จากกรณีกรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ซึ่งจะนำมาใช้ในช่วงเวลา 4 ปี (2559-2562) เพื่อเป็นเกณฑ์อ้างอิงจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน โดยพบว่าราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศมีการปรับขึ้น 15% สอดคล้องกับ AREA  http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=46 จากการสำรวจพบว่าส่วนในภาพรวมราคาประเมินที่ดินใหม่มีการปรับเพิ่มขึ้นทั่วประเทศโดยเฉลี่ย 25% เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 30% แต่บริเวณพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่านนั้นจะมีการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ 50-100% หรือโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 75%



มองในมุมของโครงการรีเซล นักลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อลงทุน นอกจากราคาควรพิจารณาทำเลโดยเลือกโครงการอยู่ในย่านซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) เช่น ลุมพินี สีลม สาทร เพลินจิต ทองหล่อ และย่านมิดทาวน์เพื่อให้การรีเซลมีโอกาสสูง ทั้งนี้ในหลายทำเลขณะนี้มีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลาย ไม่เหมาะกับการลงทุนและควรระมัดระวัง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง คาดว่าจะใช้เวลาดูดซับ 2 ปี หากสภาพเศรษฐกิจไม่ดีขึ้น เพราะถือว่าเป็นทำเลที่ไกลจากซีบีดี ทำให้ผู้ซื้ออยู่จริงส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ มีคนต่างถิ่นย้ายเข้าไปอยู่น้อย การรีเซลทำได้ยาก



ทำเลที่น่าสนใจช่วง ถ.พระรามที่ 4 ตั้งแต่หัวลำโพงถึง ม.กรุงเทพ (กล้วยน้ำไท) มีการพัฒนา 4 โครงการในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ได้แก่ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ สำนักงานให้เช่าบริเวณ ซ.ไผ่สิงโต ในนาม บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ฯ, แปลงที่ดินสามย่านของ บมจ.แผ่นดินทองฯ, แปลงที่ดินสวนลุมพินีของ บมจ.ยูนิเวนเจอร์และ บจ.เกษมทรัพย์วัฒน และแปลงที่ดิน ซ.เทพประทานของ บจ.เกษมทรัพย์สิริ

สำหรับในพื้นที่ กทม.ราคาประเมินที่ดินสูงสุด 11 อันดับ ประกอบด้วย

1.ย่านสีลมมีราคาประเมิน 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้นจากรอบปัจจุบันที่มีราคาประเมิน 8.5 แสนบาท

2.ย่านเพลินจิต ราชดำริ พระราม 1 มีราคาประเมิน 9 แสนบาท จากปัจจุบัน 6-7 แสนบาท

3.ย่านสาทร วิทยุ ราคา 7.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 5-7 แสนบาท

4.ย่านเยาวราช ราคาประเมิน 7 แสนบาท เท่ากับปัจจุบัน

5.ย่านสุขุมวิท ราคา 6.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 2-5 แสนบาท

6.ย่านนราธิวาสราชนครินทร์ ราคา 6 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.5-5.5 แสนบาท

7.ย่านอโศกมนตรี ราคา 5.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 4 แสนบาท

8.เจริญกรุง พระราม 4 พญาไท ราคาประเมิน 5 แสนบาท จากปัจจุบัน 3-4 แสนบาท

9.ย่านกรุงธนบุรี ราคา 4.5 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.15 แสนบาท เหตุที่ราคาประเมินปรับขึ้นมาก เพราะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้า

10.ย่านทองหล่อ ราคา 4.2 แสนบาท จากปัจจุบัน 3.5 แสนบาท

11.ย่านรัชดาภิเษก ราคา 4 แสนบาท จากปัจจุบัน 2.1-3.5 แสนบาท

สรุป โซนสีลม-สาทร “โอเวอร์ซัพพลาย”  หรือไม่? สำหรับทัศนะของผู้เขียนเองนั้นจากข้อมูลที่มีอยู่ยังไม่ถึงกับ “โอเวอร์ซัพพลาย” เหตุผลง่ายๆก็คือ ราคาที่ดินโซนนี้สูงเกินที่จะเกิดโครงการขึ้นมาใหม่ ในทางกลับกันโครงการที่อยู่บริเวณนี้ก็จะมี ได้ไม่เกินไปกว่า 5-10% จากนี้แล้วเพราะว่าสอดคล้องกับดีมานต์ที่เริ่มอิ่มตัวสำหรับโซน CBD  แต่ถ้าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะฟื้นตัวตามไปด้วย ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมุ่งเน้นกระตุ้นเศรษฐกิจ ผู้ซื้อบ้านหรือผู้บริโภคจะได้มีโอกาสซื้อบ้านได้อย่างมั่นใจ