราคาประเมินเป็นไงบ้าง มีความเป็นไปได้มั้ย แล้วก็ดูว่าค่าเช่าเทียบกับราคาขายเป็นยังไงบ้าง Research หาข้อมูลของ Condo นั้นว่า Units อื่นขายที่ราคาเท่าไหร่ และปล่อยเช่าเท่าไหร่ ทั้งหมดที่พูดมานี่ทำฟรีนะ นี่คือชีวิต Realtor ทำงานจนสำเร็จทุกอย่าง จนปิด Deal ได้ถึง มีสิทธิ์ได้ตังค์ ทำเสร็จส่งไปให้ลุงดู สรุปโดนบ่น lol อย่างแรกเค้าบอกว่าจะเทียบกับคอนโดเค้าอย่างเดียวไม่ได้ ต้องดูคอนโดอื่นๆที่อยู่ใกล้เคียงกันด้วย แล้วอีกอย่างเค้าก็ไม่รู้ว่าราคาที่เค้าขอแพงไปหรือถูกไปยังไง แต่ก็นัดเจอรอบสอง เพื่อคุยรายละเอียดกันต่อ

ก่อนหน้านี้พี่นัทชวนให้ไป meeting กับกลุ่มนักลงทุนหลายรอบมาก คือก็สนใจนะ แต่ไม่อยากไป T T คือเป็นคน Introvert ไม่ชอบคุยกับคน ไม่ชอบ Networking อยากไปทำอย่างอื่นที่สนุกกว่า จนพี่นัทบอกอีกรอบว่าพรุ่งนี้มี meeting นะ เลยตัดสินใจไปก็ได้ พอไปถึงก็ไม่คุยกับใครเลย : P จนกระทั่งมีคนมาทัก แล้วมีช่วง 1-minute deal ให้คนที่มี deal ขึ้นไปพูด เอาไงดีอ่ะ ไม่พร้อม ไม่ได้เตรียมตัว แต่ก็ตัดสินใจขึ้นไปพูด เดาว่าคนฟังอาจไม่รู้เรื่องเลย 555 แต่หลังจากนั้นก็มีคนมาคุยด้วย มาขอนามบัตร แล้วก็สอบถามข้อมูลเพิ่ม ขอ profit and loss statement เลยได้มาทำการบ้านต่อ

ถ้ามีคนสนใจอ่านต่อจะมา post ภาคสองนะคะ : )