ออกตัวก่อน แกมเสียใจนิดๆ ว่า เป็นหนี้เต็มตัวแล้วววว (ดีใจตรงได้บ้าน เสียใจตรงเป็นหนี้
) และเล่าเป็นแนวทางให้กับผู้ที่กำลังต้องการซื้อบ้านมือสองไว้เป็นข้อมูลครับ
เริ่มด้วยผมต้องการซื้อทาวน์เฮาส์มือสองห้องที่อยู่ติดกับหลังที่อยู่ ณ ปัจจุบัน ก็ไปตกลงกับผู้ขาย ต่อรองราคา เบ็ดเสร็จลดราคาลงมาได้อีก 150K (อาศัยว่ารู้จักกับผู้ขายเป็นการส่วนตัวเลยลดได้เยอะ(มั้ง)) แต่ภาระอื่นๆ ในวันโอนผู้ซื้อ (ก็คือผมเนี่ยแหละต้องรับผิดชอบทั้งหมด รวมทั้ง ภาษีเงินได้ด้วย มันเศร้าตรงนี้แหละ) จากนั้นก็ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับผู้ขาย เสร็จเรียบร้อย ก็ขอสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง แล้วก็สำเนาโฉนดทุกหน้า ย้ำนะครับ ว่าทุกหน้า พร้อมกับไปขอเซ็นรับรองจากกรมที่ดินให้เรียบร้อย พอเซ็นรับรองจากกรมที่ดินเสร็จ ก็ถ่ายสำเนาไว้อีกครั้ง จากนั้นก็ปัญหาใหญ่ที่สุดครับ คือ หาแบงค์ที่ต้องการไปขอเป็นหนี้
ผมเดินไปถาม คุยรายละเอียดเกือบทุกแบงค์ครับ โดยอาศัยข้อมูลดอกเบี้ยจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่าที่ไหนดอกเบี้ยต่ำที่สุด ก็ได้เป็นตัวเลือกมาคือ SCB, KBANK, GHB, KTB, BBL, GSB (ถ้าไม่นับ GHB กับ GSB แล้วนอกนั้นดอกเบี้ยเท่ากันหมดครับ) แต่เนื่องด้วยหาข้อมูลไว้เยอะ เลยทำให้รู้ว่าควรจะตัด SCB ออกซะ เพราะที่อื่นคิด MLR แต่ที่นี่คิด MRR ซึ่งมันแพงกว่ามาก จากนั้นก็มาหาข้อมูลว่าที่ไหนใช้เอกสารอะไรบ้าง คิดอยู่หลายตลบ นอนปวดหัวไปหลายวัน สุดท้าย เลิกคิดแล้วเดินตรงไปหา GHB ครับ ด้วยความที่เตรียมเอกสารมาพร้อมแล้วคือ หนังสือรับรองเงินเดือน,
เอกสารการรับเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน (บริษัทผมไม่ได้ออกเป็นกระดาษคาร์บอนครับ แต่ออกเป็น A4),
Statement ย้อนหลัง 6 เดือน,
สำเนาทะเบียนบ้านทุกหน้า,
สำเนาบัตรประชาชน,
และที่สำคัญ สัญญาจะซื้อจะขาย (แต่..... มันเป็นสัญญาคนละตัวกับที่ทำกับผู้ขายเพื่อซื้อขายจริงครับ เดี่ยวตอนท้ายจะบอกเหตุผลครับ ว่าทำไมต้องเป็นสัญญาคนละตัว)
พอเจอฝ่ายสินเชื่อปั๊ปก็บอก ติดต่อขอสินเชื่อบ้านมือสองครับ พนักงานก็ขอทราบฐานเงินเดือน กับ ภาระค่าใช้จ่าย ก็แจงไปว่า ผมมีจ่ายบัตรเครดิต 2000 ครับ จากวงเงินหมื่นกว่าบาท (ซึ่งตอนนี้ก็ยังเต็มอยู่ T_T) พนักงานก็จิ้มๆๆๆๆ คอมพิวเตอร์แล้วบอกว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไร แต่เนื่องด้วยเป็นบ้านมือสองจึงให้กู้แค่ 85% ของราคาประเมิน ฐานเงินเดือนผมผ่านที่ 85% ครับ แต่ถ้าเป็นตัวเลขในสัญญาซื้อขายที่ขอไปนั้นไม่ผ่านครับ (แต่ทำไมไปเช็คจากแบงค์อื่นแล้วผ่านหว่า???) เสร็จแล้ว
