สวัสดีครับทุกท่าน
ในช่วงนี้ก็ย่างเข้า Quarter 4 เข้าไปทุกทีแล้ว หวังว่าทุกท่านจะสบายดีนะครับ
ช่วงนี้ขอให้ทุกคนรักษาตัวและรัดเข็มขัดกันด้วย Winter is coming
ในวันนี้ผมอยากจะมานำเสนอมุมมองในบางมุมเกี่ยวกับประเด็นรีสอร์ทชื่อดังอันร้อนแรง
เนื้อหาในวันนี้มีเพียงเจตนาในการวิเคราะห์นำเสนอมุมมองข้อเท็จจริงเท่านั้น โดยไม่ฝักใฝ่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
รวมไปถึงมุมมองเชิงการเงินและการลงทุนนะครับ
เริ่มกันที่ประเด็นเกี่ยวกับที่ดินของศรีพันวา
ผมจะนำมาให้ดูเกี่ยวกับผังเมืองภูเก็ต
หลายๆท่านคงทราบดีว่าภูเก็ตเป็น
ประเทศ จังหวัดที่ค่อนข้างมีข้อจำกัดในความสูงของการก่อสร้างอาคาร
ทีนี้พอมาตรวจสอบผังเมืองของภูเก็ตในช่วงบริเวณแหลมพันวา เราจะเห็นพื้นที่เป็นสีแบบนี้
"เมื่อเห็นว่าเป็นพื้นที่สีเหลืองแบบนี้ ฉะนั้นประเด็นที่ทุกคนสงสัยว่าศรีพันวาเป็นที่ดินมีโฉนดหรือไม่ จำเป็นต้องตกไปแน่นอนเพราะ พื้นที่สีเหลืองจะต้องมี นส4ก"
แต่เมื่อเราขยายภาพแผนที่ให้ใหญ่ขึ้นชัดๆ เราจะพบว่า เป็นเรื่องค่อนข้างน่าแปลกมากที่โฉนดที่ดินในบริเวณที่ไม่ได้ติดหาดนั้นเป็นพื้นที่สีเขียวแทบจะทั้งหมด ซึ่งในทั้งนี้อาจจะเป็นไปได้ว่าตรงนั้นเป็นส่วนของ Incline ด้วยหรือเป็นพื้นที่ที่มันมีระดับความชันมากๆ
ทีนี้เราจะมาอธิบายเพิ่มเติมในส่วนของข้อกฎหมายการจำกัดการใช้ที่ดิน
พื้นที่สีเหลืองคือะไร(?)
พื้นที่สีเหลืองก็คือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งที่ดินประเภทนี้มันคือที่ดินที่ผมขอใช้คำว่า เป็น level ที่สูงขึ้นมาจากพื้นที่สีเขียวเล็กน้อย ซึ่งถึงแม้ว่ามันจะจัดสรรได้ก็ตามทีแต่ข้อจำกัดในการก่อสร้างที่ดินนั้นมีค่อนข้างมาก
เราจะมาดูข้อกฎหมายกันชัดๆเลยว่าสรุปแล้ว ที่ดินประเภทนี้สามารถจัดสรรได้หรือเปล่า?
ในข้อกฎหมายระบุไว้ว่าสามารถสร้างได้ทั้งอาคารชุดที่เป็นคอนโดมิเนียม และโรงแรม แต่ในข้อกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจนว่า ความสูงจะต้องไม่เกิน 12 เมตร ซึ่งจากการที่ผมเคยไปเที่ยวรีสอร์ท อาคารในแต่ละตึกความสูงไม่เกิน 3 ชั้นครับ แต่ว่าจุดที่น่าสนใจก็คือ
"แปลงที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างจะต้องมีความลาดชัน
ไม่เกินร้อยละ 35"
ทีนี้เราก็จะมาตรวจสอบ Inclination ของพื้นดินต่อ
