เมื่อนักลงทุน“Hot money” หมดไป หุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จะถูกเซียนหุ้นระยะยาวยึดพื้นที่ นี่คือ ความเชื่อส่วนบุคคลของ“ชานนท์ เรืองกฤตยา"
ทำไม!! ราคาหุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ของ “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ลูกชายคนโตของ “ชนัฎ เรืองกฤตยา” เจ้าของอาณาจักร “วินด์มิลด์” ย่านบางนา-ตราด มูลค่าหลักพันล้านบาท ถึง “ห่างไกล” ราคาไอพีโอ 4.20 บาทต่อหุ้น ออกไปทุกที ณ วันที่ 2 ก.ย.56 หุ้น ANAN ปิดตลาด 1.67 บาท เคยทำสถิติสูงสุด 5.05 บาท (ตัวเลข วันที่ 15 มี.ค.56) และต่ำสุด 1.64 บาท (วันที่ 29 ส.ค.56)
ตัวเลขขาดทุนสะสม 676 ล้านบาท หนี้สินรวม 7,909 ล้านบาท ณ ไตรมาส 3/55 รวมถึงผลขาดทุน 9 เดือนของปี 2555 ที่ 314 ล้านบาท ได้ส่งผลให้หุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดซื้อขายวันแรก 4.14 บาท ลดลง 0.06 บาท จากราคาจอง 4.20 บาท
"อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ถือเป็นหุ้นไอพีโอตัวแรกที่นำหลักเกณฑ์มูลค่าหุ้นสามัญตามราคาตลาด (Market Capitalization) ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์การรับหุ้นสามัญที่เพิ่มโอกาสระดมทุนให้บริษัทที่มีมาร์เก็ตแคปตั้งแต่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไปสามารถจดทะเบียนในตลาดหุ้นได้ แม้จะมีผลขาดทุนติดลบ
ครั้งนั้น “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ในฐานะหุ้นใหญ่ ANAN จำนวน 53.14% ออกตัวว่า ฐานะการเงิน “ตัวแดง” เกิดจากการขาดทุนทางบัญชี หลังบริษัทซื้อหุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ วัน (ADO) จำนวน 6,484,906 ล้านบาท กลับคืนมา เวลาซื้อ
แบรนด์ใหม่ต้องมี “ค่าความนิยม” หรือ Goodwill เกิดขึ้น (คุณค่าที่เกิดขึ้นจนเป็นค่าความนิยม)
“รรยง พันธุ์วงศ์กล่อม” เซียนหุ้นพันล้านบาท “ชาญศักดิ์ เฟื่องฟู” กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ (BBL) “ชัย โสภณพนิช” ประธานกรรมการ กรุงเทพประกันภัย (BKI) “ปริญญ์ จิราธิวัฒน์” หุ้นใหญ่อันดับ 5 “โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา” (CENTEL) “สมบัติ พานิชชีวะ” เจ้าของ “ทางยกระดับดอนเมือง”
“เสี่ยปู่-สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุล” เซียนหุ้นวีไอรายใหญ่ “ธีรพงศ์ จันศิริ” เจ้าของ “ไทยยูเนี่ยน โฟรเซ่น โปรดักส์” (TUF) บุคคลเหล่านี้ได้จับจองหุ้น ANAN มาตั้งแต่แรก ช้อนมากสุดต้องยกให้ “วนิช เดชานุเบกษา” เจ้าของห้างหุ้นส่วนจำกัดโรงงานทออวนเดชาพานิช โรงงานผลิตสินค้าประเภทอวนจับปลา จังหวัดขอนแก่น ซึ่งสอยไป 15 ล้านหุ้น มูลค่า 63 ล้านบาท
“โก้-ชานนท์” เปิดใจเรื่อง “หุ้นต่ำจอง” อีกครั้ง ครานี้พูดไกลถึงมหานครโตเกียว เมืองหลวงประเทศญี่ปุ่น หลังนำทีมพาเหล่ากระจิบข่าวไปส่องโครงการต่างๆของ “เพื่อนใหม่” อย่าง SEA Investment Five (SEAI5) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” (MFR) ว่า คณะกรรมการบริษัทเคยกันถึงเรื่อง “ซื้อหุ้นคืน” เขาโปรยหัวเรื่อง
