‘รีเจ็กต์’หลอนอสังหาฯ ‘กู้ซื้อบ้านตํ่ากว่า 2 ล้าน’ไม่ผ่าน 50-70% โอดแบงก์เขี้ยว
http://www.thansettakij.com/2016/05/30/57320

ตลาดอสังหาฯอ่อนตัวหลังปิดฉากมาตรการกระตุ้น ยอดขาย-โอนไม่สมดุล เจอรีเจ็กต์สูง บางหน่วยนำกลับมาขายใหม่ 5-6 รอบ จึงจะผ่านอนุมัติ เหตุแบงก์เข้มปล่อยกู้กลุ่มราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาท รีเจ็กต์ 50% ผู้ประกอบการกลาง-เล็กหืดจับ “กลุ่มนิรันดร์”ชี้รายรับจากยอดโอนไม่สมดุลกับต้นทุน “ค่ายกานดา” แนะคุมสต๊อกป้องกันต้นทุนจม“ซื่อตรงกรุ๊ป” ปรับกลยุทธ์ลดไซซ์ ทำราคาให้ลูกค้าจับต้องได้

หลังจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2559 ปรากฏว่าผู้ประกอบการยังคงจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง โดยบางรายเสนอให้ส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% เท่ากับมาตรการของภาครัฐต่อไปอีก เนื่องจากผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังค่อนข้างสูง

จัดโปรฯจ่ายค่าเช่าแทนเงินดาวน์

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนยังคงเป็นปัญหาหลักของผู้ประกอบการในปีนี้ โดยเฉพาะตลาดล่างระดับราคาต่ำกกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ส่งผลให้บริษัทมียอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 15% ขณะที่ในบางโครงการก็มียอดรีเจ็กต์สูงถึง 30%

ทั้งนี้ โครงการที่มียอดรีเจ็กต์สูงสุดคือ โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ซึ่งเป็นยอดรีเจ็กต์จากโครงการบ้านประชารัฐที่มียอดขายรวม 700 หน่วย ถูกปฏิเสธสินเชื่อ 300 หน่วย คิดเป็นมูลค่าราว 210 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากลูกค้าก่อหนี้สินก่อนได้รับอนุมัติสินเชื่อ ทำให้เมื่อถึงเวลายื่นขอสินเชื่อจริงจึงถูกปฏิเสธ

“โครงการที่รังสิตเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ดังนั้นเมื่อลูกค้าถูกรีเจ็กต์ก็จะส่งผลเสียต่อโครงการ ดังนั้นบริษัทจึงจัดโปรโมชันช่วยลูกค้าที่ต้องการอยู่กับเราจริงๆผ่านโปรโมชัน “ซ้อมอยู่” โดยให้ลูกบ้านจ่ายค่าเช่ากับทางบริษัท 2,000 บาทต่อเดือนรวมค่าน้ำ+ไฟ ภายในเวลา 1 ปี แทนเงินดาวน์ที่จะต้องจ่าย เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ จำกัดเพียง 2,000 หน่วย และในตลอดระยะเวลา 1 ปีที่เช่าอยู่กับเรา เราก็จะให้ลูกบ้านเคลียร์หนี้สินทั้งหมด แต่หากลูกบ้านไม่สามารถเคลียร์ได้ก็จะมีการสอบถามลูกบ้านว่าต้องการอยู่กับเราจริงหรือไม่ ซึ่งถ้าลูกบ้านต้องการ เราก็จะให้เช่าโดยคิดอัตราเช่าในราคาที่ถูกกกว่าตลาด”นายโอภาส กล่าวและว่า

จากภาวะปัญหาหนี้สินภาครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้บริษัทมีแนวคิดที่จะเพิ่มพอร์ตสัดส่วนรายได้จากกลุ่มเช่าอีกหนึ่งช่องทาง ให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของ นายฑิฆัมพร เปล่งศรีสุข ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ที่เน้นย้ำว่า “เราต้องการสร้างบ้านให้คนอยู่ อย่าปล่อยให้ว่าง เพราะจะทำให้ยิ่งทรุดโทรม เราต้องช่วยแก้ปัญหาของคนที่อยากมีบ้าน” จึงเป็นที่มาของโปรโมชันดังกล่าว

