สวัสดีครับทุกท่าน
เนื่องจากตอนนี้กระแสคอนโด Low rise กำลังมาแรงมากๆในกลุ่มนักลงทุน
ผมจึงอยากมาแชร์ ประสบการณ์กับการลงทุนใน Condo Low rise ให้เพื่อนๆพี่ๆนักลงทุนทุกท่าน
ซึ่งทางบ้านผมเคยผ่านการลงทุนใน Low rise มาแล้วทั้ง Short term และ Long term strategy (ภาคบังคับ)
ซึ่งผมได้ค้นพบว่าการลงทุนในอาคาร Low rise ทั้งในด้านการหวังผลกำไร Yieldspreads และ capital gain
อาจเป็นไปได้น้อยกว่าที่คาด
ซึ่งทางบ้านก็เคยได้ลงทุน คอนโด Lowrise ไปถึง 4 ที่ด้วยกันคือในทำเล
1.สยาม
2.สีลม
3.สุขุมวิท (เอกมัย)
4.สุขุมวิท 39
ใน 4 ที่นี้มีที่รับโอนไป 3 ที่ และผลตอบแทนที่ได้มาเรียกว่าแย่กว่า คือสำหรับผมแล้วคิดว่าเงินจม เพราะทั้งขายยาก ราคาขยับยาก และให้เช่าได้ช้ากว่า Condo High riseเป็น อย่างมาก
แต่ผมก็ยังแอบคิดว่ามันเกิดจากความโชคร้ายของบ้านเราเองรึเปล่าที่เราดวงซวยมาเจอทั้ง 3-4 ตึกนี้ที่ราคามันค่อนข้างไม่ไปไหน ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลราคาของคอนโด Low rise ใน CBD ทั้งสองย่านซึ่งก็คือ สีลม-สาธร-สุรวงศ์
และ สยาม - พญาไท
*สำหรับย่านนี้ตัวเลข Capital Gain YoY คือ ช่องก่อนสุดท้ายนะครับ
*สำหรับย่านนี้ตัวเลข capital gain YoY ให้อิงตาม Column ล่างสุดนะครับ (ช่องที่ 5 จากขวา)
ที่ผมไฮไลท์ไว้คือ คอนโด Low - rise ในสองทำเล คือ ช่วงสยาม - พญาไท และ สีลม-สาธร-สุรวงศ์
ส่วนตัวแดงคือ ตึกที่ค่อนข้าง Outperform ตลาด
จะเห็นได้ว่า บรรดาตึกที่ Outperform ตลาดก็มีจำนวนยูนิตที่ไม่ได้น้อยสักเท่าไหร่ และ บรรดาตึก Low-rise ทั้งหลาย นอกจาก The Bangkok (ถนนทรัพย์) ไม่มี Low rise ตึกไหนที่ให้ผลตอบแทน Capital Gain เฉลี่ยเกิน 4% ต่อปี
ซึ่งเราจะมาวิเคราะห์กันว่า คอนโด Low rise ในฝัน ที่ราคาขึ้นน้อย แท้ที่จริงแล้วสาเหตุมันเกิดจากอะไร
1.จำนวนยูนิตน้อย - อันนี้อาจจะเป็นสาเหตุหลักๆที่ใครๆซื้อ Low rise เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูง ให้ความรู้สึกคล้ายๆกับอยู่บ้าน
แต่เชื่อเถอะครับพอคุณอยู่กันจริงๆแล้ว คุณจะค้นพบสิ่งที่แอบแฝงมากับความยูนิตน้อยของ Low Rise
เมื่อยูนิตน้อย จะทำให้ราคาค่าส่วนกลางแพงมากเพราะตัวหารต่อรายจ่ายมันน้อย
Condo A มี 150 units ผู้จัดการนิติบุคคล 1 คน แม่บ้าน 4 คน ยาม 4 คน ค่าใช้จ่ายเงินเดือนต่อเดือนคร่าวๆ = 100,000 ต่อยูนิต = 666.67
Condo B มี 70 units ผู้จัดการนิติบุคคล 1 คน แม่บ้าน 2 คน ยาม 2 คน ค่าใช้จ่ายเงินเดือนต่อเดือนคร่าวๆ = 60,000 ต่อยูนิต = 857.14
เปรียบเทียบตัวเลขคร่าวๆครับ
ในขณะที่คอนโด B ก็มีความเสี่ยงขึ้นไปอีกคือเช่นพอมีสัก 2 ห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็อาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องแล้ว
