รบกวนสอบถามกรณีนี้หน่อยนะครับ พอดีไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว มีค่าโอนและภาษีพอสมควร ชำระไปตามที่ทางเจ้าหน้าที่แจ้งมา พอกลับมาหาข้อมูลเพิ่มเติมที่บ้าน ไม่แน่ใจว่าสำนักงานที่ดินคิดค่าธรรมเนียมถูกหรือผิดครับ
1. ผมและภรรยาจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย พ.ศ. 2554 แต่ภรรยาใช้นามสกุลเดิม
2. พ.ศ. 2556 ผมและภรรยากู้ร่วมซื้อคอนโดห้องชุดราคาประมาณ 2.5 ล้าน โดยจดจำนองไว้กับธนาคาร A (กรณีนี้น่าจะเป็นสินสมรสด้วย)
3. พฤษภาคม 2565 ที่ผ่านมา (หลังซื้อคอนโดผ่านไป 8-9 ปี) ทำรีไฟแนนซ์คอนโดกับธนาคาร B โดยจะเปลี่ยนเป็นชื่อผมกู้คนเดียว
4. เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ธนาคาร B ไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร A มีค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนต่างๆ 170 บาทตามใบเสร็จ
5. เนื่องด้วยจะเปลี่ยนเป็นชื่อผมคนเดียวในการกู้ ประเด็นอยู่ตรงนี้ครับ ผมและภรรยาก็เซ็นต์และทำตามที่เจ้าหน้าที่ประสานงานของธนาคารและสำนักงานที่ดินแนะนำไป มีแนบทะเบียนสมรสและเอกสารต่างๆ สำนักงานที่ดินมีระบุหลังโฉนดเป็น ชื่อภรรยาผมขายห้องชุดเฉพาะส่วนให้กับชื่อผม (ทำเรื่องขายเฉพาะส่วน)
6. ตอนกรอกข้อมูลเจ้าหน้าที่ระบุราคาทุนทรัพย์เป็น 1,000,000 บาท และราคาประเมิน 1,174,932 บาท (50% ของราคาประเมินห้องชุด) เนื่องจากเป็นการขายและโอนเฉพาะส่วนของภรรยาครึ่งนึงให้ผม ทางสำนักงานที่ดินน่าจะใช้ราคาประเมิน 1,174,932 บาทในการคำนวณค่าธรรมเนียมต่างๆ
7. จากนั้นทำการจำนองใหม่กับธนาคาร B โดยหลังโฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อผมคนเดียวเป็นคู่สัญญากับธนาคาร B
8. ถึงตอนชำระเงินค่าธรรมเนียมต่างๆ ทั้งหมดตามใบเสร็จ
- ค่าธรรมเนียม อปท = 23,500 บาท (2% จากราคาประเมิน)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = 29,374 บาท
- อากรแสตมป์ = 5,880 บาท
- ค่าคำขอ = 20 บาท
- ค่าพยาน = 40 บาท
รวมๆ แล้วชำระไปเกือบๆ 6 หมื่นบาท ส่วนค่าจำนองธนาคาร B ชำระให้ฟรีตามแคมเปญ (ธนาคาร B น่าจะได้โปรโมชั่นราคาจำนองในตอนนี้ 0.01%)
ตอนแรกก็ตกใจว่าทำไมค่าใช้จ่ายสูงจัง ไม่ได้ศึกษาหาข้อมูลมาก่อน รู้แบบนี้รีไฟแนนซ์เป็นชื่อกู้ร่วมแบบเดิมดีกว่า ยอมรับว่าพลาดจริงๆ ครับ ไม่คิดว่าการเปลี่ยนเป็นกู้คนเดียวตอนรีไฟแนนซ์จะมีขั้นตอนขายเฉพาะส่วนและโอนจากภรรยาด้วย และการขายเฉพาะส่วนสำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทก็ไม่ได้โปรโมชั่นค่าโอน 0.01% ด้วย (เจ้าหน้าที่เพิ่งแจ้งว่าต้องโอนเต็มถึงจะได้ 0.01%) คือ 6 หมื่นนี่มา surprise ตอนชำระเงินจริงๆ ไม่มีใครแนะนำก่อน ดีที่ชำระบัตรเครดิตได้ ไม่ได้เตรียมเงินสดมาด้วย - -“
พอกลับมาหาข้อมูลเพิ่มเติม มีข้อสงสัยตรงค่าธรรมเนียม อปท ก็คือค่าโอน ซึ่งสำนักงานที่ดินคิดที่ 2% ของราคาประเมิน 1,174,932 บาท เป็นจำนวนเงิน 23,500 บาท
*คำถาม กรณีนี้ไม่คิดค่าโอนที่ 0.5% เนื่องจากเป็นภรรยาโอนให้สามีที่จดทะเบียนสมรสเหรอครับ หรือเป็นการขายเฉพาะส่วนเลยไม่ได้ หรือว่าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเข้าใจผิดเห็นคนละนามสกุลกัน เลยเข้าใจว่าไม่ได้จดทะเบียน ?
