ขออนุญาติตั้งกระทู้ใหม่เนื่องจากเปลี่ยนแปลงข้อความหัวข้อ และเนื้อหากระทู้ใหม่ครับ
มีที่ดิน1งานในตัวเมืองเชียงรายติดถนนใหญ่ จะลงทุนสร้างพื้นที่ปรับปรุงปรับเปลี่ยนรูปแบบ โดยให้มีพื้นที่ให้เช่าด้านหน้าซึ่งติดถนนใหญ่เหมือนเดิม และจะมีการสร้างเพิ่มเติม โดยให้ใช้งานเป็นอพาร์ทเมนท์ไปด้วย (รายเดือน+รายวัน) ได้ประมาณ 15ห้อง อยู่ในส่วนของพื้นที่ (ที่จอดรถไม่มี) โดยให้ทั้งสองส่วนผสมผสานกัน
แนวคิดผมตอนแรกคือพื้นที่เดิมมานเป็นอาคารห้องแถวชั้นเดียวบนพื้นที่ 1งาน และมีรายได้จากค่าเช่า2-3หมื่นบาท ลูกค้าที่เช่ามีเข้าออกเปลี่ยนแปลงตลอด เช่าอยู่ไม่เกินปีครึ่งก่อยกเลิกสัญญา เป็นอย่างนี้ตลอดมา แต่ก่อมีผู้เช่ารายใหม่สนใจเข้ามาเช่าตลอด ห้องไม่เคยว่างเกิน 4เดือน แต่ดูๆแล้วที่ผ่านมาคนเช่าไม่ค่อยประสบความสำเร็จกับการลงทุนเลย
ผมจึงมีความคิดจะพัฒนาพื้นที่ คือให้มีให้รายได้ค่าเช่าเหมือนเดิมเป็นหลัก แต่จะมีการลงทุนสร้างอาคารเพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่เหลือ เช่นด้านหลัง หรือ ชั้นบน ให้มีรายได้และปรับภาพลักษณ์พื้นที่ให้ทันสมัยและน่าสนใจ(พื้นที่อยู่กลางเมือง มีถนนคนเดินทุกวันเสาร์ ใกล้สถานที่หน่วยงานสถานศึกษาหลายแห่ง) และสร้างมูลค่าเพิ่มพื้นที่ให้มากขึ้น คือจริงๆพื้นที่มันก่อขายได้ด้วยตัวมันเองอยู่แล้ว และก่อมีรายได้จากค่าเช่าอยู่แล้ว แต่ดูแล้วมันไม่สมบูรณ์แบบหลายๆอย่าง เนื่องจากโครงสร้างเดิมๆที่มันไม่เอื้อ เช่น ห้องมันเตี้ยไปไม่โปร่ง เห็นได้ไม่ชัด หรือด้านหน้าพื้นที่มานคับแคบดูไม่น่าสนใจ(อาจเป็นเหตุผลนึงที่คนมาเช่าไม่ประสบความสำเร็จในการลงทุนมาเช่าพื้นที่นี้) ก่อเลยคิดถึงการลงทุน และปรับปรุง เพื่อใช้ประโยชน์และหารายได้จากพื้นที่ๆมีมากขึ้นในแนวตั้งจากการลงทุนก่อสร้าง
จริงๆตอนแรกก่อคือจะสร้างตึกแถวนั่นแหละคับ แต่ไหนๆจะสร้างแล้ว ทำให้มันดูดีมีดีไซด์ไปเลยดีมั้ย เพราะการใช้ตึกแถวสมัยนี้มาทำธุรกิจผมว่ามันเชยไปล่ะ เอาท์ไปละสำหรับทำธุรกิจ และก่อคิดเอาเองว่างบมันไม่น่าจะมากกว่ากันนัก อิกทั้งเราก่อได้พื้นที่เพิ่มขึ้นอิก เราก่อมาใช้ประโยชน์หารายได้เพิ่ม จากพื้นที่ที่เรามีเพิ่มมากขึ้นคือชั้นบนและกับพื้นที่ที่ได้เพิ่มมาเลยดีมั้ย นี่ก่อเลยเป็นสาเหตุของการคิดถึงเรื่องการต่อยอดด้วยการมีห้องพัก โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ
1.ห้องพัก " รายเดือน " ที่รองรับ จนท และพนักงาน (ที่ย้ายพื้นทีมาทำงานในระยะกลาง) ,กลุ่มนักเรียนต่างอำเภอที่มีกำลังซื้อสูง และกลุ่มลูกค้าต่างชาติทีอยู่ระยะยาว ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้ ส่วนใหญ่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว
2. ห้องพัก " รายวัน " ที่รองรับ จนท และพนักงาน (ที่ย้ายมาทำงานหรือมาดูงานชั่วคราวระยะสั้น) , นักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการความสะดวกสบาย และต้องการอาศัยอยู่ในพื้นที่กลางเมืองเนื่องจากสามารถเดินเที่ยวได้
และอิกข้อนึง คือ" จะสร้างพื้นที่บางส่วนให้เป็นที่อยู่อาศัยหรือบ้านของเจ้าของ" ที่เป็นคนโสดและแนวโน้มในอนาคตไม่น่าจะมีครอบครัวแน่นอน ทั้งยังได้ดูแลธุรกิจได้สะดวก
การลงทุนจริงๆคือ อยากจะรอให้มีเงินสดให้พร้อมก่อนแล้วค่อยทำ
คาดว่างบประมานทั้งหมดที่ใช้และได้สิ่งที่ต้องการกลับมาคือ
1. พื้นที่เช่าด้านหน้าติดถนนใหญ่ 80 ตรม
2. ห้องพัก 15 ห้อง(22-25ตรม) เป็นแบบดับเบิลคอรีดอร์ 3ชั้นครึ่ง
3. พื้นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ (80ตรม)
ทั้งหมดนี้ (ตามรูปภาพ) ให้อยู่ในวงเงินไม่เกิน 8-9ล้านบาทรวมตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ครับ
รายละเอียดของพื้นที่มีดังนี้ (ดูรูปภาพประกอบ)
1 . ที่ดินติดถนนใหญ่ตัวเมืองหน้ากว้าง 16 ม ลึก 25 ม
2 . อยู่กลางเมือง สามารถเดินท่องเที่ยวได้สะดวก เนื่องจากใกล้สถานที่ท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น วัดวาอาราม หอนาฬิกา ตลาดไนทบาร์ซ่าท์ และตั้งอยู่บนถนนคนเดินวันเสาร์
3 . บรรยากาศโดยรอบ มีทั้งหน่วยงานราชการ ,รร ประจำจังหวัด ,ธนาคาร
4 . เดิมเป็นพื้นที่ให้เช่ามีรายได้ 20000-30000บาท (กะว่าจะสร้างอพาร์ทเมนท์อยู่ ครึ่งหลังของพื้นที่ และแบ่งครึ่งหน้าของพื้นที่เป็นพื้นที่ให้เช่า 8*10 ม)
5 . มีข้อจำกัดในการสร้าง เนื่องจากอยู่ในตัวเมืองส่วนใน ทำให้สร้างได้สูงไม่เกิน 14 m หรือ สามชั้นครึ่ง (จึงเป็นเหตุผลทำให้จำกัดได้ 15ห้อง)
ุ 6 . งบลงทุนใช้เงินสด งบประมาณที่ได้ปรึกษาสถาปนิกเบื้องต้น ราคารวมตกแต่ง ก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์พร้อมใช้งาน คิดว่าน่าจะอยู่ที่ 8ล้าน
ึ 7 . ที่จอดรถ จากการประเมินจากการออกแบบคร่าวๆ น่าจะมีที่จอดประจำในพื้นที่ได้ไม่เกิน 3คัน
ที่คิดไว้ เริ่มแรกจะดูทิศทางโดยเปิดรับเป็นรายเดือนดูก่อน แล้วค่อยๆเพิ่มสัดส่วนรายวัน เพื่ออยากให้มีรายได้ที่แน่นอนบ้างและไม่อยากให้เป็นภาระในการจัดการมาก เนื่องจากยังขาดประสปการณ์ และเพราะหน้า low season ที่เชียงรายก่อใช่ว่าห้องจะเต็ม ถึงแม้ทำเลจะดีก่อตาม
เลยรบกวนพี่ๆในนี้ให้คำแนะนำหน่อยครับ ว่าโปรเจคนี้น่าสนใจไหม หรือควรกับลงทุนไหม ถ้าน่าสนใจในการลงทุน ควรจะประเมินราคาค่าห้องและ position ของพื้นที่ให้เช่า และอพาร์ทเมนท์นี้อย่างไร หรือแนะนำได้ว่าควรปรับรูปแบบการลงทุนไปเป็นแบบไหนดี