เล่าประสบการณ์นิดหน่อย ศรีพันวานี่เป็นรีสอร์ทที่สร้างบนเนิน ตอนที่ผมไปเที่ยวคือ ขี่มอเตอร์ไซต์แล้วตกจากรถ แต่ศรีพันวาก็ไม่ใช่รีสอร์ทแรกที่ทำให้ผมเจ็บตัว เพราะผมเคยไปเจ็บตัวที่ Centara Grand beach มาแล้ว ซึ่งความชันของเนินจากรีสอร์ทขึ้นไปพื้นถนนบนเขามันชันมาก น่าจะเกินๆ 60 องศา รู้สึกอันตรายมากๆ
เพราะตอนตกมอไซค์คือ กางเกงขาด แผลถลอกหมด
แต่รีสอร์ทในระดับ 4-5ดาวที่ภูเก็ตก็คือสร้างบนที่ชันๆทุกที่
แต่เรามาเชคกันจริงๆโดยไม่ Assumption เลยดีกว่าว่าสรุปแล้ว รีสอร์ทมี Incline จริงหรือไม่
แต่！！！！
หน่วยในการเป็นมาตรวัดของกฎหมายผังเมืองไทยนั้น ใช้ % Slope ไม่ใช่องศา
เอา (ความสูงของเนิน / ความยาวของพื้นที่ปลูกสร้าง) * 100 = เปอเซนต์ของพื้นที่ลาดเอียง （%Slope）
ซึ่งเมื่อผมมาคำนวนจากการวัดค่าเฉลี่ยของเนินของรีสอร์ทจาก Data ที่ได้จาก Google Earth + ข้อมูลรูปแปลงของที่ดิน
เราจะลองวัดระยะจากหน้าหาดขึ้นไปยังบนเนิน ไปยังหน้าหาด
เราจะได้ % Slope max อยู่ที่ราวๆ 26.3% ในช่วงที่เนินสูงสุด สูงถึง 51 m จากระดับพื้นที่หน้าหาด
และจะได้ % Slope min อยู่ที่ราวๆ 23% ในช่วงที่เนินระดับ 45m จากระดับพื้นที่หน้าหาด
แต่การวัดระดับในครั้งนี้ก็ยังคงเป็นการ Estimate เนื่องจากว่าเราไม่ได้ลงพื้นที่เพื่อทำการ survey contour มันจึงจะไม่ได้ Scale แบบเป๊ะๆ
เพราะฉะนั้นจึงสรุปได้ว่า
การสร้างรีสอร์ทในพื้นที่สีเหลืองนั้นเป็นสิ่งที่ชอบด้วยกฎหมายอย่างแน่นอน แต่อัตราส่วนและการสร้างบน Incline นั้นคงเป็นเรื่องของดุลพินิจของทางโยธาที่สำนักงานเขต
ซึ่งในกรณีถ้าหาก Slope นั้นเกิน 20% จริง ก็จะไม่สามารถสร้าง Villa ที่มีพื้นที่ชั้นล่างขนาดใหญ่กว่า 90ตารางเมตรได้
แต่!!!!!!!!!!!!!!!!
Sripanwa ขายเฉพาะ Villa ขนาด 1000 ตารางเมตร หลังละ 100 ล้าน (รวมไปถึงกรรมสิทธิ์ของคนซื้อเป็นเซ้งระยะยาว ไม่Freeholdนะจ๊ะ)
ซึ่งไม่ว่าคำนวนให้เต็ม Max ยังไง ชั้นล่างก็จะต้องมีขนาดอย่างน้อย 300 sqm++ อย่างแน่นอน
เดี๋ยวมาต่อกับการวิเคราะห์ทางภาคการเงินและการลงทุนกับ SRIPANWA
วิธีทำรีสอร์ทพ่วงคอนโดวิลล่าอย่างไรให้ได้เงินหลายพันล้านโดยที่ไม่ต้องเสียพื้นที่สักตารางนิ้ว
liquidity 150% ++
แบบที่โฉนดยังอยู่！！！！！！
ลงทุนอสังหายะหยัง บ่อต้องใช้ตังจั๊กกำ
(อันนี้โครงการใหม่อยู่ตรงพังงา Leasehold เหมือนกัน 30+30+30)
แถม
ราคาประเมินของที่ดินในบริเวณแหลมพันวา
