ปีนี้ผมเฝ้าติดตามธุรกิจ(เขียนให้อ่าน)ไปไม่น้อย Timing ตั้งแต่ต้นปีภาพอุตสาหกรรมหลายบริษัทที่เขียนแย่กว่าปีก่อนหลายบริษัท หากไม่มีซื้อขายหุ้นตามรอบ ป่านนี้พอร์ตคงขาดทุน(ตอนนี้เท่าทุนอยู่ 555) ...สิ่งนี้อาจไม่ใช่ข้อที่ดีของนักลงทุนรุ่นเก่าที่ซื้อแล้วถือยาว เพราะถ้าใครทำ Back Test การซื้อหุ้นพื้นฐานดีในช่วงต้นปี YTD ถึงวันที่เขียนอาจเห็นพอร์ตติดลบ 5-10%
กลับมาหุ้นการบ้าน ...GOLD? ปกติบริษัทที่ทำธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่พอจะลงทุนแบบปลอดภัย เอ่ยชื่อก็จะมี LH, CPN, QH, SPALI (จำกัดอยู่ประมาณนี้) แต่ถ้าเอ่ยชื่อ GOLD ตอนแรกๆผมไม่ค่อยจะสนใจเท่าไหร่เพราะงบการเงินในอดีตไม่สวย และชื่อเสียงไม่ติดหู... แต่มีเพื่อนในวงการแนะนำให้ผมเข้าไปศึกษา
เท่าที่วงการอสังฯ เราทราบว่ากลุ่มผู้เล่นหลักๆ คือกลุ่มคุณอนันต์และพี่ๆน้องๆ กลุ่มเซ็นทรัล กลุ่มคุณประทีป กลุ่มอำนาจเก่าอย่างพฤกษา และกลุ่มใหม่ๆอย่าง CP และกลุ่มโตแรงอย่าง...จรูญเอก และเรืองกฤตยา >> แล้ว GOLD คือกลุ่มไหน คำตอบก็คือกลุ่มเจ้าสัวเจริญ
*การจัดทัพ* Company&Plan&Management+Team
หากใครเคยจำได้เกี่ยวกับกลุ่มเซ็นทรัล ช่วงราคาหุ้นประมาณ 45+/- ช่วงนั้นราคาหุ้นแทบไม่ขยับเลย (2013-2015) จนกระทั่งเริ่มมีการจัดทัพใหม่ในปี 2016 ที่เป็นที่ฮือฮาคือการดึงแม่ทัพจาก SCB และ McKinsey & Company เข้ามาบริหาร ช่วงนั้นกำไรสุทธิกระโดดจาก 6-7 พันล้าน มาเป็น 9 พันล้านและ 1.3 หมื่นล้านในช่วง 3 ปีแห่งการเติบโต (ปัจจุบัน CPN เล่นกันที่ราคา 70-80 บาท/หุ้น)
/โครงสร้างผู้ถือหุ้นหลัก (UV:เฟรเซอร์ส/39.28:39.92) สำหรับ GOLD ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีกลุ่ม UV(ถือหุ้นหลักโดยอเดลฟอส-ธุรกิจที่ลูกเจ้าสัวเจริญบริหาร-) ร่วมกับกลุ่มเฟรเซอร์สจากสิงคโปร์ มาทำการ "ใส่ทุน" เมื่อ 2 ปีก่อนตกหุ้นละ 7.25 บาท(วัตถุประสงค์ตอนนั้นคือการเข้าลงทุนที่เรียกว่า "โครงการสามย่าน") >> ใครสงสัยกลุ่มเฟรเซอร์สมีประสบการณ์อย่างไร ตามลิ้งค์นี้ไปครับ
https://www.frasersproperty.com/who-we-are/overview
/โครงสร้างผู้บริหาร (อยากให้เหล่า VI ไปทำการบ้านเพิ่มเติมในส่วนนี้ว่าเขาเป็นใครมาจากไหน)
คุณวันชัย ศารทูลทัต, คุณปณต/คุณฐาปน สิริวัฒนภักดี, คุณธนพล ศิริธนชัย, คุณแสนผิน สุขี, คุณสมบูรณ์ วศินชัชวาล (ถ้าฟัง Opp Day เราจะเห็นคุณธนพล กับคุณสมบูรณ์ จะเป็นผู้ให้ข้อมูล ส่วนคุณแสนผินจะเน้นออกงานกลยุทธ์ขายบ้านอะไรประมาณนี้) ...