พนักงานถามว่า เตรียมเอกสารมาครบหรือเปล่า
ผมบอกครบครับ
พนักงานถามอีกว่า แล้วจะยื่นเลยมั้ย
ผมบอกยื่นเลยครับ ไหนๆ ก็เตรียมมาละ
ก็ยื่นๆๆๆ เซ็นๆๆๆ สรุป Statement กับ เอกสารการรับเงินเดือน ใช้จริง แค่ 3 เดือนล่าสุด ครับ ผมก็โอเคๆๆๆ ขณะที่กำลังจะกลับ....แบงค์บอกว่าเดี๋ยวตอนเย็นจะให้บริษัทประเมินติดต่อมา ก็โอเคๆๆๆ สรุปทำรายการเสร็จในเวลาไม่ถึงครึ่งชั่วโมง ก็กลับมานั่งทำงานต่อ พอบ่ายบริษัทประเมินโทรมาครับ นัดวันเวลาเรียบร้อย แล้วบอกว่าค่ำๆ จะให้คนประเมินโทรคุยกับเราอีกทีเพื่อนัดวันเวลา (แอบคิดในใจ แล้วที่นัดเมื่อกี้ นัดทำเพื่อ?????) พอค่ำๆ คนประเมินก็โทรมาครับนัดวันเวลาประเมินเรียบร้อย
ผมไปทำรายการตั้งแต่ทำสัญญาจนนัดประเมินในวันเดียวกันคือวันพฤหัส ผมก็นัดคนประเมิน ให้มาประเมินเลยในวันศุกร์ อย่างที่บอกข้างต้นครับ อาศัยว่ารู้จักกับผู้ขายเป้นการส่วนตัว ผู้ขายเลยให้กุญแจบ้านไว้เลยครับ คือ ถ้าประเมินมาก็ไปเปิดบ้านเอาเองเลย และแล้วเวลาก็ผ่านไปจนถึงวันศุกร์ ประเมินก็มาตามเวลานัดครับ มาจอดหน้าบ้านหลังที่จะซื้อทันที โดยไม่มีการโทรถามเลยว่าหลังไหน (แอบคิด เตรียมแผนที่มาดีจริงๆ) ก็เปิดบ้านให้คนประเมินดู ดูทุกส่วนเลยครับ วัดความกว้าง ความยาว ถ่ายรูป ทุกจุด หน้าบ้าน หลังบ้าน ห้องครัว ชั้นบน ทุกห้อง (ละเอียดจริงๆ แหะ) แล้วก็แอบถามประเมินครับ พี่ประเมินได้ประมาณเท่าไรครับ ประเมินบอกตัวเลขมาตอนแรกว่าไม่ถึงกับที่ขอกับแบงค์ ถึงกับเซ็งครับ ทำไงละทีนี้ ก็ขอให้ประเมินช่วยครับ บอกเหตุผลเขาไป ประเมินก็บอกก็จะพยายามช่วยเต็มที่ละกัน ถ้าเป็นผู้ซื้อมาคุยเองแบบนี้เขาก็จะช่วยเต็มที่ แต่ถ้าเป็นนายหน้า เขาบอกเลยครับ เขาไม่ช่วย เสร็จประเมินก็กลับไป ก่อนไปก็ถามประเมินอีกว่า จะรู้ผลเมื่อไหร่พี่ เขาบอกไม่น่าเกินวันอังคาร ผมก็ครับๆๆๆ
จากนั้นเวลาก็ผ่านไปไวเหมือนโกหก ถึงวันอังคารแบงค์โทรมาบอกแต่เช้าเลยว่า ตัวเลขประเมินมาแล้วนะได้ที่.........บาท พอรู้ตัวเลขเท่านั้นแหละอยากจะตะโกนดังๆ ว่าผ่านแว้วววววว (ตัวเลขที่แบงค์จะโทรมาบอกในขั้นตอนนี้คือ ตัวเลขที่แบงค์จะปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อนะครับ ไม่ใช่ตัวเลขประเมิน) แถมได้เกินจากที่ขอมาอีกหมื่นกว่าบาท (หลายท่านที่อ่านถึงตรงนี้อาจจะงงครับ ว่าตัวเลขผ่านแล้วยังไง เอ๊ะ งง เดี๋ยวผมอธิบายตอนท้ายครับ) แล้วแบงค์ก็นัดให้ผมไปเซ็นสัญญาผมก็รีบบบบบไปเลย เสร็จผมได้ดอกเบี้ยที่ 3% 5 ปี (อ่อ ตัวดอกเบี้ยนี่ต้องเขียนตั้งแต่ขอสินเชื่อนะครับ) แล้วก็จ่ายค่าธรรมเนียมเซ็นสัญญานิดหน่อย (เป็นค่าธรรมเนียมจริงๆ ครับ) มาถึงตรงนี้ สรุประยะเวลาคร่าวๆ ครับ ขอสินเชื่อวันพฤหัส ประเมินวันศุกร์ ทราบผลวันอังคาร เซ็นสัญญาวันพุธ ผมก็นัดโอนในวันศุกร์