ก่อนจะพูดต่อว่า ตัวผมไม่คิดไล่ซื้อหุ้นตัวเอง แต่ในมุมของบริษัทไม่แน่ สุดท้ายจะซื้อหรือไม่คงต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ตลาดการเงินไม่มีอะไรแน่นอน
เหนือสิ่งอื่นใด หากเราสามารถโชว์ฟอร์มการทำงานได้ชัดเจน ทุกอย่างจะสะท้อนผ่านในโลกของราคาหุ้นเอง เขาเชื่อเช่นนั้น
“ตลาดหุ้นเหมือนยุงที่กวนหูและสมองของเราตลอดเวลา”
ครั้นจะไม่สนใจคงไม่ได้ เราต้องเห็นใจนักลงทุนรายย่อยเหล่านี้ ที่ผ่านมาเราไม่เคยแฮปปี้ ทุกครั้งที่เห็นราคาหุ้นต่ำจองแบบนี้ แต่หน้าที่หลักของผู้บริหาร คือ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สร้างที่อยู่อาศัยให้ได้ตามคุณภาพ และโอนตามเป้าหมาย” ฉะนั้นเมื่อทำทุกอย่างเกิดขึ้นตามที่บอก อีกพักราคาหุ้นจะมาเอง
เขาวิเคราะห์สาเหตุที่ราคาหุ้น ANAN ไม่เหนือจองว่า ช่วงบริษัทเข้าตลาดหุ้นเราได้ขายหุ้นไอพีโอให้ต่างชาติมากถึง 55-60% เมื่อเขาเกิดอารมณ์อ่อนไหวต่อการที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) จะลดขนาดมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) และปัญหาการเมืองไม่สงบของเมืองไทย นักลงทุนต่างชาติเหล่านั้นจึงทยอยขายหุ้น ANAN ออกไป นี่คือ สมมุติฐานหนึ่งของเรา
ขอนิยามนักลงทุนต่างชาติเหล่านี้ว่า “Hot money” (เงินร้อน) เมื่อคนร้อนเงินเหล่านี้กำลังจะหายไปจากเรา และอาจมี “นักลงทุนระยะยาว” มายึดพื้นที่แทน ลึกๆเชื่อเช่นนั้น วันนี้มูลค่าหุ้นทางบัญชีต่อหุ้นของบริษัทยังต่ำเพียง 1.49 บาท เมื่อเทียบกับราคาหุ้นที่ซื้อขายในปัจจุบัน ถูกป่ะละ
หากดูดีๆจะเห็นว่า ตั้งแต่บริษัทเข้าตลาดหุ้น เรามีความมุ่งมั่นในการทำธุรกิจมากๆ อัตราการเติบโตในอนาคตของเราน่าสนใจบอกเลย ที่ผ่านมาเคยบอกจะทำอะไรเราทำได้ตลอด เรียกว่า ทำตามสัญญาสุดๆ แถมบางครั้งยังทำมากกว่าที่ปากบอกด้วยซ้ำ โดยเฉพาะการจับมือกับ “เพื่อนใหม่” อย่าง SEA Investment Five (SEAI5) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศญี่ปุ่น เพื่อร่วมกันจัดตั้งบริษัทร่วมทุน “อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย” มูลค่าลงทุนกว่า 1,800 ล้านบาท สัดส่วนการถือหุ้น 49:49:2 จำนวน 2% เป็นการถือหุ้นโดยนักลงทุนรายย่อย
“ที่ผ่านมาเราไม่เคยเอ่ยถึงเรื่องพันธมิตรใหม่ ทั้งๆที่คุยกันมานานถึง 2 ปี”
โครงการ IDEO Q สูง 40 ชั้น จำนวน 1,602 ยูนิต ติดรถไฟฟ้าย่านพระราม 4 มูลค่า 6,500 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 2.89 ล้านบาท ถือเป็นโครงการแรกของบริษัทร่วมทุนแห่งนี้ คาดว่าจะใช้เวลาพัฒนา 3 ปี และจะเปิดขายในไตรมาส 4/56 น่าจะโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ในปี 2559
“ชายวัย 38 ปี” ย้ำเรื่องผลขาดทุนปี 2555 จำนวน 287.45 ล้านบาทอีกครั้งว่า เป็นการขาดทุนทางบัญชี ที่ผ่านมากลยุทธ์ทางธุรกิจของเราชัดเจนมาก คนที่มีความเชี่ยวชาญเรื่องอสังหาริมทรัพย์จะมองและเข้าใจบริษัทเป็นอย่างดี
แต่นักลงทุนที่ดูตามเนื้อผ้า และไม่อยากศึกษาความเป็นมาเป็นไปของบริษัท เอาแต่สนใจ “Accounting Profit” (กำไรทางบัญชี) โดยไม่สนใจ “Economic Profit” (กำไรจากการดำเนินงาน) คงซื้อหุ้นเรายากหน่อย..