ฐานะทางการเงิน?
Tris Rating > BBB+ ต้นทุนทางการเงิน 3% ต้นๆ(ถือว่าเป็นบริษัทอสังฯที่ต้นทุนทางการเงินสามารถแข่งขันได้) IBD อยู่ที่ประมาณ 0.4 นิดๆ ถือว่ายังปลอดภัยและมี Room ในการกู้เงินขยายกิจการได้พอสมควร(ไม่ต้องเพิ่มทุนอีก)
สินค้า/Business Model?
/Developer (ซื้อมาขายไป) บ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ยังไม่มีคอนโด(แนวดิ่งอาจให้ UV ทำ ในแบรนด์ Grand Unity)
/Recurring (อาคารให้เช่า, อพาร์ตเมนต์, โรงแรม) มีสัดส่วนประมาณ 10% ของรายได้/กำไรสุทธิ มี Assets ในอนาคตคือโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เปิดปลายปี 2562 สัดส่วนถือหุ้น 49% มูลค่าโครงการประมาณ 8.5 พันล้าน
http://www.samyan-mitrtown.com/ ส่วน Assets ปัจจุบันเข้าลิ้งค์นี้
http://investor-th.goldenland.co.th/company_business.html
--อัตรากำไรเบื้องต้น 30% อัตรากำไรสุทธิ 10% (ทั้ง 2 แบบ)
--ข้อสังเกตธุรกิจแนวราบ(ที่ขายดีๆ) จะไม่ค่อยมี Backlog เพราะเวลาสร้างบ้านปัจจุบัน 4-5 เดือนเท่านั้น สร้างไวโอนไว (GOLD เดิมให้ Timing ปิดโครงการไว้ที่ 4 ปี แต่ปัจจุบันไม่ถึง 2 ปี) ผิดกับบริษัทที่มี Condo จะมี Backlog ตุนไว้หลายๆปีได้(เพราะใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี) ...ดังนั้นการลงทุนบริษัทนี้ต้องติดตามแผนการซื้อที่ดิน เป้าหมาย Presale ในแต่ละปีประกอบเป็นประมาณการยอดโอนในปีนั้นๆ(ปัจจุบันงบซื้อที่ดินเกิน 1 หมื่นล้าน ถือว่าสูงมากๆสำหรับบริษัทใน Scale แบบนี้ ในแง่มุมหนึ่งอาจสะท้อนแผนการเติบโตสูงๆ)
Timing?
ธุรกิจยังอยู่ในช่วง S Curve สามารถเติบโตได้มากกว่า 20-30% อย่างน้อยในช่วง 2 ปี โดยบริษัทมีเป้าหมายเป็นบริษัท Top5 ของอุตสาหกรรม ภายในปี 2563 [ปัจจุบันยอดโอนปีนี้ประมาณ 1.6+/- หมื่นล้าน ยังถือว่าไม่มาก ธุรกิจเช่าประมาณ 1.8+/- พันล้าน]
Trends?
(มุมมองส่วนตัวของผู้เขียน) ทุกวันนี้เข้าใจว่าสินค้าประเภท Condo นั้นเติบโตสูงมาก อาจมากจนเกินไป ทำให้การซื้อที่ดินหัวเมืองเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเริ่มถึงจุดที่เรียกว่าแพง หมายถึงห้องขนาด 20-30 ตรม. ราคาขยับไปยืนเหนือ 2 ล้านกันเกือบหมดแล้ว ทำให้ความคุ้มค่าในการเล่นบ้านเดียวหรือทาวน์เฮ้าส์กลับมาอยู่ในความคิดของคนที่ต้องการ "บ้าน" อยู่อาศัยจริงๆ >> มีกรรมสิทธิ์ มีความเป็นส่วนตัวกว่า, เลี้ยงสัตว์ได้ และอยู่เป็นครอบครัวใหญ่
////สรุปให้เลยว่า เมื่อถึงจุดๆหนึ่งที่ราคาคอนโดเริ่มขยับไปเกิน 2-3 ล้าน ในขณะที่ได้ห้องเล็กๆ คนอาจกลับมาเล่นแนบราบแบบเดิมครับ
Risk&อื่นๆ?
