เนื้อหาสัญญามีดังนี้ครับ
ข้อ1. ผู้เช่าตกลงเช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าทรัพย์สินเป็นกำหนดระยะเวลาทั้งสิ้น 3 ปีโดยผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท (หนึ่งแสนสองหมื่นบาทถ้วน )กำหนดชำระค่าเช่ากันก่อนวันที่ 5 ของทุกเดือน โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป
ข้อ 2. ในวันที่ทำสัญญานี้ผู้เช่าได้ชำระและผู้ให้เช่าได้รับเงินจำนวน 200,000 บาท (สองแสนบาทถ้วน) จากผู้เช่าไว้เพื่อเป็นการประกันการปฏิบัติตามสัญญา เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และผู้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญาถูกต้องเรียบร้อย และทรัพย์สินที่เช่าไม่เกิดความเสียหายอย่างใดๆ แล้วผู้ให้เช่าจะคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้
เมื่อการเช่าสิ้นสุดลง ถ้าปรากฏว่าทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหายเนื่องจากการกระทำของผู้เช่า และ/หรือบริวาร ลูกจ้างของผู้เช่า และผู้เช่ามิได้จัดการซ่อมแซมให้คืนดีอยู่ในสภาพเดิม ผู้ให้เช่า มีสิทธิยึดเงินประกันนี้ไว้เป็นค่าซอมแซมดังกล่าวแล้ว ผู้เช่ารับว่าจะดำเนินการชำระเงินส่วนที่ขาดเหลือต่อไปให้แก่ผู้ให้เช่า
ข้อ 3 ผู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีต่างๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บจากทรัพย์สินที่เช่านี้
ข้อ 4. ผู้เช่าจำต้องทำการสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่นนั้นเสมอวิญญูชนจะพึงสงวนรักษาทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยในทรัพย์สินนั้นด้วย
ข้อ 5. ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าดำเนินการเข้าทำการตรวจสอบทรัพย์สินที่เช่าตามสมควร
ข้อ 6. ผู้เช่าจะดำเนินการดัดแปลง เพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่เช่าเป็นประการอื่นใดแล้ว ผู้เช่าต้องนำแบบแปลนที่จะดำเนินการดังกล่าวมาเสนอต่อผู้ให้เช่าเพื่อทำการพิจารณาเป็นการล่วงหน้าและผู้เช่าจะมีอำนาจในการดำเนินการดังกล่าวได้เมื่อปรากฏว่าผู้ให้เช่าได้มีหนังสืออนุญาตตามคำขอร้องผู้ชำนาญแล้ว
ข้อ 7. บรรดาสิ่งของที่ผู้เช่านำมาทำการตกแต่งทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าตกลงให้สิ่งของดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่าทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง
ข้อ 8. ผู้เช่าสัญญาว่าจะนำเอาทรัพย์สินที่เช่าไปทำประกันอัคคีภัย โดยผู้เช่าจะเป็นผู้เสียเบี้ยประกันและระบุชื่อผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผลประโยชน์ตามสัญญาประกันอัคคีภัยนั้น
ข้อ 9. เมื่อสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ครบอายุการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต่อสัญญาให้ผู้เช่าต่อไปอีกไม่น้อยกว่า 9 ปี นับจากสัญญาฉบับแรกสิ้นสุดลง
ข้อ 10. ถ้าผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญานี้ หรือผู้เช่าผิดนัดผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดีแล้ว ผู้ให้เช่ามีสิทธ์บอกเลิกสัญญาเช่าและทำการริบเงินประกันตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นไว้ทั้งหมดได้ทันที และหากผู้ให้เช่าเสียหายมูลค่ามากกว่าเงินประกัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ปรับผู้เช่าเพิ่มได้ตามสมควรสมเหตุสมผล และหากผู้ให้เช่าผิดสัญญาในข้อ 9 ผู้เช่ามีสิทธิ์ปรับผู้ให้เช่าตามสมควรสมเหตุสมผลได้เช่นกัน
คำถามคือ ข้อ 9.
