ในสมัยก่อนผมไม่เคยมีโอกาสได้ดูแผนที่ในกทม. เท่าไรครับ เพราะตอนนั้นยังไม่มีเทคโนโลยีอย่างกูเกิ้ลแมพที่ช่วยให้ดูแผนที่ได้ฟรี แต่พอโตมาก็มีโอกาสใช้แผนที่พวกนี้ช่วยนำทาง แล้วผมก็มีโอกาสไปญี่ปุ่น กับอเมริกาก็เลยทำให้รู้สึกว่าทำไมประเทศไทยตรอกซอกซอยมันเยอะจังครับ แล้วบางซอยก็เป็นซอยตันทำให้รถเข้าไปแล้วออกไม่ได้ เทียบกับของต่างประเทศที่ซอยส่วนใหญ่จะเชื่อมทะลุถึงกัน อีกเรื่องหนึ่งคืออสังหาในประเทศไทยส่วนใหญ่จะเป็นแบบระบบหมู่บ้านซึ่งเป็นพื่นที่ส่วนบุคคล ทำให้ไม่สามารถสร้างซอยให้ทะลุออกไประหว่างถนนอีกฝั่งไปอีกฝั่งได้ ผมคิดว่านี่อาจจะเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กทม. รถติดมากๆ เนื่องเพราะผังเมืองที่ไม่มีระบบ
ผมเลยสงสัยว่าเราน่าจะมีการเวนคืนที่ดินแล้วจัดการจัดสรรที่ดินซะใหม่โดยแบ่งเป็นบล็อกๆ ซึ่งแน่นอนในพื้นที่ที่ถูกแบ่งใหม่ ก็อาจจะมีการกำหนดเขตว่าส่วนไหนจะเป็นโรงพยาบาล ส่วนไหนที่จะเป็นโรงเรียน สวนสาธารณะ และส่วนไหนจะเป็นหน่วยงานรัฐ เช่นป้อมตำรวจ ซึ่งเป็นสิ่งที่จำเป็นในชุมชน หรือถ้าจุดไหนเป็นโบราณสถานที่มีประวัติยาวนานก็ต้องอนุรักษ์ไว้
ผมลองดูแผนที่แล้วลองตีแบ่งคร่าวๆ ดูก็รู้สึกว่าการแบ่งแบบเป็นสี่เหลี่ยม พื้นที่จะถูกใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าจริงๆ เทียบกับการแบ่งเป็นซอยแยกย่อย วกไปวนมา ที่ดินในซอยก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเทียบกับที่ดินที่ติดถนนใหญ่ เพราะถ้าซอยเป็นระเบียบ การจะทำธุรกิจมันก็ง่ายขึ้น คนสามารถมาติดต่อง่ายขึ้น
ซึ่งโครงการแบบนี้รัฐต้องทำการควบคุมให้ดี โดยให้คนในพื้นที่ที่ถูกเวนคืนมีสิทธิ์ในการได้เงินชดเชย และส่วนแบ่งกำไรจากการขายที่ดิน แล้วถ้าทำก็ต้องค่อยๆ ดำเนินการเป็นโซนๆ ไป
อย่างรูปแรกผมลองคำนวณคร่าวๆ ที่ดินประมาณ 1 ตาราง กม. ประมาณ 250,000 ตร.วา ถ้าตกตร.วา ละ 200,000 ก็จะต้องใช้เงินประมาณ 50,000 ล้านบาทในการเวนคืนที่
ส่วนรูปที่สอง ที่ดินประมาณ 6.75 ตร.กม. ประมาณ 1,687,500 ตร. วา ถ้าตกตร.วา ละ 200,000 ก็จะต้องใช้เงินประมาณ 380,000 ล้านบาทในการเวนคืนที่
แน่นอนครับเงินส่วนที่จ่ายไปรัฐก็จะได้คืนมาจากการขายที่คืนให้ประชาชน ผมมองว่าถ้าทำโครงการประเภทนี้สำเร็จ ผลตอบแทนในระยะสั้นอาจจะไม่ได้ดีนัก แต่ระยะยาวน่าจะสร้างบรรทัดฐานให้ประเทศไทยกลายเป็นประเทศที่มีโอกาสเติบโตทางเศรษฐกิจได้ ช่วยลดความเหลื่อมล้ำ แล้วยังช่วยลดปัญหาการจราจรได้อีกด้วยครับ คนต่างชาติที่มีความสามารถสูงก็จะอยากมาอยู่ประเทศไทยมากขึ้น และช่วยในการพัฒนาประเทศต่อ
ถ้าเราทำการรื้อผังเมืองใหม่ทั้งหมดในกทม. จะคุ้มค่ากับการลงทุนของรัฐแค่ไหนครับ
ผมเลยสงสัยว่าเราน่าจะมีการเวนคืนที่ดินแล้วจัดการจัดสรรที่ดินซะใหม่โดยแบ่งเป็นบล็อกๆ ซึ่งแน่นอนในพื้นที่ที่ถูกแบ่งใหม่ ก็อาจจะมีการกำหนดเขตว่าส่วนไหนจะเป็นโรงพยาบาล ส่วนไหนที่จะเป็นโรงเรียน สวนสาธารณะ และส่วนไหนจะเป็นหน่วยงานรัฐ เช่นป้อมตำรวจ ซึ่งเป็นสิ่งที่จำเป็นในชุมชน หรือถ้าจุดไหนเป็นโบราณสถานที่มีประวัติยาวนานก็ต้องอนุรักษ์ไว้
ผมลองดูแผนที่แล้วลองตีแบ่งคร่าวๆ ดูก็รู้สึกว่าการแบ่งแบบเป็นสี่เหลี่ยม พื้นที่จะถูกใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าจริงๆ เทียบกับการแบ่งเป็นซอยแยกย่อย วกไปวนมา ที่ดินในซอยก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเทียบกับที่ดินที่ติดถนนใหญ่ เพราะถ้าซอยเป็นระเบียบ การจะทำธุรกิจมันก็ง่ายขึ้น คนสามารถมาติดต่อง่ายขึ้น
ซึ่งโครงการแบบนี้รัฐต้องทำการควบคุมให้ดี โดยให้คนในพื้นที่ที่ถูกเวนคืนมีสิทธิ์ในการได้เงินชดเชย และส่วนแบ่งกำไรจากการขายที่ดิน แล้วถ้าทำก็ต้องค่อยๆ ดำเนินการเป็นโซนๆ ไป
อย่างรูปแรกผมลองคำนวณคร่าวๆ ที่ดินประมาณ 1 ตาราง กม. ประมาณ 250,000 ตร.วา ถ้าตกตร.วา ละ 200,000 ก็จะต้องใช้เงินประมาณ 50,000 ล้านบาทในการเวนคืนที่
ส่วนรูปที่สอง ที่ดินประมาณ 6.75 ตร.กม. ประมาณ 1,687,500 ตร. วา ถ้าตกตร.วา ละ 200,000 ก็จะต้องใช้เงินประมาณ 380,000 ล้านบาทในการเวนคืนที่
แน่นอนครับเงินส่วนที่จ่ายไปรัฐก็จะได้คืนมาจากการขายที่คืนให้ประชาชน ผมมองว่าถ้าทำโครงการประเภทนี้สำเร็จ ผลตอบแทนในระยะสั้นอาจจะไม่ได้ดีนัก แต่ระยะยาวน่าจะสร้างบรรทัดฐานให้ประเทศไทยกลายเป็นประเทศที่มีโอกาสเติบโตทางเศรษฐกิจได้ ช่วยลดความเหลื่อมล้ำ แล้วยังช่วยลดปัญหาการจราจรได้อีกด้วยครับ คนต่างชาติที่มีความสามารถสูงก็จะอยากมาอยู่ประเทศไทยมากขึ้น และช่วยในการพัฒนาประเทศต่อ