ขั้นตอนที่ จขกท พิมพ์มา เราคิดว่า เรียกว่าการขายดาวน์ นะค่ะ  จขกท ดาวน์มาแล้ว 1 แสน ก็ขายดาวน์ 2-3 แสน แบบนี้ค่ะ

จขกท จะไปขายในราคา 1.25 ล้าน ได้ก็ต่อเมื่อ  จขกท ตกลงซื้อบ้านกับ ธนาคารแล้ว ในราคา 1 ล้านนะค่ะ

งงหรือป่าวค่ะ  ตอนที่ จขกท ผ่อนดาวน์  จขกท ยังไม่มีโฉนดที่ดินนะค่ะ มีแค่สัญญา กับทางคอนโด

จขกท ต้องไปทำเรื่องกู้บ้าน กับทางธนาคารก่อน เราก็จะได้มาในราคา 1 ล้าน จขกท ก็ปล่อยขายในราคา 1.25 ล้าน แบบนี้ค่ะ

ที่นี่ความเสี่ยงก็คือ -- ถ้าขายบ้านไม่ได้ จขกท ก็ต้องผ่อนบ้านกับธนาคารไปเรื่อยๆ มันก็จะกลายเป็นภาระเรา จนกว่าเราจะขายได้
-------------------------------
แต่ถ้าไม่อยากเข้า ระบบกู้เงินจากธนาคาร ไม่อยากติดหนี้ธนาคารเป็นล้าน  ก็ขายดาวน์ค่ะ

ณ วันที่ จขกท ซื้อ เราได้สิทธิมาในราคา 1 ล้าน คือเราทำสัญญากับโครงการว่าเราซื้อเค้าในราคา 1 ล้าน
เมื่อวันเวลาผ่านไป ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นเป็น 1.25 ล้าน   เท่ากับเราได้คอนโดมาในราคาถูก ถึง 2.5 จากราคาตลาด  และเราก็ผ่อนดาวน์ไปแล้ว 1 แสนบาท  (ก็เท่ากับเราติดหนี้ 9 แสน)  ที่นี้จขกท จะได้กำไรตรงนี้ค่ะ คือ ขายดาวน์ได้ถึงในราคา 3.5 แสน ( เป็นค่าดาวน์ของเรา 1 แสน + ส่วนเพิ่ม 2.5 แสน)

ที่นี้ราคาตลาด มัน 1.25 ล้าน ใช่ไหมค่ะ  ขายดาวน์ 350000 แสน (ที่นี่ราคาคอนโดมันก็จะเหลือ 9 แสน ถุกไหม 9 แสนที่ลูกค้าต้องจ่าย )  ซึ่ง 9 แสนนี้ มันก็จะตรงกับ หนี้ที่คุณติดกับทางโครงการ

ก็เท่ากับ
ลูกค้าซื้อคอนโดไปในราคา 1.25 ล้าน (ซึ้งเป็นราคาตลาด) หลังจากจ่ายให้เรา 3.5 แสน เค้าก็เหลืออีก 9 แสน (ซึ่ง 9 แสนนี้ เป็นหนี้ที่เราติดอยู่กับทางคอนโด) ที่ต้องไปยื่นกู้กับธนาคาร จะกู้ 1.25 หรือ 9 แสนก็ได้ แล้วแต่ลูกค้า

เราได้เงิน 3.5 แสน เป็นกำไร 2.5 แสน หักค่าอื่นๆไม่รู้มีค่าอะไรบ้าง สมมุติ 5 หมื่น    ก็ได้กำไรประมาณ 2 แสน
----------------------------------------------------------------------------------
อันนี้ ที่จขกทคิดมันผิดนะ
   สุทธิ กํา ไร   250,000 - 50,000 - 100,000 -  20,000 = 80,000 บาท

คือถ้าตั้งที่ 2.5 แสน จะเอา 1 แสนที่เราดาวน์ไปแล้วมาหักไม่ได้นะ เพราะเราดาวไป 1 แสน ราคาคอนโดมันก็ลดลงเช่นกัน ถ้าจะหัก 1 แสน ต้องตั้งที่ 3.5 แสน
สรุปแล้วมันจะเป็น 250000-50000 - 20000 = 180000
------------------------------------------------------------------------

ที่นี่ปัญหาคือ   ถ้า จขกท ขายดาวน์ไม่ได้ล่ะ  พอคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ถ้าขายดาวน์ไม่ได้  จขกท ก็ต้องยื่นกุ้ธนาคาร  
ที่นี่ละ ได้ติดหนี้เป็นล้านจริงๆ  ถ้าไม่กู้ธนาคารตอนคอนโดสร้างเสร็จหรือกู้แล้วไม่ผ่าน  เงินดาวน์ก็จะถูกยึด(บ้างคนเค้าว่าได้คืน แต่คิดว่าน่าจะต้องวุ่นวายพอควร ก็เห็นเค้าฟ้องร้องเรื่องนี้กันเยอะ ในพันทิปก็มี กระทู้บ่อย ว่าถูกยึดเงินดาวน์ กู้ไม่ผ่าน) ความซวยมาเยือนตรงนี้แหละค่ะ เหมือนลงทุนแล้วเจ๊งก็ไม่ป่าน ( คือเวลาที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จเนี่ย คอนโดเค้าจะให้ลูกค้าผ่อนต่อเดือนไปเรื่อยๆ แต่พอเค้าสร้างเสร็จแล้ว เค้าจะมีเวลาให้เราแค่ 2-3 เดือนมั้ง คือไม่นาน เพื่อให้เรายื่นกุ้ธนาคาร ถ้ากู้ไม่ผ่านหรือไม่ยอมไปกู้ คอนโดเค้าก็เอาห้องที่เราจองไว้ ไปขายให้คนอื่นต่อ ) นี่แหละความลำบาก ต้องขายทำกำไรในระยะเวลาที่มีกำหนด

