สวัสดีปีใหม่เพื่อนๆชาวพันทิปทุกคนนะคะ 
หลังจากกระทู้ก่อนหน้านี้เราได้พูดถึงขั้นตอนโดยรวมต่างๆในการสร้างบ้านไปแล้ว
วันนี้เราจะมาพูดคุยถึงปัจจัยหลักสำคัญที่จะเป็นตัวชี้ชะตาว่าบ้านของเราสวยเป๊ะปังได้แค่ไหน
ซึ่งสิ่งนั้นก็คือ "เงิน" นั่นเอง

โดยเงินที่เราจะพูดถึงในวันนี้ ได้แก่ “จำนวนเงินสดที่ควรมีก่อนการสร้างบ้าน (ค่าใช้จ่ายก่อนการสร้างบ้านที่ควรรู้)”

ถ้าใครไม่มีเวลาอ่าน หรืออยากจะเปิดฟังระหว่างทำกิจกรรมอื่นๆไปด้วย
ก็ขอฝากช่อง คบหมอสร้างบ้าน ทาง youtube ไว้ด้วยนะคะ

คบหมอสร้างบ้าน Ep.12 : จำนวนเงินสดที่ควรมีก่อนการสร้างบ้าน (ค่าใช้จ่ายก่อนการสร้างบ้านที่ควรรู้)

.
.
.

                        หลายๆคนอาจจะเข้าใจว่าในการสร้างบ้านสักหลัง ไม่จำเป็นจะต้องมีเงินสดครบเต็มจำนวน เพราะว่ายังไงก็กู้ธนาคารมาสร้างอยู่แล้ว ซึ่งตอนแรกเราก็คิดแบบนั้นเหมือนกัน แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันจะมีค่าใช้จ่ายมากมายที่เกิดขึ้นมาก่อนที่เราจะได้เงินจากธนาคารนะคะ ซึ่งส่วนนี้มันจำเป็นที่จะต้องมีสำรองไว้ ถ้ากะเป็นตัวเลขคร่าวๆก็คงสักประมาณ 25-30% ของค่าบ้าน เพื่อนๆอาจจะตกใจว่ามันค่อนข้างเยอะ เพราะอย่างค่าบ้านงวดแรกที่ต้องจ่ายก็ปาเข้าไปที่ 15% แล้วค่ะ

                         ต้องบอกไว้ก่อนนะคะว่าเราเรียบเรียงมาจากประสบการณ์ของตัวเอง เพื่อนๆลองเอาไปเปรียบเทียบกับแหล่งข้อมูลอื่นๆ แล้วตัดสินใจปรับให้เหมาะสมกับบริบทของแต่ละคนนะคะ

เราจะขอเริ่มเรียงไปตาม Time line ที่ทำการสร้างบ้านนะคะ

1) ค่าโอนที่ดิน
                  ในการจะสร้างบ้านนั้น ชื่อบนฉโนดที่ดินจะต้องเป็นชื่อของผู้ที่ยื่นกู้ และยื่นขออนุญาตก่อสร้างเท่านั้นนะคะ ดังนั้นหากบนฉโนดที่ดินที่เราจะทำการสร้างบ้าน ไม่ใช่ชื่อของเรา ก็จะต้องไปทำการเปลี่ยนและโอนที่ดินให้เรียบร้อยก่อน โดยค่าใช้จ่ายก็จะขึ้นอยู่กับว่าเป็นการโอนที่ให้กับใคร

                  - ถ้าเป็นพ่อแม่โอนให้บุตร เสีย 0.5% ของราคาประเมิน
                  - ถ้าเป็นบุคคลอื่นโอนให้กัน เสีย 2% ของราคาประเมิน

                  แล้วราคาประเมินคืออะไร? ได้มาจากไหน? ราคาประเมินก็คือ ราคาที่ดินของเรา ที่ทางสำนักงานที่ดินประเมินไว้ว่ามีมูลค่ากี่บาท อันนี้ก็แล้วแต่เลยว่าจะเท่าไหร่ ถ้าไม่ทราบลองไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินดูก่อนก็ได้นะคะ จะได้เตรียมเงินไปถูก

