วันนี้ผมจะมาเขียนวิเคราะห์เจาะทำเลอสังหา ใจกลางกรุงเทพอย่างราชเทวีที่ Underrate แบบสุดๆทั้งๆที่มันดีมาก และราคาถูก และเป็นทำเลที่ Outperform ทั้งในด้านของ Growth ของ Yield และ Capital ควบคู่ไปด้วยกัน
ผมจะมาเริ่มจากปัจจัยที่ทำให้ทำเลแต่ละทำเลมีการเติบโตนะครับ
1. Infrastructure - โครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า BTS , MRT รถไฟฟ้าเส้นใหม่ รถไฟความเร็วสูง ฯลฯ , ถนนตัดใหม่ , ทางด่วน ใช้ได้กับอสังหาทุกรูปแบบ ที่ดิน บ้าน คอนโด ฯลฯ
2. Commercial - อันนี้ผมขอยกให้เป็นปัจจัยหลักมากที่สุด เพราะคอนโดที่มีอัตราการปรับตัวของราคาหลังจากตึกสร้างเสร็จแล้วมากที่สุดคือคอนโดที่อยู่ติดห้าง(ทั้งในไทยและตปท อาทิ -
Marque Sukhumvit (ใกล้Emquartier)
-The Park Chidlom (Central Chidlom)
-********* ตึกเก่าอย่าง Somkid Gardens (Central Chidlom ราคาแรก 30000/1991 ขึ้นเฉลี่ยปีละ 24%) *********
-Noble Ploenchit
ยกตัวอย่าง อสังหาที่มีปัจจัย Growth จาก Commercial
Noble Ploenchit Presale 160k นะครับ
Diplomat - Presale 250k
3.Education - การศึกษา เช่นใกล้มหาวิทยาลัย เรื่องของ Academic Instituition เป็น Community ที่ค่อนข้างใหญ่ที่มีการหมุนเวียนผลัดเปลี่ยนผู้เช่าอยู่แล้วตลอดเวลา หรือมีการย้ายเข้ามาอยู่ในระยะยาวของคนต่างถิ่น จะทำให้มี Defensive ในด้านของ Yieldspread Spread Strategy เพราะมี Demand ในการเช่าค่อนข้างสูง Occupancy Rate (อัตราการเข้าอยู่) ของ Residential ในบริเวณรอบๆรั้วมหาวิทยาลัยชื่อดังนั้นสูงตลอดปี หลักเกณฑ์นี้เป็นสิ่งที่สามารถใช้ได้ทั่วโลก โดยเฉพาะสถาบันการศึกษาชั้นนำระดับโลก มหาวิทยาลัยทั่วโลกเป็นเหมือนกันหมดครับ
ยกตัวอย่าง U ที่มีชุมชนค่อนข้างใหญ่ อย่างยูที่ผมไปเรียนต่อ Occupancy rate จะสูงครอบคลุมไปถึงในระยะ 4-5 กิโลเมตร 5 กิโลนี่ยังเรียกได้ว่า เข้าไปในบ้านเช่าแล้วก็ยังมีแต่เด็กในยูอยู่เต็มไปหมด ที่เด็กๆพวกนั้นเดินไปมหาวิทยาลัย
ผมจะยกตัวอย่างให้ดูว่า Education มันมี Impact ขนาดไหน
นี่คือบ้านที่ผมอยู่
บ้านผมอยู่ตรงนี้ แถวรอบๆบ้านไม่มีอะไรเลยยกเว้นมหาวิทยาลัย + กับความเวิ้งว้างอันไกลโพ้น แต่คนเช่าเต็มยันโรงรถ .... (เจ้าของบ้านเอา Garage 1 อัน มาปรับเป็น Bedroom แล้วมีคนเช่าด้วยครับ!!!)
