ส่วนที่คุณถามมาก็คือ

เมื่อคุณกู้ธนาคาร ธนาคารจะดูขีดความสามารถในการผ่อนชำระของคุณก่อนว่า เงินเดือนประมาณนี้ ผ่อนได้กี่ล้าน กี่ปี ว่าไป

จนท เขาก็จะถามคุณว่ายังจะยื่นกู้อีกป่าว ถ้าคุณยืนยัน (ทั้งที่เขาก็แจ้งว่ากู้ได้ 1.7 แต่บ้านมัน 2.5) เขาก็ตามใจคุณครับเพราะคุณเป็นลูกค้า และเขาก็อาจคิดว่าแน่นอน คุณคงมีส่วนต่าง 8 แสนมาให้ ถึงยืนยันที่จะไปต่อ ธนาคารก็จะ ส่ง จนท ไปประเมินบ้าน เสียค่าใช้จ่ายเท่าไรว่าไป (บางแบงค์แพงมากห้าพันเลยนะ และเงินนี้ยังไงคุณก็ต้องจ่าย ไม่มีคืนด้วย)

จนท ก็จะไปประเมินบ้าน ซึ่งตรงนี้จากประสบการณ์ มันดันราคาบ้านสูงขึ้นไปได้ไม่เท่าไรหรอกครับ ต่อให้ยัดเงินใส่มือมันก็เหอะ (และแนะนำว่าอย่าไปทำด้วย ผมเคยมาละไอ้คนที่ยัดเงินประเมินออกมาต่ำกว่าไอ้คนที่ผมไม่ได้ยัดไปซะอีก)นอกจากมีโครงการมี conectionกับแบงค์ใหญ่หรือคุณหรือนายหน้ามีเส้นสายภายใจจริงๆ เพราะจนท ประเมินออกมา ทั่ง บ.ประเมินเอง ทั้งแบงค์ใหญ่ เขาก็ตรวจสอบอีกที ว่าไอ้นี้มั่วราคามาไม


ทั้งนี้ส่วนใหญ่ที่ผมเห็นเลยนะ บ้านมักจะถูกประเมินออกมากต่ำกว่าราคาซื้อขายซะอีก (แน่นอนละ ถ้าประเมินออกมาได้สูง คนขายเขาจะเขาเราถูกกว่าราคาประเมินทำไม เขาก็ขายแพงกว่านี้ละสิ) เช่น บ้านขาย 2.5 ล้าน อาจประเมินออกมาได้ที่ 2.2 ล้าน บางธนาคารก็ปลอ่ยที่ 100% ของราคาประเมินเลย บางธนาคารเขี้ยวมากๆก็ปล่อยที่ 80% แต่ทั้งนี้ก็ต้องดูความสามารถในการผ่อนของเราอยู่ดีว่า ราคาประเมินกับยอดกู้ ยอดผ่อน มัน balance กันไม

และก็ถึงประเมินราคาได้สูงมาก ก็อย่าดีใจไป เพราะสุดท้าย เขาก็ปล่อยกู้ออกมาได้เท่าขีดความสามารถในการผ่อนของคุณอยู่ดี (เพราะเขาไปประเมินเผื่อกันความเสี่ยงเขาเฉยๆว่า หากคุณเบี้ยวหนี้เขาขึ้นมา 1.7 ล้าน หากเขายึดบ้านคุณมาแล้วเอาออกขาย เขาจะได้เงิน 1.7 ล้านเขาคืน และหากมีส่วนต่างเขาก็ไม่ได้เอาไป แต่เขาจะคืนให้คุณ แต่เชื่อเหอะ ไม่เหลือคืนหรอก เขามีลูกเล่นเยอะกว่านั้นในการจะเอาเงินจากการขายบ้านทั้งหมดไป แต่ทั้งนี้เขาไม่ได้อยากได้หรอกครับ มันยุ่งยาก สุดท้ายแล้วเขาอยากให้คุณผ่อนคืนเขาไหวมากกว่า เขาก็จะดูขีดคววามสามารถการผ่อนของคุณอยู่ดี ) ต่อมาเขาจะมีจดหมายแจ้งเองว่าคุณกู้ได้เท่าไร (สมมุตประเมินได้ 5 ล้าน แต่คุณผ่อนไหวที่ 1.7 ล้าน เขาก็ให้แค่ 1.7 ล้าน เขาอาจจะบวกเป็นค่าตกแต่งอีก 10% ของเงินกู้หลัก เท่ากับได้มาอีก 1.7 แสน แต่ 1.7 แสนนี้ผ่อนสั้นและดอกแพงกว่าเงินกู้หลักด้วยนะ เขาจะแยกวงเงินออกเป็นสองก้อน วิธีคิดดอกเบี้ยจึงต่างกัน)