2) เงินค่าออกแบบ และเขียนแบบแปลนบ้าน
                   การออกแบบ และเขียนแบบแปลนบ้านมีด้วยกันอยู่หลายวิธี แต่ที่คนส่วนมากเลือกใช้ก็จะเป็น การจ้างสถาปนิก หรือ ผู้รับเหมา ให้ออกแบบ

                 ถ้าจ้างสถาปนิกออกแบบ ก็จะต้องเสียค่าแบบต่างหากอยู่แล้วนะคะ เพราะเค้าออกแบบอย่างเดียว ไม่ได้สร้างให้ด้วย ขอแนะนำให้คุยและตกลงกับสถาปนิกดูว่า ถ้าให้ Concept ไปแล้ว เค้าส่งแบบร่างแรกให้ดูแล้วเรายังไม่ถูกใจ มีเสียค่าใช้จ่ายหรือไม่ เพราะบางคนก็จะเริ่มเสียเงินเมื่อเราถูกใจแบบร่าง แล้วพร้อมไปต่อข้างหน้า แต่ถ้าไม่ถูกใจก็แยกย้าย เหมือนเป็นต้นทุนที่ทางสถาปนิกต้องจ่ายเหมือนกัน
                    ที่แนะนำให้พูดคุยกันก่อนตกลงว่าจ้างเพื่อที่จะได้ไม่ลำบากใจทีหลัง เพราะบางทีถ้าเราเห็นแบบแล้วไม่ถูกใจ แต่ก็ไม่กล้าปฏิเสธ หรือไม่รู้ว่าสามารถที่จะแก้ไขแบบได้กี่ครั้ง กี่รอบ

                ถ้าจ้างผู้รับเหมาออกแบบ เรามักจะเห็นเค้าโฆษณาว่า ถ้าสร้างบ้านกับบริษัทเค้าเนี่ย ออกแบบฟรี ไม่เสียค่าใช้จ่าย แต่ในความเป็นจริงก็คือ เราต้องเสียค่าแบบก่อน แล้วหลังจากนั้น เค้าจะเอาค่าแบบนี้ ไปลดให้ในงวดสุดท้าย หรือว่าอาจจะลดในค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะฉะนั้น ยังไงเราก็จะต้องเสียค่าแบบก่อนอยู่ดีนะคะ จึงต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ด้วย แล้วก็อย่าลืมถามเรื่องการแก้ไขแบบว่าได้กี่ครั้ง ยังไงบ้าง ถ้าไม่ถูกใจแบบ อยากจะหาแบบข้างนอกมาให้สร้างจะได้ส่วนลดมั้ยนะคะ

                ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายว่ากี่บาท ก็แล้วแต่ตกลงกันเลย ที่เราเคยเจอมาก็จะมีทั้ง
                1) คิดเป็นเปอร์เซนต์จากค่าบ้าน โดยเค้าจะออกแบบบ้าน พร้อมคำนวณ BOQ ให้เสร็จสรรพเลยว่าบ้านหลังนี้ราคากี่บาท จากนั้นก็จะเอาราคามาคิดค่าออกแบบ โดยจะเสียกี่เปอร์เซ็นก็ขึ้นกับความมีชื่อเสียง และผลงานต่างๆของสถาปนิก หรือผู้รับเหมาที่เราสนใจจะจ้าง โดยทั่วไปจะเริ่มต้นที่ 3% นะคะ
                2) คิดเป็นตารางเมตร คำนวณง่ายๆตามขนาดบ้านเลย เช่น ตารางเมตรละ 200 บาท ถ้า 250 ตารางเมตร ก็ 50,000 บาท เป็นต้นนะคะ

                ในการจ่ายเงินก็จะแบ่งเป็นงวดๆ แล้วแต่ตกลงกัน เช่น จ่าย 10% เมื่อนำเสนอแบบร่างแรก จ่าย 30% เมื่อแบบ 3D เสร็จ จ่ายอีก 30% เมื่อแบบแปลนเสร็จ และจ่าย 30% สุดท้ายเมื่อเขียนแบบพิมพ์เขียวเพื่อขออนุญาตก่อสร้างเสร็จ

