โครงการบ้านประชารัฐส่อแววเดี้ยง เอกชนประสานเสียงยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง “พฤกษา”ชี้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนยังหลอน แอล.พี.เอ็น.เผยลูกค้ากลุ่มลูกจ้างยอดปฏิเสธสินเชื่อ100% “เสนา”แนะปรับเกณฑ์ยื่นกู้ หวังขยายกลุ่มลูกค้า ด้าน 2 แบงก์รัฐส้มหล่นหนุนสินเชื่อบ้านขยายตัว ธ.ออมสินเสนอคลังแก้เกณฑ์ยื่นกู้บ้านประชารัฐ ฟากธอส.พร้อมเสนอผลิตภัณฑ์บ้านทางเลือกหากคุณสมบัติไม่เข้าเกณฑ์

หลังคณะรัฐมนตรีมีมติรับทราบและเห็นชอบกรอบการดำเนินโครงการบ้านประชารัฐ เมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2559 โดยการให้สถาบันการเงินภาครัฐ ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ดำเนินการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้กรอบวงเงิน 7 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นวงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 3 หมื่นล้านบาท และสินเชื่อที่อยู่อาศัย 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งมีภาคเอกชนให้ความสนใจเข้าร่วมโครงการอย่างมาก โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ล่าสุดนายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทได้รวบรวมโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 16โครงการ จำนวน 4,488 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 4,700 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 357 หน่วย มูลค่า 485 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 4,131 หน่วย มูลค่า 4,215 ล้านบาทเข้าร่วมโครงการ โดยที่ผ่านมาพบว่าในช่วง 1 เดือนแรกมีผู้สนใจเข้าร่วมโครงการเป็นจำนวนมาก แต่เมื่อถึงขั้นตอนในการยื่นขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินกลับมียอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจค) สูงถึง 10% ไม่รวมยอดที่ถูกปฏิเสธในช่วงพรีแอพพรูฟของบริษัทจำนวน 30-40% ส่งผลให้ปัจจุบันบริษัทมียอดขายจากโครงการบ้านประชารัฐอยู่ที่ 157 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 85.73 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 71.03 ล้านบาท

“ประชาชนผู้มีรายได้น้อยมีความสนใจในโครงการดังกล่าวเป็นจำนวนมาก แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้รายได้ของผู้บริโภคในกลุ่มนี้ลดลง ขณะเดียวกันปัญหาหนี้สินภาครัวเรือนก็เพิ่มสูงขึ้น สถาบันการเงินเองก็ยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคในกลุ่มนี้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ความต้องการในปัจุบันลดลง” นายปิยะ กล่าว

ลูกจ้างภาครัฐรีเจ็กต์ 100%

สอดคล้องกับ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จำนวนผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยผ่านโครงการบ้านประชารัฐในปัจจุบันลดลง ไม่เหมือนในช่วงแรกที่มีการประกาศใช้ เหตุผู้บริโภคในกลุ่มนี้มีปัญหาหนี้สินภาครัวเรือน ทำให้สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากโครงการดังกล่าวสูงถึง 30% โดยโครงการที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงสุดคือ โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ที่มียอดขายรวมประมามณ 700 หน่วย ถูกปฏิเสธสินเชื่อ 300 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 210 ล้านบาท

“ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากลูกค้าที่เข้ามาจองผ่านสำนักงานขายของโครงการอยู่ 30% แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มลูกจ้างจากองค์กรภาครัฐในบางโครงการสูงถึง 100% เหตุลูกค้ากลุ่มนี้มีฐานเงินเดือนที่ต่ำ และมีภาระหนี้สินที่สูง ทำให้ยอดปฏิเสธสูงกว่ากลุ่มอื่น”นายโอภาส กล่าว

สำหรับคอนโดมิเนียมพร้อมขายราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ตามเกณฑ์นโยบายบ้านประชารัฐของบริษัทมีจำนวน 13 โครงการ 3,756 หน่วย มูลค่ารวม 4,000-5,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 7 แสนบาทต่อหน่วย อาทิ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง1, ลุมพินี คอนโดทาวน์ ชลบุรี-สุขุมวิท, ลุมพินี พาร์ค นวมินทร์-ศรีบูรพา

แนะปรับเพิ่มราคาบ้าน 1.7 ล้าน

ด้าน ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลักเกณฑ์ในการเข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐยังคงมีกรอบที่แคบเกินไป อาทิ ข้อจำกัดในเรื่องระดับราคาบ้านต้องไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระเพิ่มอีก 5% จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2559 และต้องเป็นผู้รับภาระค่าส่วนกลางอีก 1 ปี อีกทั้งยังต้องให้ส่วนลดเพิ่มอีก 2% จากราคาขายสุทธิ หรือในส่วนของคุณสมบัติผู้เข้าร่วมโครงการที่ถูกจำกัดให้บ้านหลังแรกทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม ซึ่งมีความเป็นไปได้น้อยมาก ทำให้ลูกค้าหันไปยื่นขอสินเชื่อผ่านธนาคารพาณิชย์อื่นแทนการขอสินเชื่อผ่านโครงการบ้านประชารัฐ เนื่องจากให้ข้อเสนอด้านโปรโมชันที่ดีกว่า และไม่มีข้อจำกัดที่ยุ่งยาก

“ยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทจากโครงการบ้านประชารัฐอยู่ที่กว่า 30% หรือในอัตราส่วน 1: 4 เหตุที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง มาจากลูกค้าที่มีความสามารถซื้อบ้านในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้นั้น ส่วนใหญ่จะมีปัญหาเรื่องหนี้สินภาคครัวเรือนที่สูง ดังนั้นหากเป็นไปได้ก็อยากให้มีการขยับระดับราคาบ้านขึ้นเป็น 1.7 ล้านบาท เพื่อกลุ่มลูกค้าจะได้ขยายวงกว้างมากขึ้น อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็จะลดลง” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ออมสิน แนะปรับเกณฑ์ยื่นกู้บ้านประชารัฐ

นายชาติชาย พยุหนาวิชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ขณะนี้ธนาคารสามารถอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ที่มีคุณสมบัติเป็นไปตามเกณฑ์ได้แล้วประมาณ 3,000 ล้านบาท จากเป้าสินเชื่อรวม 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมายอมรับว่ามีผู้สนใจจำนวนมาก แต่หากเมื่ออิงตามเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติเห็นชอบแล้วทำให้จำนวนผู้เข้าถึงสินเชื่อในขณะนี้มีจำนวนไม่มาก อย่างไรก็ดี หากผู้ยื่นขอรับสินเชื่อที่มีคุณสมบัติไม่เป็นไปตามเกณฑ์ของโครงการ แต่ยังมีศักยภาพในการชำระหนี้แล้วธนาคารก็ได้นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อบ้านซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นกว่าโครงการดังกล่าวเล็กน้อย โดยมีผู้สนใจเข้ารับสินชื่อภายใต้โครงการสินเชื่อปกติและได้รับการอนุมัติแล้วประมาณ 4,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ทางธนาคารได้เสนอให้กระทรวงการคลังแก้กฎระเบียบในการเข้าถึงสินเชื่อโครงการ เพื่อเสนอให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีแก้ไขมติในรอบแรก ซึ่งจะทำให้ประชาชนตลอดจนผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการมีบ้านหลังแรกสามารถเข้าถึงสินเชื่อในเบื้องต้นได้ โดยทางธนาคารได้เสนอให้มีการปรับแก้เงื่อนไข 4 ข้อคือ

1.กรณีผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อนำไปซื้อบ้านหลังแรก เดิมมติคณะรัฐมนตรีกำหนดไว้คือจะต้องเป็นบ้านหลังแรกมีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ขณะที่ปัจจุบันราคาบ้านพร้อมที่ดินที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ค่อนข้างหายาก จากราคาที่ดินอยู่ที่ 1 ล้านบาท จะทำให้คงเหลือเงินสำหรับก่อสร้างบ้านเพียง 5 แสนบาท ดังนั้นจึงเสนอให้ขยายวงเงินเพิ่มขึ้นซึ่งกระทรวงการคลังจะพิจารณาว่าวงเงินต่อรายจะอยู่ในระดับใด

2.แก้ไขในส่วนของกรณีผู้ที่มีที่ดินและต้องการกู้เงินเพื่อนำไปสร้างบ้าน ถือเป็นอีกปัญหาที่พบเนื่องจากมีจำนวนมากที่เดิมที ที่ดินเป็นชื่อของพ่อและแม่ ในขณะที่ยื่นเอกสารเพื่อขอรับสินเชื่อยังไม่มีการโอนเปลี่ยนมือที่ดินให้กับบุตรซึ่งตามกรอบเดิมผู้ที่จะได้รับสิทธิ์กู้ในโครงการนี้ได้ จะต้องมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น ธนาคารออมสินจะเสนอให้ปรับแก้ในส่วนนี้เช่นกัน

3.กรณีที่อยู่อาศัยบนบ้านหลังแรกไปแล้วจะไม่สามารถขอรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังอื่นๆได้อีก แม้จะใช้ชื่อของภรรยาก็ตาม และ

4.ขอขยายในส่วนของเกณฑ์ที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรวมถึงค่าบริหารจัดการอื่นๆ แทนให้กับผู้ซื้อคือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ส่วนลด 2% รวมถึงฟรีในส่วนของค่าส่วนกลางไประยะเวลา 1ปี หรือเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5% ที่จะต้องจ่ายแทนผู้ซื้อตรงนี้

