รูปแบบการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายช่องทาง TerraBKK Research ขอนําเสนอหนึ่งไอเดียการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและเริ่มเป็นที่รู้จักกันก็คือ ธุรกิจ Hostel โรงแรมชั้นประหยัดตอบสนองความต้องการผู้พักอาศัยที่ต้องการเพียงแค่ที่ซุกหัวนอนและไม่ได้ต้องการการบริการอะไรมากเหมือนอย่างโรงแรมทั่วไป กลุ่มลูกค้าของ Hostel ส่วนใหญ่จะเป็น Budget Traveler, Backpacker และกลุ่มนักท่องเที่ยว (Tourist) มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

สมมุติฐาน

1. ด้านเงินลงทุน
          • ซื้ออาคารทาวน์เฮ้าส์ 16,000,000 บาท (เงินสด+เงินกู้)
           - เงินสด 4,800,000 บาท (30%)
           - เงินกู้ 11,200,000 บาท (70%)
          • ซื้อทาวน์เฮ้าส์ 1 กย 2557 เปิดให้บริการ 1 มกราคม พ.ศ. 2558
          • สมมุติราคาประเมิน เท่ากับ 16,000,000 บาท
          • ค่า Renovate และอุปกรณ์สําหรับประกอบกิจการ 2,000,000 บาท (เงินสด)
          • กู้ 20 ปี เริ่มกู้วันที่ 1 กันยายน พ.ศ. 2557
          • อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สําหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป
           - ขอกู้ได้ 90% ของราคาประเมิน ปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.50%
           - หลังจากปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.75%
           - ตามประกาศธนาคาร อัตราดอกเบี้ย MLR=7.125% ต่อปี

2. ด้านรายได้
          • กลุ่มค้าของที่พักอาศัยประเภท Hostel คือ Tourist และ Budget Traveler
          • อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ช่วง High Season 80% ช่วง Low Season 40% เฉลี่ยต่อปีประมาณ 60% ต่อปี
           แต่ในปีที่1 และปีที่ 2 อัตราการเข้าพัก 55% ต่อปี เนื่องจากช่วงต้นของการให้บริการ
          • ที่พักเฉลี่ยรวมคืนละ 500 บาท (แบ่งเป็นค่าเช่าห้อง 250 บาท และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 250 บาท)
          • รายได้จากบริการอื่นๆ 5% ของรายได้
          • เปิดให้บริการทุกวัน

3. ด้านรายจ่าย
          • จ้างพนักงานประจํา
           - Front Office 2 คน ค่าจ้างคนละ 15,000 บาท ต่อเดือน
           - แม่บ้าน 2 คน ค่าจ้าง 9,000 บาทต่อเดือน
          • ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงาน 5% ของราคาได้
          • ค่าใช้จ่าย ณ วันซื้อ โอนกรรมสิทธิ์
           - ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆกับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน 8,000 บาท
           - ค่าประกันอัคคีภัย 2,000 บาท
           - ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
           - ค่าจดจํานอง 1% 144,000 บาท
           - ค่าอากรแสตมป์ 7,200 บาท
           - ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
          • ค่าใช้จ่าย ณ วันขาย โอนกรรมสิทธิ์
           - ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
           - ค่าอากรแสตมป์ 80,000 บาท (คนขายออก)
           - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1,050,000 บาท

กรณีที่ 1 ใช้เงินสดสําหรับการลงทุนทั้งหมดไม่มีการขอกู้


กรณีที่ 2 เงินสดประมาณ 30% และใช้เงินกู้ 70%


          จากกรณีศึกษาข้างต้น TerraBKK Research ได้ทําเป็นต้นแบบไว้สําหรับผู้ที่สนใจ Renovate จากทาวน์เฮ้าส์เป็น Hostel ปล่อยเช่ารายวัน จากกรณีที่หนึ่ง เมื่อใช้เงินสดทั้งหมดในการลงทุน IRR จะได้เท่ากับ 7.03% และ ROE เท่ากับ 67.51% กรณีที่สอง เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้บางส่วนสําหรับการลงทุน ได้ IRR เท่ากับ 7.31 และ ROE เท่ากับ 76.65% จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่ากรณีของการใช้เงินสดในการลงทุน

          สําหรับกรณีศึกษาข้างต้นผลตอบแทนอาจจะต่ํากว่าความไปจริงเนื่องจาก ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่ 10 ทางเรากําหนดเอาไว้ว่าสามารถขายได้ราคาเดียวกับตอนที่ซื้อมา คือ 16,000,000 บาท เพื่อเป็น Base Case ให้ง่ายต่อการทําความเข้าใจ แต่เนื่องจากตอนขายนั้นเราขายเป็น Hostel ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวต่อเนื่องให้กับผู้คนต่อไปได้ ทําให้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้การประเมินราคาแบบ Income approach ทําให้ราคาขายต้องสูงกว่า 16,000,000 บาท โดยสามารถคํานวณได้จากสูตร



          ดังนั้น ถ้าหากขายในราคา 21,019,348 บาท ในกรณีลงทุนด้วยเงินสด จะทําให้ IRR เท่ากับ 8.91% และ ROE เท่ากับ 95.15% แต่เพื่อความง่ายในการเข้าใจของบุคคลทั่วไปเราจึงใช้ราคาขาย Hostel เท่ากับ 16,000,000 บาท เท่าเดิมถึงแม้ว่าเวลาจะผ่านไปเป็นเวลาถึง 10 ปีแล้วก็ตาม

          TerraBKK ขอส่งต่อ Tip ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฉบับ SME ว่า ที่มาของรายได้เป็นแบบได้รับค่าเช่าต่อเนื่อง ท่านควรลงเงินทุนแบบผ่อนชําระจะทําให้ได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงเงินทุนด้วยเงินสดทั้งหมด มีด้วยกัน 2 ช่องทาง คือ 1) ทําสัญญาเช่าระยะยาวและจ่ายค่าเช่าแบบรายเดือน 2) กู้ธนาคารให้มากกว่าควักเงินส่วน



Case Study อื่นๆ
Case Study 9 : อสังหาฯของคุณ ทรัพย์สิน หรือ หนี้สิน กันแน่ ?
Case Study 8 : สำหรับ First Jobber คิดอย่างไรให้การซื้อคอนโดคุ้มกว่าการเช่า?
Case Study 7 : เหตุผลที่คนรวยซื้ออสังหาฯ
Case Study 6 : Cut Loss !! ตัดใจขายทิ้ง เมื่อเก็บอสังหาฯไว้ มีแต่รายจ่าย
Case Study 5 : รายได้เท่าเดิม อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่า ควรทำอย่างไร ?
Case Study 4 : ดับฝัน! First Jobber เป็นเจ้าของคอนโดฯแทนเช่าหอพัก
Case Study 3 : “เช่าซื้อบ้าน” ทางออกของผู้มีรายได้น้อย
Case Study 2 : ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ?
Case Study 1 : ลงทุนอสังหา ต้องกู้สินเชื่ออย่างไร ?


ที่มา : TerraBKK