ถ้าคิดที่ 0.5% ก็จะเหลือแค่ 5,875 บาท ถ้าสำนักงานที่ดินคำนวณผิดจริง ผ่านมาประมาณ 2 เดือนเราสามารถไปติดต่อขอเงินส่วนที่ชำระเกินประมาณ 17,000 บาทได้ไหมครับ
และในส่วนของภาษีเงินได้ 29,374 บาทที่ชำระไปในนามของภรรยาที่เสมือนขายให้ผมอันนี้น่าจะถูกต้องแล้วใช่ไหมครับ
รบกวนขอคำปรึกษาและไขข้อสงสัยเรื่องค่าโอน 2% หรือ 0.5% ในกรณีนี้หน่อยนะครับ และการที่เปลี่ยนเป็นชื่อผมกู้คนเดียวตอนรีไฟแนนซ์แบบนี้คือขั้นตอนที่ถูกต้องแล้วใช่ไหมครับ ขอบคุณมากครับ
ปล. ยังเสียดายครับ น่าจะศึกษามาดีๆ ก่อน จะได้กู้ร่วมเหมือนเดิมตอนรีไฟแนนซ์จะได้ไม่ต้องเสียค่าโอนและภาษีเงินได้ (ทั้งๆ ที่ภรรยาผมก็ไม่ได้เงินอะไร และถึงห้องชุดเป็นชื่อผมคนเดียวยังไงก็เป็นสินสมรสร่วมกันอยู่ดี) คืองานนี้เสียเงินไปร่วม 6 หมื่นโดยใช่เหตุจริงๆ ครับ
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดระหว่างสามีและภรรยาคิดที่ 2% หรือ 0.5% ถ้าสำนักงานที่ดินคิดผิดกลับไปขอที่ชำระเกินคืนได้ไหมครับ
1. ผมและภรรยาจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย พ.ศ. 2554 แต่ภรรยาใช้นามสกุลเดิม
2. พ.ศ. 2556 ผมและภรรยากู้ร่วมซื้อคอนโดห้องชุดราคาประมาณ 2.5 ล้าน โดยจดจำนองไว้กับธนาคาร A (กรณีนี้น่าจะเป็นสินสมรสด้วย)
3. พฤษภาคม 2565 ที่ผ่านมา (หลังซื้อคอนโดผ่านไป 8-9 ปี) ทำรีไฟแนนซ์คอนโดกับธนาคาร B โดยจะเปลี่ยนเป็นชื่อผมกู้คนเดียว
4. เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ธนาคาร B ไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร A มีค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนต่างๆ 170 บาทตามใบเสร็จ
5. เนื่องด้วยจะเปลี่ยนเป็นชื่อผมคนเดียวในการกู้ ประเด็นอยู่ตรงนี้ครับ ผมและภรรยาก็เซ็นต์และทำตามที่เจ้าหน้าที่ประสานงานของธนาคารและสำนักงานที่ดินแนะนำไป มีแนบทะเบียนสมรสและเอกสารต่างๆ สำนักงานที่ดินมีระบุหลังโฉนดเป็น ชื่อภรรยาผมขายห้องชุดเฉพาะส่วนให้กับชื่อผม (ทำเรื่องขายเฉพาะส่วน)
6. ตอนกรอกข้อมูลเจ้าหน้าที่ระบุราคาทุนทรัพย์เป็น 1,000,000 บาท และราคาประเมิน 1,174,932 บาท (50% ของราคาประเมินห้องชุด) เนื่องจากเป็นการขายและโอนเฉพาะส่วนของภรรยาครึ่งนึงให้ผม ทางสำนักงานที่ดินน่าจะใช้ราคาประเมิน 1,174,932 บาทในการคำนวณค่าธรรมเนียมต่างๆ
7. จากนั้นทำการจำนองใหม่กับธนาคาร B โดยหลังโฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อผมคนเดียวเป็นคู่สัญญากับธนาคาร B