-สภาพคล่องต่ำไปหน่อย Free Float หักผู้ถือหุ้นหลักไม่ถึง 20% นักลงทุนขาใหญ่เข้าซื้อ/ขาย ก็ลากราคาได้ตามใจชอบ
-ดอกเบี้ยประเทศไทยยังไม่ขึ้นมานานมาก อุตสาหกรรมนี้ภาพต้มยำกุ้ง/ฟองสบู่ยังคงหลอกหลอนนักลงทุนมาจนถึงทุกวันนี้
-นโยบายธนาคารกลาง เรื่อง LTV 80% บ้านหลังที่2 การสกัดการเก็งกำไร ...ยังไม่ชัดเจน
-Late Cycle ไม่ค่อยนิยมเล่นกลุ่มอสังฯ แต่กลุ่มนี้เฉลี่ย P/E 10+/- ....ก็ต่ำมานานมาก และนานอยู่ตลอดเวลา นอกจากบริษัทจะโตไวจริง(แต่ต้องระวังบริษัทโตไวแบบผิดสภาพให้ดีด้วย)
อื่นๆ >> รอบระยะเวลาบัญชีปรับตามสิงคโปร์ งวด ก.ค.-ก.ย. คือไตรมาส4 ประกาศปันผล ธ.ค. จากนโยบายปันผลไม่ต่ำกว่า 50% คาดว่าจะมีปันผลไม่ต่ำกว่า 0.4x บาท/หุ้น หรือ 4% นิดๆ (ที่ราคาหุ้นประมาณ 9.3x) อาจช่วยลดความเสี่ยงในช่วง 3 เดือนข้างหน้าถ้าติดหุ้น แต่ถ้าราคาหุ้นจะลงไปกอง 8.xx นานๆ ก็ไม่สมศักดิ์ศรี Growth Stock ครับ
ปล. ใครเป็นแฟนพันธุ์แท้ หรือกำลังเริ่มจะสู่ขอ ...เพิ่มเติมข้อมูล หรือเอาข่าวดี/ข่าวร้ายมาแจมได้ครับ
--ลิ้งค์แนะนำบริษัท Credit: บล.บัวหลวง
GOLD -คุณค่าที่คุณคู่ควร-
กลับมาหุ้นการบ้าน ...GOLD? ปกติบริษัทที่ทำธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่พอจะลงทุนแบบปลอดภัย เอ่ยชื่อก็จะมี LH, CPN, QH, SPALI (จำกัดอยู่ประมาณนี้) แต่ถ้าเอ่ยชื่อ GOLD ตอนแรกๆผมไม่ค่อยจะสนใจเท่าไหร่เพราะงบการเงินในอดีตไม่สวย และชื่อเสียงไม่ติดหู... แต่มีเพื่อนในวงการแนะนำให้ผมเข้าไปศึกษา
เท่าที่วงการอสังฯ เราทราบว่ากลุ่มผู้เล่นหลักๆ คือกลุ่มคุณอนันต์และพี่ๆน้องๆ กลุ่มเซ็นทรัล กลุ่มคุณประทีป กลุ่มอำนาจเก่าอย่างพฤกษา และกลุ่มใหม่ๆอย่าง CP และกลุ่มโตแรงอย่าง...จรูญเอก และเรืองกฤตยา >> แล้ว GOLD คือกลุ่มไหน คำตอบก็คือกลุ่มเจ้าสัวเจริญ
*การจัดทัพ* Company&Plan&Management+Team
หากใครเคยจำได้เกี่ยวกับกลุ่มเซ็นทรัล ช่วงราคาหุ้นประมาณ 45+/- ช่วงนั้นราคาหุ้นแทบไม่ขยับเลย (2013-2015) จนกระทั่งเริ่มมีการจัดทัพใหม่ในปี 2016 ที่เป็นที่ฮือฮาคือการดึงแม่ทัพจาก SCB และ McKinsey & Company เข้ามาบริหาร ช่วงนั้นกำไรสุทธิกระโดดจาก 6-7 พันล้าน มาเป็น 9 พันล้านและ 1.3 หมื่นล้านในช่วง 3 ปีแห่งการเติบโต (ปัจจุบัน CPN เล่นกันที่ราคา 70-80 บาท/หุ้น)