1. เมื่อครบสัญญาฉบับแรก 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าต่อสัญญาใหม่ เนื้อความในสัญญาต้องคงเดิมตามสัญญาแรกไหมครับ หรือร่างสัญญาเนื้อหาใหม่ได้ และสามารถเปลี่ยนแปลงค่าเช่าได้ไหมครับ
2. สัญญาฉบับนี้ จำเป็นต้องจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินหรือไม่ครับ เพราะสัญญายาว 12 ปี
สอบถามผู้รู้กฏหมายหน่อยครับ เรื่องสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์
ข้อ1. ผู้เช่าตกลงเช่าและผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าทรัพย์สินเป็นกำหนดระยะเวลาทั้งสิ้น 3 ปีโดยผู้เช่าตกลงชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท (หนึ่งแสนสองหมื่นบาทถ้วน )กำหนดชำระค่าเช่ากันก่อนวันที่ 5 ของทุกเดือน โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป
ข้อ 2. ในวันที่ทำสัญญานี้ผู้เช่าได้ชำระและผู้ให้เช่าได้รับเงินจำนวน 200,000 บาท (สองแสนบาทถ้วน) จากผู้เช่าไว้เพื่อเป็นการประกันการปฏิบัติตามสัญญา เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และผู้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญาถูกต้องเรียบร้อย และทรัพย์สินที่เช่าไม่เกิดความเสียหายอย่างใดๆ แล้วผู้ให้เช่าจะคืนเงินจำนวนดังกล่าวให้
เมื่อการเช่าสิ้นสุดลง ถ้าปรากฏว่าทรัพย์สินที่เช่าได้รับความเสียหายเนื่องจากการกระทำของผู้เช่า และ/หรือบริวาร ลูกจ้างของผู้เช่า และผู้เช่ามิได้จัดการซ่อมแซมให้คืนดีอยู่ในสภาพเดิม ผู้ให้เช่า มีสิทธิยึดเงินประกันนี้ไว้เป็นค่าซอมแซมดังกล่าวแล้ว ผู้เช่ารับว่าจะดำเนินการชำระเงินส่วนที่ขาดเหลือต่อไปให้แก่ผู้ให้เช่า
ข้อ 3 ผู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีต่างๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บจากทรัพย์สินที่เช่านี้
ข้อ 4. ผู้เช่าจำต้องทำการสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่นนั้นเสมอวิญญูชนจะพึงสงวนรักษาทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยในทรัพย์สินนั้นด้วย
ข้อ 5. ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าดำเนินการเข้าทำการตรวจสอบทรัพย์สินที่เช่าตามสมควร
ข้อ 6. ผู้เช่าจะดำเนินการดัดแปลง เพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่เช่าเป็นประการอื่นใดแล้ว ผู้เช่าต้องนำแบบแปลนที่จะดำเนินการดังกล่าวมาเสนอต่อผู้ให้เช่าเพื่อทำการพิจารณาเป็นการล่วงหน้าและผู้เช่าจะมีอำนาจในการดำเนินการดังกล่าวได้เมื่อปรากฏว่าผู้ให้เช่าได้มีหนังสืออนุญาตตามคำขอร้องผู้ชำนาญแล้ว
ข้อ 7. บรรดาสิ่งของที่ผู้เช่านำมาทำการตกแต่งทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าตกลงให้สิ่งของดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่าทันทีที่สัญญาเช่าระงับลง
ข้อ 8. ผู้เช่าสัญญาว่าจะนำเอาทรัพย์สินที่เช่าไปทำประกันอัคคีภัย โดยผู้เช่าจะเป็นผู้เสียเบี้ยประกันและระบุชื่อผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผลประโยชน์ตามสัญญาประกันอัคคีภัยนั้น
ข้อ 9. เมื่อสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ครบอายุการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าสัญญาว่าจะต่อสัญญาให้ผู้เช่าต่อไปอีกไม่น้อยกว่า 9 ปี นับจากสัญญาฉบับแรกสิ้นสุดลง
ข้อ 10. ถ้าผู้เช่าเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญานี้ หรือผู้เช่าผิดนัดผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ดีแล้ว ผู้ให้เช่ามีสิทธ์บอกเลิกสัญญาเช่าและทำการริบเงินประกันตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นไว้ทั้งหมดได้ทันที และหากผู้ให้เช่าเสียหายมูลค่ามากกว่าเงินประกัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ปรับผู้เช่าเพิ่มได้ตามสมควรสมเหตุสมผล และหากผู้ให้เช่าผิดสัญญาในข้อ 9 ผู้เช่ามีสิทธิ์ปรับผู้ให้เช่าตามสมควรสมเหตุสมผลได้เช่นกัน
คำถามคือ ข้อ 9.
1. เมื่อครบสัญญาฉบับแรก 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าต่อสัญญาใหม่ เนื้อความในสัญญาต้องคงเดิมตามสัญญาแรกไหมครับ หรือร่างสัญญาเนื้อหาใหม่ได้ และสามารถเปลี่ยนแปลงค่าเช่าได้ไหมครับ
2. สัญญาฉบับนี้ จำเป็นต้องจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินหรือไม่ครับ เพราะสัญญายาว 12 ปี