พอวันพฤหัสแบงค์โทรมาบอกว่า วงเงินเต็มแล้วค่ะ ต้องรอดอกเบี้ยตัวใหม่นะค่ะ...... แทบอยากจาร้องไห้ อาไรกันเนี่ยยยยยย คนที่โทรมา บอกว่าโทรมาจากสำนักงานใหญ่ พอคุยจบ โทรเข้าสาขาทันทีครับ พอต่อสายคนที่เรายื่นเอกสารให้ปุ๊ป บอกแค่ว่าสอบถามเรื่องดอกเบี้ย พนักงานแบงค์รู้ทันทีเลยครับว่าเป็นผมโทรไป (สงสัยทำใจรอว่าผมจะต่อว่าอะไรละมั้ง แต่ผมไม่ได้ต่อว่าอะไรเลยนะครับ) พอคุยรายละเอียดจบ ผมก็โอเค ทำดำเนินการช้าเอง (ทั้งๆ ที่คิดว่าเร็วแล้วนะ) ก็ถามถึงดอกเบี้ยตัวใหม่ พนักงานบอกว่าได้ 3.8% 3ปี ผมก็โอเค แล้วก็ขอให้เขาเร่งเรื่องเอกสาร เพราะกลัวเต็มอีก เขาก็บอกว่าทราบผลไม่เกินวันศุกร์หน้านะค่ะ (ต้องรอไปอีก 7 วัน)
แล้วเวลาก็ผ่านไปอีก 7 วัน ผมก็โทรไปตามแบงค์เรื่องเป้นยังไงบ้าง เขาบอกว่ารู้ผลอย่างช้าไม่เกินเช้าวันจันทร์ (โอ้วววววว อาไรกันอีกนี่) แล้วเวลาก็ผ่านไปอีก 2 วัน พอเช้าวันจันทร์แบงค์ก็โทรมาครับ บอกเรื่องผ่านแล้วจะเซ็นสัญญาเมื่อไหร่
ผมบอกเที่ยงครับ เดี๋ยวไปเลย
แล้วจาโอนเมื่อไหร่ค่ะ แบงค์ถาม
ผมบอก พรุ่งนี้ ครับ
แบงค์เงียบหายไปพักนึง งั้นต้องรีบมาเซ็นก่อน 10 โมงนะค่ะ
ผมก็ตกลงทันที
แล้วเผ่นไปแบงค์ในบัดดลเพื่อเซ็นสัญญา พอเซ็นสัญญาเสร็จปุ๊ป ยังไม่ทันออกจากแบงค์ โทรหาเจ้าของบ้านทันทีบอกพรุ่งนี้โอนนะครับ เจ้าของบ้านก็โอเค พอมาถึงวันโอน (ซึ่งก็คือเมื่อวาน) ผู้ขายมา ผู้ซื้อมา แบงค์มา เช็คเอกสารเรียบร้อย (เอกสารสำหรับผู้ซื้อ คือ
บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา,
ทะเบียนตัวจริงพร้อมสำเนา,
เงินสำหรับชำระค่าธรรมเนียม
สเอกสารสำหรับผู้ขาย คือ
บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา,
ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา,
โฉนดของหลังที่จะขายตัวจริง,
ทะเบียนสมรส(ถ้ามี),
หนังสือมอบอำนาจ(กรณีคู่สมรสไม่ได้มาด้วย))
ชำระค่าธรรมเนียมเสร็จ รับเช็คเสร็จ ส่งเช็คให้ผู้ขาย เป็นอันเสร็จพิธีการเป็นหนี้
สรุปท้ายเรื่องครับ
- สัญญาที่ผมบอกว่าเป็นคนละตัว มันเป็นแบบนี้ครับ สมมติ ผมตกลงซื้อบ้านในราคา 800K และผมต้องการวงเงินกู้เต็มจำนวนของราคาซื้อขาย ผมจะต้องเขียนสัญญาใหม่ขึ้นมาอีกฉบับนึงในราคา 1,000K หรือ ล้านนึง เพราะแบงค์ให้วงเงินกู้บ้านมือสองที่ 85% คือ ถ้าผมขอไป 800K ตามราคาซื้อขายจริง ผมจะต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างเอาเอง ปัญหาคือ ผมไม่มีเงินตรงนั้นครับ ผมจึงต้องหาว่ายอดเงินเท่าไรที่พอคิด 85% แล้วจะเท่ากับ 800K ตามที่ผมต้องการผลจึงออกมาเป็นล้านนึงครับ เพราะงั้นเอกสารตอนขอสินเชื่อจึงกลายเป็นล้านนึง ทีนี้แบงค์ก็คำนวณให้ว่า ถ้าขอล้านนึงฐานเงินเดือนผมไม่ถึงนะ แต่ถ้าคิดที่ 85% คือ 850K ฐานเงินเดือนผมผ่าน ผมก็ตกลงครับ เพราะผมไม่ต้องการล้านนึงอยู่แล้ว แต่ต้องการแค่ 85% ผมจึงต้องเขียนสัญญาขึ้นมาอีกฉบับคือ ซื้อขายหนึ่งล้านบาท แล้วก็ให้ผู้ขายเซ็น เพื่อยื่นแบงค์ครับ
- ท่านไหนที่คิดอยากจะทำแบบผมคือมีสัญญา 2 ฉบับต้องตกลงกับผู้ขายให้ดีนะครับ ว่าซื้อขายจริงคืออันไหน
- ปัญหาโลกแตกที่ผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นปัญหาประจำคือ ค่าโอนคนละครึ่ง ปัญหาคือ ในวันโอนเนี่ยมันจะมีค่าใช้จ่ายหลายอย่าง คำว่าค่าโอนคนละครึ่งเนี่ยมันหมายถึง ค่าใช้จ่ายในวันนั้นทั้งหมด หรือ ค่าใช้จ่ายทุกอย่างยกเว้น ภาษีเงินได้ ตกลงกันให้ดีครับ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เพราะปกติแล้ว ภาษีเงินได้ มันเป็นภาระของผู้ขายครับ ไม่ใช่ผู้ซื้อ แต่ก็มีเยอะ (แบบเคสของผม) ที่ผู้ซื้อรับภาระทุกอย่างในวันโอนรวมถึง ภาษีเงินได้ ตรงนี้ด้วย ถ้าไม่ตกลงกัน ตามกติกาแล้ว มันเป็นของผู้ขายครับ เพราะชื่อมันก็บอกอยู่แล้วว่า ภาษีเงินได้ ผู้ขายได้เงินก็ต้องเสียครับ แต่ผมบอกแล้วนะครับ ว่าตรงนี้มันตกลงกันได้ และถ้าจะให้ดี เขียนลงไปในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายด้วยครับ ว่าใครรับภาระอะไร ในวันโอน ถ้าผู้ซื้อรับภาระหมด ก็ควรจะระบุไปเลยว่า ค่าใช้จ่ายทุกอย่างในวันโอน รวมทั้งภาษีเงินได้ ไม่งั้นพอถึงวันโอนต้องมานั่งเถียงกันอีก (แอบบ่นเพราะเจอเคสนี้ในวันโอนครับ แล้วเป็นคิวก่อนหน้าผมด้วย ผมเลยต้องรอให้เถียงกันให้เสร็จ ผลปรากฏ ตกลงกันไม่ได้ครับ ไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องขาย กันไป)
- ที่ผมบอกว่าแบงค์มาบอกเรื่องการประเมินผ่านแล้ว และผมได้วงเงินเกินเป็นแบบนี้ครับ จากด้านบนที่ผมบอกว่าผมต้องการวงเงินแค่ราคาซื้อขาย คือ 800K แล้วขอกู้ไปล้านนึง (เพราะ 85% ของล้านนึงคือ 850K ไงครับ) ผลปรากฏว่าแบงค์ให้กู้ที่ 816K ครับ นั่นคือผมมีเงินส่วนเกินมาอีกหมื่นกว่าบาทตามที่บอกครับ
- เวลาที่ใช้ดำเนินการตั้งแต่ขอสินเชื่อจนถึงโอน ตั้งแต่ 14/02/13 - 12/03/13 ทั้งสิน 27 วันครับ
** ตัวเลขที่เกี่ยวกับการเงินที่เขียนไว้ทั้งหมด เป็นตัวเลขสมมตินะครับ ผมแค่สมมติตัวเลขขึ้นมาให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ไม่เกี่ยวข้องกับที่ผมซื้อขายจริงแต่อย่างใด
*** หากท่านไหนสงสัยในขั้นตอนใด สอบถามได้ครับ หากเล่าผิดพลาดตรงไหน หรือ ตรงไหนทำให้งง ก็ขออภัยด้วยครับ
เล่าสู่กันฟังตั้งแต่ทำสัญญาจนถึงวันโอนบ้านมือสองครับ