4.ปัจจัยด้านอื่นๆ การพัฒนาของชุมชนในด้านอื่นๆ เช่นเป็นที่ชื่นชอบของ Expats , แหล่งบันเทิงด้านอื่นๆ , ใกล้ Offices หรือ Mega Project
กลับมาที่ทำเลราชเทวี เป็นทำเลที่มีความแข็งแรงใน Factors ทุกๆด้านที่มี impact ต่อราคา
1. Infrastructure - คอนโดส่วนใหญ่ในราชเทวีอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS ทั้งหมด 2 สาย ซึ่งก็คือ ราชเทวี และพญาไท ส่วนบางโครงการบนฝั่งถนนเพชรบุรีจะสามารถเดินเท้าได้ถึง 3 สาย เช่นพวก (Ideo Q, Wish 1 ,Wish 2) ก็คือสามารถเดินไป BTS สยามได้ด้วย
นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้กับ Airport Link สถานีพญาไท ถ้าเดินไปก็ประมาณ 900 เมตรยังไงก็ไม่ไกล บางคนอยู่สุขุมวิทเกือบถึงปลายซอย แต่ก็ขายพร้อมพงศ์ได้นะ ห่างเป็นกิโล เพราะงั้นผมว่า 900 เมตรยังไม่เป็นระยะที่น่าเกลียด เพราะงั้นสรุปหลัก คอนโดในย่านราชเทวีสามารถเดินถึง
-BTS ราชเทวี
-BTS พญาไท
-BTS สยาม
-SRT พญาไท ซึ่งมี โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน 'ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา
รวมถึงมีสถานีในอนาคตซึ่งก็คือ MRT สายสีส้ม ที่จะวิ่งอยู่บนแนวถนนเพชรบุรี
โครงการในอนาคตอีกอันก็คือ โครงการ Tram ที่วิ่งรอบ ๆ CBD อีก
แปลว่าคนที่ซื้อราชเทวี จะได้รับ Infrastructure ถึง 4+2 ด้วยกัน!!!
เพียงแค่ Infrastructure อย่างเดียวสำหรับทำเลนี้ก็คุ้มสุดยอดคุ้มแล้วครับ ยังมีปัจจัยอื่นๆอีก
2. Commercial - ห้างสรรพสินค้า อย่างที่รู้ๆกันอยู่ว่าห้างที่ใกล้ที่สุดก็คือ SIAM PARAGON และบรรดาสยามทั้งหลายครับ หรือจะนับ Pantip และ Platinum ด้วยก็ได้ สำหรับโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรีอย่าง พวก ที่กล่าวไปข้างต้น ideo , wish สามารถเดินเท้าถึงทั้ง 3 ห้างครับ โดยเฉพาะ Wish 1-2 ที่ถึงแม้ประเคนข่าวจะออกกันโครมๆว่าตึกเน่าขนาดไหน แต่ด้วยราคาที่มัน Beat ตลาดมาก และเดินไปถึงเคมปินสกี พาราก้อน ได้ภายใน 2-3 นาที มันทำให้ตึกนั้นยังฮอตฮิตอยู่ตลอดเวลาครับ ยิ่ง Siam paragon เป็นห้างที่มี Traffic เป็นอันดับหนึ่งของไทยที่วันๆนึงคนคึกคักและเดินกันอย่างเนืองแน่นตลอดกาลแล้ว ยิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ
3. Education - ส่วนใหญ่ห้องที่ถูกเปลี่ยนมือในย่านนี้จะถูกซื้อโดย End Users คนไทยที่พ่อแม่ทำงาน Corporate ใจกลางเมืองและลูกเรียนที่สถาบันการศึกษาชื่อดัง อย่างจุฬา และ มหิดล ซึ่งเป็นสถาบันการศึกษาระดับโลก
ลองไปสำรวจดูหอพัก / Apartment ในซอย พญานาค (ซอยที่ข้างหน้ามีโครงการ PYNE) เช่าเต็มทุกหอครับ
นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนประถมมัธยมที่มีชื่อเสียงอย่าง
เตรียมอุดม , มาแตร์ , สาธิตปทุมวัน , อำนวยศิลป์ , Siam Singapore Interanational School ด้วยราคาที่ Touchable และ สามารถคมนาคมสัญจรไปได้อย่างสะดวก มันมี Demand ตลอดครับสำหรับตลาดคนไทย อีกทั้งยังปลอดภัยกว่าย่านอื่นๆหลายๆย่าน ถนนเพชรบุรีกว้าง มีไฟสว่างริมสองข้าง ถนนเดินเท้าก็กว้าง ผมมีคอนโดอยู่สุขุมวิทเวลาจะเดินเข้าซอยบางช่วงนี่ไม่มีทางเท้าเดินนะครับ (โดยเฉพาะช่วงกลางๆซอย 39-49 ตรงที่จะไปโรงพยาบาลสมิติเวช ฟุตบาทไม่มีให้เดินเลยสักนิด + ตรงซอยทองหล่อ 13 ทางที่จะเข้ามาสุขุมวิท 49 โอโห ไม่มีฟุตบาทให้เดินอีกแล้วครับ นี่เรายอมจ่ายแพงราคาเว่อร์ๆ กันเพื่อคุณตะภาพชีวิตประเภทไหนกันเนี่ย !!!???)
