ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สักครั้ง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม กว่าจะได้มาครอบครองเป็นของเราจริง ๆ นั้น นอกจากราคาตั้งซื้อ-ขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายยิบย่อยต่าง ๆ ตามมาอีกหลายอย่าง กว่าที่สินทรัพย์ชิ้นนั้นจะตกมาเป็นของเราอย่างแท้จริงนั่นเอง
ทั้งในส่วนของค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับทางโครงการ ค่าธรรมเนียมดำเนินการที่ต้องชำระกับสำนักงานที่ดิน และค่าธรรมเนียมธนาคารต่าง ๆ ซึ่งในการซื้อคอนโดมิเนียมในแต่ละครั้งก็มีค่าใช้จ่ายมากน้อยแตกต่างกันไป โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยของขนาดห้อง ระดับ Segment โครงการเป็นตัวกำหนดอีกด้วยครับ โดยจะสามารถแบ่งค่าใช้จ่ายเป็นกลุ่มย่อยได้ 3 ส่วน ได้แก่

1. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนที่ต้องชำระให้กับ Developer
1.1 เงินกองทุนสำรองโครงการ
เป็นเงินที่นิติบุคคลหรือทางโครงการจะเรียกเก็บกับผู้ซื้อมือหนึ่งตามกฎหมายอาคารชุด เพื่อจัดเตรียมไว้สำหรับการบริหารโครงการในระยะแรก ๆ ที่โครงการใกล้จะแล้วเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่นั่นเอง ทั่วไปจะเก็บเพียงครั้งเดียวกับผู้ซื้อที่ได้รับโอนห้อง ซึ่งจะคำนวณตามขนาดตารางเมตรของห้อง โดยทั่วไปจะเริ่มต้นตั้งแต่ 500 – 1,000 บาท / ตร.ม. โดยเงินกองทุนนี้จะใช้เพื่อ
- จัดซื้อสิ่งของที่ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง
- เป็นค่าใช้จ่ายทดแทนค่าธรรมเนียมส่วนกลางระหว่างที่ยังขายห้องไม่ครบ หรือจำนวนค่าส่วนกลางที่จ่ายจากจำนวนลูกบ้านที่มีอยู่ยังไม่เพียงพอ
- สำหรับการซ่อมแซมบำรุงโครงการครั้งใหญ่ ที่นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั่วไป เช่น ยกระดับระบบอุปกรณ์และระบบรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ ปรับปรุงระบบลิฟต์ รวมถึงการรีโนเวทส่วนกลางของโครงการ เป็นต้น
- การใช้จ่ายลงทุนในส่วนกลางอื่น ๆ ที่กรรมการลูกบ้านจะเห็นเหมาะสมครับ

1.2 ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง
จะคำนวณตามขนาดตารางเมตรของยูนิตคอนโดเช่นเดียวกัน แต่เงินค่าธรรมเนียมส่วนกลางนี้ทางนิติบุคคลโครงการเรียกเก็บเพื่อใช้จ่ายบริหารการจัดการคอนโดทั่ว ๆ ไป ในแต่ละเดือน เช่น เป็นเงินเดือนของเจ้าหน้าที่นิติบุคคล แม้บ้าน และรปภ. ที่ดูแลส่วนกลาง เป็นงบในการดูแลเรื่องความสะอาดและรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ ในแต่ละเดือน
โดยสำหรับโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จก่อนโอนห้องก็จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางกับผู้ซื้อเป็นเงินก้อนเท่ากับค่าธรรมเนียมล่วงหน้าประมาณ 1 ปี ก่อนที่ปีถัด ๆ ไปจะเริ่มเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีไปเรื่อย ๆ ขึ้นอยู่กับนิติบุคคลคอนโดโครงการนั้น ๆ จะตกลงกับกรรมการลูกบ้านคอนโดครับ
ทั่วไปจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางตั้งแต่ 30 – 120 บาท / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับสัดส่วนความมากน้อยของพื้นที่ส่วนกลางและระดับ Segment ของโครงการครับ

2. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนที่ต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน
2.1 ค่าธรรมเนียมการโอน
โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาที่ตั้งขายครับ *ในระยะนี้นโยบายของภาครัฐได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอน https://www.prachachat.net/property/news-386770 ลงเหลือเพียง 0.01% สำหรับโครงการมือหนึ่งที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ และบ้านหรือคอนโดนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทครับ
*ถึงเพียง 31 พ.ค.2563
และโดยทั่วไปจะเป็นการออกค่าใช้จ่ายกันคนละครึ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายครับ แต่ด้วยในระยะนี้ที่บรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯ คอนโด ต่างก็ออกโปรโมชั่นงดค่าธรรมเนียมการโอนให้ผู้ซื้อในช่วงนี้ หมายถึงทางโครงการจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แทนผู้ซื้อนั่นเองครับ

2.2 ค่าอากรแสตมป์
ซึ่งจะคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าต่ำกว่าจะใช้ราคาประเมินครับ

3. ค่าใช้จ่ายก่อนโอนที่ต้องชำระให้กับธนาคาร
3.1 ค่าประเมินราคา
จะเป็นค่าดำเนินการในการประเมินมูลค่าบ้านหรือคอนโดเพื่อที่ธนาคารจะได้นำมาประเมินวงเงินสินเชื่อที่จะอนุมัติให้นั่นเอง โดยปกติจะคิดที่ 2,000-3,000 บาท แล้วแต่ธนาคารครับ

3.2 ค่าจดจำนอง
โดยจะคิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมดที่ธนาคารอนุมัติให้นั่นเอง *แต่ในระยะนี้นโยบายของภาครัฐได้ประกาศให้สถาบันการเงินลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง https://www.reic.or.th/News/RealEstate/441013 ลงเหลือเพียง 0.01% สำหรับโครงการมือหนึ่งที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ และบ้านหรือคอนโดนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทครับ
*ถึงเพียง 31 พ.ค. 2563

4. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
4.1 ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-มิเตอร์ไฟฟ้า
ซึ่งจะต้องเสียให้กับหน่วยงานที่รับผิดชอบ สำหรับน้ำประปาในเขต กทม. ก็ต้องเสียให้กับการประปานครหลวงและการไฟฟ้านครหลวงสำหรับโครงการในเขตกรุงเทพ หรือการประปาส่วนภูมิภาคและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคสำหรับโครงการในต่างจังหวัดครับ โดยอัตราจะมากน้อยขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์ครับ

ทีนี้พอจะทราบกันบ้างแล้วใช่ไหมครับ ว่านอกจากราคาของห้องคอนโดที่ตั้งขายไว้แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น ๆ อีกจำนวนไม่น้อยเลยเหมือนกัน กว่าที่ขั้นตอนของการซื้อคอนโดจะสำเร็จลุล่วงนั้นเอง แต่สำหรับ คอนโดสร้างใหม่ที่เสร็จพร้อมอยู่ ต่างก็มีโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ จากทางโครงการ ก็อาจช่วยให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโดส่วนนี้ไปได้มากเหมือนกันนะครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ซื้อคอนโดต้องรู้!!! ค่าใช้จ่ายโอนคอนโดต้องมีอะไรบ้าง