เริ่มด้วยผมต้องการซื้อทาวน์เฮาส์มือสองห้องที่อยู่ติดกับหลังที่อยู่ ณ ปัจจุบัน ก็ไปตกลงกับผู้ขาย ต่อรองราคา เบ็ดเสร็จลดราคาลงมาได้อีก 150K (อาศัยว่ารู้จักกับผู้ขายเป็นการส่วนตัวเลยลดได้เยอะ(มั้ง)) แต่ภาระอื่นๆ ในวันโอนผู้ซื้อ (ก็คือผมเนี่ยแหละต้องรับผิดชอบทั้งหมด รวมทั้ง ภาษีเงินได้ด้วย มันเศร้าตรงนี้แหละ) จากนั้นก็ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย กับผู้ขาย เสร็จเรียบร้อย ก็ขอสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง แล้วก็สำเนาโฉนดทุกหน้า ย้ำนะครับ ว่าทุกหน้า พร้อมกับไปขอเซ็นรับรองจากกรมที่ดินให้เรียบร้อย พอเซ็นรับรองจากกรมที่ดินเสร็จ ก็ถ่ายสำเนาไว้อีกครั้ง จากนั้นก็ปัญหาใหญ่ที่สุดครับ คือ หาแบงค์ที่ต้องการไปขอเป็นหนี้
ผมเดินไปถาม คุยรายละเอียดเกือบทุกแบงค์ครับ โดยอาศัยข้อมูลดอกเบี้ยจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่าที่ไหนดอกเบี้ยต่ำที่สุด ก็ได้เป็นตัวเลือกมาคือ SCB, KBANK, GHB, KTB, BBL, GSB (ถ้าไม่นับ GHB กับ GSB แล้วนอกนั้นดอกเบี้ยเท่ากันหมดครับ) แต่เนื่องด้วยหาข้อมูลไว้เยอะ เลยทำให้รู้ว่าควรจะตัด SCB ออกซะ เพราะที่อื่นคิด MLR แต่ที่นี่คิด MRR ซึ่งมันแพงกว่ามาก จากนั้นก็มาหาข้อมูลว่าที่ไหนใช้เอกสารอะไรบ้าง คิดอยู่หลายตลบ นอนปวดหัวไปหลายวัน สุดท้าย เลิกคิดแล้วเดินตรงไปหา GHB ครับ ด้วยความที่เตรียมเอกสารมาพร้อมแล้วคือ หนังสือรับรองเงินเดือน,
เอกสารการรับเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน (บริษัทผมไม่ได้ออกเป็นกระดาษคาร์บอนครับ แต่ออกเป็น A4),
Statement ย้อนหลัง 6 เดือน,
สำเนาทะเบียนบ้านทุกหน้า,
สำเนาบัตรประชาชน,
และที่สำคัญ สัญญาจะซื้อจะขาย (แต่..... มันเป็นสัญญาคนละตัวกับที่ทำกับผู้ขายเพื่อซื้อขายจริงครับ เดี่ยวตอนท้ายจะบอกเหตุผลครับ ว่าทำไมต้องเป็นสัญญาคนละตัว)
พอเจอฝ่ายสินเชื่อปั๊ปก็บอก ติดต่อขอสินเชื่อบ้านมือสองครับ พนักงานก็ขอทราบฐานเงินเดือน กับ ภาระค่าใช้จ่าย ก็แจงไปว่า ผมมีจ่ายบัตรเครดิต 2000 ครับ จากวงเงินหมื่นกว่าบาท (ซึ่งตอนนี้ก็ยังเต็มอยู่ T_T) พนักงานก็จิ้มๆๆๆๆ คอมพิวเตอร์แล้วบอกว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไร แต่เนื่องด้วยเป็นบ้านมือสองจึงให้กู้แค่ 85% ของราคาประเมิน ฐานเงินเดือนผมผ่านที่ 85% ครับ แต่ถ้าเป็นตัวเลขในสัญญาซื้อขายที่ขอไปนั้นไม่ผ่านครับ (แต่ทำไมไปเช็คจากแบงค์อื่นแล้วผ่านหว่า???) เสร็จแล้ว