ส่วนราชเทวีฟุตบาทริมถนนใหญ่กว้างเดินสบายมาก
4. ปัจจัยด้านอื่นๆ รู้หรือไม่ว่ามีCommercial /Office spaces ที่จะขึ้นบนทำเลราชเทวีมากมาย อาทิเช่น Sena - Aira Venture Spring tower ราชเทวี,JRK tower , โรงแรม Chatrium The Unicorn , ฯลฯ
JRK Tower ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ตรงหัวมุมราชเทวี
JRK Tower เป็นที่ดินของตระกูล จุฬางกูรครับ
Sena - Aira Venture (The Spring Tower)
ตึกนี้คือการร่วมทุนกันระหว่าง บริษัท เสนา development กับ บล.Aira ในการพัฒนาสำนักงานระดับ 5 ดาวขึ้นมา
Target : LEED Gold certification เป็นระดับเดียวกับอาคาร Park Venture ที่เพลินจิต และ Bhraj Tower - Emquartier
อธิบาย LEED Gold certification นิดนึงครับ มันคือมาตรฐานของตึกที่ Corporate Office ระดับโลกนำมาเป็นเกณฑ์ตัดสินในการเช่า ด้วยปัจจัยหลักๆคือการเป็นอาคารประหยัดพลังงาน รักษ์โลก มีที่จอดจักรยาน เพราะงั้น ผมประเมินค่าเช่าของอาคารนี้ไว้ที่ระดับ 2000 / sqm นะครับหลังจากโครงการแล้วเสร็จ โดยอ้างอิงราคาปัจจุบันของ Park Venture และ Bhiraj ครับ
https://www.springtower.in.th/
แล้วมันดียังไง? ก็เพราะการที่ Corporate Offices มาเช่าจะทำให้ Yieldspreads สูงขึ้นและ Rent demand ยิ่งทวีคูณความสูงขึ้นอย่างแน่นอนครับ เพราะบรรดาเหล่า Expats เหล่านี้หลักๆก็ต้องการที่จะอยู่ในบริเวณที่ใกล้กับสถานที่ทำงานถูกมั้ยครับ
เดี๋ยวมาต่อกับโครงการ Unicornและ Chatrium นะครับ
ประการสุดท้าย
อีกทั้งที่ดินในย่านสยามยังเป็นที่ๆอยู่ในมือเอกชนน้อยมากๆอีกด้วยครับเพราะส่วนใหญ่เป็นที่ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ กับที่วัด(ย่านราชเทวี) ที่มัสยิด(ย่านราชเทวี)นะครับ แถมราชเทวีถ้าจะขายความเป็นสยามก็ไม่ยากเลยครับ เพราะราคาประเมินสูงสุดในประเทศไทย
มาดู Performance ของแต่ละตึกในย่านนี้กัน เรียกได้ว่าไม่ธรรมดาเลยทีเดียวสำหรับ ผลตอบแทนด้าน Capital Gain และ Yieldspread ในปัจจุบัน
เดี๋ยวมาเขียนต่อ เขียนมาเป็นชม.แล้วกินข้าวแปร้บบบ
ps.กระทู้นี้เป็นกระทู้ที่เขียนด้วย Fact + Perspective โปรดใช้วิจารณญานในการรับชมนะครับ
[เจาะทำเลอสังหา]ไม่ใช่สุขุมวิท ไม่ใช่สีลม แต่ทำไมราชเทวีถึงเป็นทำเลที่มี Potential Growth สูงที่สุดในยุคนี้!!??