/โครงสร้างผู้ถือหุ้นหลัก (UV:เฟรเซอร์ส/39.28:39.92) สำหรับ GOLD ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีกลุ่ม UV(ถือหุ้นหลักโดยอเดลฟอส-ธุรกิจที่ลูกเจ้าสัวเจริญบริหาร-) ร่วมกับกลุ่มเฟรเซอร์สจากสิงคโปร์ มาทำการ "ใส่ทุน" เมื่อ 2 ปีก่อนตกหุ้นละ 7.25 บาท(วัตถุประสงค์ตอนนั้นคือการเข้าลงทุนที่เรียกว่า "โครงการสามย่าน") >> ใครสงสัยกลุ่มเฟรเซอร์สมีประสบการณ์อย่างไร ตามลิ้งค์นี้ไปครับ https://www.frasersproperty.com/who-we-are/overview
/โครงสร้างผู้บริหาร (อยากให้เหล่า VI ไปทำการบ้านเพิ่มเติมในส่วนนี้ว่าเขาเป็นใครมาจากไหน)
คุณวันชัย ศารทูลทัต, คุณปณต/คุณฐาปน สิริวัฒนภักดี, คุณธนพล ศิริธนชัย, คุณแสนผิน สุขี, คุณสมบูรณ์ วศินชัชวาล (ถ้าฟัง Opp Day เราจะเห็นคุณธนพล กับคุณสมบูรณ์ จะเป็นผู้ให้ข้อมูล ส่วนคุณแสนผินจะเน้นออกงานกลยุทธ์ขายบ้านอะไรประมาณนี้) ...
ฐานะทางการเงิน?
Tris Rating > BBB+ ต้นทุนทางการเงิน 3% ต้นๆ(ถือว่าเป็นบริษัทอสังฯที่ต้นทุนทางการเงินสามารถแข่งขันได้) IBD อยู่ที่ประมาณ 0.4 นิดๆ ถือว่ายังปลอดภัยและมี Room ในการกู้เงินขยายกิจการได้พอสมควร(ไม่ต้องเพิ่มทุนอีก)
สินค้า/Business Model?
/Developer (ซื้อมาขายไป) บ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ยังไม่มีคอนโด(แนวดิ่งอาจให้ UV ทำ ในแบรนด์ Grand Unity)
/Recurring (อาคารให้เช่า, อพาร์ตเมนต์, โรงแรม) มีสัดส่วนประมาณ 10% ของรายได้/กำไรสุทธิ มี Assets ในอนาคตคือโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เปิดปลายปี 2562 สัดส่วนถือหุ้น 49% มูลค่าโครงการประมาณ 8.5 พันล้าน http://www.samyan-mitrtown.com/ ส่วน Assets ปัจจุบันเข้าลิ้งค์นี้ http://investor-th.goldenland.co.th/company_business.html
--อัตรากำไรเบื้องต้น 30% อัตรากำไรสุทธิ 10% (ทั้ง 2 แบบ)
--ข้อสังเกตธุรกิจแนวราบ(ที่ขายดีๆ) จะไม่ค่อยมี Backlog เพราะเวลาสร้างบ้านปัจจุบัน 4-5 เดือนเท่านั้น สร้างไวโอนไว (GOLD เดิมให้ Timing ปิดโครงการไว้ที่ 4 ปี แต่ปัจจุบันไม่ถึง 2 ปี) ผิดกับบริษัทที่มี Condo จะมี Backlog ตุนไว้หลายๆปีได้(เพราะใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี) ...ดังนั้นการลงทุนบริษัทนี้ต้องติดตามแผนการซื้อที่ดิน เป้าหมาย Presale ในแต่ละปีประกอบเป็นประมาณการยอดโอนในปีนั้นๆ(ปัจจุบันงบซื้อที่ดินเกิน 1 หมื่นล้าน ถือว่าสูงมากๆสำหรับบริษัทใน Scale แบบนี้ ในแง่มุมหนึ่งอาจสะท้อนแผนการเติบโตสูงๆ)
Timing?