ถนนศักดิเดชราคาประเมินอยู่ที่ไร่ละราวๆ 12 ล้าน ณ ปัจจุบัน
แต่วิลล่าของ SRIPANWA สามารถขายได้ในมูลค่า 100 ล้านบาทได้ (พื้นที่ราวๆ 1 ไร่) ไม่มีกรรมสิทธิ์ในโฉนด เป็นเซ้งระยะยาว （Leasehold）
เดี๋ยวมาต่อฮะ
แถมๆ
อันนี้ตอนไปเที่ยว
วิวดีมากๆฮะ
ฝากเพจด้วยงับ
ร่วมพูดคุยเรื่องราวอสังหาและการลงทุนได้ที่
https://www.facebook.com/Alohainvest
[ไขปมรีสอร์ทดังอันร้อนแรง!!!!!]เปิดเส้นทางความมั่งคั่งแห่งอาณาจักร SRIPANWA + ไขข้อข้องใจว่ารีสอร์ทสร้างได้จริงหรือไม่！？
ในช่วงนี้ก็ย่างเข้า Quarter 4 เข้าไปทุกทีแล้ว หวังว่าทุกท่านจะสบายดีนะครับ
ช่วงนี้ขอให้ทุกคนรักษาตัวและรัดเข็มขัดกันด้วย Winter is coming
ในวันนี้ผมอยากจะมานำเสนอมุมมองในบางมุมเกี่ยวกับประเด็นรีสอร์ทชื่อดังอันร้อนแรง
เนื้อหาในวันนี้มีเพียงเจตนาในการวิเคราะห์นำเสนอมุมมองข้อเท็จจริงเท่านั้น โดยไม่ฝักใฝ่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
รวมไปถึงมุมมองเชิงการเงินและการลงทุนนะครับ
เริ่มกันที่ประเด็นเกี่ยวกับที่ดินของศรีพันวา
ผมจะนำมาให้ดูเกี่ยวกับผังเมืองภูเก็ต
หลายๆท่านคงทราบดีว่าภูเก็ตเป็น
ประเทศจังหวัดที่ค่อนข้างมีข้อจำกัดในความสูงของการก่อสร้างอาคารทีนี้พอมาตรวจสอบผังเมืองของภูเก็ตในช่วงบริเวณแหลมพันวา เราจะเห็นพื้นที่เป็นสีแบบนี้
"เมื่อเห็นว่าเป็นพื้นที่สีเหลืองแบบนี้ ฉะนั้นประเด็นที่ทุกคนสงสัยว่าศรีพันวาเป็นที่ดินมีโฉนดหรือไม่ จำเป็นต้องตกไปแน่นอนเพราะ พื้นที่สีเหลืองจะต้องมี นส4ก"
แต่เมื่อเราขยายภาพแผนที่ให้ใหญ่ขึ้นชัดๆ เราจะพบว่า เป็นเรื่องค่อนข้างน่าแปลกมากที่โฉนดที่ดินในบริเวณที่ไม่ได้ติดหาดนั้นเป็นพื้นที่สีเขียวแทบจะทั้งหมด ซึ่งในทั้งนี้อาจจะเป็นไปได้ว่าตรงนั้นเป็นส่วนของ Incline ด้วยหรือเป็นพื้นที่ที่มันมีระดับความชันมากๆ
ทีนี้เราจะมาอธิบายเพิ่มเติมในส่วนของข้อกฎหมายการจำกัดการใช้ที่ดิน
พื้นที่สีเหลืองคือะไร(?)
พื้นที่สีเหลืองก็คือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ซึ่งที่ดินประเภทนี้มันคือที่ดินที่ผมขอใช้คำว่า เป็น level ที่สูงขึ้นมาจากพื้นที่สีเขียวเล็กน้อย ซึ่งถึงแม้ว่ามันจะจัดสรรได้ก็ตามทีแต่ข้อจำกัดในการก่อสร้างที่ดินนั้นมีค่อนข้างมาก
เราจะมาดูข้อกฎหมายกันชัดๆเลยว่าสรุปแล้ว ที่ดินประเภทนี้สามารถจัดสรรได้หรือเปล่า?