พนักงานถามว่า เตรียมเอกสารมาครบหรือเปล่า
ผมบอกครบครับ
พนักงานถามอีกว่า แล้วจะยื่นเลยมั้ย
ผมบอกยื่นเลยครับ ไหนๆ ก็เตรียมมาละ
ก็ยื่นๆๆๆ เซ็นๆๆๆ สรุป Statement กับ เอกสารการรับเงินเดือน ใช้จริง แค่ 3 เดือนล่าสุด ครับ ผมก็โอเคๆๆๆ ขณะที่กำลังจะกลับ....แบงค์บอกว่าเดี๋ยวตอนเย็นจะให้บริษัทประเมินติดต่อมา ก็โอเคๆๆๆ สรุปทำรายการเสร็จในเวลาไม่ถึงครึ่งชั่วโมง ก็กลับมานั่งทำงานต่อ พอบ่ายบริษัทประเมินโทรมาครับ นัดวันเวลาเรียบร้อย แล้วบอกว่าค่ำๆ จะให้คนประเมินโทรคุยกับเราอีกทีเพื่อนัดวันเวลา (แอบคิดในใจ แล้วที่นัดเมื่อกี้ นัดทำเพื่อ?????) พอค่ำๆ คนประเมินก็โทรมาครับนัดวันเวลาประเมินเรียบร้อย
ผมไปทำรายการตั้งแต่ทำสัญญาจนนัดประเมินในวันเดียวกันคือวันพฤหัส ผมก็นัดคนประเมิน ให้มาประเมินเลยในวันศุกร์ อย่างที่บอกข้างต้นครับ อาศัยว่ารู้จักกับผู้ขายเป้นการส่วนตัว ผู้ขายเลยให้กุญแจบ้านไว้เลยครับ คือ ถ้าประเมินมาก็ไปเปิดบ้านเอาเองเลย และแล้วเวลาก็ผ่านไปจนถึงวันศุกร์ ประเมินก็มาตามเวลานัดครับ มาจอดหน้าบ้านหลังที่จะซื้อทันที โดยไม่มีการโทรถามเลยว่าหลังไหน (แอบคิด เตรียมแผนที่มาดีจริงๆ) ก็เปิดบ้านให้คนประเมินดู ดูทุกส่วนเลยครับ วัดความกว้าง ความยาว ถ่ายรูป ทุกจุด หน้าบ้าน หลังบ้าน ห้องครัว ชั้นบน ทุกห้อง (ละเอียดจริงๆ แหะ) แล้วก็แอบถามประเมินครับ พี่ประเมินได้ประมาณเท่าไรครับ ประเมินบอกตัวเลขมาตอนแรกว่าไม่ถึงกับที่ขอกับแบงค์ ถึงกับเซ็งครับ ทำไงละทีนี้ ก็ขอให้ประเมินช่วยครับ บอกเหตุผลเขาไป ประเมินก็บอกก็จะพยายามช่วยเต็มที่ละกัน ถ้าเป็นผู้ซื้อมาคุยเองแบบนี้เขาก็จะช่วยเต็มที่ แต่ถ้าเป็นนายหน้า เขาบอกเลยครับ เขาไม่ช่วย เสร็จประเมินก็กลับไป ก่อนไปก็ถามประเมินอีกว่า จะรู้ผลเมื่อไหร่พี่ เขาบอกไม่น่าเกินวันอังคาร ผมก็ครับๆๆๆ
จากนั้นเวลาก็ผ่านไปไวเหมือนโกหก ถึงวันอังคารแบงค์โทรมาบอกแต่เช้าเลยว่า ตัวเลขประเมินมาแล้วนะได้ที่.........บาท พอรู้ตัวเลขเท่านั้นแหละอยากจะตะโกนดังๆ ว่าผ่านแว้วววววว (ตัวเลขที่แบงค์จะโทรมาบอกในขั้นตอนนี้คือ ตัวเลขที่แบงค์จะปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อนะครับ ไม่ใช่ตัวเลขประเมิน) แถมได้เกินจากที่ขอมาอีกหมื่นกว่าบาท (หลายท่านที่อ่านถึงตรงนี้อาจจะงงครับ ว่าตัวเลขผ่านแล้วยังไง เอ๊ะ งง เดี๋ยวผมอธิบายตอนท้ายครับ) แล้วแบงค์ก็นัดให้ผมไปเซ็นสัญญาผมก็รีบบบบบไปเลย เสร็จผมได้ดอกเบี้ยที่ 3% 5 ปี (อ่อ ตัวดอกเบี้ยนี่ต้องเขียนตั้งแต่ขอสินเชื่อนะครับ) แล้วก็จ่ายค่าธรรมเนียมเซ็นสัญญานิดหน่อย (เป็นค่าธรรมเนียมจริงๆ ครับ) มาถึงตรงนี้ สรุประยะเวลาคร่าวๆ ครับ ขอสินเชื่อวันพฤหัส ประเมินวันศุกร์ ทราบผลวันอังคาร เซ็นสัญญาวันพุธ ผมก็นัดโอนในวันศุกร์
