ตอนนี้เล็งคอนโดไว้ที่หนึ่ง ราคาประมาณ 1.9 ล้านบาท ยังไม่รวมตกแต่ง คาดว่าถ้ารวมแล้วน่าจะอยู่ประมาณ 2.0 ล้านบาท

กะว่าจะขอกู้เงินธนาคารประมาณ 1.7 ล้านบาท และลงเงินสดห้องละ 0.3 ล้านบาท

ลองกะคร่าวๆ คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท

ใช้โปรแกรมคำนวนดอกเบี้ยผ่อนเงินกู้ธนาคารอัตราดอกเบี้ย 7% (อันนี้ไม่แน่ใจว่าดอกเบี้ยบ้านจริงๆเป็นเท่าไหร่ค่ะ รบกวนผู้รู้ช่วยตอบด้วยว่าคิดสูงหรือต่ำไป) ตามเว้ปนี้ http://tazan.info/loan.php ผลออกมาว่าต้องผ่อนรายเดือน 11,310 บาทต่อเดือน (แบ่งเป็นดอกเบี้ยประมาณ 6,600 บาท เงินต้น 4,710 บาท)

ดังนั้นค่าเช่ารายเดือนที่ได้ 10,000 บาท แบ่งเป็นภาระที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคาร 6,600 บาท และกำไร 3,400 บาท

และเนื่องจากค่าเช่าได้น้อยกว่าอัตราที่ต้องผ่อนคืนธนาคาร จขกท. ต้องจ่ายเงินสดตัวเองออกไปอีกเดือนละ 1,310 บาท

คาดว่าจะขายทิ้งภายใน 3 ปี ในราคา 2,200,000 โดยเสียภาษีธุรกิจเฉพาะประมาณ 7.5% คิดเป็นเงิน 165,000 บาท

ดังนั้นลองคำนวนสัดส่วนของรายได้ที่จะได้มาดังนี้

step1 :  ราคาขาย 2,200,000 - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 165,000 = เงินที่ได้รับจริงจากการขาย 2,035,000 บาท

Step 2: เงินที่ได้รับจากการขาย 2,035,000 + กำไรที่ได้จากการเช่าเดือนละ 3,400 บาทเป็นเวลา 3 ปี (122,400) = 2,157,000 บาท

Step3: คำนวนต้นทุนคิดเป็นราคาห้องรวมตกแต่ง 2,000,000 + ดอกเบี้ยเงินฝากที่เสียโอกาส เนื่องจากลงเงินสด 300,000 คิดดอกเบี้ยเงินฝาก 4% ต่อปีฝากไว้ 3 ปี ดังนั้นเสียโอกาสได้ดอกเบี้ยเงินฝาก 36,000 + เงินส่วนต่างที่ต้องจ่ายธนาคารเดือนละ 1,310 บาทถ้าคิดว่าต้องจ่าย 3 ปี รวมเป็นเงิน 47,160 บาท ถ้านำเงินก้อนนี้ไปฝาก ได้ดอกเบี้ยประมาณ 3,000 บาท= ต้นทุนทั้งหมดคือ 2,039,000 บาท

Step4: กำไรจากการลงทุนภายใน 3 ปีคำนวนโอย 2,157,000-2,039,000 บาท = 118,000 บาท

คำถามคือ
1.  วิธีการคำนวณที่กล่าวมาถูกต้องหรือไม่ค่ะ ถ้าไม่ถูกต้อง รบกวนช่วยให้ความรู้เพิ่มเติมว่าควรคำนวณอย่างไร
2.  อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่คิด 7% ต่อปี สูงเกินไปหรือไม่อย่างไร เนื่องจาก จขกท. ไม่เคยกู้ซื้อคอนโดค่ะ
3. สมควรลงทุนหรือไม่อย่างไร

ขอบคุณมากค่ะ
จขกท.