                 เมื่อได้แบบบ้านมาเรียบร้อย ก็จะต้องหาเงินเพื่อมาสร้างบ้านกันแล้ว ดังนั้น Step ต่อไปคือการยื่นกู้กับธนาคารนะคะ โดยเราจะแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ
                1) สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยสูงกว่า แต่วงเงินไม่ได้ขึ้นกับแบบแปลนบ้าน
                2) สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยถูกกว่าครึ่งนึง แต่วงเงินที่ได้ขึ้นกับแบบแปลนบ้านของเรา

หลังจากที่ไปติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้ ก็จะมีค่าใช้จ่ายตามนี้นะคะ

3) ค่าประเมินราคาที่ดินเมื่อขอสินเชื่อ
                พอติดต่อทำเรื่องกู้กับธนาคารไปเรียบร้อยแล้ว ทางธนาคารก็จะต้องมาประเมินที่ดินเพื่อที่จะได้อนุมัติวงเงินสินเชื่อให้กับเรา คล้ายๆกับว่ามาดูที่ดินว่ามีจริงมั้ย ตั้งอยู่ตรงไหน เพราะถ้ากู้ไปแล้วฉโนดตัวจริงก็จะไปอยู่กับธนาคาร จะได้คืนกลับมาก็ต่อเมื่อผ่อนหมดแล้วเท่านั้น ตรงนี้อาจจะต้องถามทางธนาคารอีกทีว่าเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ตอนนั้นเราเสียไป 5,000 บาท

4) ค่าธรรมเนียมเงินกู้ และค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้
                 หลังจากที่ธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้กับเราเรียบร้อยแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า ค่าธรรมเนียมเงินกู้ และค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้อยู่ ตรงนี้มีไว้เผื่อว่าวันนึงถ้าเกิดอะไรขึ้นกับเรา ทางประกันก็จะเป็นคนรับผิดชอบหนี้ทั้งหมดให้ แต่ถ้าไม่ทำ พ่อแม่ญาติพี่น้องเราก็จะต้องมารับภาระหนี้ก้อนนี้แทน โดยประกันคุ้มครองวงเงินกู้จะมีอยู่หลายแบบ ราคาแตกต่างกันไป แล้วแต่ว่าจะเลือกแบบไหน ยิ่งกู้เยอะก็จะยิ่งแพง ส่วนของเราเลือกแบบราคาต่ำสุด แล้วก็ถ้าผ่อนหนี้หมดก่อนระยะเวลาที่ทางธนาคารกำหนด ก็จะได้ค่าประกันคืนด้วยนะคะ

                  ส่วนถ้าเป็นสินเชื่อบ้าน ตามกฏหมายจะบังคับให้ทำประกันวินาศภัยหรืออัคคีภัยไว้ด้วยนะคะ เบี้ยประกันก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านของเรา ถ้าบ้านแพง ประกันก็จะแพงตามไปด้วย โดยส่วนนี้อันที่จริงสามารถกู้เพิ่มรวมไปกับค่าบ้านได้เลย เช่น ยอดกู้บ้าน 4.8 ล้านบาท รวมประกันแล้วราคา 5.2 ล้านบาท ธนาคารก็จะอนุมัติให้ที่ 5.2 ล้านบาทค่ะ แต่เวลาเบิกค่างวดเป็นเปอร์เซ็นต์เค้าจะคิดที่ยอดบ้านนะคะ ไม่เอาประกันมาคิดด้วย

พอธนาคารอนุมัติทุกอย่างให้เราเสร็จเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นก็จะต้องนัดกันไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินต่อเป็นขั้นตอนสุดท้ายนะคะ

5) ค่าจดจำนอง และค่าอากรสแตมป์
                  ค่าจดจำนองคืออะไร? ค่าจดจำนอง คือ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งคิดค่าใช่จ่าย 1% ของวงเงินกู้ โดยถ้าคำนวนออกมาแล้วเสียเงินตรงนี้ค่อนข้างเยอะเลยนะคะ เพราะบ้านส่วนมากก็หลักล้านบาทขึ้นไปทั้งนั้น เช่น ถ้ากู้ 1 ล้านบาท ก็จะเสียเงินค่าจดจำนอง 10,000 บาท ถ้าบ้าน 2 ล้านก็เสีย 20,000 บาท แล้ว เพราะฉะนั้นต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ด้วย และนอกจากนั้นก็จะมีค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายอีกด้วย