คนที่เข้าใจหุ้น ANAN จริงๆจะ “รวย” จากหุ้นเรา ส่วนคนที่มี “เงินร้อน” อาจขายขาดทุน แต่ถ้าถือสักระยะคุณมีโอกาส “กำไรมหาศาล” ผมแปลกใจมาก ทำไมคนบางคนยอมขายหุ้นเราขาดทุน ทำไปทำไม (ทำหน้างงๆ) ตอนนี้ไม่ค่อยกล้าประเมินว่า ต่างชาติขายหุ้น ANAN หมดรึยัง
ถามว่า หลังมีกลุ่ม มิตซุย ฟูโดซัง เป็นเพื่อนใหม่ เตรียมปรับประมาณการณ์แผนธุรกิจ 3 ปีข้างหน้าหรือยัง “โก้” ตอบว่า เดิมเคยตั้งใจจะมีผลประกอบการขยายตัวปีละ 25% ทุกปี แต่สงสัยตอนนี้ต้องเปลี่ยนแปลงตัวเลขแล้ว สุดท้ายจะเติบโตเท่าไร เขาหลีกเลี่ยงการตอบคำถามนี้ ด้วยการพูดว่า “จำไม่ได้”
“ผมตอบได้เพียงว่า อนาคต“รายได้-กำไร” จะเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน การมีเพื่อนใหม่จะทำให้โครงการของเรามีศักยภาพมากขึ้น เราจะนำระบบ “Total Quality Project Management ” หรือ TQPM ของพันธมิตรรายนี้มาใช้กับโครงการของบริษัท ร่วมถึงโครงการที่ทำผ่านบริษัทร่วมทุนด้วย เราไม่สัญญาว่า “อนาคตจะเป็นผู้นำในนวัตกรรมนี้” แต่ในใจลึกๆมีความหวังเช่นนั้น (หัวเราะ)
ระบบนี้ไม่ได้ทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายต่อโครงการลดลง แต่จะทำให้โครงการมีศักยภาพและประสิทธิภาพมากขึ้น เพราะระบบนี้จะบันทึกรายละเอียดของแต่ละโครงการชนิดถี่ยิบ เรียกว่าห้องไหนมีอุปกรณ์เสียเราจะรู้ทันทีว่าใครรับผิดชอบส่วนที่มีความเสียหาย อีกสักพักเขาคงส่งคนมาฝึกทีมงานของเรา
กลยุทธ์ผุดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าของเรา คือ “จุดเด่น” ที่ “กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง” ชอบมาก เขาบอกเราว่า ทำไมเราสองคนถึงมีกลยุทธ์เหมือนกันอย่างนี้ จุดกำเนิดของงานแต่งงานจึงเกิดขึ้น (หัวเราะ)ฃ
ถามว่า อนาคตจะจับมือกับกลุ่ม มิตซุย ฟูโดซัง เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในประเทศญี่ปุ่นหรือไม่ “โก้” ตอบว่า เคยพูดกันเล่นๆ ถือเป็นความหวังของผม หากเราทำงานกับเขาไปสักพัก ในระยะยาวทุกคนอาจเห็นเราออกจากประเทศไทย เพื่อมาทำโครงการในญี่ปุ่นก็ได้
ที่ผ่านมาเราอยากออกไปเปิดโครงการแถบเอเซียอยู่แล้ว สุดท้ายประเทศญี่ปุ่นจะเป็นตัวเลือกนั้นหรือไม่ หากมันดี “ทำไมถึงปฎิเสธละ” เขาสถบเป็นภาษาอังกฤษว่า Why not ทุกอย่างต้องค่อยเป็นค่อยไปอย่าใจร้อน เราต้องศึกษาพฤติกรรมของคนญี่ปุ่นอีกสักระยะ ส่วนใหญ่นิยมอยู่คอนโดมิเนียมพื้นที่เล็กๆ
“ชานนท์” ย้ำเรื่องยุทธศาสตร์การลงทุนและแผนธุรกิจในช่วง 16 ปีข้างหน้าว่า เรายังคงเน้นผุดโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 245 สถานี ภายใต้แบรนด์ IDEO ส่วนโครงการที่ทำกับบริษัทร่วมทุน “อนันดา เอ็มเอฟ เอเซีย” อยากเปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 2 แห่งต่อปี มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท
เขา ทิ้งท้ายด้วยการการันตีผลประกอบการในปี 2556 ว่า บริษัทจะ “พลิก” จากขาดทุน 287.45 ล้านบาทในปี 2555 เป็น “กำไรสุทธิ” แน่นอน แม้ในช่วง 6 เดือนของปี 2556 จะมีผลขาดทุน 91.29 ล้านบาทก็ตาม โดยใน 6 เดือนหลังของปี 2556 เราคาดว่าจะมียอดรับรู้รายได้ประมาณ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรับรู้ในช่วงไตรมาส 3/56 ประมาณ 1,000 ล้านบาท และไตรมาสสุดท้ายรับเยอะหน่อย 9,200 ล้านบาท ดังนั้นทั้งปี 2556 ยอดรับรู้รายได้ 12,000 ล้านบาท ยอดขายเกิน 15,000 ล้านบาท ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับเรา
กลุ่มลูกค้าของแบรนด์ IDEO เป็นคนมีสตางค์ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาประมาณ 2-3 ล้านบาท เปรียบเทียบง่ายๆเหมือนคนมีเงินสามารถซื้อรถยนต์ BMW Series 5 แต่บังเอิญอยากได้รถยนต์ยี่ห้อ Honda Jazz ฉะนั้นเราแทบไม่มีปัญหาเรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของธนาคารพาณิชย์ หรือ NPL “ผมเพิ่งถามแบงก์ที่ปล่อยเงินกู้โครงการ IDEO ว่า มีลูกค้าเรามีปัญหาเรื่อง NPL หรือไม่ เขาตอบว่า “ไม่มี”
ตอนนี้เราดูที่ดินอยู่หลายแห่ง เน้นไซด์ใหญ่ 7-10 ไร่ ใกล้แนวรถไฟฟ้า เพื่อทำโครงการระดับสูง มูลค่าเกิน 3,000 ล้านบาท กับพันธมิตรรายนี้ “ผมชอบเรื่องที่ดินมาก (ลากเสียงยาว) ดูที่ดินทุกวันผ่าน Google Map และเครือข่ายหน้านาย แถวไหนดีน่าสนใจผมและทีมงานลงพื้นที่เลย ที่ดินตรงไหนมีอุปสรรคเราไม่เคยท้อแท้จะทำทุกอย่างจนกว่าจะได้ที่ดินแปลงนั้นมาครอบครอง เราจริงใจในการซื้อที่ดิน บอร์ดบริษัททุกคนพร้อมทำงานตลอดเวลา พูดง่ายๆ “เรียกปุ๊บมาปั๊บ”
.........
“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” บริษัทที่มียอดขาย 1,600 ล้านเหรียญ ถือเป็นอันดับ 1 ในประเทศญี่ปุ่น ก่อตั้งมากว่า 300 ปี โดยมีสำนักงานเล็กๆชื่อว่า เอจิโกะยา ในย่าน นิฮงบาชิเอโดะ กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง มีบริษัทย่อยกว่า 185 แห่ง มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า มีพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดกว่า 4.5 ล้านตารางเมตร และมีพนังงาน 17,000 คน ในปี 2554 มีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย 5,300 แห่ง และมีรายได้จากการประกอบธุรกิจ 1,500 ล้านเหรียญ มีสินทรัพย์ 47 ล้านเหรียญ
โครงการเด่นๆของกลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง คือ อาคารคาซูมิงาเซกิ อาคารสูงแห่งแรกในญี่ปุ่น และสูงสุดในเอเชีย อาคารซัน ซิตี้ ,ลาลาพอร์ท ศูนย์การค้าปลีกขนาดใหญ่ย่านชานเมืองแห่งแรกของญี่ปุ่น,สึรูมิ ฮานาพอร์ท บลอสซั่ม ศูนย์การค้าแบบเอาท์เล็ทแห่งแรกในญี่ปุ่น,อาคาร นิปปอน ฟันด์ และโตเกียว มิดทาวน์ เป็นต้น
กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง เริ่มขยายการลงทุนไปนอกประเทศเมื่อ 40 ปีก่อน อาทิ ประเทศสิงคโปร์ จีน มาเลเซีย ไตหวัน และอินโดนีเซีย เป็นต้น กลยุทธ์การลงทุนเน้นหาเพื่อนร่วมทุน โดยจะไม่ทำโครงการเพียงลำพัง วิธีการเลือกเพื่อน คือ ต้องมีวัฒนธรรมองค์การคล้ายคลึงกัน
ทุน "ร้อน"หมดเงิน"เย็น"จะมา ANAN ส่งข่าวดีถึง"คนบนดอย"