ผมจะมาเริ่มจากปัจจัยที่ทำให้ทำเลแต่ละทำเลมีการเติบโตนะครับ
1. Infrastructure - โครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า BTS , MRT รถไฟฟ้าเส้นใหม่ รถไฟความเร็วสูง ฯลฯ , ถนนตัดใหม่ , ทางด่วน ใช้ได้กับอสังหาทุกรูปแบบ ที่ดิน บ้าน คอนโด ฯลฯ
2. Commercial - อันนี้ผมขอยกให้เป็นปัจจัยหลักมากที่สุด เพราะคอนโดที่มีอัตราการปรับตัวของราคาหลังจากตึกสร้างเสร็จแล้วมากที่สุดคือคอนโดที่อยู่ติดห้าง(ทั้งในไทยและตปท อาทิ -
Marque Sukhumvit (ใกล้Emquartier)
-The Park Chidlom (Central Chidlom)
-********* ตึกเก่าอย่าง Somkid Gardens (Central Chidlom ราคาแรก 30000/1991 ขึ้นเฉลี่ยปีละ 24%) *********
-Noble Ploenchit
ยกตัวอย่าง อสังหาที่มีปัจจัย Growth จาก Commercial
Noble Ploenchit Presale 160k นะครับ
Diplomat - Presale 250k
3.Education - การศึกษา เช่นใกล้มหาวิทยาลัย เรื่องของ Academic Instituition เป็น Community ที่ค่อนข้างใหญ่ที่มีการหมุนเวียนผลัดเปลี่ยนผู้เช่าอยู่แล้วตลอดเวลา หรือมีการย้ายเข้ามาอยู่ในระยะยาวของคนต่างถิ่น จะทำให้มี Defensive ในด้านของ Yieldspread Spread Strategy เพราะมี Demand ในการเช่าค่อนข้างสูง Occupancy Rate (อัตราการเข้าอยู่) ของ Residential ในบริเวณรอบๆรั้วมหาวิทยาลัยชื่อดังนั้นสูงตลอดปี หลักเกณฑ์นี้เป็นสิ่งที่สามารถใช้ได้ทั่วโลก โดยเฉพาะสถาบันการศึกษาชั้นนำระดับโลก มหาวิทยาลัยทั่วโลกเป็นเหมือนกันหมดครับ
ยกตัวอย่าง U ที่มีชุมชนค่อนข้างใหญ่ อย่างยูที่ผมไปเรียนต่อ Occupancy rate จะสูงครอบคลุมไปถึงในระยะ 4-5 กิโลเมตร 5 กิโลนี่ยังเรียกได้ว่า เข้าไปในบ้านเช่าแล้วก็ยังมีแต่เด็กในยูอยู่เต็มไปหมด ที่เด็กๆพวกนั้นเดินไปมหาวิทยาลัย
ผมจะยกตัวอย่างให้ดูว่า Education มันมี Impact ขนาดไหน
นี่คือบ้านที่ผมอยู่
บ้านผมอยู่ตรงนี้ แถวรอบๆบ้านไม่มีอะไรเลยยกเว้นมหาวิทยาลัย + กับความเวิ้งว้างอันไกลโพ้น แต่คนเช่าเต็มยันโรงรถ .... (เจ้าของบ้านเอา Garage 1 อัน มาปรับเป็น Bedroom แล้วมีคนเช่าด้วยครับ!!!)
