เรื่องมีอยู่ว่า ผมและเพื่อน อยากซื้อที่ดินเพื่อทำเกษตร เจอที่ดินที่สนใจแล้วคับ เจ้าของติดจำนองธนาคารอยู่ ต้องการซื้อและแบ่งแยกโฉนดสำหรับ 3 คน ผู้ขาย ผม และเพื่อน

อยากสอบถามเรื่องการซื้อ ขาย และค่าธรรมเนียมการโอนคับ
ที่ค้นจากกระทู้เก่าๆ ได้ขั้นตอนมาประมาณนี้
-------------------------------------------------------
1. จ่ายเงินให้ ธกส เท่าจำนวนหนี้
2. ได้เอกสารจาก ธกส ไป สนง ที่ดิน ทำเรื่องซื้อขาย
3. ซื้อขายแจ้ง จนท ว่าซื้อขายแบบบรรยายส่วน
(บรรยายส่วน คือระบุลงไปเลยว่าซื้อขายกันกี่ส่วน ขายส่วนตรงไหน)
4. แจ้ง จนท ว่าของรังวัดแบ่งแยกด้วย
5. เสร็จเรื่อง จขกท ก็จะมีชื่อในโฉนดแล้ว เป็น จขกทแน่นอน ก่อนรังวัด
6. จะจ่ายเงินทั้งหมดก็ได้
--------------------------------------------------------
คำถาม
1. แบบนี้ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2 รอบไหมคับ คือ
รอบแรก หลังจากผู้ขายไถ่ถอนมาเป็นชื่อตัวเอง และโอนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม (ผู้ขาย ผม และเพื่อน)
รอบสอง ตอนที่แบ่งแยกโฉนด จากกรรมสิทธิ์ร่วม เป็นโฉนดแยก 3 คน
2. ต้องทำสัญญา ยังไงคับ เพื่อให้ปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อคับ

ขอบคุณคับ