ช่วงนี้เห็นกระทู้ทำนองนี้เยอะมาก มีการแลกเปลี่ยนที่หลากหลาย บ้างก็อ้างแนวคิดฝรั่งไปเลย

ขอสรุปจากความสนใจในตลาดอสังหามานาน และหลายอย่างก็เรียนรู้จากรุ่นพี่ ๆ ในห้อง Condo Club ใน pantip 
จนปัจจุบัน พี่ ๆ เหล่านั้นร่ำรวย และติดภารกิจจนไม่ค่อยได้เข้ามา pantip กันแล้ว

ซื้อดีกว่าเช่า หรือเช่าดีกว่าซื้อ ทั้ง 2 ทางเลือกมีทั้งข้อดีและข้อเสียมากหรือน้อยอยู่ที่เงื่อนไขของแต่ละคน
ซื้อดีกว่าเช่า ถ้า
1. การงานมีความมั่นคง คอนโดติดหรือใกล้สถานที่ราชการมาก ๆ ส่วนใหญ่ราคาซื้อขายแรง
แต่ค่าเช่าไม่หวือหวา ผิดกับคอนโดใกล้มหาลัย นิยมเช่ามากกว่าซื้อ (อาจจะยกเว้นย่านสามย่าน)
เพราะข้าราชการส่วนใหญ่ ซื้อแบบไม่ต้องกู้แบงค์ แต่กู้สหกรณ์ ถึงขนาดตอนโอนแบงค์ไม่ค่อย
ไปตั้งโต๊ะกันเลย 

2. แต่ถ้าอยู่ภาคเอกชน ถ้าเปลี่ยนงาน ที่ทำงานใหม่ไกลจากเดิมมาก ขายต่อก็ไม่ได้ หรือตกงาน
ผ่อนต่อไม่ไหวถูกแบงค์ยึด สู้เอาเงินไปลงทุนอย่างอื่นดีกว่า ถ้างั้นควรเช่าดีกว่า เนื่องจากมีความ
ยึดหยุ่นมากกว่าการลงทุนในอสังหาซึ่งเป็นแนวคิดแบบ traditional โดยสามารถเอาเงินไปลงทุน
ใน digital property หรือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าใช่หรือไม่ ขอให้ความเห็นเป็นข้อ ๆ ดังนี้
2.1 การคิดดอกเบี้ยเงินกู้ ต่างจากดอกเบี้ยผ่อนรถ ดอกเบี้ยเงินกู้อสังหา ลดต้นลดดอก ถ้าโปะ
ไปเรื่อย ๆ ยอดหนี้ลด ดอกเบี้ยก็จะลดลง  ปกติรายได้เราจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ถ้ายอดกู้ไม่มาก
ก็จะไม่ตึงมาก แต่มีเงินโป๊ะไปเรื่อย ๆ ดังนั้น ความเสี่ยงจากการผ่อนต่อไม่ไหว ขึ้นอยู่กับการเลือก
ถ้าซื้อแพงจนตึง โอกาสโป๊ะก็น้อย บางคนบอกว่า ซื้อทั้งทีก็ซื้อดีไปเลยทีเดียว ก็ใช่ครับ แต่ไม่ควร
นำมาเปรียบเทียบ ถ้าเช่าคอนโดเดือนละ 7,000 แล้ว ถ้าซื้อคอนโดก็ราคาประมาณ 1 ล้าน ค่าผ่อน
ก็ประมาณค่าเช่า แต่ไม่ใช่เช่า 7,000 แต่ซื้อ 2 ล้านยอดผ่อนก็ประมาณ 14,000 นำมาเปรียบเทียบ
กันไม่ได้