8. ถึงตอนชำระเงินค่าธรรมเนียมต่างๆ ทั้งหมดตามใบเสร็จ
- ค่าธรรมเนียม อปท = 23,500 บาท (2% จากราคาประเมิน)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = 29,374 บาท
- อากรแสตมป์ = 5,880 บาท
- ค่าคำขอ = 20 บาท
- ค่าพยาน = 40 บาท
รวมๆ แล้วชำระไปเกือบๆ 6 หมื่นบาท ส่วนค่าจำนองธนาคาร B ชำระให้ฟรีตามแคมเปญ (ธนาคาร B น่าจะได้โปรโมชั่นราคาจำนองในตอนนี้ 0.01%)
ตอนแรกก็ตกใจว่าทำไมค่าใช้จ่ายสูงจัง ไม่ได้ศึกษาหาข้อมูลมาก่อน รู้แบบนี้รีไฟแนนซ์เป็นชื่อกู้ร่วมแบบเดิมดีกว่า ยอมรับว่าพลาดจริงๆ ครับ ไม่คิดว่าการเปลี่ยนเป็นกู้คนเดียวตอนรีไฟแนนซ์จะมีขั้นตอนขายเฉพาะส่วนและโอนจากภรรยาด้วย และการขายเฉพาะส่วนสำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทก็ไม่ได้โปรโมชั่นค่าโอน 0.01% ด้วย (เจ้าหน้าที่เพิ่งแจ้งว่าต้องโอนเต็มถึงจะได้ 0.01%) คือ 6 หมื่นนี่มา surprise ตอนชำระเงินจริงๆ ไม่มีใครแนะนำก่อน ดีที่ชำระบัตรเครดิตได้ ไม่ได้เตรียมเงินสดมาด้วย - -“
พอกลับมาหาข้อมูลเพิ่มเติม มีข้อสงสัยตรงค่าธรรมเนียม อปท ก็คือค่าโอน ซึ่งสำนักงานที่ดินคิดที่ 2% ของราคาประเมิน 1,174,932 บาท เป็นจำนวนเงิน 23,500 บาท
*คำถาม กรณีนี้ไม่คิดค่าโอนที่ 0.5% เนื่องจากเป็นภรรยาโอนให้สามีที่จดทะเบียนสมรสเหรอครับ หรือเป็นการขายเฉพาะส่วนเลยไม่ได้ หรือว่าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเข้าใจผิดเห็นคนละนามสกุลกัน เลยเข้าใจว่าไม่ได้จดทะเบียน ?
ถ้าคิดที่ 0.5% ก็จะเหลือแค่ 5,875 บาท ถ้าสำนักงานที่ดินคำนวณผิดจริง ผ่านมาประมาณ 2 เดือนเราสามารถไปติดต่อขอเงินส่วนที่ชำระเกินประมาณ 17,000 บาทได้ไหมครับ
และในส่วนของภาษีเงินได้ 29,374 บาทที่ชำระไปในนามของภรรยาที่เสมือนขายให้ผมอันนี้น่าจะถูกต้องแล้วใช่ไหมครับ
รบกวนขอคำปรึกษาและไขข้อสงสัยเรื่องค่าโอน 2% หรือ 0.5% ในกรณีนี้หน่อยนะครับ และการที่เปลี่ยนเป็นชื่อผมกู้คนเดียวตอนรีไฟแนนซ์แบบนี้คือขั้นตอนที่ถูกต้องแล้วใช่ไหมครับ ขอบคุณมากครับ
ปล. ยังเสียดายครับ น่าจะศึกษามาดีๆ ก่อน จะได้กู้ร่วมเหมือนเดิมตอนรีไฟแนนซ์จะได้ไม่ต้องเสียค่าโอนและภาษีเงินได้ (ทั้งๆ ที่ภรรยาผมก็ไม่ได้เงินอะไร และถึงห้องชุดเป็นชื่อผมคนเดียวยังไงก็เป็นสินสมรสร่วมกันอยู่ดี) คืองานนี้เสียเงินไปร่วม 6 หมื่นโดยใช่เหตุจริงๆ ครับ