4.ปัจจัยด้านอื่นๆ การพัฒนาของชุมชนในด้านอื่นๆ เช่นเป็นที่ชื่นชอบของ Expats , แหล่งบันเทิงด้านอื่นๆ , ใกล้ Offices หรือ Mega Project
กลับมาที่ทำเลราชเทวี เป็นทำเลที่มีความแข็งแรงใน Factors ทุกๆด้านที่มี impact ต่อราคา
1. Infrastructure - คอนโดส่วนใหญ่ในราชเทวีอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS ทั้งหมด 2 สาย ซึ่งก็คือ ราชเทวี และพญาไท ส่วนบางโครงการบนฝั่งถนนเพชรบุรีจะสามารถเดินเท้าได้ถึง 3 สาย เช่นพวก (Ideo Q, Wish 1 ,Wish 2) ก็คือสามารถเดินไป BTS สยามได้ด้วย
นอกจากนี้ยังอยู่ใกล้กับ Airport Link สถานีพญาไท ถ้าเดินไปก็ประมาณ 900 เมตรยังไงก็ไม่ไกล บางคนอยู่สุขุมวิทเกือบถึงปลายซอย แต่ก็ขายพร้อมพงศ์ได้นะ ห่างเป็นกิโล เพราะงั้นผมว่า 900 เมตรยังไม่เป็นระยะที่น่าเกลียด เพราะงั้นสรุปหลัก คอนโดในย่านราชเทวีสามารถเดินถึง
-BTS ราชเทวี
-BTS พญาไท
-BTS สยาม
-SRT พญาไท ซึ่งมี โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน 'ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา
รวมถึงมีสถานีในอนาคตซึ่งก็คือ MRT สายสีส้ม ที่จะวิ่งอยู่บนแนวถนนเพชรบุรี
โครงการในอนาคตอีกอันก็คือ โครงการ Tram ที่วิ่งรอบ ๆ CBD อีก
แปลว่าคนที่ซื้อราชเทวี จะได้รับ Infrastructure ถึง 4+2 ด้วยกัน!!!
เพียงแค่ Infrastructure อย่างเดียวสำหรับทำเลนี้ก็คุ้มสุดยอดคุ้มแล้วครับ ยังมีปัจจัยอื่นๆอีก
2. Commercial - ห้างสรรพสินค้า อย่างที่รู้ๆกันอยู่ว่าห้างที่ใกล้ที่สุดก็คือ SIAM PARAGON และบรรดาสยามทั้งหลายครับ หรือจะนับ Pantip และ Platinum ด้วยก็ได้ สำหรับโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรีอย่าง พวก ที่กล่าวไปข้างต้น ideo , wish สามารถเดินเท้าถึงทั้ง 3 ห้างครับ โดยเฉพาะ Wish 1-2 ที่ถึงแม้ประเคนข่าวจะออกกันโครมๆว่าตึกเน่าขนาดไหน แต่ด้วยราคาที่มัน Beat ตลาดมาก และเดินไปถึงเคมปินสกี พาราก้อน ได้ภายใน 2-3 นาที มันทำให้ตึกนั้นยังฮอตฮิตอยู่ตลอดเวลาครับ ยิ่ง Siam paragon เป็นห้างที่มี Traffic เป็นอันดับหนึ่งของไทยที่วันๆนึงคนคึกคักและเดินกันอย่างเนืองแน่นตลอดกาลแล้ว ยิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ
3. Education - ส่วนใหญ่ห้องที่ถูกเปลี่ยนมือในย่านนี้จะถูกซื้อโดย End Users คนไทยที่พ่อแม่ทำงาน Corporate ใจกลางเมืองและลูกเรียนที่สถาบันการศึกษาชื่อดัง อย่างจุฬา และ มหิดล ซึ่งเป็นสถาบันการศึกษาระดับโลก
ลองไปสำรวจดูหอพัก / Apartment ในซอย พญานาค (ซอยที่ข้างหน้ามีโครงการ PYNE) เช่าเต็มทุกหอครับ
นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนประถมมัธยมที่มีชื่อเสียงอย่าง
เตรียมอุดม , มาแตร์ , สาธิตปทุมวัน , อำนวยศิลป์ , Siam Singapore Interanational School ด้วยราคาที่ Touchable และ สามารถคมนาคมสัญจรไปได้อย่างสะดวก มันมี Demand ตลอดครับสำหรับตลาดคนไทย อีกทั้งยังปลอดภัยกว่าย่านอื่นๆหลายๆย่าน ถนนเพชรบุรีกว้าง มีไฟสว่างริมสองข้าง ถนนเดินเท้าก็กว้าง ผมมีคอนโดอยู่สุขุมวิทเวลาจะเดินเข้าซอยบางช่วงนี่ไม่มีทางเท้าเดินนะครับ (โดยเฉพาะช่วงกลางๆซอย 39-49 ตรงที่จะไปโรงพยาบาลสมิติเวช ฟุตบาทไม่มีให้เดินเลยสักนิด + ตรงซอยทองหล่อ 13 ทางที่จะเข้ามาสุขุมวิท 49 โอโห ไม่มีฟุตบาทให้เดินอีกแล้วครับ นี่เรายอมจ่ายแพงราคาเว่อร์ๆ กันเพื่อคุณตะภาพชีวิตประเภทไหนกันเนี่ย !!!???)