2.2 จากข้อ 2.1 ถ้าเปรียบเทียบเช่าดีกว่าซื้อ หรือซื้อดีกว่าเช่า ถ้ายอดกู้ไม่มากและไม่ตึง โป๊ะได้เร็ว
ผ่อนซัก 7-8 ปีก็หมด ที่เหลืออยู่ฟรี ถามว่าโดยทั่วไป ใครจะผ่อนได้หมดเร็วขนาดนั้น เท่าที่แชร์ ๆ กัน
หลายคนใน pantip ก็ใช้วิธีนี้อยู่ครับ ลองเปลี่ยนจากหาซื้อคอนโดราคา 4 ล้านเป็นราคา 2 ล้าน 
หรือ 1 ล้านแล้วเอายอดที่ต้องผ่อนถ้ากู้ 4 ล้านเดือนละเป็น 28,000 มากู้ 1 ล้านผ่อนเดือนละ 7,000 
โป๊ะเดือนละ 21,000 ดูครับ หลายคนอาจติงว่า ซื้อทั้งทีก็ซื้อแพง ไปซื้อคอนโดระดับล่างทำไม 
จะให้ความเห็นในข้อถัดไป (คอนโดแพงไม่ใช่จะดีเสมอไป คอนโดส่วนกลางอลังการค่าส่วนกลางจะแพง
และมีโอกาสโทรมเร็ว ส่วนกลางใหญ่และสูงหลายเมตรส่วนใหญ่จะเปิดแอร์ไม่ได้เพราะค่าไฟแพงมาก)

2.3 ราคาและทำเล ถ้าซื้อเพื่ออยู่เอง ถ้ามีเงิน ซื้อแล้วพอใจ เท่าไหร่ก็ได้ดีหมด จึงขอแบ่งตามตลาด
คอนโดเพื่อลงทุนแล้วกัน ตลาดคอนโดถ้าจะแบ่งจริง ๆ มี 2 segments คือ ตลาดบนทำเลสุขุมวิท
ไม่เกินเอกมัย วิทยุ สีลม หลังสวน พระรามสี่ จุฬา ตีเป็นเกิน 5 ล้านสำหรับคนมีเงินกับบวกตลาด
ถัดลงมาสัก 4 ล้าน up ผู้เช่าก็คนไทยที่มีฐานะซึ่งไม่มาก และชาวต่างชาติก็พอไหว (segment นี้
ไม่วิเคราะห์ เนื่องจากน่าจะมีเงิน จนไม่เป็นประเด็นเรื่องซื้อหรือเช่า) กับตลาดทั่ว ๆ ไป สำหรับ
มนุษย์เงินเดือนคนไทยราคาตั้งแต่ 1 ล้านถึงไม่เกิน 4 ล้าน ปัญหาที่พบมาก คือ ราคาตก ขายต่อไม่ได้
เสี่ยงโดนแบงค์ยึด ปัญหาข้างต้นไม่ใช่ ปัญหาเช่าดีกว่าซื้อ แต่เป็นปัญหาซื้อแพง ทำเลไม่ได้ เช่น
ติดสถานีรถไฟฟ้าย่านชานเมืองราคา ตรม.ละแสนห้า ผมยัง งง ว่าโครงการขายราคานี้ได้อย่างไร
แต่แปลกใจมากกว่านั้น คือ มีคนซื้อ แค่ตัดสินใจซื้อก็ขาดทุน ขายต่อไม่ได้แล้ว ปัจจุบันตลาดคอนโด
ระดับ 2.5-ไม่เกิน 4 ล้าน หรือเลยไป 4 ต้น ๆ รวนเรพอสมควร อาจเนื่องมาจากสภาพตลาดในปัจจุบัน
และ player ในตลาดระดับนี้บางคนสายป่านยังไม่ยาวพอ พอทนไม่ไหวก็ dump หรือได้มาตั้งแต่
ราคายังไม่แรง ลดราคายังคุ้ม บวกกับคอนโดในระดับนี้หาจุดเด่นที่ชัดเจน คอนโดใหม่ก็ไหลเข้า
ตลาดเรื่อย ๆ ตามสถานีรถไฟฟ้าส่วนขยายที่เพิ่มมากขึ้น คอนโดระดับ 3-4 ล้านถึงแม้อยู่ติดสถานี
รถไฟฟ้า แต่ย่านชานเมือง จะหาต่างชาติที่ไหนมาเช่า จะขายให้ใคร ทั้งยังต้องแข่งกับบ้านที่อยู่ใกล้
สถานีรถไฟฟ้า ตลาดระดับนี้ผู้ซื้อสามารถเลือกและต่อรองพอสมควร ส่วนใหญ่ที่ขาย
ต่อไม่ได้ก็อยู่ในกลุ่มนี้ (ตลาดกลุ่มนี้ดีไม่พอที่จัดอยู่ในคอนโดระดับสูง แต่ราคาสูงเกินไปที่จัด
อยู่ในกลุ่มตลาดพื้นฐานที่เป็น real demand)

