3 เทคนิคเก็งกำไรอสังหาช่วงขาลง

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ การเก็งกำไรผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เติบโตขึ้นอย่างมากโดยเฉพาะในรูปแบบการลงทุนในคอนโด ถึงขนาดที่มีการจ้างให้คนอื่นไปรอคิวเพื่อจองห้องที่ดีที่สุดในวันที่คอนโดทำการเปิดให้จองในวันแรก หรือที่มักจะเรียกกันว่าวัน “Pre-Sale” ยิ่งหากคอนโดใดอยู่ในทำเลที่มีคนให้ความสนใจมาก การจองดังกล่าวอาจจะต้องมาจองกันข้ามวันกัน ซึ่งบางคนอาจจองสูงถึงคนละ 5-10 ห้องกันเลยทีเดียว การจองแบบนี้ผู้จองมักจะนำใบจองห้องที่มีทำเลดีๆ มาขายใบจองต่ออีกทีหนึ่ง ยกตัวอย่างหากจองมาในราคา 10,000 บาท อาจสามารถขายได้ถึง 20,000 บาท ซึ่งได้กำไรเท่าตัวเพียงชั่วข้ามคืน ทำให้คนเลือกทำแบบนี้กันค่อนข้างเยอะ หรือบางรายใช้การกู้มาเป็นของตนเองแล้วปล่อยให้เช่า เมื่อถึงระยะเวลาหนึ่งเช่น 1-2 ปีค่อยขายออกไปซึ่งอาจจะได้กำไรที่สูงกว่า
แต่ในปัจจุบันจากสภาพเศรษฐกิจที่มีความผันผวน หรือจำนวนคอนโดที่เพิ่มขึ้น และมีคนเข้ามาเก็งกำไรจากการลงทุนมากขึ้น
ทำให้โอกาสในการเก็งกำไรจากคอนโดทำได้ยาก วันนี้ K-Expert จึงอยากจะมาแนะนำ 3 เทคนิค


1 หาจุดโดดเด่นให้เป็นจุดขาย
2 ตีโจทย์ให้ได้ว่าใครคือลูกค้า
3 เตียมแผนล่วงหน้าเวลาไม่เป็นอย่างที่คิด
เทคนิคแรก หาจุดโดดเด่นให้เป็นจุดขาย
สมัยนี้เลือกคอนโดที่มีจุดเด่นเฉยๆคงไม่พอ เพราะคอนโดที่สร้างมาก็จะมีจุดเด่นในตัวกันอยู่แล้ว ถ้าอยากเก็งกำไรให้ได้ต้องเลือกห้องในคอนโดให้เป็นห้องที่มีจุดโดดเด่นจริงๆ (Outstanding Shire) เช่นถ้าคุณเลือกคอนโดติดทะเล ห้องที่คุณเลือกซื้อเพื่อเก็งกำไรก็ควรเป็นห้องหน้าหาด (Beach Front) เพื่อให้มีจุดเด่นมากกว่าห้องอื่นๆ และมีโอกาสที่คนจะสนใจห้องดังกล่าวมากกว่าห้องทั่วไป เพราะห้องในลักษณะนี้ อาจมีเพียงไม่กี่ห้องจากจำนวนทั้งหมดที่ออกขาย หรือหากจุดขายคือความสะดวกสบายจากการเดินทางเช่นใกล้รถไฟฟ้า เราอาจจะต้องนับก้าวจากรถไฟฟ้ามาถึงคอนโดที่เราเลือกว่าใกล้กว่าคู่แข่งแค่ไหน นี้แหละคือจุดโดดเด่นที่สำคัญที่จะทำให้คุณมีโอกาสขายเพื่อเก็งกำไรได้ในสมัยนี้
 เทคนิคที่สอง ตีโจทย์ให้ได้ว่าใครคือลูกค้า
ข้อนี้ต้องทำการบ้านกันให้ดีว่าใครคือกลุ่มลูกค้าที่จะซื้อคอนโดต่อจากคุณ ตัวอย่าง ถ้ากลุ่มลูกค้าคุณคือคนรวย สิ่งที่คุณควรทำคือคิดแบบคนรวยคิดให้เป็น เช่นคุณเลือกซื้อคอนโดหรูเพื่อขายต่อกลุ่มคนรวยแต่ถ้าห้องที่มีขนาดเล็กเกินไปก็ไม่ควรไปซื้อ เพราะคนรวย เค้าพร้อมที่จะจ่ายเงินเพิ่มเพื่อรับความสะดวกสบาย และความหรูหรามากกว่าครับ หรือถ้าลูกค้าคุณคือคนกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงานคุณอาจเลือกห้องที่มีขนาดเล็กได้เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่ถูกที่สุดเท่าที่เป็นไปได้เพื่อตอบโจทย์ของคนวัยเริ่มทำงาน ดังนั้นนอกจากคุณจะต้องรู้ว่าลูกค้าเป็นใครแล้ว คุณต้องวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าของคุณให้ออกด้วย
 เทคนิคสุดท้าย เตรียมแผนล่วงหน้าเวลาไม่เป็นอย่างที่คิด
เนื่องจากเป็นช่วงขาลงของอสังหา ดังนั้น เราควรมีแผนสำรองหากคอนโดที่เราเลือกอย่างดีแล้ว กลับขายเก็งกำไรไม่ได้อย่างที่คิด
เช่นถ้าต้องถือติดมือจริงๆ คุณมีกำลังไหวไหมที่จะกู้และผ่อนคอนโดนี้ เพราะถ้าต้องถือเป็นเจ้าของจริงๆ เวลาจะขายอีกทีต้องคิดค่าโอน, ค่าภาษี, ค่าธรรมเนียมต่างๆ และดอกเบี้ยที่เกิดระหว่างผ่อนด้วยนะครับ และล่าสุดนโยบายเกี่ยวกับ  LTV “Loan To Value” ที่ออกมากระทบต่อนักเก็งกำไรโดยตรง
คือหากจะต้องกู้อสังหา จากเดิมที่กู้ได้ 90-95% อาจกู้ได้แค่ 80% ของราคา นั้นหมายความว่าคุณต้องมีเงินสำรองเพื่อเป็นเงินดาวน์เพิ่มขึ้นนั้นเอง
การลงทุนทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ดังนั้นสิ่งที่เราควรทำก่อนตัดสินใจลงทุนใดๆก็ตาม คือต้องศึกษาการลงทุนนั้นให้ดีก่อน และเมื่อลงทุนไปแล้วก็ต้องเตรียมตัวรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นโดยการวางแผนสำรองไว้ในกรณีที่การลงทุนของเราไม่เป็นไปตามคาดหวังด้วยนะครับ ขอให้ทุกคนโชคดีกับการลงทุนที่ได้เลือกและศึกษากันเป็นอย่างดี นะครับ

ป.ล. นโยบาย Macroprudential หรือ นโยบายเกี่ยวกลับ LTV สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ https://www.bot.or.th/Thai/FinancialInstitutions/Publications/housingLoanDoc/LTV%20Consultation%20Paper.pdf