ทำไม!! ราคาหุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ของ “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ลูกชายคนโตของ “ชนัฎ เรืองกฤตยา” เจ้าของอาณาจักร “วินด์มิลด์” ย่านบางนา-ตราด มูลค่าหลักพันล้านบาท ถึง “ห่างไกล” ราคาไอพีโอ 4.20 บาทต่อหุ้น ออกไปทุกที ณ วันที่ 2 ก.ย.56 หุ้น ANAN ปิดตลาด 1.67 บาท เคยทำสถิติสูงสุด 5.05 บาท (ตัวเลข วันที่ 15 มี.ค.56) และต่ำสุด 1.64 บาท (วันที่ 29 ส.ค.56)
ตัวเลขขาดทุนสะสม 676 ล้านบาท หนี้สินรวม 7,909 ล้านบาท ณ ไตรมาส 3/55 รวมถึงผลขาดทุน 9 เดือนของปี 2555 ที่ 314 ล้านบาท ได้ส่งผลให้หุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดซื้อขายวันแรก 4.14 บาท ลดลง 0.06 บาท จากราคาจอง 4.20 บาท
"อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ถือเป็นหุ้นไอพีโอตัวแรกที่นำหลักเกณฑ์มูลค่าหุ้นสามัญตามราคาตลาด (Market Capitalization) ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์การรับหุ้นสามัญที่เพิ่มโอกาสระดมทุนให้บริษัทที่มีมาร์เก็ตแคปตั้งแต่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไปสามารถจดทะเบียนในตลาดหุ้นได้ แม้จะมีผลขาดทุนติดลบ
ครั้งนั้น “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ในฐานะหุ้นใหญ่ ANAN จำนวน 53.14% ออกตัวว่า ฐานะการเงิน “ตัวแดง” เกิดจากการขาดทุนทางบัญชี หลังบริษัทซื้อหุ้น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ วัน (ADO) จำนวน 6,484,906 ล้านบาท กลับคืนมา เวลาซื้อ
แบรนด์ใหม่ต้องมี “ค่าความนิยม” หรือ Goodwill เกิดขึ้น (คุณค่าที่เกิดขึ้นจนเป็นค่าความนิยม)
“รรยง พันธุ์วงศ์กล่อม” เซียนหุ้นพันล้านบาท “ชาญศักดิ์ เฟื่องฟู” กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ (BBL) “ชัย โสภณพนิช” ประธานกรรมการ กรุงเทพประกันภัย (BKI) “ปริญญ์ จิราธิวัฒน์” หุ้นใหญ่อันดับ 5 “โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา” (CENTEL) “สมบัติ พานิชชีวะ” เจ้าของ “ทางยกระดับดอนเมือง”
“เสี่ยปู่-สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุล” เซียนหุ้นวีไอรายใหญ่ “ธีรพงศ์ จันศิริ” เจ้าของ “ไทยยูเนี่ยน โฟรเซ่น โปรดักส์” (TUF) บุคคลเหล่านี้ได้จับจองหุ้น ANAN มาตั้งแต่แรก ช้อนมากสุดต้องยกให้ “วนิช เดชานุเบกษา” เจ้าของห้างหุ้นส่วนจำกัดโรงงานทออวนเดชาพานิช โรงงานผลิตสินค้าประเภทอวนจับปลา จังหวัดขอนแก่น ซึ่งสอยไป 15 ล้านหุ้น มูลค่า 63 ล้านบาท
“โก้-ชานนท์” เปิดใจเรื่อง “หุ้นต่ำจอง” อีกครั้ง ครานี้พูดไกลถึงมหานครโตเกียว เมืองหลวงประเทศญี่ปุ่น หลังนำทีมพาเหล่ากระจิบข่าวไปส่องโครงการต่างๆของ “เพื่อนใหม่” อย่าง SEA Investment Five (SEAI5) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” (MFR) ว่า คณะกรรมการบริษัทเคยกันถึงเรื่อง “ซื้อหุ้นคืน” เขาโปรยหัวเรื่อง
ก่อนจะพูดต่อว่า ตัวผมไม่คิดไล่ซื้อหุ้นตัวเอง แต่ในมุมของบริษัทไม่แน่ สุดท้ายจะซื้อหรือไม่คงต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ตลาดการเงินไม่มีอะไรแน่นอน
