คำว่าประกัน หลายคนอาจจะคุ้นเคยแค่ประกันชีวิต หรือประกันอุบัติเหตุ ประกันรถยนต์ แต่ยังมีประกันอยู่อีกหนึ่งประเภท ที่หลายคนอาจจะไม่ค่อยคุ้นเคยนัก นั่นก็คือประกันคอนโดนั่นเอง ซึ่งในวันนี้ เราจะค่อย ๆ ทำความรู้จักกับประกันภัยคอนโดมิเนียมกันนะครับ ซึ่งเราจะพูดถึงทั้งเรื่องรายละเอียด และความสำคัญกันนะครับ จะมีอะไรบ้าง เราไปดูกัน

ประกันภัยคอนโดคืออะไร

นิยามความหมายของการประกันภัยคอนโด ก็จะเป็นในเรื่องของความคุ้มครองต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับคอนโดมิเนียม ซึ่งสามารถแบ่งกรรมสิทธิ์ออกได้เป็น 2 ส่วนคือ กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง และ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลนั่นเองครับ

1. กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง

ทรัพย์สินส่วนกลาง หมายถึง โครงสร้างภายนอกห้องที่อยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ สระว่ายน้ำ พื้นที่ดาดฟ้า ฟิตเนสภายในคอนโด เป็นต้น 

2. กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนบุคคล

กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนบุคคล หมายถึง ห้องพัก ตามที่มีระบุไว้ในโฉนดที่เราได้รับจากผู้ประกอบการเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว 
และเนื่องจากคอนโดมิเนียมมีหลายส่วน ประกันคอนโดมิเนียม จึงเป็นประกันภัยที่จะต้องมีการระบุขอบเขตความคุ้มครองให้ชัดเจนว่า ประกันภัยที่ทำนั้นให้ความคุ้มครองในส่วนไหนบ้าง ดังนั้นประกันคอนโดมิเนียมก็จะมีความคุ้มครองหลายส่วนมาก ๆ ทั้งในส่วนของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งในรายละเอียดก็จะแยกย่อยลงไปอีกว่าครอบคลุมในกรณีไหน อย่างเช่น ส่วนโครงสร้างอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่ต้องระบุขอบเขตให้ชัดเจน 

เรามีประกันคอนโดอยู่แล้วหรือไม่

โดยทั่วไปแล้วการทำประกันคอนโดมิเนียมจะทำโดย Developer โดยเก็บเงินค่าเบี้ยประกันจากลูกบ้านเป็นค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรตามโฉนด โดยจะเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหากจากเงินค่ากองทุนและค่าส่วนกลาง แต่จะต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์พร้อม ๆ กัน แต่สำหรับบางโครงการ เงินประกันคอนโดมิเนียมส่วนนี้อาจจะเป็นเงินที่ Developer คำนวณไว้ในเงินค่าส่วนกลางที่เก็บก้อนแรกอยู่แล้วหรือบางเจ้าก็จะออกให้เลยแล้วแต่กรณีไป โดยทั่วไปช่วงเวลาเอาประกันจะเริ่มจากวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรกนับไปเป็นเวลา 1 ปี ส่วนที่ต่อจาก 1 ปีไปแล้ว ก็จะเป็นการตัดสินใจของนิติบุคคลที่ดูแลอาคารชุดนั้น ๆ อยู่กับคณะกรรมการนิติบุคคลที่แต่งตั้งขึ้นว่าจะมีการต่ออายุประกันหรือไม่

ซึ่งประกันคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่ Developer และนิติบุคคลตกลงกันทำให้ในขั้นแรกสุดก็จะเป็นประกันเฉพาะส่วนโครงสร้างอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง โดยประกันหลักจะมีด้วยกัน 2 ตัวคือ All-risk และ PL (Public Liability) 

1. ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks) 

ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด คือ ประกันที่คุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกกรณีที่จะเกิดขึ้นกับอาคาร ทั้งทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ สิ่งปลูกสร้างตัวอาคาร รั้ว ฝ้าเพดาน ผนังโดยรอบ เครื่องจักร อุปกรณ์ต่าง ๆ รวมถึง ลิฟต์และ งานระบบต่าง ๆ ส่วนทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด และ เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งรายการนี้ “ขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุไว้ในประกัน” บางโครงการระบุไว้ว่าคุ้มครองเฉพาะเฟอร์นิเจอร์ที่ทางโครงการแถมมาให้เท่านั้น บางโครงการคุ้มครองเฉพาะเฟอร์นิเจอร์ Built-in หรือบางโครงการคุ้มครองหมดทั้งเฟอร์นิเจอร์ Built-in และลอยตัว ทั้งที่ทางโครงการแถมมาและซื้อเองภายหลัง แต่ไม่รวมของตกแต่งและเครื่องใช้ไฟฟ้า ตรงส่วนนี้จะคุ้มครองมากน้อยขึ้นอยู่กับตอนทำประกันนิติบุคคลได้กำหนดความคุ้มครองเป็นแบบไหน ถ้าคุ้มครองเยอะ ค่าเบี้ยประกันก็จะสูงตาม อย่างไรก็ตามค่าเบี้ยประกันทางนิติบุคคลจะเป็นผู้พิจารณาให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่

2. ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน (Public Liability)

ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน คือ การประกันภัยต่อบุคคลภายนอก เช่น คุ้มครองในกรณีสิ่งของจากในคอนโดเราตกใส่รถบุคคลอื่นทำให้เกิดความเสียหาย เป็นต้น

ส่วนผนังรอบห้องของเรามีวิธีดูว่าเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล หรือ พื้นที่ส่วนกลางดังต่อไปนี้

- ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับห้องชุดให้คิดเนื้อที่ของผนังครึ่งหนึ่งเป็นเนื้อที่ห้องชุด
- ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับพื้นที่ส่วนกลางให้คิดผนังทั้งหมดเป็นเนื้อที่ห้องชุด
- ผนังห้องชุดที่อยู่ภายนอกอาคารให้คิดเนื้อที่ผนังทั้งหมดเป็นพื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่บางจุดที่คาบเกี่ยวระหว่าง พื้นที่ส่วนบุคคล หรือ พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ท่อน้ำดี, ท่อน้ำทิ้ง, ท่อไฟฟ้า, อุปกรณ์ใต้เพดาน และ ใต้พื้นห้อง มีวิธีดูง่าย ๆ คือถ้าเราสามารถใช้ประโยชน์กับพื้นที่นั้น ๆ ได้เพียงคนเดียว เรา ย้าย ทุบ เจาะ แล้วไม่เดือดร้อนใครให้ถือเป็น “พื้นที่ส่วนบุคคล” แต่ถ้าเป็นส่วนที่เราต้องใช้ประโยชน์ร่วมกันกับคนอื่น ๆ พื้นที่ตรงนั้นถือเป็น “พื้นที่ส่วนกลาง”

การกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมกับประกันคอนโดมิเนียม

โดยปกติถ้าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีการกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อกู้ซื้อคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่ง ไม่ว่าจะกู้ในจำนวนมากน้อยเท่าไรก็ตาม ทางธนาคารจะเสนอให้ผู้กู้ทำประกันคอนโดมิเนียมกับธนาคาร ในทางทฤษฎีแล้วไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำแต่อย่างใด แต่ในทางปฎิบัติส่วนใหญ่จะทำประกันกันเกือบจะทั้งหมด ส่วนใหญ่จะให้ครอบคลุมสำหรับประกันอัคคีภัยเป็นอย่างน้อย เผื่อผู้กู้มีเหตุสุดวิสัยหรือไม่คาดฝัน ธนาคารที่ผู้กู้ติดต่อไว้จะสามารถไปเอาประกันได้จากบริษัทประกันนั้น ๆ แทน หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นการป้องกันความเสียงของธนาคารที่กู้เอง ซึ่งความจริงแล้วไม่จำเป็นที่จะต้องทำประกันกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ผู้กู้กู้อยู่ แต่สามารถทำประกันกับธนาคาร สถาบันการเงิน หรือบริษัทประกันอื่น ๆ แล้วเอากรรมธรรม์หรือเอกสารอื่น ๆ ไปยื่นประกอบการกู้ (OD) ต่อธนาคารที่กู้ได้ และบางที่ยังต้องการเอกสารประกันชีวิตของผู้กู้อีกด้วย

