จากคำถาม "เงินเดือน......บาท อายุงาน........ จะกู้ซิ้อบ้าน............... ได้มั้ย
วิธีพิจารณาเบื้องต้นด้วยตัวเอง
1. รู้จัก ราคาบ้านโครงการ/ราคาตลาด , ราคาซื้อขายจริง, ราคาประเมิน vs จำนวนเงินที่แบงค์ปล่อยกู้ และการเตรียมค่าใช้จ่าย
ตย. -ราคาบ้านโครงการ หรือ ราคาตลาด 1,000,000
-ราคาซื้อขายจริง อาจจะเท่ากับราคาตลาด สูงกว่า ต่ำกว่า อยู่ที่การต่อรองและความพอใจ
-ราคาประเมิน ก็อาจจะเท่ากับ สูงกว่า ต่ำกว่า ได้เช่นกัน แต่ส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เว้นแต่ว่ามีการตกลงกันระหว่าง เจ้าของโครงการ
+แบงค์+บริษัทประเมิน ราคาอาจจะสูงได้อีกหน่อย การที่เรารู้ราคาตลาดไว้ และ พอเห็นราคาประเมินต่ำจนผิดปกติเกินไปเรา
จะได้ต่อรองได้บ้างว่าควรจะเป็นเท่านั้นเท่านี้
- จำนวนเงินที่ปล่อยกู้ ถ้าบ้านมือสอง ให้กู้ 70-80% ของราคาประเมิน ถ้าบ้านใหม่ อยู่ที่ 90-110% ดังนั้นหากจำนวนกู้ๆ ได้ ไม่ถึงราคาซื้อขาย
จริง ส่วนต่างผู้กู้ต้องหามาเอง รวมถึงภาษี ค่าจำนอง นี่โน่นนั่น ควรเตรียมไว้ประมาณ 6-10 %
2. รายได้ของผู้กู้ vs จำนวนที่จะหักเพื่อชำระหนี้ ความสามารถที่แบงค์มองในการชำระหนี้ อยู่ที่ 30-60 % คำถาม ทำไมจึงไม่เท่ากัน
ตย ถ้ารายได้ 10,000 ชำระหนี้ 30% อยู่ที่ 3000 เหลือใช้ 7000 แต่ถ้าหัก 60% คือ 6,000 เหลือใช้ 4,000 มันเหลือใช้น้อยเกินไปจึงเป็นความ
เสี่ยงธนาคารว่าลูกค้าจะอยู่ไม่ไหว จ่ายหนี้ได้ยาก
ในขณะเดียวกัน รายได้ 100,000 แบงค์ให้ 60% เท่ากับลูกหนี้มีเงินใช้ต่อเดือน 40,000 ซึ่งไม่ได้เดือดร้อน
3. อายุผู้กู้ผ่อนได้ถึง 60 ปี ก็จะเอา 60 - อายุปัจจุบัน สมมติว่า อายุ 40 เท่ากับผ่อนได้ 20 ปี หรือ 240 งวด ก็จะมองย้อนกลับไปว่า
จำนวนเงินที่ขอกู้ สมมติว่า 1 ล้าน ผ่อน 240 งวด จะต้องจ่ายงวดละเท่าไร (พวกนี้คิดใน exel ได้ง่ายๆ) แล้วก็จะไปเทียบกับความสามารถในการ
ชำระหนี้ตามข้อ 2 ว่าได้มั้ย ดังนั้น เราก็คิดเองได้เลยว่ารายได้เราจ่ายหนี้ได้มั้ย ถ้าได้ตามนี้โอกาสผ่านก็สูง
4. อื่น ๆ - กรณีติดเครดิตบูโร ปกติต้องเคลียร์หนี้เสร็จ 36 เดือนข้อมูลจึงจะหายไป ,ถ้าไม่ปกติคือยังไม่ครบ 36 เดือนข้อมูลยังไม่หายไป ก็ต้องโดนอะไรพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยแพง โดนทำประกัน เป็นต้น
- ในเรื่องอายุงาน ทั่ว ๆ ไป แบงค์จะมองที่ 2 ปี เว้นแต่อาชีพบางอาชีพก็อาจไม่ต้องถึง เช่น ข้าราชการ หมอ หรือผู้บริหารที่เงินเดือนสูง ๆ พวกทั่ว ๆ ไปแล้วแสดงความปรารถนาที่มาก ๆ ก็จะโดนดอกเบี้ยแพง และทำประกัน เช่นเคย
***อันนี้เป็นข้อมูลคร่าว ๆ เพื่อจะคิดได้ด้วยตัวเอง แบบเคสปกติ แต่ถ้าเราความปรารถนามาก ๆ โดยที่ความสามารถยังไม่ค่อยได้ที่ ก็จะต้องโดนทำประกัน และโดนดอกเบี้ยแพง ๆ ซึ่งไม่ถูกไม่ผิดอยู่ที่ ทำเลทำเลทำเล ถ้าราคามันโตสู้กับค่าใช้จ่ายส่วนเกินได้ ก็ลองชั่งตวงวัดดู ที่สำคัญอย่าหลอกตัวเอง
จัดไปอีกกระทู้ว่าด้วยเรื่อง "กู้ซื้อบ้าน"