เหนือสิ่งอื่นใด หากเราสามารถโชว์ฟอร์มการทำงานได้ชัดเจน ทุกอย่างจะสะท้อนผ่านในโลกของราคาหุ้นเอง เขาเชื่อเช่นนั้น
“ตลาดหุ้นเหมือนยุงที่กวนหูและสมองของเราตลอดเวลา”
ครั้นจะไม่สนใจคงไม่ได้ เราต้องเห็นใจนักลงทุนรายย่อยเหล่านี้ ที่ผ่านมาเราไม่เคยแฮปปี้ ทุกครั้งที่เห็นราคาหุ้นต่ำจองแบบนี้ แต่หน้าที่หลักของผู้บริหาร คือ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สร้างที่อยู่อาศัยให้ได้ตามคุณภาพ และโอนตามเป้าหมาย” ฉะนั้นเมื่อทำทุกอย่างเกิดขึ้นตามที่บอก อีกพักราคาหุ้นจะมาเอง
เขาวิเคราะห์สาเหตุที่ราคาหุ้น ANAN ไม่เหนือจองว่า ช่วงบริษัทเข้าตลาดหุ้นเราได้ขายหุ้นไอพีโอให้ต่างชาติมากถึง 55-60% เมื่อเขาเกิดอารมณ์อ่อนไหวต่อการที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) จะลดขนาดมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) และปัญหาการเมืองไม่สงบของเมืองไทย นักลงทุนต่างชาติเหล่านั้นจึงทยอยขายหุ้น ANAN ออกไป นี่คือ สมมุติฐานหนึ่งของเรา
ขอนิยามนักลงทุนต่างชาติเหล่านี้ว่า “Hot money” (เงินร้อน) เมื่อคนร้อนเงินเหล่านี้กำลังจะหายไปจากเรา และอาจมี “นักลงทุนระยะยาว” มายึดพื้นที่แทน ลึกๆเชื่อเช่นนั้น วันนี้มูลค่าหุ้นทางบัญชีต่อหุ้นของบริษัทยังต่ำเพียง 1.49 บาท เมื่อเทียบกับราคาหุ้นที่ซื้อขายในปัจจุบัน ถูกป่ะละ
หากดูดีๆจะเห็นว่า ตั้งแต่บริษัทเข้าตลาดหุ้น เรามีความมุ่งมั่นในการทำธุรกิจมากๆ อัตราการเติบโตในอนาคตของเราน่าสนใจบอกเลย ที่ผ่านมาเคยบอกจะทำอะไรเราทำได้ตลอด เรียกว่า ทำตามสัญญาสุดๆ แถมบางครั้งยังทำมากกว่าที่ปากบอกด้วยซ้ำ โดยเฉพาะการจับมือกับ “เพื่อนใหม่” อย่าง SEA Investment Five (SEAI5) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศญี่ปุ่น เพื่อร่วมกันจัดตั้งบริษัทร่วมทุน “อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย” มูลค่าลงทุนกว่า 1,800 ล้านบาท สัดส่วนการถือหุ้น 49:49:2 จำนวน 2% เป็นการถือหุ้นโดยนักลงทุนรายย่อย
“ที่ผ่านมาเราไม่เคยเอ่ยถึงเรื่องพันธมิตรใหม่ ทั้งๆที่คุยกันมานานถึง 2 ปี”
โครงการ IDEO Q สูง 40 ชั้น จำนวน 1,602 ยูนิต ติดรถไฟฟ้าย่านพระราม 4 มูลค่า 6,500 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 2.89 ล้านบาท ถือเป็นโครงการแรกของบริษัทร่วมทุนแห่งนี้ คาดว่าจะใช้เวลาพัฒนา 3 ปี และจะเปิดขายในไตรมาส 4/56 น่าจะโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ในปี 2559
“ชายวัย 38 ปี” ย้ำเรื่องผลขาดทุนปี 2555 จำนวน 287.45 ล้านบาทอีกครั้งว่า เป็นการขาดทุนทางบัญชี ที่ผ่านมากลยุทธ์ทางธุรกิจของเราชัดเจนมาก คนที่มีความเชี่ยวชาญเรื่องอสังหาริมทรัพย์จะมองและเข้าใจบริษัทเป็นอย่างดี
แต่นักลงทุนที่ดูตามเนื้อผ้า และไม่อยากศึกษาความเป็นมาเป็นไปของบริษัท เอาแต่สนใจ “Accounting Profit” (กำไรทางบัญชี) โดยไม่สนใจ “Economic Profit” (กำไรจากการดำเนินงาน) คงซื้อหุ้นเรายากหน่อย..