2.4 สภาพตลาด และสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ถ้าไม่ไปตลาดระดับบนก็ตลาดพื้นฐาน คอนโดราคา 1 ล้าน
ซึ่งเป็น real demand ไปเลย (ส่วนใหญ่คอนโดที่ปล่อยเช่าประมาณ 7 พันซึ่งเป็นตลาดยอดนิยมก็
มาจากคอนโดราคา 1 ล้าน) ขอยกตัวอย่างทำเล เดี่ยวจะมองกว่าให้ความเห็นแต่ทฤษฎี ใครอยู่
ในตลาดจะรู้กว่าคอนโดราคา 1 ล้าน ย่านอ่อนนุช บางจาก (ยังมีน่ะครับ เดี่ยวจะเข้าใจผิดว่าไม่มี
เข้าซอยประมาณ 1 กิโลหรือน้อยกว่า) ราคาไม่เคยลด ไม่ต้องห่วงขายต่อไม่ได้โดยแบงค์ยึด
ใครขายต่อราคาเท่าทุน หมดอย่างไว นั่นเป็นเพราะว่า ทำเลอ่อนนุชนั่งไม่กี่สถานีก็ถึงแหล่งงาน
คือ อโศก เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร สำหรับรถไฟฟ้าส่วนขยาย ควรเกาะ BTS (บางคนอาจมองว่า
ศูนย์กลางสถานีรถไฟฟ้าจะขยับไปอยู่บางซื่อ ทำให้ราคาคอนโดย่านนั้นขึ้นไปรอไว้ก่อนแล้ว ผม
ยังเห็นว่า BTS ตรงเข้าใจกลางเมืองไม่ต้องอ้อมไปบางซื่อและ BTS เองก็ตัดกับสายสีน้ำเงิน และ
สายอื่น ๆ อยู่แล้ว) แต่ตอนนี้สถานีส่วนต่อขยายยังไม่เปิดราคาคอนโดวิ่งไปรอไว้หมดแล้ว สถานี
ที่น่าสนใจ และราคายังไม่แรง แต่ potential น่าจะดี คือ สถานีหลักสี่ ใกล้ศูนย์ราชการ และสถานี
สะพานใหม่ ซึ่งราคาคอนโดยังไม่แรง แต่อนาคตมีโครงการตัดถนนจากสนามบินดอนเมืองมายัง
สถานีสะพานใหม่ มีรถ shutter bus รับส่งระหว่างสนามบินดอนเมืองกับสถานีสะพานใหม่ และมี
แผนที่จะสร้าง monorial ระหว่างสถานีสะพานใหม่กับสนามบินดอนเมือง ซึ่งห่างกันประมาณ
3 กิโลเมตร (สนามบินนานาชาติในต่างประเทศส่วนใหญ่ก็มีเส้นทางรถไฟฟ้า) ดอนเมืองกำลัง
เติบโตอย่างมาก ยอดผู้โดยสารใกล้จะถึง 50 ล้านคนต่อปีไปแล้ว ผู้โดยสารเยอะขึ้น พนักงาน
ที่ให้บริการในธุรกิจการบินก็เพิ่มมากขึ้น ตลาดแรงงานคุณภาพก็เติบโตไปพร้อมกับการเติบโต
ของธุรกิจการบิน ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับในสถานีดังกล่าวซึ่งใกล้และสะดวกที่สุดก็เพิ่มขึ้น
ถ้าเลือกทำเลที่มีศักยภาพ และราคาที่เหมาะสม ราคาก็ขยับตามศักยภาพของทำเล ชาวต่างชาติซึ่งเป็น
แรงงานคุณภาพที่ทำงานในประเทศไทย ก็มักจะหาซื้อหรือเช่าคอนโดที่สะดวกในการเดินทางไปทำงาน
หรือเดินทางกลับประเทศ จะซื้อคอนโดถ้าซื้อทำเลที่ติดตลาดอยู่แล้วราคาก็แพงมาก สู้หาซื้อคอนโดใน
ทำเลที่กำลังเจริญเติบโต ราคายังไม่สูงมาก แต่มีแนวโน้มที่ดี และมี capital gain จากราคาคอนโดที่
สูงขึ้นในอนาคต ปัจจุบันคอนโดเปิดใหม่ย่านสะพานใหม่มีให้เลือกหลากหลายราคา
มีตั้งแต่คอนโด 30 ตรม. ห่างจากสถานีประมาณ 500 เมตร ในราคา 1 ล้านของโครงการ Reach พหล 52
คอนโดของพฤกษา ในทำเลและห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใกล้เคียงกัน ราคาล้านกลาง Wynn Condo
ราคาใกล้เคียงกับพฤษษา The Base สะพานใหม่ในราคา 2 ล้านปลาย และอีกมากมาย ลอง search 
จาก google