พอวันพฤหัสแบงค์โทรมาบอกว่า วงเงินเต็มแล้วค่ะ ต้องรอดอกเบี้ยตัวใหม่นะค่ะ...... แทบอยากจาร้องไห้ อาไรกันเนี่ยยยยยย คนที่โทรมา บอกว่าโทรมาจากสำนักงานใหญ่ พอคุยจบ โทรเข้าสาขาทันทีครับ พอต่อสายคนที่เรายื่นเอกสารให้ปุ๊ป บอกแค่ว่าสอบถามเรื่องดอกเบี้ย พนักงานแบงค์รู้ทันทีเลยครับว่าเป็นผมโทรไป (สงสัยทำใจรอว่าผมจะต่อว่าอะไรละมั้ง แต่ผมไม่ได้ต่อว่าอะไรเลยนะครับ) พอคุยรายละเอียดจบ ผมก็โอเค ทำดำเนินการช้าเอง (ทั้งๆ ที่คิดว่าเร็วแล้วนะ) ก็ถามถึงดอกเบี้ยตัวใหม่ พนักงานบอกว่าได้ 3.8% 3ปี ผมก็โอเค แล้วก็ขอให้เขาเร่งเรื่องเอกสาร เพราะกลัวเต็มอีก เขาก็บอกว่าทราบผลไม่เกินวันศุกร์หน้านะค่ะ (ต้องรอไปอีก 7 วัน)
แล้วเวลาก็ผ่านไปอีก 7 วัน ผมก็โทรไปตามแบงค์เรื่องเป้นยังไงบ้าง เขาบอกว่ารู้ผลอย่างช้าไม่เกินเช้าวันจันทร์ (โอ้วววววว อาไรกันอีกนี่) แล้วเวลาก็ผ่านไปอีก 2 วัน พอเช้าวันจันทร์แบงค์ก็โทรมาครับ บอกเรื่องผ่านแล้วจะเซ็นสัญญาเมื่อไหร่
ผมบอกเที่ยงครับ เดี๋ยวไปเลย
แล้วจาโอนเมื่อไหร่ค่ะ แบงค์ถาม
ผมบอก พรุ่งนี้ ครับ
แบงค์เงียบหายไปพักนึง งั้นต้องรีบมาเซ็นก่อน 10 โมงนะค่ะ
ผมก็ตกลงทันที
แล้วเผ่นไปแบงค์ในบัดดลเพื่อเซ็นสัญญา พอเซ็นสัญญาเสร็จปุ๊ป ยังไม่ทันออกจากแบงค์ โทรหาเจ้าของบ้านทันทีบอกพรุ่งนี้โอนนะครับ เจ้าของบ้านก็โอเค พอมาถึงวันโอน (ซึ่งก็คือเมื่อวาน) ผู้ขายมา ผู้ซื้อมา แบงค์มา เช็คเอกสารเรียบร้อย (เอกสารสำหรับผู้ซื้อ คือ
บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา,
ทะเบียนตัวจริงพร้อมสำเนา,
เงินสำหรับชำระค่าธรรมเนียม
สเอกสารสำหรับผู้ขาย คือ
บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา,
ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา,
โฉนดของหลังที่จะขายตัวจริง,
ทะเบียนสมรส(ถ้ามี),
หนังสือมอบอำนาจ(กรณีคู่สมรสไม่ได้มาด้วย))
ชำระค่าธรรมเนียมเสร็จ รับเช็คเสร็จ ส่งเช็คให้ผู้ขาย เป็นอันเสร็จพิธีการเป็นหนี้
สรุปท้ายเรื่องครับ
- สัญญาที่ผมบอกว่าเป็นคนละตัว มันเป็นแบบนี้ครับ สมมติ ผมตกลงซื้อบ้านในราคา 800K และผมต้องการวงเงินกู้เต็มจำนวนของราคาซื้อขาย ผมจะต้องเขียนสัญญาใหม่ขึ้นมาอีกฉบับนึงในราคา 1,000K หรือ ล้านนึง เพราะแบงค์ให้วงเงินกู้บ้านมือสองที่ 85% คือ ถ้าผมขอไป 800K ตามราคาซื้อขายจริง ผมจะต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างเอาเอง ปัญหาคือ ผมไม่มีเงินตรงนั้นครับ ผมจึงต้องหาว่ายอดเงินเท่าไรที่พอคิด 