อนึ่งโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ปัจจุบันมียอดโอนแล้ว 2,500 หน่วย จากจำนวนหน่วยทั้งโครงการที่ 10,000 หน่วย

กลุ่มราคาต่ำ 2ล. ยอดรีเจ็กต์สูง 50%

ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด และกลุ่มนิรันดร์ กล่าวว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (รีเจ็กต์เรต) ยังคงอยู่ในระดับที่สูง โดยเฉพาะสินค้าในกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาท ยอดรีเจ็กต์อยู่ที่ 40-50% ขณะที่สินค้าในระดับราคา 3-5 ล้านบาท พบว่ามียอดรีเจ็กต์น้อยกว่าคืออยู่ที่ประมาณ 20% สาเหตุมาจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งอัตราการรีเจ็กต์ในระดับนี้ส่วนจะเป็นของกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก

ในขณะที่ยอดรีเจ็กต์ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่อาจจะน้อยกว่า เนื่องจากความสัมพันธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่กับสถาบันการเงินมีมากกว่า สามารถจัดโปรโมชันส่งเสริมการขายที่ช่วยให้ลูกค้ากู้ได้ง่ายขึ้น หรือในบางรายสามารถกู้ได้มากกว่า 100% สำหรับผู้ประกอบการรายเล็ก ผู้ซื้อจะต้องมีเงินดาวน์ส่วนหนึ่ง และเงินสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนอีกประมาณ 5% ของราคาขาย แต่ด้วยพฤติกรรมการบริโภคและการออมของลูกค้าในระดับนี้ ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยมีเงินออมจึงทำให้ไม่สามารถยื่นกู้ได้

รายเล็กทุนไม่หนาอ่วม

นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวอีกว่าทั้งนี้ในส่วนของบริษัทกว่า 80% เป็นโครงการระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทได้รับผลกระทบ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว โดยมีสินค้าสร้างเสร็จพร้อมขายเหลือขาย 5-6 โครงการ เหลือขายประมาณ 500-600 หน่วย ซึ่งบางหน่วยก็ได้มีการนำกลับมาขายใหม่ 5-6 รอบ จึงจะผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้เกิดต้นทุนจม ยิ่งหากเป็นผู้ประกอบการรายเล็กที่ไม่มีเงินสดสำรองหมุนเวียนก็อาจส่งผลต่อการประกอบธุรกิจ

“ความต้องการบ้านยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ติดปัญหาความเข้มของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้เกิดยอดรีเจ็กต์ที่สูง ในลูกค้า 100 ราย จะกู้ผ่าน 95 ราย แต่ปัจจุบันเหลือเพียง 50-60 รายเท่านั้น และผลกระทบที่ตามมาคือผู้ประกอบการที่มีภาระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน แต่รายรับที่ได้จากการโอนไม่สมดุลกัน ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กจำนวนมากต้องออกจากธุรกิจ”นายธำรง กล่าว

กานดา คุมสต๊อกกันต้นทุนจม

เช่นเดียวกับนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการบริษัทกานดา พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนถือเป็นปัจจัยภายนอกที่ผู้ประกอบการไม่สามารถควบคุมได้และไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าไม่มีผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ โดยบริษัทมียอดรีเจ็กต์อยู่ที่ประมาณ 10% ซึ่งถือว่าไม่สูงเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ

ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทเน้นในเรื่องของการคุมสต๊อกให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดต้นทุนจม แบ่งการพัฒนาออกเป็นเฟส ประกอบกับใช้วิธีการแอพพรูฟ ในส่วนของโครงการแล้วเสร็จพร้อมโอน ลูกค้าที่สนใจจะต้องยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินให้ผ่านก่อนจึงจะรับจอง เพื่อป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยบริษัทจะอำนวยความสะดวกในเรื่องการยื่นขอสินเชื่อให้กับลูกค้า