ผมเคยอยู่คอนโด Low rise ที่หนึ่งที่มียูนิตน้อยมากแค่ 35 ห้องเป็น Super Luxury ที่ Private สุดๆ (ตึกเก่านะ) แต่ค่าส่วนกลางแพงมากครับ 65 บาท พอไปเทียบกับ Segment เดียวกันที่ให้ Service และ Maintain ส่วนกลางได้ ได้เหนือกว่าอย่าง Q หลังสวน ค่าส่วนกลางแค่ 55 บาทเองครับ
แถมมีบางปีมีคนไม่จ่ายค่าส่วนกลาง 2-3 ห้องแค่นี้ก็ทำให้นิติสภาพคล่องลดไปเยอะแล้วครับ พอจะใช้จะจ่ายจะทำอะไรต้องกระเบียดกระเสียนไปหมด เงินในบัญชีมีน้อยมาก การไม่ให้ความร่วมมือของลูกบ้านเพียงไม่กี่ยูนิต ก็ทำให้ตึกสะเทือนได้เยอะพอสมควรครับ
2. ทำเล
ค่อนข้างให้ความเป็นส่วนตัวสูง ไม่มีที่ไหนที่อยู่ริมถนนใหญ่ ก็น่าจะเงียบหน่อยไม่ค่อยได้ยินเสียงรถ หรือรับมลภาวะโดยตรง แต่ว่านั่นแหละครับมันก็มาจากข้อจำกัดทางด้านผังเมืองและที่ดินครับ
ส่วนมากตึกที่มาทำคอนโด Low rise เชื่อเถอะครับ ร้อยละ 80% ทำเลมัน Off ครับ Developer ซื้อตึกแถวเก่าๆ / บ้านเก่าๆมาทำ
99% คืออยู่ในซอย และที่แปลงเล็กมีข้อจำกัดมาก เลยขึ้นตึกสูงไม่ได้ ส่วนมาก Low rise ใน CBD จะอยู่ห่างรฟฟอย่างน้อย 500m ขึ้นไป จนถึง 2km จะมีก็แค่บางตึกเช่น Quad silom และพวกที่อยู่ซอยเกษมสันต์ ที่เป็นระยะเดินเท้าไป BTS แต่ถึงยังไงราคาก็ไม่ค่อยจะขึ้นอยู่ดี
เรื่องทำเลนั้นสำคัญมากเพราะเป็นปัจจัยอันดับ 1 ในการ Drive ราคาของทั้งในเรื่อง Capital Gain และ เรื่องของผู้เช่า
การตึกอยู่ในทำเลดีนั้นก็ทำให้ตึกนั้นได้ Marketing ตัวเองไปในตัวอยู่แล้วเพราะเมื่อรถขับผ่านก็จะเห็นตึกของคุณตลอดเวลา
และในเรื่องของผู้เช่าคือ เราทราบกันดีอยู่แล้วว่า expats กว่าร้อยละ 90 ไม่มีรถยนต์ เพราะฉะนั้นการที่เขาจะต้องยอมเดินในระยะทางขนาดนั้น เมื่อเทียบกับตึก High rise ที่อยู่ริมถนนใหญ่อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าและการคมนาคมมากกว่า มันต้องใช้การ Trade-off ในด้านของราคาสูงมากๆ หรือไม่งั้นคอนโดของคุณจะต้องมีความพิเศษมากจริงๆ เช่นห้องใหญ่มาก ตกแต่งแบบ Ultimate class หรือวิวที่หาไม่ได้อีกแล้ว
3.ทัศนีย์ภาพ
คนซื้อคอนโดส่วนมากเราหวัง City view สวยๆกันอยู่แล้วครับ แต่ถ้าคุณซื้อ Low rise ชั้น 2-3 มันก็จะได้ฟีลประมาณวิวที่อยู่ตึกแถวนั่นแหละครับ เพียงแค่เพิ่ม Facilitiesเล็กๆน้อยๆ กับบวก Interior design ที่อาจจะหรูหราขึ้นมาหน่อย แต่ราคาอาจจะต่างกันมากโขเลยครับ ซึ่งหลายๆครั้งผู้เช่าก็ค่อนข้าง concern ในข้อนี้ครับ expats ฝรั่งหลายๆท่านโดยเฉพาะที่ยังอายุไม่มากมักจะชอบวิวดาวน์ทาวน์กว้างๆ
และบางครั้งครับ หากคุณโชคไม่ดี ที่แปลงข้างๆเกิดสร้างเป็นคอนโดหรือโรงแรมเช่นเดียวกัน คุณจะถูกบล็อควิวจากห้องของคุณทันที!!
