สุดยอดความคิดเห็น
ความคิดเห็นที่ 7
ที่ราคาลง
สาเหตุแรก คือ ขึ้นมาเยอะ ตั้งแต่มีข่าวแปลงเป็น REIT ถือกันแค่ปีกว่าๆ ก็ กำไรเกือบ 100% กันแล้ว
สาเหตุที่ 2 กังวลตามงบ BTSGIF
แต่ 2 กองนี้ ไม่เหมือนกันตรงที่ BTSGIF ทำ forecast ไว้สูงไป ทำให้ NAV สูงเกินจริงไปมากและประเมินทุก 3 ปี กว่าจะสะท้อนออกมาในงบ ก็มีผลขาดทุนก้อนใหญ่ซะแล้ว
ส่วน CPNREIT ประเมินทุกปี ทำ NAV ไว้ต่ำ แต่ดันเทรดกันแพงเกิน NAV ไปเป็นเท่าตัว (เงินปันผลก็เพิ่มเกินเท่าตัวด้วยเน้อ)
และตลาดก็กังวลว่าเวลาประเมิน NAV รอบถัดๆไป แล้วมูลค่าของปิ่นเกล้า ( เหลืออายุอีก 6 ปี ) กับพระราม2 ( เหลืออายุอีก 7 ปี ) จะลดลงเรื่อยๆ
คิดง่ายๆก็เอา NAV ของปิ่นเกล้าหาร 6 กับพระราม 2 หาร 7 ได้เท่าไหร่ ก็ลดลงเท่านั้นทุกปี (แต่ปีที่ผ่านมา ปิ่นเกล้า nav เพิ่มเพราะรีโนเวท แล้วขึ้นค่าเช่านะ)
แต่ แต่ แต่ ............. CPN เพิ่งได้ต่อสัญญาเช่าที่ดินตรงพระราม 2 เพิ่มอีก 30 ปี เมื่อกลางปีที่แล้วนี่เอง ซึ่งก็เป็นไปได้ว่า CPNREIT เอง ก็เตรียมแผนเพิ่มทุนหรือกู้เงิน เพื่อต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 ต่อไปในกองทุนอีก 30 ปี (มั้ง)
วิธีคิดง่ายๆนะ ว่า กองทุนพวกนี้ ควรซื้อหรือขาย
ให้สมมติว่า สัญญาเช่าที่มีอยู่ หมดอายุตามปกติ ครบสัญญาปุ๊บ เงินปันผลเหลือ 0 ทันที
ไม่ต้องมโนว่าจะเพิ่มทุน ต่อสัญญา บลาๆๆๆ แล้วคำนวณเงินปันผลที่เราจะได้รับในอนาคต
(เรียกง่ายๆว่า มองหา downside ก่อน)
สมมติให้เงินปันผล ไม่มี growth เลย เราจ่ายเงินซื้อ CPNREIT วันนี้ 28 บาท ได้เงินปันผลในอนาคต คืนมากี่บาท (รู้อนาคตกี่ปี ใส่ไปให้ครบ)
ถ้า 32 บาท เอ้อ กำไรวุ้ย น่าลุ้นมี growth ในอนาคต ก็กำไรเยอะกว่านี้
ถ้า 20 บาท เฮ้ย ซื้อปุ๊บ ขาดทุนเลยนี่หว่า
ลองใช้วิธีนี้กับ BTSGIF ดูสิ ง่ายกว่า CPNREIT เยอะเลย (ขาดข้อมูลอะไร อ่านในรายงานประจำปี 56-1 ได้)
คิดง่ายๆคร่าวๆนะ
จ่ายปันผลปีละ 0.8 บาท เหลือ 10 ปี ก็ 8 บาท แล้วถ้าต้องจ่ายเงิน 11 บาท แต่ได้คืนมา 8 บาท คุ้มมั๊ย
จะรอลุ้นเพิ่มทุนแล้วได้ต่อสัญญาใหม่เหรอ ต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกนะ ไม่ใช่ว่าได้มาฟรีๆ
ป.ล. NAV ไม่ใช่ Book Value แต่เป็น Income Approach (เหมือน DCF น่ะ Assumption เยอะ ถ้าคนรู้วิธี อยากได้ค่าเท่าไหร่ จัดได้จ๊ะ)
และนักลงทุนไม่ต้องสนหรอกว่าเงินที่เราได้จะเป็นเงินปันผลหรือลดทุน ให้สนแค่ว่าพอครบอายุสัญญาเช่า ไม่ว่าจะกี่ปีก็ตาม นักลงทุนได้เงินคืนมาทั้งหมดเท่าไหร่
เช่น กอง A leasehold ราคา 10 บาท อายุ 30 ปี จ่ายปันผลปีละ 0.4 บาท ลดทุนปีละ 0.3 บาท (รวมเป็น นักลงทุน จ่าย 10 บาท ได้เงินคืน ปีละ 0.7 บาท เป็นเวลา 30 ปี เท่ากับ 21 บาท)
คิดง่ายๆว่า จ่าย 10 ได้คืนมา 21 เห็นมั๊ยว่ากำไรตั้งแต่ตอนซื้อแล้ว
สาเหตุแรก คือ ขึ้นมาเยอะ ตั้งแต่มีข่าวแปลงเป็น REIT ถือกันแค่ปีกว่าๆ ก็ กำไรเกือบ 100% กันแล้ว
สาเหตุที่ 2 กังวลตามงบ BTSGIF