แนะซื้อบ้านเหมาะสมกับฐานรายได้

สำหรับลูกค้าที่มีความสนใจในโครงการจริงๆแต่ยื่นกู้ไม่ผ่านหรือไม่พร้อมที่จะโอนในโครงการที่แล้วเสร็จ ทางบริษัทก็จะแนะนำให้ลูกค้าซื้อในโครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต เพื่อให้ลูกค้าไปเคลียร์ภาระหนี้ที่มีอยู่ หรือแนะนำให้ซื้อโครงการที่เหมาะสมกับฐานรายได้ โดยไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินจองก่อน เพื่อที่ว่าบริษัทจะได้สามารถขายได้อย่างต่อเนื่องไม่ต้องรอว่าลูกค้าจะผ่านการพิจารณาสินเชื่อหรือไม่

พรีแอพพรูฟรีเจ็กต์สูง50%

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทมียอดถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินอยู่ที่ 25% และมียอดที่ถูกปฏิเสธในช่วงพรีแอพพรูฟของบริษัทอยู่ที่ 50% สืบเนื่องจากลูกค้าให้ข้อมูลกับทางบริษัทไม่ครบถ้วน ส่งผลให้บริษัทจึงต้องปรับหลักเกณฑ์การจอง โดยลูกค้าจะต้องมาพร้อมกับหลักฐานทางการเงิน เพื่อให้บริษัท พรีแอพพรูฟ ก่อนในช่วงแรก หากพบว่าหลักฐานไม่ครบถ้วนจะไม่ให้จอง

นอกจากนี้ บริษัทยังต้องปรับปรุงคุณภาพลูกหนี้ ด้วยการให้ลดจำนวนบัตรเครดิตที่มีอยู่ไม่เกิน 2 ใบ หากลูกค้ามีบัตรเครดิตมากทางสถาบันการเงินจะคิดคำนวณว่าบัตรเครดิตที่มีทุกใบเป็นบัตรที่เต็มวงเงิน สำหรับลูกค้าที่ไม่มีสลิปเงินเดือนหรือใบรับรองเงินเดือนก็แนะนำให้ลูกค้าเดินบัญชีสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือน ในกรณีที่ลูกค้ากู้คนเดียวก็จะแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม

ซื่อตรงฯปรับตัว ลดไซซ์

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าบริษัท ได้เตรียมแผนกลยุทธ์รับมือกับปัญหานี้มาตั้งแต่กลางปี 2558 เริ่มจากปรับลดขนาดพื้นที่ เช่น โครงการซื่อตรงโคซี่ รังสิต คลอง 6 เฟส 5 มีทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยบ้านแฝด พื้นที่ 35 ตร.ว. จากเฟสก่อนหน้านั้นมีพื้นที่เล็กสุด 50 ตร.ว. ถ้าไม่ปรับขนาดที่ดิน บ้านที่มีขนาดที่ดิน 50 ตร.ว. ต้องตั้งราคาขายที่ 3 ล้านบาทกว่า เพราะค่าก่อสร้างค่อนข้างสูง ดังนั้นหากบริษัทเลือกลดขนาดบ้านให้เล็กลง แต่ยังไงบ้านเดี่ยวก็ต้องมี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ก็ทำให้ราคาขายลดลงไม่มากนัก อย่างมากสามารถลดราคาได้ 1-1.5 แสนบาท ต่างกับราคาที่ดิน ถ้าลดขนาดที่ดินลง 10 ตร.ว. สมมติราคาที่ดิน ตร.ว.ละ 3 หมื่นบาท ก็ทำให้ราคาบ้านลดลง 3 แสนบาท ทำให้ราคาบ้านของบริษัทเป็นราคาที่จูงใจลูกค้าเป้าหมายสามารถตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น สำหรับบ้านหลังใหญ่ขนาด 100 ตร.ว. เช่นโครงการซื่อตรงพรีเมียม พระราม 2 จะพัฒนาในลักษณะบ้านสั่งสร้างมากกว่าบ้านพร้อมอยู่ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า โดยบริษัทมีผู้รับเหมาให้พร้อม สำหรับส่วนที่ปรับแบบ เจ้าของบ้านจ่ายตรงให้กับผู้รับเหมา