4. Facilities น้อย
เมื่อเทียบกับ High rise ที่ คุณอาจจะได้ 180 องศา Swimming pool หรือ แม้กระทั่ง 360 องศา ชั้น 30++ ที่มองไปเห็นตึก Magnolias ตึก Mahanakhon แต่ Low rise จะให้คุณเต็มที่ได้แค่สระดาดฟ้า ชั้นแปดที่เห็นวิวตึกแถวฝั่งตรงข้ามครับ หรือถูกโอบล้อมด้วยตึกสูงแบบนี้ครับ และ High Rise คงจะให้คุณได้มากกว่าในส่วนของทั้ง Co-working space - Library - Theater ฯลฯ ซึ่งสมัยนี้ High rise ค่อนข้างคุ้มมากๆ เพราะหลายๆโครงการทำ Facilities 3-4 ชั้นเลยทีเดียวบอกเลยครับ ถ้าราคาไม่ต่างกันเยอะกัน High Rise คุ้มกว่ามาก
จบกันไปประมาณนี้ครับกับประเด็นหลักๆของสาเหตุที่ไม่ควรลงทุนใน Condo Low rise
Condo low rise จะดีต่อเมื่อคุณชอบมันมากจริงๆ และคุณคิดจะอยู่เอง คล้ายๆกับว่าคุณอยู่บ้าน
[ทำไมถึงไม่ควรลงทุนในคอนโด Low Rise ?] เมื่อยูนิตน้อยอาจจะไม่ใช่คำตอบ และยูนิตเยอะไม่ได้หมายความว่าราคาจะไม่ขึ้น
เนื่องจากตอนนี้กระแสคอนโด Low rise กำลังมาแรงมากๆในกลุ่มนักลงทุน
ผมจึงอยากมาแชร์ ประสบการณ์กับการลงทุนใน Condo Low rise ให้เพื่อนๆพี่ๆนักลงทุนทุกท่าน
ซึ่งทางบ้านผมเคยผ่านการลงทุนใน Low rise มาแล้วทั้ง Short term และ Long term strategy (ภาคบังคับ)
ซึ่งผมได้ค้นพบว่าการลงทุนในอาคาร Low rise ทั้งในด้านการหวังผลกำไร Yieldspreads และ capital gain
อาจเป็นไปได้น้อยกว่าที่คาด
ซึ่งทางบ้านก็เคยได้ลงทุน คอนโด Lowrise ไปถึง 4 ที่ด้วยกันคือในทำเล
1.สยาม
2.สีลม
3.สุขุมวิท (เอกมัย)
4.สุขุมวิท 39
ใน 4 ที่นี้มีที่รับโอนไป 3 ที่ และผลตอบแทนที่ได้มาเรียกว่าแย่กว่า คือสำหรับผมแล้วคิดว่าเงินจม เพราะทั้งขายยาก ราคาขยับยาก และให้เช่าได้ช้ากว่า Condo High riseเป็น อย่างมาก
แต่ผมก็ยังแอบคิดว่ามันเกิดจากความโชคร้ายของบ้านเราเองรึเปล่าที่เราดวงซวยมาเจอทั้ง 3-4 ตึกนี้ที่ราคามันค่อนข้างไม่ไปไหน ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลราคาของคอนโด Low rise ใน CBD ทั้งสองย่านซึ่งก็คือ สีลม-สาธร-สุรวงศ์
และ สยาม - พญาไท
*สำหรับย่านนี้ตัวเลข capital gain YoY ให้อิงตาม Column ล่างสุดนะครับ (ช่องที่ 5 จากขวา)
ที่ผมไฮไลท์ไว้คือ คอนโด Low - rise ในสองทำเล คือ ช่วงสยาม - พญาไท และ สีลม-สาธร-สุรวงศ์
ส่วนตัวแดงคือ ตึกที่ค่อนข้าง Outperform ตลาด
