[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้แบรนด์ ดัง ในมหาชน อักษรย่อ สามตัว ขึ้นต้นด้วยตัว M
#สัญญาณเตือนภัยภาคอสังหา
#เปิดโปงดีลลับ #คอนโดดัง #ลด50% #เดี๋ยวมีมาอีกไหม?
จากกระแส Social แชร์บนเพจ บล็อกเกอร์อสังหา แทบทุกเจ้า
คอนโดของแบรนด์ดัง มหาชน นำคอนโดหลากหลายทำเล มาลดราคา 50% (15 เมษายน 2563)

แล้วเปิดให้จอง Booking online
ต้องบอกว่าส่วนตัวแพรรินทร์ ได้มีโอกาสเข้าไปอยู่ในเหตุการณ์การจองด้วย โดยเข้าไปที่สำนักงานขายเลยด้วยซ้ำ
..
ในสภาวะตลาดที่ปกติ ของดีไม่มีถูก ของถูกไม่มีดี แต่ถ้า Dev.เอาตัวรอด ขายขาดทุน เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้ตนเอง คุณอาจได้ของไปแบบ ส้มหล่น
..
เหตุการณ์ในครั้งนี้ ทำให้นึกถึงปี 2540 คิดแล้วขนลุก ที่ในอดีตปี 2540 การเคลียร์สต๊อกของผู้ประกอบการคือการขายเลหลังลดราคาลงมากว่า 50% เพื่อระบายสต๊อกไปเลย
..
ประเด็นคือหลายคนคงสงสัยถึงที่มาของดีลนี้
และคิดต่อว่าเดี๋ยวน่าจะมีอีกหลายเจ้านำคอนโดมา ลดแหลกแจกแถมอีก??????
วันนี้แพรรินทร์ ในฐานะ คนที่อยู่ในวงการลงทุนอสังหา ตั้งใจอธิบายและไขคำตอบ
..


มีความเป็นักสืบพันทิป 555 วิ่งไปหน้างาน พร้อมทำการจอง Online Booking คอนโดดังลด 50%

จากการวิเคราะห์ส่วนตัว โดยการดูงบการเงิน ,วิเคราะห์ต้นทุนของสินค้าที่นำมาขาย, ราคาตลาด ของแบรนด์นั้น ประกอบกับทิศทางของอสังหา
แบรนด์ดังกล่าว มีการนำคอนโดมาลด 50% จริง มีการตบราคาขึ้นไปบ้าง แล้วตบกลับราคาลงมา 50% แต่ภาพรวมคือลดจริงอะไรจริง
..
โดยในสินค้าที่นำมาลด มีคละๆกันไปทั้งตึกที่สร้างเสร็จไม่นานและตึกที่สร้างเสร็จมาซักพัก
..
แน่นอนว่าถ้าตึกสร้างเสร็จมาซักพักใหญ่ แล้วยังนำมาขายวันนี้ มันมีความหมายเดียวว่าห้องนั้นต้องเป็นห้องที่เคย “ขายไม่ได้”
ด้วยเหตุผลอะไรบางอย่าง ติดลิฟท์บ้าง วิวบล็อกบ้าง ไม่ได้เป็นห้องดีเลิศประเสริฐศรีแน่นอน เพราะถ้าของดี ราคาเหมาะสม มันต้องขายไปแล้วตามห้องอื่นๆ
..
..
นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้แบรนด์ต้องมาลดราคา ??
เปล่าเลยค่ะ มองทั้งทีต้องมองให้ลึกกว่านั้น
..
ลดแรงเบอร์นั้น ทำไมที่ผ่านมา ไม่มีแบรนด์ไหนทำ (หมายถึงทำเล CBD นะคะ ใจกลางเมือง ทำเลศักยภาพ )
แล้วทำไมแบรนด์นั้นถึงตัดสินใจทำ???
..
..