ละที่นี้คุณต้องลำบากหาส่วนต่าง 8 แสนอยู่ดี ธนาคารเขาไม่ขอดูหรอกครับ เงิน 8 แสนอะ เพราะเงิน 8 แสนนีเป็นเงินที่เราต้องจ่ายจริงๆ กับเจ้าของบ้าน คนที่จะขอดูคือเจ้าของบ้านและไม่ดูเฉยๆ ด้วย ต้องให้เขาจริงๆนะ ถ้าไม่มีก็จะทำไรต่อไปไม่ได้ เจ้าของไม่ยอมขาย ละธนาคารจะปล่อยเงินกู้ออกมาได้ยังไง เสียค่าประเมินฟรีๆ และหากมีเงินจองมีมัดจำที่วางไว้กับเจ้าของไว้ เขาริบนะครับ อย่าไปเชื่อมากนะกับคำพูดที่ว่ากู้ไม่ผ่านได้คืนอะ ผมโดนริบมาละ ช้ำใจชิหายเบยย ที่คุยกะกรูตอนแรกไม่ใช่แบบนี้นี่หว่า ด (อ้างว่ามันผ่านนะน้อง แค่ได้ไม่เต็ม ไม่ใช่ไม่ผ่านตั้งแต่ทีแรก )

ต่อมา ถ้าคุณเอาเงินไปเทกับค่าบ้านหมดไม่เหลือติดตัวไว้เลย จะเสียงมากก อันดับแรก คือไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือมือสองก็ตาม สิ่งที่จะตามมาคือ

ค่าประเมินบ้าน, ค่าธรรมเนียมการกู้, ค่าอากร, ค่าโอนและจดจำนอง, ค่าส่วนกลาง, ค่าประกันมิเตอร์น้ำไฟ โทรศัพท์บ้าน ค่าตกแต่ง ในส่วนของบ้านมือสองคือค่ารีโนเวท ถ้าคุณไม่มีเงินกันสำรองหรือโป๊ะตรงนี้ก่อนเลย แย่แน่ๆ จะอยู่บ้านกันยังไงละทีนี้ (อ่านเหมือนตรงส่วนนี้คุณไม่มีเลย เพราะกู้ได้ไม่ถึง เลยจะต้องงเอาเงินไปดาวน์)

สองคือ เงินเก็บแม่จะไม่มีเลย ถ้าเป็นไรมาลำบากนะครับ

สามคือ แฟน ใช่ไม ไม่ใช่สามี ผมว่าอนาคตไม่แน่นอน ถ้าวันนึงเขาไม่ช่วย ลำบากนะครับ

เสี่ยงมากเลยนะครับ ผมเข้าใจว่าอยากมีบ้าน เพราะผมก็เคยไม่มีบ้านมาก่อน เข้าใจความรู้สึกดีเลยละ จึงขอเสนอให้ลดราคาบ้านลงมาดีไมครับ เอาที่ไม่ต้องผ่อนเยอะ จะได้ไม่ตึงเกินไป ไม่ต้องดาวน์เยอะจะได้มีเงินสดติดตัวไว้เป็นคชจ เผื่อเหลือเผื่อขาด

เพราะการกู้แล้วผ่อนไม่ไหว มันไม่ได้จบแค่ธนาคารยึดบ้านไปนะครับ เสียหายหนักนะครับ