จะเห็นได้ว่า บรรดาตึกที่ Outperform ตลาดก็มีจำนวนยูนิตที่ไม่ได้น้อยสักเท่าไหร่ และ บรรดาตึก Low-rise ทั้งหลาย นอกจาก The Bangkok (ถนนทรัพย์) ไม่มี Low rise ตึกไหนที่ให้ผลตอบแทน Capital Gain เฉลี่ยเกิน 4% ต่อปี
ซึ่งเราจะมาวิเคราะห์กันว่า คอนโด Low rise ในฝัน ที่ราคาขึ้นน้อย แท้ที่จริงแล้วสาเหตุมันเกิดจากอะไร
1.จำนวนยูนิตน้อย - อันนี้อาจจะเป็นสาเหตุหลักๆที่ใครๆซื้อ Low rise เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูง ให้ความรู้สึกคล้ายๆกับอยู่บ้าน
แต่เชื่อเถอะครับพอคุณอยู่กันจริงๆแล้ว คุณจะค้นพบสิ่งที่แอบแฝงมากับความยูนิตน้อยของ Low Rise
เมื่อยูนิตน้อย จะทำให้ราคาค่าส่วนกลางแพงมากเพราะตัวหารต่อรายจ่ายมันน้อย
Condo A มี 150 units ผู้จัดการนิติบุคคล 1 คน แม่บ้าน 4 คน ยาม 4 คน ค่าใช้จ่ายเงินเดือนต่อเดือนคร่าวๆ = 100,000 ต่อยูนิต = 666.67
Condo B มี 70 units ผู้จัดการนิติบุคคล 1 คน แม่บ้าน 2 คน ยาม 2 คน ค่าใช้จ่ายเงินเดือนต่อเดือนคร่าวๆ = 60,000 ต่อยูนิต = 857.14
เปรียบเทียบตัวเลขคร่าวๆครับ
ในขณะที่คอนโด B ก็มีความเสี่ยงขึ้นไปอีกคือเช่นพอมีสัก 2 ห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็อาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องแล้ว
ผมเคยอยู่คอนโด Low rise ที่หนึ่งที่มียูนิตน้อยมากแค่ 35 ห้องเป็น Super Luxury ที่ Private สุดๆ (ตึกเก่านะ) แต่ค่าส่วนกลางแพงมากครับ 65 บาท พอไปเทียบกับ Segment เดียวกันที่ให้ Service และ Maintain ส่วนกลางได้ ได้เหนือกว่าอย่าง Q หลังสวน ค่าส่วนกลางแค่ 55 บาทเองครับ
แถมมีบางปีมีคนไม่จ่ายค่าส่วนกลาง 2-3 ห้องแค่นี้ก็ทำให้นิติสภาพคล่องลดไปเยอะแล้วครับ พอจะใช้จะจ่ายจะทำอะไรต้องกระเบียดกระเสียนไปหมด เงินในบัญชีมีน้อยมาก การไม่ให้ความร่วมมือของลูกบ้านเพียงไม่กี่ยูนิต ก็ทำให้ตึกสะเทือนได้เยอะพอสมควรครับ
2. ทำเล
ค่อนข้างให้ความเป็นส่วนตัวสูง ไม่มีที่ไหนที่อยู่ริมถนนใหญ่ ก็น่าจะเงียบหน่อยไม่ค่อยได้ยินเสียงรถ หรือรับมลภาวะโดยตรง แต่ว่านั่นแหละครับมันก็มาจากข้อจำกัดทางด้านผังเมืองและที่ดินครับ
ส่วนมากตึกที่มาทำคอนโด Low rise เชื่อเถอะครับ ร้อยละ 80% ทำเลมัน Off ครับ Developer ซื้อตึกแถวเก่าๆ / บ้านเก่าๆมาทำ