ในข้อกฎหมายระบุไว้ว่าสามารถสร้างได้ทั้งอาคารชุดที่เป็นคอนโดมิเนียม และโรงแรม แต่ในข้อกฎหมายระบุเอาไว้ชัดเจนว่า ความสูงจะต้องไม่เกิน 12 เมตร ซึ่งจากการที่ผมเคยไปเที่ยวรีสอร์ท อาคารในแต่ละตึกความสูงไม่เกิน 3 ชั้นครับ แต่ว่าจุดที่น่าสนใจก็คือ
"แปลงที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างจะต้องมีความลาดชันไม่เกินร้อยละ 35"
ทีนี้เราก็จะมาตรวจสอบ Inclination ของพื้นดินต่อ
เล่าประสบการณ์นิดหน่อย ศรีพันวานี่เป็นรีสอร์ทที่สร้างบนเนิน ตอนที่ผมไปเที่ยวคือ ขี่มอเตอร์ไซต์แล้วตกจากรถ แต่ศรีพันวาก็ไม่ใช่รีสอร์ทแรกที่ทำให้ผมเจ็บตัว เพราะผมเคยไปเจ็บตัวที่ Centara Grand beach มาแล้ว ซึ่งความชันของเนินจากรีสอร์ทขึ้นไปพื้นถนนบนเขามันชันมาก น่าจะเกินๆ 60 องศา รู้สึกอันตรายมากๆ
เพราะตอนตกมอไซค์คือ กางเกงขาด แผลถลอกหมด
แต่รีสอร์ทในระดับ 4-5ดาวที่ภูเก็ตก็คือสร้างบนที่ชันๆทุกที่
แต่เรามาเชคกันจริงๆโดยไม่ Assumption เลยดีกว่าว่าสรุปแล้ว รีสอร์ทมี Incline จริงหรือไม่
แต่！！！！
หน่วยในการเป็นมาตรวัดของกฎหมายผังเมืองไทยนั้น ใช้ % Slope ไม่ใช่องศา
เอา (ความสูงของเนิน / ความยาวของพื้นที่ปลูกสร้าง) * 100 = เปอเซนต์ของพื้นที่ลาดเอียง （%Slope）
ซึ่งเมื่อผมมาคำนวนจากการวัดค่าเฉลี่ยของเนินของรีสอร์ทจาก Data ที่ได้จาก Google Earth + ข้อมูลรูปแปลงของที่ดิน
เราจะลองวัดระยะจากหน้าหาดขึ้นไปยังบนเนิน ไปยังหน้าหาด
เราจะได้ % Slope max อยู่ที่ราวๆ 26.3% ในช่วงที่เนินสูงสุด สูงถึง 51 m จากระดับพื้นที่หน้าหาด
และจะได้ % Slope min อยู่ที่ราวๆ 23% ในช่วงที่เนินระดับ 45m จากระดับพื้นที่หน้าหาด
แต่การวัดระดับในครั้งนี้ก็ยังคงเป็นการ Estimate เนื่องจากว่าเราไม่ได้ลงพื้นที่เพื่อทำการ survey contour มันจึงจะไม่ได้ Scale แบบเป๊ะๆ
เพราะฉะนั้นจึงสรุปได้ว่าการสร้างรีสอร์ทในพื้นที่สีเหลืองนั้นเป็นสิ่งที่ชอบด้วยกฎหมายอย่างแน่นอน แต่อัตราส่วนและการสร้างบน Incline นั้นคงเป็นเรื่องของดุลพินิจของทางโยธาที่สำนักงานเขต
ซึ่งในกรณีถ้าหาก Slope นั้นเกิน 20% จริง ก็จะไม่สามารถสร้าง Villa ที่มีพื้นที่ชั้นล่างขนาดใหญ่กว่า 90ตารางเมตรได้
แต่!!!!!!!!!!!!!!!!
Sripanwa ขายเฉพาะ Villa ขนาด 1000 ตารางเมตร หลังละ 100 ล้าน (รวมไปถึงกรรมสิทธิ์ของคนซื้อเป็นเซ้งระยะยาว ไม่Freeholdนะจ๊ะ)
ซึ่งไม่ว่าคำนวนให้เต็ม Max ยังไง ชั้นล่างก็จะต้องมีขนาดอย่างน้อย 300 sqm++ อย่างแน่นอน
เดี๋ยวมาต่อกับการวิเคราะห์ทางภาคการเงินและการลงทุนกับ SRIPANWA
วิธีทำรีสอร์ทพ่วงคอนโดวิลล่าอย่างไรให้ได้เงินหลายพันล้านโดยที่ไม่ต้องเสียพื้นที่สักตารางนิ้ว
liquidity 150% ++
แบบที่โฉนดยังอยู่！！！！！！
ลงทุนอสังหายะหยัง บ่อต้องใช้ตังจั๊กกำ
(อันนี้โครงการใหม่อยู่ตรงพังงา Leasehold เหมือนกัน 30+30+30)
แถม
ราคาประเมินของที่ดินในบริเวณแหลมพันวา
ถนนศักดิเดชราคาประเมินอยู่ที่ไร่ละราวๆ 12 ล้าน ณ ปัจจุบัน
แต่วิลล่าของ SRIPANWA สามารถขายได้ในมูลค่า 100 ล้านบาทได้ (พื้นที่ราวๆ 1 ไร่) ไม่มีกรรมสิทธิ์ในโฉนด เป็นเซ้งระยะยาว （Leasehold）
เดี๋ยวมาต่อฮะ
แถมๆ
อันนี้ตอนไปเที่ยว
วิวดีมากๆฮะ
ฝากเพจด้วยงับ
ร่วมพูดคุยเรื่องราวอสังหาและการลงทุนได้ที่
https://www.facebook.com/Alohainvest