คำตอบคือ
ปัจจัยภายใน
ตัวเลขจากเว็ป SET ณ สิ้นปี 2562
หนี้ที่ค้ำคอ D/E 2.59 เท่า (ขณะที่ค่าเฉลี่ย 17 บริษัทมหาชนที่แพรรินทร์ทำข้อมูลไว้เปรียบเทียบ มีค่า D/E ไม่ถึง 2 เท่า) ,
- Short Term Bond หุ้นกู้ที่มีกำหนดไถ่เร็วๆนี้
มูลค่าเกือบ 4,000 ล้าน ยังไม่นับรวมกับ Short Term Bank Loan + OD ที่ระบุในงบการเงินสิ้นปี 2562 ประมาณ 1,890 ล้าน
..
ขณะที่เงินสดที่มีในมือ หลักร้อยล้าน เท่านั้น
จะหันไปพึ่งรายได้ ก็พึ่งยาก รายได้ปกติที่ผันผวนเป็นประจำอยู่แล้ว ในช่วง 3000 – 6000 ล้าน
เฉพาะรายได้ ในสภาพปกติ ก็ Cover หนี้เล็กน้อย เรียกได้ว่าหายใจลดต้นคอ แถม ประสบปัญหาด้านคุณภาพสินค้าและการขาย สังเกตจากตัวเลขกำไรสุทธิเหลือน้อยนิดต่ำกว่ามาตรฐานตลาดมากๆ ประกอบกับสินค้าคงเหลือที่เหลือมากพิเศษ
..
..
ปัจจัยภายนอกมาซ้ำเติม เพราะในปีนี้ มีไวรัส มาซ้ำเติม +สภาพเศรษฐกิจในและนอกประเทศ ทำให้ลูกค้าในไทยและต่างประเทศชะลอการตัดสินใจ
..
..
จึงไม่แปลกใจที่แบรนด์นี้จะกระทบเต็มๆ คาดการณ์รายได้ระยะ ข้างหน้าอีก 1 ปีก็ยังเหนื่อย
เพราะรายได้หลักเกือบ 95% ของแบรนด์ดังกล่าว
มาจากอสังหาเพื่อการขาย และเป็นคอนโดทั้งหมด
ไม่มีอสังหาแนวราบมาช่วยกระจายความเสี่ยงเหมือนแบรนด์อื่น
ขณะที่อีกประมาณ 5% ก็เป็นรายได้จากโรงแรม ที่โดนพิษเศรษฐกิจไปเต็มๆจาก sector การท่องเที่ยว