มีที่ดิน1งานในตัวเมืองเชียงรายติดถนนใหญ่ สร้างอพาร์ทเมนท์(รายเดือน+รายวัน) 15ห้อง และมีพื้นที่ให้เช่าด้านหน้าด้วย
ขออนุญาติตั้งกระทู้ใหม่เนื่องจากเปลี่ยนแปลงข้อความหัวข้อ และเนื้อหากระทู้ใหม่ครับ
มีที่ดิน1งานในตัวเมืองเชียงรายติดถนนใหญ่ จะลงทุนสร้างพื้นที่ปรับปรุงปรับเปลี่ยนรูปแบบ โดยให้มีพื้นที่ให้เช่าด้านหน้าซึ่งติดถนนใหญ่เหมือนเดิม และจะมีการสร้างเพิ่มเติม โดยให้ใช้งานเป็นอพาร์ทเมนท์ไปด้วย (รายเดือน+รายวัน) ได้ประมาณ 15ห้อง อยู่ในส่วนของพื้นที่ (ที่จอดรถไม่มี) โดยให้ทั้งสองส่วนผสมผสานกัน
แนวคิดผมตอนแรกคือพื้นที่เดิมมานเป็นอาคารห้องแถวชั้นเดียวบนพื้นที่ 1งาน และมีรายได้จากค่าเช่า2-3หมื่นบาท ลูกค้าที่เช่ามีเข้าออกเปลี่ยนแปลงตลอด เช่าอยู่ไม่เกินปีครึ่งก่อยกเลิกสัญญา เป็นอย่างนี้ตลอดมา แต่ก่อมีผู้เช่ารายใหม่สนใจเข้ามาเช่าตลอด ห้องไม่เคยว่างเกิน 4เดือน แต่ดูๆแล้วที่ผ่านมาคนเช่าไม่ค่อยประสบความสำเร็จกับการลงทุนเลย
ผมจึงมีความคิดจะพัฒนาพื้นที่ คือให้มีให้รายได้ค่าเช่าเหมือนเดิมเป็นหลัก แต่จะมีการลงทุนสร้างอาคารเพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่เหลือ เช่นด้านหลัง หรือ ชั้นบน ให้มีรายได้และปรับภาพลักษณ์พื้นที่ให้ทันสมัยและน่าสนใจ(พื้นที่อยู่กลางเมือง มีถนนคนเดินทุกวันเสาร์ ใกล้สถานที่หน่วยงานสถานศึกษาหลายแห่ง) และสร้างมูลค่าเพิ่มพื้นที่ให้มากขึ้น คือจริงๆพื้นที่มันก่อขายได้ด้วยตัวมันเองอยู่แล้ว และก่อมีรายได้จากค่าเช่าอยู่แล้ว แต่ดูแล้วมันไม่สมบูรณ์แบบหลายๆอย่าง เนื่องจากโครงสร้างเดิมๆที่มันไม่เอื้อ เช่น ห้องมันเตี้ยไปไม่โปร่ง เห็นได้ไม่ชัด หรือด้านหน้าพื้นที่มานคับแคบดูไม่น่าสนใจ(อาจเป็นเหตุผลนึงที่คนมาเช่าไม่ประสบความสำเร็จในการลงทุนมาเช่าพื้นที่นี้) ก่อเลยคิดถึงการลงทุน และปรับปรุง เพื่อใช้ประโยชน์และหารายได้จากพื้นที่ๆมีมากขึ้นในแนวตั้งจากการลงทุนก่อสร้าง
จริงๆตอนแรกก่อคือจะสร้างตึกแถวนั่นแหละคับ แต่ไหนๆจะสร้างแล้ว ทำให้มันดูดีมีดีไซด์ไปเลยดีมั้ย เพราะการใช้ตึกแถวสมัยนี้มาทำธุรกิจผมว่ามันเชยไปล่ะ เอาท์ไปละสำหรับทำธุรกิจ และก่อคิดเอาเองว่างบมันไม่น่าจะมากกว่ากันนัก อิกทั้งเราก่อได้พื้นที่เพิ่มขึ้นอิก เราก่อมาใช้ประโยชน์หารายได้เพิ่ม จากพื้นที่ที่เรามีเพิ่มมากขึ้นคือชั้นบนและกับพื้นที่ที่ได้เพิ่มมาเลยดีมั้ย นี่ก่อเลยเป็นสาเหตุของการคิดถึงเรื่องการต่อยอดด้วยการมีห้องพัก โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ
1.ห้องพัก " รายเดือน " ที่รองรับ จนท และพนักงาน (ที่ย้ายพื้นทีมาทำงานในระยะกลาง) ,กลุ่มนักเรียนต่างอำเภอที่มีกำลังซื้อสูง และกลุ่มลูกค้าต่างชาติทีอยู่ระยะยาว ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้ ส่วนใหญ่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว
2. ห้องพัก " รายวัน " ที่รองรับ จนท และพนักงาน (ที่ย้ายมาทำงานหรือมาดูงานชั่วคราวระยะสั้น) , นักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการความสะดวกสบาย และต้องการอาศัยอยู่ในพื้นที่กลางเมืองเนื่องจากสามารถเดินเที่ยวได้
และอิกข้อนึง คือ" จะสร้างพื้นที่บางส่วนให้เป็นที่อยู่อาศัยหรือบ้านของเจ้าของ" ที่เป็นคนโสดและแนวโน้มในอนาคตไม่น่าจะมีครอบครัวแน่นอน ทั้งยังได้ดูแลธุรกิจได้สะดวก
การลงทุนจริงๆคือ อยากจะรอให้มีเงินสดให้พร้อมก่อนแล้วค่อยทำ
คาดว่างบประมานทั้งหมดที่ใช้และได้สิ่งที่ต้องการกลับมาคือ
1. พื้นที่เช่าด้านหน้าติดถนนใหญ่ 80 ตรม
2. ห้องพัก 15 ห้อง(22-25ตรม) เป็นแบบดับเบิลคอรีดอร์ 3ชั้นครึ่ง
3. พื้นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ (80ตรม)
ทั้งหมดนี้ (ตามรูปภาพ) ให้อยู่ในวงเงินไม่เกิน 8-9ล้านบาทรวมตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ครับ
รายละเอียดของพื้นที่มีดังนี้ (ดูรูปภาพประกอบ)
1 . ที่ดินติดถนนใหญ่ตัวเมืองหน้ากว้าง 16 ม ลึก 25 ม
2 . อยู่กลางเมือง สามารถเดินท่องเที่ยวได้สะดวก เนื่องจากใกล้สถานที่ท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น วัดวาอาราม หอนาฬิกา ตลาดไนทบาร์ซ่าท์ และตั้งอยู่บนถนนคนเดินวันเสาร์
3 . บรรยากาศโดยรอบ มีทั้งหน่วยงานราชการ ,รร ประจำจังหวัด ,ธนาคาร
4 . เดิมเป็นพื้นที่ให้เช่ามีรายได้ 20000-30000บาท (กะว่าจะสร้างอพาร์ทเมนท์อยู่ ครึ่งหลังของพื้นที่ และแบ่งครึ่งหน้าของพื้นที่เป็นพื้นที่ให้เช่า 8*10 ม)
5 . มีข้อจำกัดในการสร้าง เนื่องจากอยู่ในตัวเมืองส่วนใน ทำให้สร้างได้สูงไม่เกิน 14 m หรือ สามชั้นครึ่ง (จึงเป็นเหตุผลทำให้จำกัดได้ 15ห้อง)
ุ 6 . งบลงทุนใช้เงินสด งบประมาณที่ได้ปรึกษาสถาปนิกเบื้องต้น ราคารวมตกแต่ง ก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์พร้อมใช้งาน คิดว่าน่าจะอยู่ที่ 8ล้าน
ึ 7 . ที่จอดรถ จากการประเมินจากการออกแบบคร่าวๆ น่าจะมีที่จอดประจำในพื้นที่ได้ไม่เกิน 3คัน
ที่คิดไว้ เริ่มแรกจะดูทิศทางโดยเปิดรับเป็นรายเดือนดูก่อน แล้วค่อยๆเพิ่มสัดส่วนรายวัน เพื่ออยากให้มีรายได้ที่แน่นอนบ้างและไม่อยากให้เป็นภาระในการจัดการมาก เนื่องจากยังขาดประสปการณ์ และเพราะหน้า low season ที่เชียงรายก่อใช่ว่าห้องจะเต็ม ถึงแม้ทำเลจะดีก่อตาม
เลยรบกวนพี่ๆในนี้ให้คำแนะนำหน่อยครับ ว่าโปรเจคนี้น่าสนใจไหม หรือควรกับลงทุนไหม ถ้าน่าสนใจในการลงทุน ควรจะประเมินราคาค่าห้องและ position ของพื้นที่ให้เช่า และอพาร์ทเมนท์นี้อย่างไร หรือแนะนำได้ว่าควรปรับรูปแบบการลงทุนไปเป็นแบบไหนดี