พ่อซื้อที่ดินหลังตึกแถวแปลงนึงที่ตจว.มา โดยมีทางเข้าออกเป็นช่องว่างระหว่างตึกแถว 2 ชุดกว้างประมาณ 15 เมตร ซึ่งพ่อเข้าใจว่าเป็นส่วนนึงของฉโนดที่ดิน แล้วยกให้ผมก่อนจะเสียชีวิต

หลังจากนั้นผมตรวจดูฉโนดเทียบกับที่จริงจึงรู้ว่าช่องทางเข้าออกนั้นครึ่งนึงไม่ได้อยู่ในโฉนด แต่เป็นที่ นส 3 ก ของคนอื่น(ทราบภายหลังว่าเป็นเจ้าของเดียวกับคนที่ขายที่ดินให้พ่อผม)  ปัญหาคือครึ่งนึงที่ว่านั่นเป็นปากฉลามเหมือนเส้นทะแยงมุมของสี่เหลี่ยมที่เป็นช่องว่างระหว่างตึก ทำให้ที่ดินผมกลายเป็นที่ตาบอดทั้งที่ปลายแหลมด้านนึงของที่ดินอยู่ห่างจากถนนใหญ่แค่ไม่เกิน 3-4 เมตร
ผมสอบถามคนที่อยู่ตึกตรงนั้นก็ได้รับแจ้งว่าที่ตรงกลางระหว่างตึกแถวนี้เจ้าของยกให้เป็นทางเข้าออกแล้วและที่อีกแปลงที่เกือบติดกับผมซึ่งอยู่หลังตึกแถวข้างๆที่คั่นด้วยที่ดินแปลงดังกล่าว ก็ใช้ผ่านเข้าออกอยู่จึงไม่ได้คิดอะไร

ตอนนี้ผมคิดจะขายที่แปลงนี้เนื่องจากไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรนานแล้ว และผู้ซื้อต้องการให้ตรวจสอบทางเข้าออกให้ชัดเจนจึงไปอำเภอ (อำเภอนี้ไม่มีสำนักงานที่ดิน อำเภอดูแลจดทะเบียนที่ดินที่เป็นน.ส.3.ก ถ้าเป็นที่ดินมีฉโนดต้องไปติดต่อที่ตัวจังหวัด) ถึงรู้ว่า นส.3ก.ที่ปิดทางเข้าออกอยู่นั้นยังไม่ได้ยกให้เป็นสาธารณะ และไม่มีจดภาระจำยอมผ่านทางกับแปลงผม แต่มีจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงข้างผม (ที่เล่าว่าเขาใช้ผ่านเข้าออกอยู่นั่นแหละครับ) ถึงประมาณ 70% ของที่ดิน(จดภาระจำยอมกว้าง 10 เมตร) เพราะเจ้าของ น.ส.3 ก. นั้นก็เป็นคนขายที่ดินให้แปลงข้างนั้นด้วยนั่นเอง

สรุปคือที่ 3 แปลงตอนแรกเจ้าของเดียวกัน แปลงที่ปิดถนนและแปลงที่อยู่หลังตึกแถวอีกฝากเป็น นส.3ก (คาดว่าแบ่งแยกมาจากแปลงเดียวกัน) แต่แปลงที่พ่อผมซื้อเป็นฉโนด ซึ่งที่ข้างเคียงตอนซื้อเขาไปจดภาระจำยอมเรียบร้อยไม่มีปัญหา แต่แปลงที่พ่อผมซื้อ(แล้วยกให้ผม) พ่อไม่ได้จดภาระจำยอมผ่านทางไว้

ซึ่งตอนแรกก็ยังคิดว่าไม่น่าจะมีปัญหาเพราะเจ้าของน่าจะไม่ได้ใช้อะไรแล้ว ที่ดินหลังตึกแถวก็ขายให้พ่อผมกับที่ดินข้างเคียงแล้วน่าจะไม่มีปัญหา
แต่เมื่อเช็คต่อไปพบว่าที่ดิน นส.3.ก แปลงนี้ยังมีการนำไปจดจำนองและเพิ่งไถ่ถอนเมื่อปีที่แล้ว แล้วยกให้ลูกชายของเขา (งงอยู่ว่าที่มันมีมูลค่าพอจะจำนองได้ยังไงเพราะเป็นที่รูป 3 เหลี่ยมระหว่างตึกแถว และเป็นทางเข้าออก แถมติดภาระจำยอมอีก 70% ของเนื้อที่ดิน (ราคาประเมินถ้าเป็นฉโนดก็อยู่ที่ 2,500 บาทต่อ ตรว. แต่นี่เป็น น.ส.3 ก ยิ่งน่าจะต่ำกว่า)  เลยชักห่วงๆ

และก็จริง พอไปคุยให้จดภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงผมด้วย โดนเรียกค่าใช้จ่ายแสนกว่าบาท ซึ่งคิดว่ามันมากเกินไป จึงขอเรียนปรึกษาดังนี้

1. เคยได้ยินว่าที่นส.3 ก ถ้าไม่ใช้ 1 ปี จะขาดสิทธิ์ ที่ดินตรงนี้เจ้าของไม่ได้ใช้อะไรมาเป็นสิบปี(เว้นแต่ใช้จำนองอย่างเดียว) มีแต่แปลงผมกับแปลงข้างเคียงที่ว่าผ่านเข้าออก กับคนที่ตึกแถวมาจอดรถ เราจะเอาเป็นข้ออ้างขอยกเลิก น.ส.3.ก ใบนี้ได้หรือไม่อย่างไร

2. ถ้ายกเลิกไม่ได้ แล้วผมให้คนเช่าปลูกผักบนที่ดินผมด้านในแล้วเดินผ่านเข้าออกซัก 1 ปี หรือทำอะไรซักอย่างซัก 1 ปีแล้วฟ้องครอบครองปรปักส์ได้ไหม

3. ถ้าจะฟ้องทางจำเป็น จะมีโอกาสชนะแค่ไหน เพราะฉโนดผืนนี้น่าจะไม่ได้แบ่งมาจาก น.ส.3ก (เพราะเป็นฉโนด) แต่ตัวฉโนดเคยแบ่งที่ดินด้านหน้าไปสร้างตึกแถว ซึ่งผมก็เป็นหนึ่งในคนที่ซื้อตึกแถวด้านหน้าเหมือนกัน(มี 2 ห้องจากประมาณ 10 ห้อง) กลัวจะโดนอ้างให้ทุบตึกเป็นทางเข้าออก และว่าที่ดินไม่ได้เป็นที่ดินตาบอด

4. การที่เขาขายที่ดินให้พ่อ แต่ไม่ได้จดทางออกให้ จะใช้เป็นเหตุบังคับให้จดภาระจำยอมได้หรือไม่อย่างไร

5. การที่เขาโอนที่ดินแปลงนี้ให้ลูกชายแล้ว จะทำให้สิทธิ์ต่างๆในการฟ้องร้องเปลี่ยนไปหรือไม่อย่างไร

6. กรณีฟ้องทางจำเป็นได้ จำเป็นต้องเสียค่าจดผ่านทางให้เขาไหม และค่าทนาย+ค่าศาลต่างๆจะมากกว่าแสนกว่าบาทที่เขาเรียกร้องไหม

ฝากช่วยชี้ทางสว่างให้ด้วยครับ ขอบคุณทุกท่านล่วงหน้า