..
ไม่ต้องเสียเวลาคำนวณหา Net Cash Flow เพิ่ม เพราะเรียกได้ว่า หันไปก็ไหน ก็เรียกว่ามืดแปดด้าน…… แล้วจะทำยังไงดี???
ช่วงนี้แบงค์เองรัดเข็มขัดเพิ่มเงื่อนไขปล่อยกู้รับ Covid-19
..
..
วิธีเดียวที่จะรอด
คือนำ สินค้าคงเหลือมูลค่ารวมกว่าหมื่นล้านที่บริษัทถืออยู่ มาทำส่วนลด
แต่หากลดแบบโปรปกติมันไม่เร้าใจ ทันใจ เลยต้องขอสาดส่วนลด แบบที่แบรนด์ไหนในตลาดก็ให้ไม่ได้ มาเทกระจาด ลดราคาถึง 50%
ให้ลูกค้ามาต่อคิวซื้อเลย และขายตึกเสร็จพร้อมโอน พร้อมนำเงินไปชำระหนี้ที่ค้ำคอ
..
..
ทำให้โปรโมชั่นลด 50% เป็นโปรที่เรียกว่า เดือดจริงอะไรจริง ไม่เดือดร้อนการเงินจริงใครจะทำ
เพราะอย่างที่รู้กันว่าอุตสาหกรรมนี้ Net profit Margin ค่าเฉลี่ยตลาดมีเพียง 15%
หากแบรนด์ใดทำผลงาน ได้ต่ำกว่า 15% ก็ย่อมต้องมีคำถามจากนักลงทุนที่ถือหุ้นในบริษัทนั้นๆ และหากต้องขายต่ำขนาดนั้น แบรนด์ที่ไม่เดือดร้อนด้านการเงิน มีสายป่านที่เพียงพอ ยอมกัดฟันถือ สต็อก ทนดอกเบี้ย ไปยังดีกว่า นำมาลด 50% เพราะบริษัทในตลาด มีต้นทุนการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยต่ำมาก
..
..
บริษัทที่มีเครดิตดีอื่นๆ ยังพอมีเครดิตเพียงพอในการขอวงเงินเพิ่มจากธนาคาร ด้วยลักษณะการประกอบกิจการ ที่อาจมีการกระจายความเสี่ยง อยู่แล้ว หรือสามารถเอาหุ้นบริษัทลูก ที่ไม่ได้ทำอสังหาโดยตรง มาตั้งวงเงินหมุนต่อได้
..
..
หากถามว่าอนาคตจะมีแบรนด์ไหนทำลดราคาอีกไหม??
แพรรินทร์ไม่ใช่หมอดู แต่บอกได้ว่าบริษัทที่จะขายเทกระจาดแรงเบอร์นี้ ต้องเป็นบริษัทที่มีปัญหาการเงินและสภาพคล่องจริงๆ ซึ่งถ้าลิสต์ดูก็พอมีอยุ่บ้าง
..
บริษัทที่มีโอกาสเทกระจาดจะไม่ขอเอ่ยนาม เพราะมีโอกาสโดนฟ้อง 555 เท่าที่เล่าไปตอนนี้ก็มีโอกาสสุ่มเสี่ยงมากแล้วค่ะ 55
..
แต่บริษัทที่มีการเงินแข็งแรง โอกาสต่ำในการลดราคา คิดว่าเปิดเผยได้ จะมาเปิดเผยในภาคสองต่อจากบทความนี้
..
ก่อนจะจากลา กลับมาที่หัวข้อเรา จากการที่แบรนด์นั้นได้หนีตาย และได้เปิดชนวนให้ moment หนึ่งสภาพตลาดเข้าสู่ สภาวะ สงครามราคา
..
ลูกค้าจำติดตากับส่วนลด 50% และอาจร้องหาแต่ราคานั้น
...
แล้วนักพัฒนาอสังหาจะทำอย่างไร ในเมื่อผู้บริโภคส่วนใหญ่ ไม่ได้เข้าใจในหลักการที่แพรรินทร์นำมาเล่าวันนี้
..
หรือนี่คือสัญญาณเตือนภัยอสังหาแรกของปี 2020
#อสังหาพารวยbyPalin
#Propertyinvestment
#มองแบบผู้ซื้อ
#มองแบบผู้ขายรายใหญ่ #มองเข้าไปถึงการเงิน #ให้เข้าใจในทุกมิติ
......................................................................
ถ้าใครสนใจความรู้ด้านการลงทุนอสังหา สามารถเข้าไปติดตามได้ที่แฟนเพจของแพรรินทร์ค่ะ มีอัพเดททุกวัน
https://www.facebook.com/2223517271193560/posts/2541352032743414/

ส่วนตัวลงทุนแต่อสังหาค่ะ 80% ของพอร์ตการลงทุน ตั้งแต่ ที่ดิน คอนโด ทำจัดสรรกับคุณแม่ และหุ้นกับเพื่อน และเป็นวิทยากรให้ Homebuyer Guide , The standard , Sam บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิทจำกัด และแบรนด์มหาชนต่างๆ

ยังไงฝากเนื้อฝากตัวด้วยค่ะ มีอะไรสงสัยก็มาสอบถามได้ที่แฟนเพจค่ะ ไม่เก่งแต่ไม่กั๊กค่ะ