อยู่คอนโดจำเป็นต้องทำประกันอัคคีภัยเพิ่มหรือไม่

ถึงแม้ว่าประกันอัคคีภัยที่คอนโดทำจะให้ความคุ้มครองพื้นที่ส่วนกลางเป็นส่วนใหญ่ แต่เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นทั้งตัวอาคารผู้ที่อาศัยภายในอาคารก็ย่อมได้รับค่าชดเชยตามความเสียหายที่เกิดขึ้น แต่ เราจะได้รับค่าชดเชยค่าเสียหายก็ต่อเมื่ออาคารได้รับความเสียหายทั้งตึกเท่านั้น หากเกิดความเสียหายแก่ห้องของคุณเองคุณจะไม่ได้รับการชดใช้ค่าเสียหายจากนิติบุคคลอาคาร ซึ่งหากคุณต้องการความคุ้มครองในส่วนนี้ คุณต้องซื้อความคุ้มครองเพิ่มให้แก่ห้องและทรัพย์สินภายในห้องเพิ่มเองและไม่ถือว่าเป็นการทำประกันซ้ำซ้อนแต่อย่างใด เพราะประกันอัคคีภัยคอนโดที่นิติบุคคลทำไว้นั้นให้ความคุ้มครองแค่พื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น และไม่ให้ความคุ้มครองถึงทรัพย์สินส่วนตัวที่อยู่ภายในห้องของคุณด้วย หากคุณมีการทำประกันอัคคีภัยห้องชุดเพิ่มถือว่าคุณทำเพราะต้องการให้ทรัพย์สินต่าง ๆ ภายในห้องได้รับความคุ้มครองเพิ่มขึ้นนั่นเอง 

ประกันภัยคอนโดครอบคลุมอะไรบ้าง

กรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปแล้วจะคุ้มครองเฉพาะความเสียหายที่เกิดจากอุบัติเหตุหรือปัจจัยภายนอกหรือภัยธรรมชาติตามความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงแต่ไม่เกินทุนประกัน เช่น ไฟไหม้ ฟ้าผ่า ลมพายุ น้ำท่วม แผ่นดินไหว ภัยจากอากาศยาน ภัยเนื่องจากน้ำ (ไม่รวมน้ำท่วม) และภัยจลาจล เป็นต้น และคุ้มครองความเสียหายจากการลัดวงจรต่ออุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีรอยไหม้ แต่จะไม่คุ้มครองในกรณีที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ซึ่งผลประโยชน์ที่จะได้รับก็จะแตกต่างกันไปตามสาเหตุของภัย

ประกันคอนโด ไม่ครอบคลุมอะไรบ้าง

ประกันของแต่ละบริษัทหรือสถาบันการเงินก็จะมีรายละเอียดของความครอบคลุมที่ต่างกัน เช่น

- ทรัพย์สินที่ยกเว้นการคุ้มครอง คือ ทรัพย์สินที่พกพาได้ทุกชนิด เช่น โทรศัพท์มือถือ คอมพิวเตอร์โน๊ตบุ๊ค กล้องถ่ายรูป Flash Drive เงินสด เช็ค เอกสารทางธุรกิจ เป็นต้น
- ทรัพย์สินใด ๆ ที่อยู่ในการดูแลรักษาของผู้เอาประกันภัยในฐานะผู้ดูแลรักษา

ข้อจำกัดของคอนโดมิเนียมที่สามารถซื้อประกันได้

ประกันของแต่ละบริษัทหรือสถาบันการเงินก็จะมีรายละเอียดของส่วนข้อจำกัดที่ต่างกัน เช่น

- ยกเว้นคอนโดมิเนียมที่ใช้เพื่อการค้า ให้เช่า หรือแสวงหาผลกำไรใดๆ
- ยกเว้นเขตอันตรายตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย เช่น เยาวราช สำเพ็ง จักรวรรดิ ชุมชนแออัดคลองเตย เป็นต้น
- พื้นที่ในเขต 4 จังหวัดทางภาคใต้ ได้แก่ สงขลา ยะลา ปัตตานี นราธิวาส

เมื่อเกิดเหตุจะสามารถติดต่อพนักงานได้ที่ไหน? และขั้นตอนการเอาประกันเป็นอย่างไร ?
เมื่อมีเหตุเกิดขึ้นลูกค้าสามารถโทรเข้าไปที่ Call center ของแต่ละบริษัทหรือสถาบันการเงิน โดยจะมีการรับเรื่องไว้แล้วทางบริษัทประกันจะพิจารณาว่าความเสียหายนั้นรุนแรงมากหรือน้อย ต้องการตรวจสอบข้อเท็จจริงหรือไม่ ถ้ามีความเสียหายที่ค่อนข้างหนักจะส่งเจ้าหน้าที่ Surveyor เข้าไปดูหน้างาน แต่ไม่ได้เข้าทุกกรณี โดยระยะเวลาการสำรวจจะต้องเข้าพื้นที่ภายใน 1 วัน เว้นแต่ทางเจ้าของห้องไม่สะดวกสามารถนัดหมายเป็นช่วงเวลาได้

