คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 2
กาาครอบครองปรปักษ์
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
แบบนี้ดูยาว เรามาย่อยองค์ประกอบกันวาสมีอะไรบ้าง
[1]ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
[2]ครอบครองโดยสงบ
[3]ครบครองโดยเปิดเผย
การเช่าที่มีสัญญาเช่า ย่อมเป็นการแสดงเจตนาว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ ผู้เช่า สามารถใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งบนอสังหาริมทรัพย์ของตน ในช่วงเวลาหนึ่งอันมีจำกัดตามที่ได้ทำสัญญากันไว้ (สัญญาเช่าผู้เช่าไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์)
ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ คือ โฉนด นส.4 เท่านั้น
ส่วนพวก นส.3 นส.3ก และอื่นๆเจ้าของโฉนดไม่ได้มีกรรมสิทธิ์มีแต่เพียงสิทธิ์ครอบครอง จึงไม่อาจจะครอบครองปรปักษ์ แต่อาจถูกแย่งการครอบครองได้
ส่วนที่ว่ามา ไล่ก็ไม่ยอมไป แค่นี้ก็ขาดองค์ประกอบแล้ว เพราะ เมื่อเจ้าของมาขับไล่ หรือ ถูกฟ้องขับไล่ แม้จะทนอยู่ต่อไป ก็ไม่เป็นการครอบครองโดยสงบแล้ว หากเค้าฟ้องขอครอบครองปรปักษ์ เจ้าของที่ก็ยกขึ้นต่อสู้ได้ว่า เค้าไม่ได้ครอบครองโดยสงบ เพราะเราไล่แล้วแต่เขาไมไป
ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าหลายเดือน ย่อมถือว่า ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ย่อมก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องแก่ผู้ให้เช่า ในอันจะเรียกให้ชำระหนี้ค่าเช่านั้นเพราะถือว่า ผู้เช่าตกเป็นผู้ผิดนัดชำระหนี้ หรือ เรียกให้ชำระหนี้พร้อมบอกเลิกสัญญา แต่ตราบใดที่สัญญายังคงอยู่และไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่า และไม่ได้มีข้อกำหนดว่า หากไม่จ่ายค่าเช่าให้ถือว่าสัญญาสิ้นสุด หรือ มีการบอกเลิกสัญญา แม้ผู้เช่าจะไม่ยอมจ่ายค่าเช่าก็หาเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระงับไปไม่ ก็ยังถือว่า ผู้เช่ายังเช่าในที่ดินนั้นอยู่ เมื่ออยู่ในฐานะผู้เช่าจึงไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่หากสัญญาเช่าระงับแล้วเค้าคงใช้ที่ดินของผู้ให้เช่าอยู่อยู่ การครอบครองนี้ย่อมถือได้ว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ระยะเวลาที่เข้าครอบครองก็ให้เริ่มนับแต่วันที่เค้าเข้าทำประโยชน์ แล้วนับไปอีก 10 ปี โดยต้องครอบครองโดยสงบ คือ ไม่มีใครมาห้าม ไม่มีใครมาไล่ ไม่ใครมาฟ้องขับไล่ และต้องเปิดเผยไม่ใช่ครอบครองแบบแอบๆซ่อนๆ
วิธีป้องกัน
1.ตรวจตราที่ดินอย่าสม่ำเสมอ : มีใครมาแอบใช้ประโยชน์ไหม
2.ล้อมรั้ว หรือ ติดป้ายกั้นเขตให้ชัดเจน : แสดงความเป็นเจ้าของ
3.อาจให้กรมที่ดินมารังวัดเป็นครั้งคราว : แสดงความเป็นเจ้าของ
4.รีบคัดค้าน/ขับไล่ เมื่อมีคนมาครอบครอง : เพราะเมื่อถูกขับไล่ ถูกคัดค้านแล้ว ย่อมไม่ใช่การครอบครองโดยสงบ
การฟ้องคดีเรียกที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์คืน ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่ผู้ครอบครองปรปักษ์ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์
*จริงๆกฎหมายนี้ออกมาสำหรับดัดหลังคนที่กว้านซื้อที่ดินเยอะๆแต่ไม่ทำประโยชน์อะไร รัฐมองว่าที่ดินมันไม่เกิดประโยชน์ แทนที่จะเอาไปให้คนอื่นได้ใช้ประโยชน์จึงเกิดแนวคิดเรื่องครอบครองปรปักษ์ขึ้นมา
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
แบบนี้ดูยาว เรามาย่อยองค์ประกอบกันวาสมีอะไรบ้าง
[1]ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
[2]ครอบครองโดยสงบ
[3]ครบครองโดยเปิดเผย
การเช่าที่มีสัญญาเช่า ย่อมเป็นการแสดงเจตนาว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ ผู้เช่า สามารถใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งบนอสังหาริมทรัพย์ของตน ในช่วงเวลาหนึ่งอันมีจำกัดตามที่ได้ทำสัญญากันไว้ (สัญญาเช่าผู้เช่าไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์)
ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้ คือ โฉนด นส.4 เท่านั้น
ส่วนพวก นส.3 นส.3ก และอื่นๆเจ้าของโฉนดไม่ได้มีกรรมสิทธิ์มีแต่เพียงสิทธิ์ครอบครอง จึงไม่อาจจะครอบครองปรปักษ์ แต่อาจถูกแย่งการครอบครองได้
ส่วนที่ว่ามา ไล่ก็ไม่ยอมไป แค่นี้ก็ขาดองค์ประกอบแล้ว เพราะ เมื่อเจ้าของมาขับไล่ หรือ ถูกฟ้องขับไล่ แม้จะทนอยู่ต่อไป ก็ไม่เป็นการครอบครองโดยสงบแล้ว หากเค้าฟ้องขอครอบครองปรปักษ์ เจ้าของที่ก็ยกขึ้นต่อสู้ได้ว่า เค้าไม่ได้ครอบครองโดยสงบ เพราะเราไล่แล้วแต่เขาไมไป
ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าหลายเดือน ย่อมถือว่า ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ย่อมก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องแก่ผู้ให้เช่า ในอันจะเรียกให้ชำระหนี้ค่าเช่านั้นเพราะถือว่า ผู้เช่าตกเป็นผู้ผิดนัดชำระหนี้ หรือ เรียกให้ชำระหนี้พร้อมบอกเลิกสัญญา แต่ตราบใดที่สัญญายังคงอยู่และไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่า และไม่ได้มีข้อกำหนดว่า หากไม่จ่ายค่าเช่าให้ถือว่าสัญญาสิ้นสุด หรือ มีการบอกเลิกสัญญา แม้ผู้เช่าจะไม่ยอมจ่ายค่าเช่าก็หาเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระงับไปไม่ ก็ยังถือว่า ผู้เช่ายังเช่าในที่ดินนั้นอยู่ เมื่ออยู่ในฐานะผู้เช่าจึงไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่หากสัญญาเช่าระงับแล้วเค้าคงใช้ที่ดินของผู้ให้เช่าอยู่อยู่ การครอบครองนี้ย่อมถือได้ว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ระยะเวลาที่เข้าครอบครองก็ให้เริ่มนับแต่วันที่เค้าเข้าทำประโยชน์ แล้วนับไปอีก 10 ปี โดยต้องครอบครองโดยสงบ คือ ไม่มีใครมาห้าม ไม่มีใครมาไล่ ไม่ใครมาฟ้องขับไล่ และต้องเปิดเผยไม่ใช่ครอบครองแบบแอบๆซ่อนๆ
วิธีป้องกัน
1.ตรวจตราที่ดินอย่าสม่ำเสมอ : มีใครมาแอบใช้ประโยชน์ไหม
2.ล้อมรั้ว หรือ ติดป้ายกั้นเขตให้ชัดเจน : แสดงความเป็นเจ้าของ
3.อาจให้กรมที่ดินมารังวัดเป็นครั้งคราว : แสดงความเป็นเจ้าของ
4.รีบคัดค้าน/ขับไล่ เมื่อมีคนมาครอบครอง : เพราะเมื่อถูกขับไล่ ถูกคัดค้านแล้ว ย่อมไม่ใช่การครอบครองโดยสงบ
การฟ้องคดีเรียกที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์คืน ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่ผู้ครอบครองปรปักษ์ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์
*จริงๆกฎหมายนี้ออกมาสำหรับดัดหลังคนที่กว้านซื้อที่ดินเยอะๆแต่ไม่ทำประโยชน์อะไร รัฐมองว่าที่ดินมันไม่เกิดประโยชน์ แทนที่จะเอาไปให้คนอื่นได้ใช้ประโยชน์จึงเกิดแนวคิดเรื่องครอบครองปรปักษ์ขึ้นมา
แสดงความคิดเห็น
อยากถามเรื่อง การ"ครอบครองปรปักษ์"และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกันเล็กน้อย ไว้เป็นความรู้หน่อยครับ
ที่ตั้งคำถามแบบนี้ขึ้นมาก็เพราะว่า ผมเห็นข่าวเกี่ยวกับการเช่าบ้าน แล้วผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าบ้านหลายเดือน ไล่ก็หน้าด้านไม่ยอมไป จนเจ้าของบ้านต้องก้มกราบขอให้ย้ายออกไปซะที ก็เลยนึกถึงการเช่าที่ดิน และกฎหมาย"ครอบครองปรปักษ์(ที่เปิดช่องทางให้คนโกง)ขึ้นมา
แต่ว่าในกรณี การเช่าบ้านแล้วผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าและไล่ไม่ยอมไป ก็แค่ตัดน้ำตัดไฟก็อยู่ไม่ได้แล้ว ไม่รู้ทำไมผู้ให้เช่าหลายคนไม่ทำแบบนี้
แต่ว่าในกรณีการเช่าที่ดินทำการเกษตร ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาแล้วเราไล่ไม่ยอมไปเนี้ย อันนี้หมดทางแก้จริงๆนะ ไอ้การจะให้ไปแจ้งความเนี้ย ไม่รู้มันจะได้ผลหรือปล่าว เพราะมันเป็นคดีแพ่ง ต้องไปฟ้องเอาอีก เสียเงินหรือปล่าวไม่รู้ (แล้วอีกอย่าง ผมรู้สึกว่าตำรวจและกฎหมายไทยพึ่งพาไม่ค่อยจะได้สักเท่าไร)
ป ล นี้เป็นการตั้งกระทู้อย่างเป็นทางการครั้งแรกของผม ถ้าผิดพลาดประการใดก็ขออภัยด้วย