เรื่องที่ถามมานั้นคำถามต้นๆเป็นการสมมติเหมือนเพิ่งจะริเริ่มโครงการ
แต่ท้ายๆคำถามกลับข้ามช็อตไปถึงเรื่องขายทอดตลาดซะงั้น อิอิ
แต่ฟังดูแล้วเชื่อว่าก็คงไม่ได้มีเจตนาตั้งใจหวังจะให้สุดท้ายเป็นแบบนั้น
เพราะในอดีตเคยมีเคสแบบนี้คือผู้ประกอบการจับเสือมือเปล่าหรือไม่ก็ตาม สุดท้ายพอไปไม่รอด เจ้าของล้มบนฟูกซะงั้น ปล่อยให้คนซื้อกำกระดาษเปล่าๆ มันน่าเศร้าและบาปนะ เพราะเป็นเงินที่บางคนต้องเก็บมาทั้งชีวิต

จึงอยากให้ตั้งใจจริงจะทำโดยมุ่งหวังให้โครงการสำเร็จ ผู้บริโภคได้รับสินค้าตามที่มุ่งหวัง สถาบันการเงินได้รับคืนขำระเงินกู้ได้ทั้งหมด องค์กรมีผลกำไรให้ผู้ถือหุ้น พนักงานได้รับผลตอบแทนที่สมควร  มึความสุขกันไปทุกๆ stakeholder เพราะถ้าเป็นอย่างนี้คำถามนี้ก็เพื่อเป็นการนำไปเตรียมแผน B ใช้เฉพาะเผื่อกรณีหากจำต้องอยู่ในสถานการณ์นั้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เท่านั้นจ้ะ

สิ่งที่ควรทราบก่อน

๑ สถาบันการเงินปัจจุบันปล่อยเงินกู้โดยพิจารณาจากแผนธุรกิจที่มีความเป็นไปได้ เพราะกรอบความคิดเปลี่ยนเป็นว่าจริงๆแล้วตนเองอยู่ในธุรกิจใด ธุรกิจหลักคือผลกำไรจากส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ย ต่างจากในอดีตที่เคยมีการเปรียบเทียบล้อเลียนว่ารับที่ดินมาจำนองเหมือนโรงรับจำนำ ประสบการณ์หลังวิกฤติเศรษฐกิจตัมยำกุ้ง ๒๕๔๐ นั้น ได้เรียนรู้กันว่าถ้าเลือกได้เขาไม่อยากยึด NPL มาขายต่อหรอกเพราะยุ่งยากและไม่ใช่ธุรกิจหลัก

๒ แต่กระนั้น ที่ดินก็ยังเป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นในการขอสินเชื่อ รวมทั้งยังต้องมีผู้ค้ำประกันเป็นบุคคลที่ไม่มีมลทินด้านการเงินอีกด้วย อ้อ profile ผู้บริหารก็เป็นส่วนสำคัญในการพิจารณา ยุคหนึ่งภึงกับเคยมีการขอหยิบยืมชื่อกันมาเป็นผู้บริหารอย่างกับเภสัชร้านขายยาเลย

๓ ยอดสินเชื่อที่สถาบันการเงินอนุมัตินั้นพิจารณาหลายๆอย่าง ทั่วไปอัตราประมาณร้อยละ ๗๐-๘๐ ของมูลค่าก่อสร้าง กู้ที่ดินเปล่าด้วยก็เป็นไปได้ แต่ยาก นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขประกอบอีก เช่น ควรต้องมียอดขายพรีเซลล์ ๒๐% แล้ว มีการลงทุนพัฒนาสาธารณูปโภคหรือก่อสร้างไปแล้วบ้างบางส่วน และมียอดขายรายเดือนเป็นไปตามเป้าหมาย

๔ สถาบันการเงินไม่ได้มอบเงินสินเชื่อที่ขอให้ทั้งก้อนในคราวเดียวกัน แต่จะให้เบิกเป็นงวดๆ ( Drawdown ) ตามอัตราความก้าวหน้าของงานก่อสร้าง  ของบ้าน Work in process

๕ ที่ดินที่จำนองนี้ edit start > เมื่อเจ้าของโครงการผู้ขอสินเชื่อได้รับเงินโอนจากลูกค้า ผู้ขอสินเชื่อโครงการจะต้องชำระหนี้คืนธนาคารเป็นอัตราร้อยละสูงๆของเงินโอนด้วย < end edit จุดนี้ผู้ประกอบการใหม่มักไม่ค่อยทราบ ดังนั้นเมื่อถึงเวลาจริงจะทำให้กระแสเงินสดรับที่ถูกหักหนี้ไปแล้วเหลือน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ว่ารับเต็ม ซึ่งอาจมีผลต่อสภาพคล่องหากธุรกิจมีทุนหมุนเวียนไม่พอ
๖ สินเชื่อมี ๒ ประเภทใหญ่ๆเรียกว่า Project Finance คือสินเชื่อสำหรับฝ่ายเจ้าของกู้มาเพื่อดำเนินโครงการ กับ Post Finance คือสินเชื่อรายย่อยสำหรับผู้ซื้อกู้เพื่อมาซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ต่อจากเจ้าของโครงการ ข้อ ๑-๔ เป็น Project finance ข้อ ๕ ส่วนที่ลูกค้ากู้มาโอน(ถ้ากู้) คือ Post Finance ทำความเข้าใจตรงนี้นิดนึงก่อน

