ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน สร้างบ้าน หรือซื้อที่ดิน ควรรู้ข้อมูลในเบื้องต้นเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเสียก่อน โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี มีกี่ประเภท เนื่องจากปัจจุบันโฉนดที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท มีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน โดยประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจนเท่านั้น



เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 (โฉนดครุฑแดง)
น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน รู้จักโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

หากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)
น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)
น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน เช่นเดียวกับ น.ส.3 ข. ซึ่งยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ จนกว่าจะมีการสอบเขตชัดเจน จึงสามารถนำไปขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

นอกจากข้อมูลข้างต้น อีกหนึ่งเรื่องสำคัญก่อนซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้าน คือ ต้องไม่ลืมตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นโฉนดที่ดินปลอมหรือไม่ เพราะมีบางกรณีที่มีการแอบอ้างขายโฉนดจริง แต่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง หรือเป็นที่ดินที่ถูกเพิกถอนสิทธิ์ ติดจำนอง ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย และอีกหลายข้อควรระวัง อ่านข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน เพิ่มเติมได้

ที่มา : https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน-68583