แต่ 2 กองนี้ ไม่เหมือนกันตรงที่ BTSGIF ทำ forecast ไว้สูงไป ทำให้ NAV สูงเกินจริงไปมากและประเมินทุก 3 ปี กว่าจะสะท้อนออกมาในงบ ก็มีผลขาดทุนก้อนใหญ่ซะแล้ว
ส่วน CPNREIT ประเมินทุกปี ทำ NAV ไว้ต่ำ แต่ดันเทรดกันแพงเกิน NAV ไปเป็นเท่าตัว (เงินปันผลก็เพิ่มเกินเท่าตัวด้วยเน้อ)
และตลาดก็กังวลว่าเวลาประเมิน NAV รอบถัดๆไป แล้วมูลค่าของปิ่นเกล้า ( เหลืออายุอีก 6 ปี ) กับพระราม2 ( เหลืออายุอีก 7 ปี ) จะลดลงเรื่อยๆ
คิดง่ายๆก็เอา NAV ของปิ่นเกล้าหาร 6 กับพระราม 2 หาร 7 ได้เท่าไหร่ ก็ลดลงเท่านั้นทุกปี (แต่ปีที่ผ่านมา ปิ่นเกล้า nav เพิ่มเพราะรีโนเวท แล้วขึ้นค่าเช่านะ)
แต่ แต่ แต่ ............. CPN เพิ่งได้ต่อสัญญาเช่าที่ดินตรงพระราม 2 เพิ่มอีก 30 ปี เมื่อกลางปีที่แล้วนี่เอง ซึ่งก็เป็นไปได้ว่า CPNREIT เอง ก็เตรียมแผนเพิ่มทุนหรือกู้เงิน เพื่อต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 ต่อไปในกองทุนอีก 30 ปี (มั้ง)
วิธีคิดง่ายๆนะ ว่า กองทุนพวกนี้ ควรซื้อหรือขาย
ให้สมมติว่า สัญญาเช่าที่มีอยู่ หมดอายุตามปกติ ครบสัญญาปุ๊บ เงินปันผลเหลือ 0 ทันที
ไม่ต้องมโนว่าจะเพิ่มทุน ต่อสัญญา บลาๆๆๆ แล้วคำนวณเงินปันผลที่เราจะได้รับในอนาคต
(เรียกง่ายๆว่า มองหา downside ก่อน)
สมมติให้เงินปันผล ไม่มี growth เลย เราจ่ายเงินซื้อ CPNREIT วันนี้ 28 บาท ได้เงินปันผลในอนาคต คืนมากี่บาท (รู้อนาคตกี่ปี ใส่ไปให้ครบ)
ถ้า 32 บาท เอ้อ กำไรวุ้ย น่าลุ้นมี growth ในอนาคต ก็กำไรเยอะกว่านี้
ถ้า 20 บาท เฮ้ย ซื้อปุ๊บ ขาดทุนเลยนี่หว่า
ลองใช้วิธีนี้กับ BTSGIF ดูสิ ง่ายกว่า CPNREIT เยอะเลย (ขาดข้อมูลอะไร อ่านในรายงานประจำปี 56-1 ได้)
คิดง่ายๆคร่าวๆนะ
จ่ายปันผลปีละ 0.8 บาท เหลือ 10 ปี ก็ 8 บาท แล้วถ้าต้องจ่ายเงิน 11 บาท แต่ได้คืนมา 8 บาท คุ้มมั๊ย
จะรอลุ้นเพิ่มทุนแล้วได้ต่อสัญญาใหม่เหรอ ต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกนะ ไม่ใช่ว่าได้มาฟรีๆ
ป.ล. NAV ไม่ใช่ Book Value แต่เป็น Income Approach (เหมือน DCF น่ะ Assumption เยอะ ถ้าคนรู้วิธี อยากได้ค่าเท่าไหร่ จัดได้จ๊ะ)
และนักลงทุนไม่ต้องสนหรอกว่าเงินที่เราได้จะเป็นเงินปันผลหรือลดทุน ให้สนแค่ว่าพอครบอายุสัญญาเช่า ไม่ว่าจะกี่ปีก็ตาม นักลงทุนได้เงินคืนมาทั้งหมดเท่าไหร่
เช่น กอง A leasehold ราคา 10 บาท อายุ 30 ปี จ่ายปันผลปีละ 0.4 บาท ลดทุนปีละ 0.3 บาท (รวมเป็น นักลงทุน จ่าย 10 บาท ได้เงินคืน ปีละ 0.7 บาท เป็นเวลา 30 ปี เท่ากับ 21 บาท)
คิดง่ายๆว่า จ่าย 10 ได้คืนมา 21 เห็นมั๊ยว่ากำไรตั้งแต่ตอนซื้อแล้ว
อยากจะเป็นVI แต่กลายเป็นเม่า ถูกใจ, Hatyaiman ถูกใจ, สมาชิกหมายเลข 5243826 ถูกใจ, ห้ามลอกเลียนแบบ ถูกใจ, kiddeemao ถูกใจ, สมาชิกหมายเลข 1997646 ถูกใจ, สมาชิกหมายเลข 5297506 ถูกใจ, สมาชิกหมายเลข 5260763 ถูกใจ
แสดงความคิดเห็น
CPNREIT ทำไมราคาถึงร่วงคะ ไม่เห็นมีข่าวอะไรเลย ทำเอากำไรในพอร์ทหายไปเยอะ อยากรู้ข่าวแต่ไม่มีพูดถึงเลยค่ะ