๗ คำถามที่ว่า / กรณีแรก คอนโดหรือบ้านที่เราสร้างนั้นได้เปิดให้คนผ่อนและดาวน์แล้วเป็นจำนวนเงินเกือบจะครบ แต่โครงการเกิดสร้างไม่เสร็จเตรียมขายทอดตลาด ผู้ซื้อและขายต้องทำอย่างไรบ้างครับ / ประเด็นโครงการสร้างไม่เสร็จแล้วเตรียมขายทอดตลาดนี่มันข้ามช็อตไปนะ ลองทวนความเห็นที่ ๑ ของคุณสมาชิกหมายเลข 726117 ) เอาเป็นว่าสมมติว่าผ่านขั้นตอนการแก้ไขต่างๆมาแล้วแล้วไม่รอดและถูกบังคับคดีให้ขายทอดตลาดก้แล้วกัน ที่มักเป็นปัญหาคือโครงการขาดความสามารถที่จะจ่ายเงินคืนให้ลูกค้า สาเหตุอย่างหนึ่งอาจเกิดจากเงินทุนหายออกนอกระบบไปโดยมิทราบสาเหตุ ทีนี้ทั้งเจ้าหนี้ทั้งลูกค้าอาจเกิดอาการหน้ามืด เปรียบเทียบเหมือนวงไพ่อะนะ เป็น Zero sum game คือคนเล่นได้จะได้เงินเป็นยอดรวมของฝ่ายคนที่เล่นเสีย จู่ๆคนที่เล่นได้ก็เลิกเล่นกลับบ้านไปซะเฉยๆ คนที่เหลืออยู่จะคาดหวังว่าได้เงินคืนจากไหน ตามจริงนั้นลูกค้ารวมตัวได้มั่งไม่ได้มั่งไปร้องเรียน สคบ หรือฟ้องศาล กว่าคดีจะจบก็เสียโอกาสเสียแรงเสียอะไรไปหลายอย่างแถมยังไม่แน่ว่าจะได้เงินคืนหรือไม่ เราจึงบอกว่ามันน่าเศร้า เงินที่บางคนเก็บมาทั้งชีวิตนะนั่น แต่ก็มีเจ้าของโครงการดีๆเยอะนะ เช่นได้ข่าวว่าเร็วๆนี้ที่เมืองท่องเที่ยวพอชิมลางว่าสถานการณ์การขายไม่ดีก็ขอยกเลิกโครงการไปโดยเจรจาคืนเงินกับลูกค้าตามสัญญากันไป

๘ /กรณีที่สอง ถ้าขายทอดตลาดออกแล้วมีคนมาทำโครงการต่อทั้ง2ฝ่ายต้องตกลงกันยังไงครับ /  สองฝ่ายคู่แรกคือระหว่างสถาบันการเงินกับเจ้าของเดิม ถ้าขายได้เงินน้อยกว่าหนี้ Outstanding ก็คงเรียกร้องเพิ่มจากเจ้าของเดิม
สองฝ่ายคู่ที่สองคือ เจ้าของเดิมกับลุกค้าเดิม ก็ฟ้องร้องกันไปดังกล่าว
สองฝ่ายคู่ที่สามคือ เจ้าของใหม่กับลูกค้าเดิม อันนี้ดูๆเหมือนจะไม่เกี่ยวข้องกัน แต่มักมีปัญหาอยู่ที่ลูกค้าเดิมนั้นด้วยความที่กลัวว่าจะสูญเงินจึงมักจะเรียกร้องสิทธิ์จากเจ้าของใหม่ไปพร้อมๆกันด้วย ซึ่งแม้จะน่าเห็นใจแต่ตามกฎหมายคงต้องไปไล่เบี้ยกับเจ้าของเดิมมากกว่า? อย่างไรก็ตามเรื่องนี้ก็เลยอาจกลายเป็นที่หวาดผวาสำหรับนักลงทุนเจ้าใหม่ เพราะไม่ใช่มีแค่ลูกค้าเดิมาทวงสิทธิ์ แต่ยังอาจมีผู้รับเหมาต่างๆนานามาร่วมแจมด้วย เช่น อดีตคอนโดแถวๆกลางซอยเอกมัยที่เลิกโครงการไปแทบหาคนมาทำต่อไม่ได้ เพราะลูกค้าเก่ากว่า 100 รายยังรวมตัวกันอยู่ แถมสืบพบหนี้ค้างจ่าย ผรม เข็มเจาะอีกหลายสิบล้านบาท ยังไม่รวมหนี้ค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ทราบเช่นค่าออกแบบ ฯลฯ ซึ่งหากรวมเป็นต้นทุนเข้าไปแล้วโครงการอาจเสียความสามารถแข่งขันในเชิงราคาได้

จากทั้ง ๗ ข้อ (ไม่รวมข้อ ๖) จึงเป็นคำตอบว่าทำไมแบงค์ถึงปล่อยกู้ยากกกกกกกกก (เห็นด้วยกับคุณสมาชิกหมายเลข 852960 คหที่ ๕)โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่ๆจึงอาจต้องใช้เงินทุนของตัวเองมากกว่าผู้ประกอบการบริษัทบลูชิพ

ไม่รู้โชคดีหรือโชคร้ายที่วันนี้ฝนตกตอนงานเลิก เลยมีโอกาสพิมพ์ซะยาว อิอิ


ขออภัยที่ยกตัวอย่างวงไพ่จ้ะ ผู้ปกครองควรให้คำแนะนำ