ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบฯ แนะ 4 ข้อต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้าน และมุมมองต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568

นอกจากความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านกับสถานที่ ผู้คน หรือบรรยากาศ ที่หลายคนต้องการ ‘บ้าน’ จริง ๆ ที่หมายถึงที่พักอาศัยก็ไม่แพ้กัน หนำซ้ำยังเป็นสิ่งที่เกิดความอยากได้กับคนทุกช่วงวัย ทั้งเด็กที่กำลังจะเรียนจบ พนักงานเงินเดือนที่กำลังสร้างฐานะ และพนักงานวัยเกษียณที่กำลังหาแหล่งพักพิงตอนบั้นปลายชีวิต 

ด้วยความเป็นสินค้าที่ดำเนินการซื้อได้ยากลำบาก ที่ไม่ใช่ขั้นตอนแต่รวมถึงระยะในการตัดสินใจ เพราะบ้าน คือ สินค้าคงทน ไม่ได้ซื้อหลายครั้ง และไม่ได้เปลี่ยนได้บ่อย การเลือกซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงปัจจัยที่หลากหลายก่อนที่จะตัดสินใจ

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ให้ความรู้ผ่านไลฟ์แรกของรายการ HBA Channel จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ดังนี้

ไลฟ์สไตล์ & โลเกชั่น
บางคนชอบอยู่ในเมือง ชานเมือง หรือบ้านพักตากอากาศ ทำให้ทำเลที่ต้องการนั้นแตกต่างกัน หลายปีที่ผ่านมา คนต่างจังหวัดที่เดินทางเข้ากรุงเทพฯเป็นประจำ หรือคนที่ทำงานต่างประเทศ เขาเหล่านี้ทำให้ทำเลที่ตั้งใกล้สนามบินได้รับความต้องการมากขึ้น เพื่อความสะดวกของการเดินทาง เช่นเดียวกับการอยู่ในระแวงที่มีรถสาธารณะ ไม่เหมือนในอดีตที่เราเลือกอยู่ในสถานที่ที่ใกล้ครอบครัว
แม้ว่าจะปักหลักโลเกชั่นไว้แล้ว แต่อิสระมองว่า คนไทยประสบกับการเปลี่ยนแปลงของโลเกชั่นตลอด จากการมาของทางด่วน สะพาน รถไฟฟ้าหลายสี แต่ในส่วนนี้เป็นปัจจัยที่ดีของความเจริญ ยิ่งปัจจุบันที่เราสามารถหาข้อมูลได้เองว่า ถไฟฟ้าสีไหนอยู่ในขั้นตอนอะไร การวางแผนของคนยุคปัจจุบันจึงสามารถทำได้ง่ายกว่าแต่ก่อน

ขณะเดียวกันด้านลบที่อาจเกิดขึ้น คือในอนาคตอาจเป็นโลเกชั่นที่อยู่ใกล้พื้นที่สีม่วง และต้องเผชิญกับปัญหาฝุ่น ควัน และมลภาวะที่จะตามมาภายหลัง

ความสามารถในการผ่อน
หลังจากตัดสินใจเลือกโลเกชั่นแล้ว เข้าสู่ช่วยการเริ่มเยี่ยมชมโครงการต่าง ๆ ส่วนสำคัญที่ต้องตั้งคำถามคือ “ราคาซื้อเท่าไหร่ถึงจะเหมาะกับครอบครัวเรา” ส่วนใหญ่มักจะบอกว่า 1 ใน 3 ของรายได้ เหมาะสมกับการใช้ผ่อนที่อยู่อาศัยแต่ความเป็นจริงแล้วอาจไม่ใช่แบบนั้น โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้สูง สามารถซื้อบ้านในราคาที่แพงได้เกิน 40-50% ของรายได้ 