หากต้องมีการซ่อมแซม บริษัทจะแจ้งให้เจ้าของห้องหาช่างที่รู้จักมาเสนอราคาค่าซ่อมแซม แล้วส่งใบเสนอราคาให้ทางบริษัทพิจารณา ส่วนการอนุมัติจะเต็มจำนวนหรือไม่นั้นจะมีการชี้แจงให้ทราบอีกทีหลังการประเมิน จากนั้นบริษัทจะจ่ายเช็คหรือโอนเงินให้เจ้าของประกันภัยต่อไป ซึ่งเหตุผลที่ทางบริษัทประกันไม่หาช่างมาซ่อมให้แต่ให้เจ้าของห้องหาเองเพื่อนเพราะอาจมีปัญหาต่อไปในเรื่องของคุณภาพการซ่อมแซม

รวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับประกันคอนโด

ถาม : ทรัพย์สินอะไรบ้างที่สามารถเอาประกันได้
ตอบ : ทรัพย์สินส่วนบุคคล เช่น เฟอร์นิเจอร์ กระเบื้อง ฝ้า เพดาน กระจก เครื่องใช้ภายในบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในบ้าน
.
ถาม : เราควรทำที่ทุนประกันทรัพย์สินเท่าใหร่
ตอบ : การกำหนดทุนประกันภัยของทรัพย์สิน กำหนดโดยคำนวณคร่าวๆ ของราคาเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่อยู่ในห้อง (ไม่รวมเงินสด แก้วแหวนเงินทอง เพราะในทางประกันภัยถือเป็นข้อยกเว้น)
.
ถาม : ขอสินเชื่อธนาคาร และทางธนาคารจะบังคับให้ทำประกันแล้วจำเป็นต้องซื้อประกันเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินภายในห้องอีกหรือไม่
ตอบ : กรณีที่เราซื้อคอนโด โดยขอสินเชื่อกับธนาคาร ทางธนาคารจะบังคับให้ทำประกันคอนโด โดยธนาคารเป็นผู้รับผลประโยชน์ โดยส่วนใหญ่การทำประกันนี้จะไม่รวมถึงทรัพย์สินภายในห้องพัก ดูโดยปรกติจะคุ้มครองเพียงสิ่งปลูกสร้าง คือตัวตึก ดังนั้นเพื่อความอุ่นใจ ประกันคอนโดจึงจำเป็นเพื่อให้เรามั่นใจว่าจะได้ความคุ้มครองเมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดเกิดขึ้น
.
ถาม : ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก คุ้มครองในกรณีไหนบ้าง
ตอบ : คุ้มครองความเสียหาย ของบุคคลภายนอก อันเกิดมาจากสาเหตุที่เราต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย เช่น มีคนมาลื่นล้มในห้องเราเนื่องจากพื้นเปียกน้ำลื่น หรือ เราทำไฟไหม้และลามไปห้องอื่น เป็นต้น
.
จะเห็นว่าการที่เราซื้อคอนโดไว้สักห้อง ไม่ว่าเราจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ย่อมต้องมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่งห้องเพิ่มเติมอยู่แล้ว หากใครคิดว่าประกันภัยของนิติบุคคลที่ทำไว้ไม่เพียงพอต่อมูลค่าทรัพย์สินให้ห้องเรา ก็สามารถทำประกันเพิ่มเติมได้ตามวงเงินที่ต้องการเลย ซึ่งค่าประกันภัยคอนโดมิเนียมจะเป็นการประกันความเสี่ยงที่เข้าข่ายเสียน้อยเสียยากเสียมากเสียง่าย นี่แหละครับ และสำหรับบทความต่อไปนั้น จะเป็นเรื่องอะไร รอติดตามกันได้กับ CondoNewb เลยครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ประกันภัยคอนโดคืออะไร ทำแล้วดีอย่างไร แล้วคอนโดแบบไหนทำได้บ้าง?