ส่วนราชเทวีฟุตบาทริมถนนใหญ่กว้างเดินสบายมาก
4. ปัจจัยด้านอื่นๆ รู้หรือไม่ว่ามีCommercial /Office spaces ที่จะขึ้นบนทำเลราชเทวีมากมาย อาทิเช่น Sena - Aira Venture Spring tower ราชเทวี,JRK tower , โรงแรม Chatrium The Unicorn , ฯลฯ
JRK Tower ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ตรงหัวมุมราชเทวี
JRK Tower เป็นที่ดินของตระกูล จุฬางกูรครับ
Sena - Aira Venture (The Spring Tower)
ตึกนี้คือการร่วมทุนกันระหว่าง บริษัท เสนา development กับ บล.Aira ในการพัฒนาสำนักงานระดับ 5 ดาวขึ้นมา
Target : LEED Gold certification เป็นระดับเดียวกับอาคาร Park Venture ที่เพลินจิต และ Bhraj Tower - Emquartier
อธิบาย LEED Gold certification นิดนึงครับ มันคือมาตรฐานของตึกที่ Corporate Office ระดับโลกนำมาเป็นเกณฑ์ตัดสินในการเช่า ด้วยปัจจัยหลักๆคือการเป็นอาคารประหยัดพลังงาน รักษ์โลก มีที่จอดจักรยาน เพราะงั้น ผมประเมินค่าเช่าของอาคารนี้ไว้ที่ระดับ 2000 / sqm นะครับหลังจากโครงการแล้วเสร็จ โดยอ้างอิงราคาปัจจุบันของ Park Venture และ Bhiraj ครับ
https://www.springtower.in.th/
แล้วมันดียังไง? ก็เพราะการที่ Corporate Offices มาเช่าจะทำให้ Yieldspreads สูงขึ้นและ Rent demand ยิ่งทวีคูณความสูงขึ้นอย่างแน่นอนครับ เพราะบรรดาเหล่า Expats เหล่านี้หลักๆก็ต้องการที่จะอยู่ในบริเวณที่ใกล้กับสถานที่ทำงานถูกมั้ยครับ
เดี๋ยวมาต่อกับโครงการ Unicornและ Chatrium นะครับ
ประการสุดท้าย
อีกทั้งที่ดินในย่านสยามยังเป็นที่ๆอยู่ในมือเอกชนน้อยมากๆอีกด้วยครับเพราะส่วนใหญ่เป็นที่ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ กับที่วัด(ย่านราชเทวี) ที่มัสยิด(ย่านราชเทวี)นะครับ แถมราชเทวีถ้าจะขายความเป็นสยามก็ไม่ยากเลยครับ เพราะราคาประเมินสูงสุดในประเทศไทย
มาดู Performance ของแต่ละตึกในย่านนี้กัน เรียกได้ว่าไม่ธรรมดาเลยทีเดียวสำหรับ ผลตอบแทนด้าน Capital Gain และ Yieldspread ในปัจจุบัน
เดี๋ยวมาเขียนต่อ เขียนมาเป็นชม.แล้วกินข้าวแปร้บบบ
ps.กระทู้นี้เป็นกระทู้ที่เขียนด้วย Fact + Perspective โปรดใช้วิจารณญานในการรับชมนะครับ