“ควรซื้อบ้านแบบตึง ๆ ไว้หน่อย” คือความเห็นชาวผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินที่อิสระอธิบายว่า 1-2 ปีแรกอาจจะผ่อนยากหน่อย แต่ด้วยเป็นสินค้าที่เราไม่ได้ซื้อบ่อย จึงต้องพิจารณาเลือกซื้ออย่างถี่ถ้วน ตั้งแต่เลือกโครงการ ซึ่งแม้อิสระจะบอกว่า ชื่อหรือแบรนด์จะไม่ใช่ปัจจัยชี้ขาด แต่มีผลต่อการตัดสินใจ เนื่องจากบ้านไม่ใช่สินค้าที่ซื้อซ้ำได้เหมือนของในร้านสะดวกซื้อ

อิสระเปรียบบ้านต่างโครงการที่ราคาต่างกันเป็นกระเป๋าใบละ 5,000 บาทกับใบละ 500,000 บาท ว่า กระเป๋าที่แพงอาจไม่ได้มีคุณภาพที่ดีกว่าร้อยเท่า แต่เป็นสิ่งที่สร้างความภูมิใจให้กับผู้บริโภคมากกว่านั้นเอง และเขาแนะนำว่า การเข้าปรึกษาธนาคารก็จะทำให้เรามองออกถึงศักยภาพในการผ่อน ตั้งแต่เงินจอง เงินดาวน์ และเงื่อนไขต่าง ๆ ถ้าเราให้ข้อมูลที่ครบถ้วน ธนาคารก็จะสามารถให้คำตอบได้ทันที

นอกจากนี้สิ่งที่ต้องศึกษา คือ แคมเปญดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร เราต้องพิจารณาให้ดีว่า ดอกเบี้ยแท้จริงราคาเท่าไหร่ เนื่องจากแต่ละที่มีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ซึ่งถ้าเราพิจารณาอย่างดีและผ่อนอย่างมีวินัย บางสัญญาที่ทำไว้ 20-25 ปี อาจใช้เวลาผ่อนจริงแค่ 15 ปีเท่านั้น

เส้นทางการเงิน
สำหรับผู้บริโภคที่เป็นมนุษย์เงินเดือน หรือพนักงานประจำอาจไม่ต้องกังวลใจในเรื่องนี้ แต่ผู้ประกอบอาชีพอิสระคงต้องเดินสเตรตเมนต์เอาไว้ในบัญชี เนื่องจากธนาคารจะพิจารณาจากตรงนั้นเป็นหลัก อิสระจึงแนะนำให้เอาเงินเข้าบัญชี และมีการใช้จ่ายผ่านบัญชีสม่ำเสมอ
เขายกตัวอย่างธนาคารพาณิชย์บางที่ใช้เงื่อนไขว่า ถ้ามีเงินออมอย่างสม่ำเสมอระยะเวลา 1 ปีขึ้นไป จะสามารถขอกู้ได้ เรียกว่า เป็นการรักษาเครดิตที่ดีมากกว่าการสร้างหนี้เสีย

สัญญากู้แรกสำคัญ
จากการสำรวจการซื้อบ้านมีผู้ค้ำประกัน 4-5% แต่มีผู้กู้ร่วมสูงถึง 20% และตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะถือว่าผู้กู้ร่วมมีชื่อในสัญญาซื้อบ้านที่ 1 เช่นเดียวกับธนาคารพาณิชย์ที่บังคับให้มีชื่อทั้งคู่

ซึ่งจะส่งผลเสียต่อการซื้อบ้านในอนาคตของผู้กู้ร่วมที่จะต้องจ่ายเงินดาวน์ในเปอร์เซ็นต์ที่แพงขึ้น 10-20% สำหรับสัญญาที่ 2 ตามมาตรการ LTV อิสระจึงแนะนำว่าให้ต่อรองกับธนาคาร ขอเป็นเพียงแค่กู้ร่วม แต่ไม่ให้มีชื่อในโฉนด เนื่องจากไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของบ้านร่วมกัน

นอกจากนี้ในสัญญาแรก ธนาคารจะคำนวณ DSR (อัตราส่วนเงินสำหรับใช้ผ่อนชำระหนี้กับรายได้ในแต่ละเดือน) และจะให้เพิ่มเงินกู้ 10% สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใข้ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง เช่นเดียวกัน เมื่อซื้อและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว สิ่งสำคัญคือ ดอกเบี้ยที่ผ่อนชำระที่ได้ปัจจุบันเป็นจำนวน 100,000 บาท และการขอคือภาษีที่จากการขายบ้านเก่าที่มีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
อิสระคำนวณไว้คร่าว ๆ ประมาณ 2.5-4% ซึ่งหากขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี แล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี เราสามรถของคืนภาษีได้ตามเกณฑ์