(รายละเอียดโครงการที่เชื่อมต่อสถานีสะพานใหม่กับดอกเมืองสามารถ search ใน google บาง
โครงการเพิ่งเริ่ม อย่างเช่นโครงการ monorail เพิ่งเป็นข่าวเมื่อกลางเดือนที่แล้ว ทำให้ราคา
คอนโดย่านนี้ยังไม่แรง ระยะยาวทำเลนี่น่าจะขยับเหมือนอ่อนนุชเมื่อสิบปีที่แล้ว ส่วนทำไมแนะนำ
ว่าถ้าไม่เล่นราคาแพงก็ราคา 1 ล้านไปเลย เพราะคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้าระดับเดินถึง โอกาส
ที่จะราคาตกจนต่ำกว่า 1 ล้านน้อยมาก ถ้ากังวลเรื่องไม่มีกำลังในการผ่อน หรือขายต่อไม่ได้ก็จะ
ลดความเสี่ยงได้ ที่จริงคนที่เช่าคอนโดราคา 7 พันก็เป็นคอนโดราคานี้)

2.5 ประเด็น เช่าดีกว่าซื้อ เพราะตกงาน ผ่อนไม่ไหวไม่ต้องเสี่ยงถูกยึด จึงอยู่ที่ทำเล ราคา ที่เราเลือก 
ไม่ใช่ซื้อคอนโดเต็มกำลังที่จะผ่อนได้ โป๊ะไม่ได้เลย และยังไม่มีเงินสำรองในยามฉุกเฉิน แถมยังเลือก
ซื้อคอนโดผิด ในราคาที่ตลาดกำลังเริ่มมีปัญหาในระยะสั้นด้วย ยิ่งลำบาก แต่ถ้าซื้อคอนโดที่ตลาดกำลัง
ต้องการ ก็จะซื้อง่ายขายคล่องและถ้าโปะไปเรื่อย ๆ ยอดหนี้ก็จะลดลงจนทำให้ถ้าเดือนร้อนก็สามารถขาย
ในราคาที่ลดลงได้ (คอนโดราคา 1 ล้าน ทำเลดี ๆ ส่วนใหญ่ขายต่อในราคาสูงกว่าทุนทั้งนั้น เนื่องจาก
เป็นราคาบน real demand ของมนุษย์เงินเดือนโดยทั่ว ๆ ไป ลองหาซื้อคอนโดมือสองย่านอ่อนนุช บางจาก
เข้าซอยประมาณ 1 กิโลเมตรดูว่าหาซื้อได้หรือไม่ ย่านสะพานใหม่ถึงแม้นยังไม่ได้ตัดถนน / มี monorial
เชื่อมกับดอนเมืองและรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายก็ยังไม่เสร็จ แต่ก็หาซื้อราคาต่ำกว่าทุนได้ยากมาก ๆ ไม่
รวมคอนโดเก่าหลายสิบปีจนหมดสภาพ)