99% คืออยู่ในซอย และที่แปลงเล็กมีข้อจำกัดมาก เลยขึ้นตึกสูงไม่ได้ ส่วนมาก Low rise ใน CBD จะอยู่ห่างรฟฟอย่างน้อย 500m ขึ้นไป จนถึง 2km จะมีก็แค่บางตึกเช่น Quad silom และพวกที่อยู่ซอยเกษมสันต์ ที่เป็นระยะเดินเท้าไป BTS แต่ถึงยังไงราคาก็ไม่ค่อยจะขึ้นอยู่ดี
เรื่องทำเลนั้นสำคัญมากเพราะเป็นปัจจัยอันดับ 1 ในการ Drive ราคาของทั้งในเรื่อง Capital Gain และ เรื่องของผู้เช่า
การตึกอยู่ในทำเลดีนั้นก็ทำให้ตึกนั้นได้ Marketing ตัวเองไปในตัวอยู่แล้วเพราะเมื่อรถขับผ่านก็จะเห็นตึกของคุณตลอดเวลา
และในเรื่องของผู้เช่าคือ เราทราบกันดีอยู่แล้วว่า expats กว่าร้อยละ 90 ไม่มีรถยนต์ เพราะฉะนั้นการที่เขาจะต้องยอมเดินในระยะทางขนาดนั้น เมื่อเทียบกับตึก High rise ที่อยู่ริมถนนใหญ่อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าและการคมนาคมมากกว่า มันต้องใช้การ Trade-off ในด้านของราคาสูงมากๆ หรือไม่งั้นคอนโดของคุณจะต้องมีความพิเศษมากจริงๆ เช่นห้องใหญ่มาก ตกแต่งแบบ Ultimate class หรือวิวที่หาไม่ได้อีกแล้ว
3.ทัศนีย์ภาพ
คนซื้อคอนโดส่วนมากเราหวัง City view สวยๆกันอยู่แล้วครับ แต่ถ้าคุณซื้อ Low rise ชั้น 2-3 มันก็จะได้ฟีลประมาณวิวที่อยู่ตึกแถวนั่นแหละครับ เพียงแค่เพิ่ม Facilitiesเล็กๆน้อยๆ กับบวก Interior design ที่อาจจะหรูหราขึ้นมาหน่อย แต่ราคาอาจจะต่างกันมากโขเลยครับ ซึ่งหลายๆครั้งผู้เช่าก็ค่อนข้าง concern ในข้อนี้ครับ expats ฝรั่งหลายๆท่านโดยเฉพาะที่ยังอายุไม่มากมักจะชอบวิวดาวน์ทาวน์กว้างๆ
และบางครั้งครับ หากคุณโชคไม่ดี ที่แปลงข้างๆเกิดสร้างเป็นคอนโดหรือโรงแรมเช่นเดียวกัน คุณจะถูกบล็อควิวจากห้องของคุณทันที!!
4. Facilities น้อย
เมื่อเทียบกับ High rise ที่ คุณอาจจะได้ 180 องศา Swimming pool หรือ แม้กระทั่ง 360 องศา ชั้น 30++ ที่มองไปเห็นตึก Magnolias ตึก Mahanakhon แต่ Low rise จะให้คุณเต็มที่ได้แค่สระดาดฟ้า ชั้นแปดที่เห็นวิวตึกแถวฝั่งตรงข้ามครับ หรือถูกโอบล้อมด้วยตึกสูงแบบนี้ครับ และ High Rise คงจะให้คุณได้มากกว่าในส่วนของทั้ง Co-working space - Library - Theater ฯลฯ ซึ่งสมัยนี้ High rise ค่อนข้างคุ้มมากๆ เพราะหลายๆโครงการทำ Facilities 3-4 ชั้นเลยทีเดียวบอกเลยครับ ถ้าราคาไม่ต่างกันเยอะกัน High Rise คุ้มกว่ามาก
จบกันไปประมาณนี้ครับกับประเด็นหลักๆของสาเหตุที่ไม่ควรลงทุนใน Condo Low rise
Condo low rise จะดีต่อเมื่อคุณชอบมันมากจริงๆ และคุณคิดจะอยู่เอง คล้ายๆกับว่าคุณอยู่บ้าน