การอยู่ร่วมกันของลูกบ้าน
ด้วยสาธารณูปโภคของไทยที่แตกต่างจากต่างประเทศที่จะมีหน่วยงานอย่างเทศบาลเข้ามาจัดการดูแล ขณะที่ไทยต้องช่วยกันดูแลตัวเอง ตามที่กฎหมายระบุว่า ไม่มีสินค้าใดในโลกที่ผู้ประกอบการต้องดูแลตลอดชีวิต หน้าที่จึงตกมาเป็นของผู้อาศัยที่ต้องแชร์ความทุกข์ความสุขร่วมกัน สำหรับผู้อาศัยระยะยาว
ตลาดอสังหาฯ ปี’68

ก่อนจะทิ้งท้ายถึงสถานการณ์ผู้บริโภคและผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ อิสระให้ความเห็นว่า ในภาวะที่การขายดีอยู่ที่ดีมานด์ซัพพลาย ของที่จะขายดีมักจะขึ้นราคา ขายไม่ดีลดราคา หากใครสนใจจะซื้อบ้านสามารถเข้าไปหาข้อมูลตามบริษัทได้เลยว่า ยอดขายตกลงเพียง 10-20% ขณะที่กำไรตก 40-70%

แสดงให้เห็นถึงโอกาสในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งถ้าเรามีเงินออมก็จะเป็นผู้มีศักยภาพที่เหนือกว่าผู้ขาย โดยเฉพาะช่วงดอกเบี้ยขาลง เป็นผลดีของผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน ขณะที่หากมีจำนวนผู้ซื้อมากขึ้น ผู้พัฒนาก็จะได้ยอดขายเพิ่มมากขึ้นด้วย... 

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.prachachat.net/property/news-1767006



ส่อง 10 อันดับต่างชาติโอนคอนโดฯมากสุดในไทยปี’67 “อินเดียซื้อแพงสุด”

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติในปี 2567 จีนคงอันดับ 1 ขณะที่ตัวเลขประเทศอินเดียจ่ายแพงสุดใน 10 ประเทศแรก

จากการรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ขยายตัวดีขึ้น โดยรวมมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 97,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 8 ไตรมาส แม้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังลดลง
ข้อมูลที่น่าสนใจไม่ต่างกัน คือ 10 อันดับชาวต่างชาติที่มีหน่วยห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดในปี 2567 ซึ่งแม้ว่า จีนจะคงอันดับ 1 มาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี แต่ตัวเลขมูลค่าของอินเดียที่ซื้อคอนโดฯ ในราคาที่แพงที่สุด มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย 5.9 ล้านบาท

ซึ่งสูงกว่าจีนที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพียง 4.7 ล้านบาท นอกจากนี้ สัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปี 2566

10 อันดับต่างชาติโอนคอนโดฯมากสุดในไทย ปี’67
1. จีน 5,670 หน่วย มูลค่า 26,561 ล้านบาท
2. พม่า 1,388 หน่วย มูลค่า 7,036 ล้านบาท
3. รัสเซีย 1,079 หน่วย มูลค่า 3,663 ล้านบาท
4.ไต้หวัน 836 หน่วย มูลค่า 4,299 ล้านบาท
5. สหรัฐอเมริกา 609 หน่วย มูลค่า 3,027 ล้านบาท
6. ฝรั่งเศส 521 หน่วย มูลค่า 2,234 ล้านบาท
7.เยอรมนี 446 หน่วย มูลค่า 1,959 ล้านบาท
8.สหราชอาณาจักร 414 หน่วย มูลค่า 1,699 ล้านบาท
9.ออสเตรเลีย 293 หน่วย มูลค่า 1,518 ล้านบาท
10.อินเดีย 260 หน่วย มูลค่า 1,527 ล้านบาท... 

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.prachachat.net/property/news-1767328