2.6 ประเด็นเช่าดีกว่าซื้อ เพราะสามารถเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่น เห็นด้วย ถ้าลงทุนอย่างอื่นให้
ผลตอบแทนมากกว่า แต่เท่าที่ดูการลงทุนอย่างอื่น ก็มีความเสี่ยง และผลตอบแทนไม่ได้สูง
อย่างนั้น แต่ถ้าได้มากกว่า และรับความเสี่ยงได้ก็อยู่ที่การตัดสินใจ แต่ไม่เห็นด้วยว่าไม่จำเป็น
ต้องมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเหมือนต่างประเทศ อยู่เมืองไทยเกษียณแล้ว ไม่มีรายได้จ่าย
ค่าเช่าไม่มีที่อยู่อาศัยจะไปอยู่ไหน สวัสดิการของไทยไม่เหมือนต่างประเทศ ส่วนจะมองว่า
ก็เอาเงินที่ไปลงทุนอย่างอื่น มาจ่ายค่าเช่าก็ได้ ถ้าผลตอบแทนดีจริง และมีความเสี่ยงไม่มาก
จนทำให้ทุนหายหมดกลายเป็นคนสิ้นเนื้อประดาตัว ซึ่งหายากอยู่พอควร (ปกติ high risk high 
return ไม่ค่อยเจอ low risk high return) ขนาดตลาดหลักทรัพย์ ยังมีข้อกำหนดให้ธนาคาร
ให้ความรู้ในเรื่องการลงทุนของผู้สูงอายุ ก่อนขายกองทุน ส่วนราคาคอนโดในเมืองไทยจะลด
หรือไม่นั้น ผมมีเพื่อนที่มีนักลงทุนชาวสิงค์โปร์ เขาบอกราคาคอนโดเมืองไทยยังไม่แพง และ
ผลตอบแทนสำหรับชาวต่างประเทศแล้วยังถือกว่าสูงกว่าที่นั่นครับ แต่ถ้าทำเลไม่ได้ อยู่
ชานเมือง คนซื้อ ๆ ไปเจ็บตัวมาก ๆ เริ่มเข็ด ขายไม่ได้ราคาก็ลดลงเอง แต่คอนโดที่ลดราคา
เพราะขายไม่ได้ก็ไม่ควรซื้อเพราะเห็นแก่ของถูก  เพราะซื้อไปก็ขายต่อเปลี่ยนมือยาก

2.7 ประเด็นซื้อแล้วเป็นภาระผูกพัน 20-30 ปี ถ้าเลือกเป็น และเลือกที่เหมาะสมกับกำลัง
ก็ปล่อยง่าย โป๊ะได้ ผ่อนหมดเร็ว ส่วนผลตอบแทนนั้นไม่ได้มาจากประหยัดค่าเช่าเพียง
อย่างเดียว ถ้าใครอยู่ในตลาดจะรู้ว่า captial gain จากราคาคอนโดที่เพิ่มสูงขึ้นมากกว่า
เยอะ ไม่ได้น้อยกว่าลงทุนอย่างอื่นเลย

2.8 ส่วนฟองสบู่ไหม ตลาดจะมี over supply เป็นจุด ๆ ผลักดัน develop มือใหม่หัดขับ
ออกจากตลาด และพัฒนาผู้ซื้อให้มีทักษะในการเลือกมากขึ้น แต่ไม่มีฟองสบู่ค่อนข้างแน่ 
ยิ่งแบงค์ชาติออกมาตรการคุ้มเข้มอย่างนี้ 

3. ผมอาจให้ความเห็นในมุมมองของความเสี่ยงและผลตอบแทนที่เป็นตัวเงิน แต่ไม่สามารถ
ให้ความเห็นในแง่ของความพึงพอใจ ซึ่งขึ้นอยู่กับความชอบ บางคนชอบอิสระ ชอบอยู่
ห้องใหม่ เปลี่ยนไปเรื่อย ๆ อย่างนี้เช่าก็ดีกว่าครับ