ธุรกิจยังอยู่ในช่วง S Curve สามารถเติบโตได้มากกว่า 20-30% อย่างน้อยในช่วง 2 ปี โดยบริษัทมีเป้าหมายเป็นบริษัท Top5 ของอุตสาหกรรม ภายในปี 2563 [ปัจจุบันยอดโอนปีนี้ประมาณ 1.6+/- หมื่นล้าน ยังถือว่าไม่มาก ธุรกิจเช่าประมาณ 1.8+/- พันล้าน]
Trends?
(มุมมองส่วนตัวของผู้เขียน) ทุกวันนี้เข้าใจว่าสินค้าประเภท Condo นั้นเติบโตสูงมาก อาจมากจนเกินไป ทำให้การซื้อที่ดินหัวเมืองเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเริ่มถึงจุดที่เรียกว่าแพง หมายถึงห้องขนาด 20-30 ตรม. ราคาขยับไปยืนเหนือ 2 ล้านกันเกือบหมดแล้ว ทำให้ความคุ้มค่าในการเล่นบ้านเดียวหรือทาวน์เฮ้าส์กลับมาอยู่ในความคิดของคนที่ต้องการ "บ้าน" อยู่อาศัยจริงๆ >> มีกรรมสิทธิ์ มีความเป็นส่วนตัวกว่า, เลี้ยงสัตว์ได้ และอยู่เป็นครอบครัวใหญ่
////สรุปให้เลยว่า เมื่อถึงจุดๆหนึ่งที่ราคาคอนโดเริ่มขยับไปเกิน 2-3 ล้าน ในขณะที่ได้ห้องเล็กๆ คนอาจกลับมาเล่นแนบราบแบบเดิมครับ
Risk&อื่นๆ?
-สภาพคล่องต่ำไปหน่อย Free Float หักผู้ถือหุ้นหลักไม่ถึง 20% นักลงทุนขาใหญ่เข้าซื้อ/ขาย ก็ลากราคาได้ตามใจชอบ
-ดอกเบี้ยประเทศไทยยังไม่ขึ้นมานานมาก อุตสาหกรรมนี้ภาพต้มยำกุ้ง/ฟองสบู่ยังคงหลอกหลอนนักลงทุนมาจนถึงทุกวันนี้
-นโยบายธนาคารกลาง เรื่อง LTV 80% บ้านหลังที่2 การสกัดการเก็งกำไร ...ยังไม่ชัดเจน
-Late Cycle ไม่ค่อยนิยมเล่นกลุ่มอสังฯ แต่กลุ่มนี้เฉลี่ย P/E 10+/- ....ก็ต่ำมานานมาก และนานอยู่ตลอดเวลา นอกจากบริษัทจะโตไวจริง(แต่ต้องระวังบริษัทโตไวแบบผิดสภาพให้ดีด้วย)
อื่นๆ >> รอบระยะเวลาบัญชีปรับตามสิงคโปร์ งวด ก.ค.-ก.ย. คือไตรมาส4 ประกาศปันผล ธ.ค. จากนโยบายปันผลไม่ต่ำกว่า 50% คาดว่าจะมีปันผลไม่ต่ำกว่า 0.4x บาท/หุ้น หรือ 4% นิดๆ (ที่ราคาหุ้นประมาณ 9.3x) อาจช่วยลดความเสี่ยงในช่วง 3 เดือนข้างหน้าถ้าติดหุ้น แต่ถ้าราคาหุ้นจะลงไปกอง 8.xx นานๆ ก็ไม่สมศักดิ์ศรี Growth Stock ครับ
ปล. ใครเป็นแฟนพันธุ์แท้ หรือกำลังเริ่มจะสู่ขอ ...เพิ่มเติมข้อมูล หรือเอาข่าวดี/ข่าวร้ายมาแจมได้ครับ
--ลิ้งค์แนะนำบริษัท Credit: บล.บัวหลวง