วิธีพิจารณาเบื้องต้นด้วยตัวเอง
1. รู้จัก ราคาบ้านโครงการ/ราคาตลาด , ราคาซื้อขายจริง, ราคาประเมิน vs จำนวนเงินที่แบงค์ปล่อยกู้ และการเตรียมค่าใช้จ่าย
ตย. -ราคาบ้านโครงการ หรือ ราคาตลาด 1,000,000
-ราคาซื้อขายจริง อาจจะเท่ากับราคาตลาด สูงกว่า ต่ำกว่า อยู่ที่การต่อรองและความพอใจ
-ราคาประเมิน ก็อาจจะเท่ากับ สูงกว่า ต่ำกว่า ได้เช่นกัน แต่ส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่าราคาตลาด เว้นแต่ว่ามีการตกลงกันระหว่าง เจ้าของโครงการ
+แบงค์+บริษัทประเมิน ราคาอาจจะสูงได้อีกหน่อย การที่เรารู้ราคาตลาดไว้ และ พอเห็นราคาประเมินต่ำจนผิดปกติเกินไปเรา
จะได้ต่อรองได้บ้างว่าควรจะเป็นเท่านั้นเท่านี้
- จำนวนเงินที่ปล่อยกู้ ถ้าบ้านมือสอง ให้กู้ 70-80% ของราคาประเมิน ถ้าบ้านใหม่ อยู่ที่ 90-110% ดังนั้นหากจำนวนกู้ๆ ได้ ไม่ถึงราคาซื้อขาย
จริง ส่วนต่างผู้กู้ต้องหามาเอง รวมถึงภาษี ค่าจำนอง นี่โน่นนั่น ควรเตรียมไว้ประมาณ 6-10 %
2. รายได้ของผู้กู้ vs จำนวนที่จะหักเพื่อชำระหนี้ ความสามารถที่แบงค์มองในการชำระหนี้ อยู่ที่ 30-60 % คำถาม ทำไมจึงไม่เท่ากัน
ตย ถ้ารายได้ 10,000 ชำระหนี้ 30% อยู่ที่ 3000 เหลือใช้ 7000 แต่ถ้าหัก 60% คือ 6,000 เหลือใช้ 4,000 มันเหลือใช้น้อยเกินไปจึงเป็นความ
เสี่ยงธนาคารว่าลูกค้าจะอยู่ไม่ไหว จ่ายหนี้ได้ยาก
ในขณะเดียวกัน รายได้ 100,000 แบงค์ให้ 60% เท่ากับลูกหนี้มีเงินใช้ต่อเดือน 40,000 ซึ่งไม่ได้เดือดร้อน
3. อายุผู้กู้ผ่อนได้ถึง 60 ปี ก็จะเอา 60 - อายุปัจจุบัน สมมติว่า อายุ 40 เท่ากับผ่อนได้ 20 ปี หรือ 240 งวด ก็จะมองย้อนกลับไปว่า
จำนวนเงินที่ขอกู้ สมมติว่า 1 ล้าน ผ่อน 240 งวด จะต้องจ่ายงวดละเท่าไร (พวกนี้คิดใน exel ได้ง่ายๆ) แล้วก็จะไปเทียบกับความสามารถในการ
ชำระหนี้ตามข้อ 2 ว่าได้มั้ย ดังนั้น เราก็คิดเองได้เลยว่ารายได้เราจ่ายหนี้ได้มั้ย ถ้าได้ตามนี้โอกาสผ่านก็สูง
4. อื่น ๆ - กรณีติดเครดิตบูโร ปกติต้องเคลียร์หนี้เสร็จ 36 เดือนข้อมูลจึงจะหายไป ,ถ้าไม่ปกติคือยังไม่ครบ 36 เดือนข้อมูลยังไม่หายไป ก็ต้องโดนอะไรพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยแพง โดนทำประกัน เป็นต้น
- ในเรื่องอายุงาน ทั่ว ๆ ไป แบงค์จะมองที่ 2 ปี เว้นแต่อาชีพบางอาชีพก็อาจไม่ต้องถึง เช่น ข้าราชการ หมอ หรือผู้บริหารที่เงินเดือนสูง ๆ พวกทั่ว ๆ ไปแล้วแสดงความปรารถนาที่มาก ๆ ก็จะโดนดอกเบี้ยแพง และทำประกัน เช่นเคย
***อันนี้เป็นข้อมูลคร่าว ๆ เพื่อจะคิดได้ด้วยตัวเอง แบบเคสปกติ แต่ถ้าเราความปรารถนามาก ๆ โดยที่ความสามารถยังไม่ค่อยได้ที่ ก็จะต้องโดนทำประกัน และโดนดอกเบี้ยแพง ๆ ซึ่งไม่ถูกไม่ผิดอยู่ที่ ทำเลทำเลทำเล ถ้าราคามันโตสู้กับค่าใช้จ่ายส่วนเกินได้ ก็ลองชั่งตวงวัดดู ที่สำคัญอย่าหลอกตัวเอง