แต่บ้างคนที่เค้าสู้ต่อ เค้าซื้อไว้ แล้วขายตอนดาวน์ไม่ได้ เค้าก็กู้ธนาคารแล้วไปขายเอาตอนหลังจากู้ธนาคารแล้วก็ได้ แต่ถ้าแบบนั้น คนๆคนั้นก็เค้าจะมีเงินในระดับนึงเลยนะ เพราะว่าทุกๆเดือน เราต้องผ่อนเงินกับธนาคาร  มันก็กลายเป็นภาระของเราจริงๆ จากตอนแรกคิดว่า รีบซื้อรีบขายทำกำไร เราไม่ได้กะจะซื้อคอนโดจริงๆซะหน่อย

ถ้าเราขายได้ตอนดาวน์ นั้นมันก็กำไร ถ้าขายได้ก็รวย นะเราว่า แต่ถ้าขายตอนดาวน์ไม่ได้ความซวยมันก็มาเยือน

บ้างครั้งขายไม่ได้จนมาถึงวันที่ตอนจ่ายเงินให้โครงการ เค้าก็อาจต้องยอมขายเท่าทุน หรือขาดทุน หรือกำไรน้อย หรือบ้างครั้งพอมีแรงหน่อยก็ไปกุ้ธนาคารเลย ถ้ากู้ผ่านก็โชคดีไปในช่วงแรก  เดิมที่เราไม่ได้อยากได้คอนโดนี้หรอก  กะซื้อไว้ทำกำไร  พอวันหนึ่งเราอยากมีบ้าน หรืออยากซื้อคอนโดเองจริงๆ ก็อาจจะซื้อไม่ได้ เพราะธนาคารเห็นว่าเรามีภาระอยู่กับคอนโดอันนี้แล้ว (แต่อาจจะกู้ซื้อหลังที่ 2 ได้ ถ้าเงินเดือนถึง)

ถามว่าดีไหมมันก็ดีนะเราคิดว่า ได้กำไรเยอะดี ได้เป็นแสน

หลักๆนะดูที่ความพร้อมของตัวเองก่อนว่า
1. ตอนนี้ หรืออีก 1-2 ปีข้างหน้า ถ้าเราต้องยื่นกู้บ้าน กู้คอนโดกับธนาคาร เราจะกู้ผ่านไหม
2. เรามีความพร้อมที่จะยอมติดหนี้เป็นล้านๆ ยอมผ่อนคอนโด กับธนาคารจริงๆไหม ตรงนี้ถือเป็นความเสี่ยงเลยนะ อยู่ๆก็เป็นหนี้ อยู่ๆก็มีคอนโดแบบไม่คิดฝัน (ผ่อนไปเรื่อยๆจนกว่าขายได้นะ)

ที่เค้าว่าอสังหามีความเสี่ยงน้อย มีความเสี่ยงต่ำ มันน่าจะหมายถึงการที่เราซื้อแล้วปล่อยเช่านะ เราได้เงินเรื่อยๆ ที่ดินบ้านก็ยังเป็นของเรา  หรือซื้อแล้วเป็นของเราจริงๆ เราทำประโยชน์กับมันเรื่อยๆ
แต่ถ้าซื้อเพื่อขายเอากำไร ในเวลาอันรวดเร็วเรามีความเสี่ยงมันมี  แบบนี้ต้องลงทุนด้วยนะ  มันไม่ต่างจากนายหน้าขายที่ดินเลยนะ แถมนายหน้าไม่ต้องลงทุนด้วยเงินจริงๆนะ  แบบนี้มันคือการซื้อถูกขายแพงนะ หลักการค้าขายทั่วไป

แค่เราลงทุนกับอสังหา ไม่ได้หมายความว่า ที่เราทำอยู่มันความเสี่ยงต่ำนะ เพราะมันเป็นอสังหา ต้องดูด้วยว่าทำอย่างไรนะ แบบนี้ จขกท จะทำถือว่ามีความเสี่ยงสูงงงมากก  แต่ถ้าขายได้กำไรตามที่คิดก็ กำไรดี

ถ้าพร้อมทั้งสอง 2 เราคิดว่า ถ้าอยากทำก็ทำเลยค่ะ  ถ้าขายไม่ออกอย่ามาว่ากันนะ ฮ่า อันนั้นก็ขึ้นอยู่ที่ ดวง จขกท แล้ว



ข้อมูลผิดถูกยังไงท่านอื่นแย้งได้นะ  ส่วนตัวก็ไม่เคยทำเหมือนกัน แค่เข้าใจว่าเป็นแบบนี้นะ