ขอปรึกษาผู้ที่มีประสบการณ์ในการขายฝากหน่อยครับ พอดีว่าบังเอิญผมไปเจอที่ดินแปลงหนึ่งสวยมาก จึงคิดจะซื้อ จึงเลยสอบถามตามเบอร์ที่ติดตามเสาไฟนั้นแหละครับ เพราะราคามันน่าสนใจ แต่กลับพบว่าเป็นที่ดินขายฝาก ซึ่งราคาถูกกว่าราคากันทั่วไปในระแวกนั้น

แต่เนื่องจากคนขายฝากนั้นเป็น broker โดยชื่อสลักหลังเป็นอีกคน สมมติเป็น นาย ก แต่นาย ก ท่านนี้มีอายุไถ่ถอนอายุ 6 เดือน โดยจะครบกำหนดซื้อคืนเป็นเดือนธันวาคมที่จะถึงนี้ เรื่องมีอยู่ว่า ก่อนหน้านั้นโบกกอร์ท่านนี้ทำหนังสือจะซื้อจะขายและสัญญาณกู้ยืมเงินเหมือนการขายฝากทั่วไปให้กับนาย ก  จำนวนหนึ่งแบบขายฝากทั่วไป

ตอนหลัง broker ประกาศขายที่ดินที่ยังไม่หมดอายุขายฝากในราคาถูกกว่าราคาซื้อขายทั่วไป ซึ่งผมเห็นว่าน่าจะซื้อ โดย broker ท่านนี้จะมีเงื่อนไขว่าให้เราซื้อเต็มจำนวน ไม่มีมัดจำ และต้องซื้อก่อนวันหมดอายุฝากขายเนื่องจากถ้าเปลี่ยนชื่อเป็น broker แล้วเค้าอ้างว่า จะทำให้ทางเค้าเสียภาษีโอนที่ดินเพิ่ม จึงอยากขายในนามฝากขายแก่ นาย ก โดยอ้างเอกสารสัญญาณการแต่งตั้งเป็นตัวแทนหรือได้รับการมอบอำนาจจากนาย ก ให้สามารถปลดจำนองได้ เนื่องจาก นาย ก ไม่สะดวกมา เพราะ บ้านอยู่ต่างจังหวัดซึ่งตอนแรกผมก็ไม่ค่อยเข้าใจนะว่า ทั้งๆที่เค้าฝากขายแค่ 6 เดือนแล้วมอบอำนาจขายเลยก่อนกำหนดมันทำได้หรือไม่ จึงโทรศัทพ์ไปสอบถามอีกครั้งว่า ถ้าจะซื้อที่ดินแปลงนั้นขอโอนกันที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อยก่อนโดยปลดจำนองและสลักหลังโฉนดให้เรียบร้อยแล้วเป็นชื่อเราก่อน  จึงจะมั่นใจซื้อที่ดิน จึงสอบถามครับมาดังนี้

1. ไม่ทราบว่า กรณีแบบนี้ สามารถเป็นนิติกรรมสัญญาณอย่างสมมบูณณ์หรือไม่ นาย ก สามารถเรียกร้อยซื้อคืนภายหลังได้หรือไม่
2. การสลักหลังกระทำต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินและโอนกรรมสิทธิเรียบร้อยก่อนจึงจะจ่ายเงิน โดย นาย ก ไม่มา แต่ broker กระทำการแทนไม่ทราบว่า ถ้าตรวจสอบภายหลังว่า เอกสารแต่งตั้งปลอมหรือมอบอำนาจเป็นของปลอมในภายหลัง ที่ดินนั้นจะถูกยึดคืนหรือเป็นคดีหรือไม่อย่างไร หาก จนท รัฐตรวจสอบผิดพลาดภายหลัง (กรณีที่ดินสงฆ์ ของพระ น่าจะคล้ายเคสแบบนี้)
3. ผมสามารถนำที่ดินที่เคยขายฝากไปค่ำประกันกับแบงค์ภายหลังได้หรือไม่อย่างไรเพื่อจะใช้ออก OD  ธุรกิจได้

ขอขอบคุณที่เข้ามาอ่านและขอฟังคำอธิบายจากท่านผู้รู้  ขอขอบคุณล่วงหน้าครับ