หากเป็นโครงการของนักพัฒนาที่อยู่ในกรุงเทพฯจะไม่มีปัญหา แต่กลับพบว่าโครงการที่อยู่ตามต่างจังหวัดยังไม่ทราบระเบียบในเรื่องนี้ ในทางกลับกันหากโครงการไม่ยินยอมหรือไม่จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ แทนผู้ซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยแล้ว โครงการเหล่านั้นก็จะไม่สามารถเข้าร่วมโครงการสินเชื่อบ้านประชารัฐได้และจะเห็นว่าลูกค้าของธนาคารออมสินที่ขอสินเชื่อเข้ามาส่วนใหญ่จะอยู่ตามต่างจังหวัดคิดเป็นสัดส่วนถึง 90% ขณะที่เป็นลูกค้าในเขตกรุงเทพฯ เพียง 10% เท่านั้น หากสามารถปลดล็อคตรงนี้ได้จะทำให้มีผู้ที่ยื่นเอกสารและเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้นจากปัจจุบันที่มียอดคำร้องขอรับสินเชื่อภายใต้โครงการเข้ามาแล้วประมาณ 3 หมื่นรายซึ่งจากการคัดเลือกรอบแรกพบว่ามีคุณสมบัติไม่เป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดส่งผลให้ ธนาคารไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อ (reject) อยู่ที่ 50% โดยอีก 50% ที่เหลืออยู่ระหว่างรอว่าจะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ในด้านใดได้บ้าง

ธอส.เปิดช่องเข้าถึงสินเชื่อ

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ขณะนี้ยอดผู้ยื่นเอกสารเพื่อขอรับสินเชื่อเป็นไปตามประมาณการที่ธนาคารตั้งไว้ ที่สำคัญหากผู้สนใจมีคุณสมบัติไม่เข้าเกณฑ์ในการขอรับสินเชื่อแล้ว ธนาคารจะเสนอผลิตภัณฑ์ทางการเงินอื่นๆให้กับผู้สนใจแทน เห็นได้จากปัจจุบันมียอดผู้เข้ายื่นเอกสารเพื่อขอสินเชื่อภายใต้โครงการการบ้านประชารัฐเข้ามาแล้ว 4,900 ล้านบาท ธนาคารได้อนุมัติสินเชื่อแล้ว 4,000 ล้านบาท ที่เหลืออยู่ระหว่างกระบวนการใช้เวลาพิจารณาตลอดจนวิเคราะห์สินเชื่อต่อรายอยู่ที่ประมาณ 5-10 วัน

“เราทราบถึงปัญหาดีจึงได้เตรียมทางออกสำหรับผู้ที่สนใจโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่การที่ไม่ผ่านการอนุมัติ มักติดในเรื่องของเจ้าบ้านเคยมีบ้านหลังแรกมาก่อน ขณะที่เริ่มพบปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ทำการอนุมัติโครงการ ทั้งหลายเหล่านี้ธนาคารจึงเลือกที่จะนำเสนอผลิตภัณฑ์รองรับกลุ่มลูกค้าที่ถูกปฏิเสธให้มาใช้สินเชื่อปกติ หรือเป็นรายที่มีสถานะทางการเงินที่ไม่ค่อยดีก็จะเสนอให้เข้าโครงการ “โรงเรียนการเงิน” ให้ความรู้และคำปรึกษาในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยผู้สนใจจะได้รับการพิจารณาผ่อนปรนสัดส่วนความสามารถในการชำระหนี้ หรือ DSR สูงสุดไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิวงเงินกู้สูงสุดต่อรายไม่เกิน 3 ล้านบาทและผ่อนนานสูงสุดถึง 30 ปี”

ด้วยนโยบายเหล่านี้เชื่อว่าในอนาคตจะทำให้ผู้สนใจสามารถเป็นเจ้าของบ้านโดยเฉพาะลูกค้าที่ไม่มีความพร้อมด้านเอกสารการเงินและถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงินอื่น ตลอดจนลูกค้าที่เคยติดปัญหาเครดิตบูโรแต่ปัจจุบันไม่มีภาระหนี้ เมื่อเข้าโครงการจะทำให้การขอสินเชื่อสามารถทำได้ง่ายขึ้น เหล่านี้ถือเป็นแนวทางช่วยเหลือเพื่อให้ผู้ที่อยากมีบ้านได้มีบ้านเป็นของตัวเองและยังเป็นไปตามนโยบายของธนาคาร คือ เมื่อลูกค้าเดินเข้ามาถึงประตูแม้จะมีคุณสมบัติไม่เข้าเกณฑ์ แต่เราก็จะเสนอผลิตภัณฑ์อื่นๆ ให้เหมาะสมทำให้ขณะนี้มียอดสินเชื่อที่ไหลเข้ามาเป็นสินเชื่อปกติและได้รับการอนุมัติแล้ว 4,200 ล้านบาท

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,168 วันที่ 23 – 25 มิถุนายน พ.ศ. 2559