คนที่เข้าใจหุ้น ANAN จริงๆจะ “รวย” จากหุ้นเรา ส่วนคนที่มี “เงินร้อน” อาจขายขาดทุน แต่ถ้าถือสักระยะคุณมีโอกาส “กำไรมหาศาล” ผมแปลกใจมาก ทำไมคนบางคนยอมขายหุ้นเราขาดทุน ทำไปทำไม (ทำหน้างงๆ) ตอนนี้ไม่ค่อยกล้าประเมินว่า ต่างชาติขายหุ้น ANAN หมดรึยัง
ถามว่า หลังมีกลุ่ม มิตซุย ฟูโดซัง เป็นเพื่อนใหม่ เตรียมปรับประมาณการณ์แผนธุรกิจ 3 ปีข้างหน้าหรือยัง “โก้” ตอบว่า เดิมเคยตั้งใจจะมีผลประกอบการขยายตัวปีละ 25% ทุกปี แต่สงสัยตอนนี้ต้องเปลี่ยนแปลงตัวเลขแล้ว สุดท้ายจะเติบโตเท่าไร เขาหลีกเลี่ยงการตอบคำถามนี้ ด้วยการพูดว่า “จำไม่ได้”
“ผมตอบได้เพียงว่า อนาคต“รายได้-กำไร” จะเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน การมีเพื่อนใหม่จะทำให้โครงการของเรามีศักยภาพมากขึ้น เราจะนำระบบ “Total Quality Project Management ” หรือ TQPM ของพันธมิตรรายนี้มาใช้กับโครงการของบริษัท ร่วมถึงโครงการที่ทำผ่านบริษัทร่วมทุนด้วย เราไม่สัญญาว่า “อนาคตจะเป็นผู้นำในนวัตกรรมนี้” แต่ในใจลึกๆมีความหวังเช่นนั้น (หัวเราะ)
ระบบนี้ไม่ได้ทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายต่อโครงการลดลง แต่จะทำให้โครงการมีศักยภาพและประสิทธิภาพมากขึ้น เพราะระบบนี้จะบันทึกรายละเอียดของแต่ละโครงการชนิดถี่ยิบ เรียกว่าห้องไหนมีอุปกรณ์เสียเราจะรู้ทันทีว่าใครรับผิดชอบส่วนที่มีความเสียหาย อีกสักพักเขาคงส่งคนมาฝึกทีมงานของเรา
กลยุทธ์ผุดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าของเรา คือ “จุดเด่น” ที่ “กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง” ชอบมาก เขาบอกเราว่า ทำไมเราสองคนถึงมีกลยุทธ์เหมือนกันอย่างนี้ จุดกำเนิดของงานแต่งงานจึงเกิดขึ้น (หัวเราะ)ฃ
ถามว่า อนาคตจะจับมือกับกลุ่ม มิตซุย ฟูโดซัง เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในประเทศญี่ปุ่นหรือไม่ “โก้” ตอบว่า เคยพูดกันเล่นๆ ถือเป็นความหวังของผม หากเราทำงานกับเขาไปสักพัก ในระยะยาวทุกคนอาจเห็นเราออกจากประเทศไทย เพื่อมาทำโครงการในญี่ปุ่นก็ได้
ที่ผ่านมาเราอยากออกไปเปิดโครงการแถบเอเซียอยู่แล้ว สุดท้ายประเทศญี่ปุ่นจะเป็นตัวเลือกนั้นหรือไม่ หากมันดี “ทำไมถึงปฎิเสธละ” เขาสถบเป็นภาษาอังกฤษว่า Why not ทุกอย่างต้องค่อยเป็นค่อยไปอย่าใจร้อน เราต้องศึกษาพฤติกรรมของคนญี่ปุ่นอีกสักระยะ ส่วนใหญ่นิยมอยู่คอนโดมิเนียมพื้นที่เล็กๆ
“ชานนท์” ย้ำเรื่องยุทธศาสตร์การลงทุนและแผนธุรกิจในช่วง 16 ปีข้างหน้าว่า เรายังคงเน้นผุดโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 245 สถานี ภายใต้แบรนด์ IDEO ส่วนโครงการที่ทำกับบริษัทร่วมทุน “อนันดา เอ็มเอฟ เอเซีย” อยากเปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 2 แห่งต่อปี มูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท
เขา ทิ้งท้ายด้วยการการันตีผลประกอบการในปี 2556 ว่า บริษัทจะ “พลิก” จากขาดทุน 287.45 ล้านบาทในปี 2555 เป็น “กำไรสุทธิ” แน่นอน แม้ในช่วง 6 เดือนของปี 2556 จะมีผลขาดทุน 91.29 ล้านบาทก็ตาม โดยใน 6 เดือนหลังของปี 2556 เราคาดว่าจะมียอดรับรู้รายได้ประมาณ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรับรู้ในช่วงไตรมาส 3/56 ประมาณ 1,000 ล้านบาท และไตรมาสสุดท้ายรับเยอะหน่อย 9,200 ล้านบาท ดังนั้นทั้งปี 2556 ยอดรับรู้รายได้ 12,000 ล้านบาท ยอดขายเกิน 15,000 ล้านบาท ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับเรา
กลุ่มลูกค้าของแบรนด์ IDEO เป็นคนมีสตางค์ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาประมาณ 2-3 ล้านบาท เปรียบเทียบง่ายๆเหมือนคนมีเงินสามารถซื้อรถยนต์ BMW Series 5 แต่บังเอิญอยากได้รถยนต์ยี่ห้อ Honda Jazz ฉะนั้นเราแทบไม่มีปัญหาเรื่องสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของธนาคารพาณิชย์ หรือ NPL “ผมเพิ่งถามแบงก์ที่ปล่อยเงินกู้โครงการ IDEO ว่า มีลูกค้าเรามีปัญหาเรื่อง NPL หรือไม่ เขาตอบว่า “ไม่มี”
ตอนนี้เราดูที่ดินอยู่หลายแห่ง เน้นไซด์ใหญ่ 7-10 ไร่ ใกล้แนวรถไฟฟ้า เพื่อทำโครงการระดับสูง มูลค่าเกิน 3,000 ล้านบาท กับพันธมิตรรายนี้ “ผมชอบเรื่องที่ดินมาก (ลากเสียงยาว) ดูที่ดินทุกวันผ่าน Google Map และเครือข่ายหน้านาย แถวไหนดีน่าสนใจผมและทีมงานลงพื้นที่เลย ที่ดินตรงไหนมีอุปสรรคเราไม่เคยท้อแท้จะทำทุกอย่างจนกว่าจะได้ที่ดินแปลงนั้นมาครอบครอง เราจริงใจในการซื้อที่ดิน บอร์ดบริษัททุกคนพร้อมทำงานตลอดเวลา พูดง่ายๆ “เรียกปุ๊บมาปั๊บ”
.........
“มิตซุย ฟูโดซัง เรสซิเด็นเชียล” บริษัทที่มียอดขาย 1,600 ล้านเหรียญ ถือเป็นอันดับ 1 ในประเทศญี่ปุ่น ก่อตั้งมากว่า 300 ปี โดยมีสำนักงานเล็กๆชื่อว่า เอจิโกะยา ในย่าน นิฮงบาชิเอโดะ กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง มีบริษัทย่อยกว่า 185 แห่ง มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า มีพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดกว่า 4.5 ล้านตารางเมตร และมีพนังงาน 17,000 คน ในปี 2554 มีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย 5,300 แห่ง และมีรายได้จากการประกอบธุรกิจ 1,500 ล้านเหรียญ มีสินทรัพย์ 47 ล้านเหรียญ
โครงการเด่นๆของกลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง คือ อาคารคาซูมิงาเซกิ อาคารสูงแห่งแรกในญี่ปุ่น และสูงสุดในเอเชีย อาคารซัน ซิตี้ ,ลาลาพอร์ท ศูนย์การค้าปลีกขนาดใหญ่ย่านชานเมืองแห่งแรกของญี่ปุ่น,สึรูมิ ฮานาพอร์ท บลอสซั่ม ศูนย์การค้าแบบเอาท์เล็ทแห่งแรกในญี่ปุ่น,อาคาร นิปปอน ฟันด์ และโตเกียว มิดทาวน์ เป็นต้น
กลุ่มมิตซุย ฟูโดซัง เริ่มขยายการลงทุนไปนอกประเทศเมื่อ 40 ปีก่อน อาทิ ประเทศสิงคโปร์ จีน มาเลเซีย ไตหวัน และอินโดนีเซีย เป็นต้น กลยุทธ์การลงทุนเน้นหาเพื่อนร่วมทุน โดยจะไม่ทำโครงการเพียงลำพัง วิธีการเลือกเพื่อน คือ ต้องมีวัฒนธรรมองค์การคล้ายคลึงกัน