85% แล้วจะเท่ากับ 800K ตามที่ผมต้องการผลจึงออกมาเป็นล้านนึงครับ เพราะงั้นเอกสารตอนขอสินเชื่อจึงกลายเป็นล้านนึง ทีนี้แบงค์ก็คำนวณให้ว่า ถ้าขอล้านนึงฐานเงินเดือนผมไม่ถึงนะ แต่ถ้าคิดที่ 85% คือ 850K ฐานเงินเดือนผมผ่าน ผมก็ตกลงครับ เพราะผมไม่ต้องการล้านนึงอยู่แล้ว แต่ต้องการแค่ 85% ผมจึงต้องเขียนสัญญาขึ้นมาอีกฉบับคือ ซื้อขายหนึ่งล้านบาท แล้วก็ให้ผู้ขายเซ็น เพื่อยื่นแบงค์ครับ
- ท่านไหนที่คิดอยากจะทำแบบผมคือมีสัญญา 2 ฉบับต้องตกลงกับผู้ขายให้ดีนะครับ ว่าซื้อขายจริงคืออันไหน
- ปัญหาโลกแตกที่ผู้ซื้อกับผู้ขายเป็นปัญหาประจำคือ ค่าโอนคนละครึ่ง ปัญหาคือ ในวันโอนเนี่ยมันจะมีค่าใช้จ่ายหลายอย่าง คำว่าค่าโอนคนละครึ่งเนี่ยมันหมายถึง ค่าใช้จ่ายในวันนั้นทั้งหมด หรือ ค่าใช้จ่ายทุกอย่างยกเว้น ภาษีเงินได้ ตกลงกันให้ดีครับ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เพราะปกติแล้ว ภาษีเงินได้ มันเป็นภาระของผู้ขายครับ ไม่ใช่ผู้ซื้อ แต่ก็มีเยอะ (แบบเคสของผม) ที่ผู้ซื้อรับภาระทุกอย่างในวันโอนรวมถึง ภาษีเงินได้ ตรงนี้ด้วย ถ้าไม่ตกลงกัน ตามกติกาแล้ว มันเป็นของผู้ขายครับ เพราะชื่อมันก็บอกอยู่แล้วว่า ภาษีเงินได้ ผู้ขายได้เงินก็ต้องเสียครับ แต่ผมบอกแล้วนะครับ ว่าตรงนี้มันตกลงกันได้ และถ้าจะให้ดี เขียนลงไปในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายด้วยครับ ว่าใครรับภาระอะไร ในวันโอน ถ้าผู้ซื้อรับภาระหมด ก็ควรจะระบุไปเลยว่า ค่าใช้จ่ายทุกอย่างในวันโอน รวมทั้งภาษีเงินได้ ไม่งั้นพอถึงวันโอนต้องมานั่งเถียงกันอีก (แอบบ่นเพราะเจอเคสนี้ในวันโอนครับ แล้วเป็นคิวก่อนหน้าผมด้วย ผมเลยต้องรอให้เถียงกันให้เสร็จ ผลปรากฏ ตกลงกันไม่ได้ครับ ไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องขาย กันไป)
- ที่ผมบอกว่าแบงค์มาบอกเรื่องการประเมินผ่านแล้ว และผมได้วงเงินเกินเป็นแบบนี้ครับ จากด้านบนที่ผมบอกว่าผมต้องการวงเงินแค่ราคาซื้อขาย คือ 800K แล้วขอกู้ไปล้านนึง (เพราะ 85% ของล้านนึงคือ 850K ไงครับ) ผลปรากฏว่าแบงค์ให้กู้ที่ 816K ครับ นั่นคือผมมีเงินส่วนเกินมาอีกหมื่นกว่าบาทตามที่บอกครับ
- เวลาที่ใช้ดำเนินการตั้งแต่ขอสินเชื่อจนถึงโอน ตั้งแต่ 14/02/13 - 12/03/13 ทั้งสิน 27 วันครับ
** ตัวเลขที่เกี่ยวกับการเงินที่เขียนไว้ทั้งหมด เป็นตัวเลขสมมตินะครับ ผมแค่สมมติตัวเลขขึ้นมาให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ไม่เกี่ยวข้องกับที่ผมซื้อขายจริงแต่อย่างใด
*** หากท่านไหนสงสัยในขั้นตอนใด สอบถามได้ครับ หากเล่าผิดพลาดตรงไหน หรือ ตรงไหนทำให้งง ก็ขออภัยด้วยครับ