นอกจากนี้ยังมีแนวคิดจัดงาน ซื่อตรง ฟันเฟสท์ ในพื้นที่โครงการ เพื่อเปิดตัวโครงการใหม่ และยังเป็นโอกาสให้ลูกค้าเก่าในโครงการได้เลือกซื้อวัสดุและเครื่องใช้ไฟฟ้าจากบริษัทผู้ผลิตและจัดจำหน่ายที่มาร่วมออกบูธ อาทิ เอสซีจี ทีโอเอ แกรนด์โฮม ปูนตราจระเข้ ฯลฯ โดยวันที่ 28-28 พฤษภาคมนี้ ที่โครงการซื่อตรง โคซี่ รังสิตคลอง 6 พร้อมเปิดตัวทาวน์เฮาส์ใหม่ในโครงการ เดอะ พีค และวันที่ 4-5 มิถุนายน 2559 จัดขึ้นที่ซื่อตรง บางบัวทอง

อสังหาฯอุดร รีเจ็กต์ท่วม70%

เช่นเดียวกับนางพรทิพย์ ธนศรีวนิชชัย กรรมการผู้จัดการบริษัท พาวิลเลี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในจังหวัดอุดรธานี มองว่าระดับราคาบ้านไม่เกิน2-2.5 ล้านบาท ต่อหน่วยถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างมาก โดยภาพรวม กว่า70% จาก 300-400 หน่วย ผู้ประกอบการ25ราย และแยกเป็นโครงการหันษา ของบริษัทซึ่งเป็นบ้านแนวราบ มียอดปฏิเสธสินเชื่อ 50% เช่นยื่นกู้ 10 หลังปฏิเสธ 5 หลังเป็นต้น แม้ลูกค้าอยากได้บ้าน แต่ ปัญหาคือหนี้ครัวเรือนอีกทั้งแบงก์เข้มสินเชื่อขณะเดียวกันโครงการบ้านประชารัฐกระจายมายังต่างจังหวัดมีจำนวนน้อยและจำกัดเพดานค่อนข้างต่ำ จึงไม่ช่วยอะไรมาก

“ช่วงที่มาตรการกระตุ้นอสังหาฯสิ้นสุดลง อสังหาฯท้องถิ่นของอุดรฯ ต้องปรับตัวสมนาคุณลดแลกแจกแถม อาทิ เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ทั้งนี้ในส่วนของโครงการหันษา บริษัทจะเน้นช่วยลูกค้า ที่ติดปัญหากู้ไม่ผ่านแต่อยากได้บ้านด้วยการให้ผ่อนกับบริษัท2ปี พร้อมเข้าอยู่”

ผิดวินัย/วันโอนถูกตีกลับ10%

ด้านนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์แอนด์ลิฟวิ่ง จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในจังหวัดชลบุรี และในฐานะ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี มองว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯเพิ่งหมดอายุไป ดังนั้นผู้ประกอบการต้องจัดโปรโมชันต่อเนื่องเพื่อดึงลูกค้า อย่างไรก็ดี ขณะนี้ ยอดปฏิเสธสินเชื่อของอสังหาฯในจังหวัดชลบุรีมี 35% เฉลี่ย ยื่นกู้ 3ราย ปฏิเสธ ยังไม่รวมวันโอนกรรมสิทธิ์ ก็มีจำนวนลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ 10% แม้แบงก์ผ่านการพิจารณาสินเชื่อแต่ปรากฏในภายหลังว่าลูกค้าก่อภาระหนี้เพิ่ม ไม่รักษาวินัยทางการเงินหรือ สถาบันการเงินออกนโยบายเข้มงวดใหม่ก็จะถูกปฏิเสธได้เช่นกัน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วบริษัทจะตรวจสอบความสามารถในการผ่อนชำระให้ลูกค้าก่อนที่จะยื่นกู้แบงก์จริง และหากไม่ผ่านก็เน้นการช่วยลูกค้าดังกล่าว