เนื่องจากผมได้กู้ร่วมกับแฟน(ยังไม่สมรส) โดยครั้งแรกได้กู้ร่วมกับธนาคาร A โดยได้ใช้ชื่อแฟนเข้ามาช่วยเพราะ ขณะนั้นเงินเดือนยังไม่ถึงเกณฑ์ที่จะกู้ผ่าน โดยมีชื่อผมเพียงคนเดียวในทะเบียนบ้านหลังนี้และเป็นเจ้าบ้าน ซึ่งตอนนี้ผ่อนครบ 3 ปีแล้ว เลยคิดจะ รีไฟแนนซ์และเอาชื่อแฟนออกจากกรรมสิทธิ์บนโฉนดและจะกู้แค่เพียงคนเดียว เพราะเงินเดือนถึงเกณฑ์ที่สามารถกู้ผ่านคนเดียวแล้ว เลยได้ตรวจสอบเรื่องขั้นตอน และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่จะต้องเกิดขึ้นแต่ก็มาเอะใจที่ ภาษีธุรกิจเฉพาะกับภาษีรายได้ส่วนบุคคลหัก ณ ที่จ่าย เลยอยากจะสอบถามผู้รู้ในนี้ว่าสรุปแล้วจะโดนที่อัตราภาษีเท่าไร และ คำนวนจากอะไร โดยที่ผมเข้าใจคือ ตามขั้นตอนดังนี้
(1) ยื่นเรื่องไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารเดิม
(2) ที่ดินจะทำการจดไถ่ถอนจำนองออกมา โอนกลับมาเป็นชื่อ ผม และ แฟน
(3) ต่อไปคือการโอนส่วนของแฟนมาให้ผมคนเดียว ที่ดินเค้าจะคิดว่าแฟนผมขายครึ่งหนึ่งของกรรมสิทธิ์มาให้กับผม กรมที่ดินจะทำการคำนวณส่วนของแฟนผม 50% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายขึ้นกับว่าอันไหนสูงกว่ากัน แล้วเอาไปคิดค่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพราะแฟนผมครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน (>>มีอัพเดทข้อมูลตามความคิดเห็นที่ 3 และต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนอีก 2% จากราคาประเมิน)
(4) กรมที่ดินจะถือว่าแฟนผมมีเงินได้ 50% ของราคาจากข้อ (3) จะต้องโดนหักภาษีเงินได้ส่วนบุคคล ณ ที่จ่าย อีก
(5) ที่ดินจะทำการสลักหลังว่าแฟนผมโอน(ขายส่วนของแฟน) มาให้ผมคนเดียว
(6) ที่ดินจะทำการจดจำนองให้ผมกับธนาคารใหม่ คิดค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายขึ้นกับกว่าอันไหนสูงกว่ากัน
(7) ธนาคารใหม่จะให้เช็คกับธนาคารเก่าตามมูลค่าและวงเงินกู้ที่คุณตกลงทำสัญญาการกู้ไว้
(8) เสร็จพิธี
โดยผมมีข้อสงสัยอยากถามเพื่อนๆในพันทิปหรือผู้มีความรู้ ประสบการณ์ว่า:
(I) จากขั้นตอน 8 ขั้นข้างบน ผมสงสัยว่าในขั้นที่ (3) ผมสามารถทำสัญญาซื้อขายแยกต่างหากซึ่งเป็นธุรกรรมระหว่างผมกับแฟนได้ ใช่หรือไม่ โดยไม่เกี่ยวกับสัญญากู้เงิน,การจดจำนองหรือราคาประเมินกับธนาคารใหม่ ได้ใช่ไหม เพราะในขั้นตอนนี้ผมต้องโดนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ 3.3% ของสัญญาซื้อขายระหว่างผมกับแฟน(โดยผมก็ทำสัญญาซื้อขายให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินกรมที่ดินเข้าไว้) แบบนี้ได้หรือไม่ เพราะโดยทั่วไปแล้ว ราคาประเมินของกรมที่ดินจะต่ำกว่าราคาประเมินของธนาคารมาก ผมเลยกังวลว่า ถ้าเราไม่ทำสัญญาซื้อขายกับแฟน ถ้ากรมที่ดินเกิดเคร่งกฎหมายมากๆ แล้วคิดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก ราคาจดจำนองที่เราทำกับของธนาคารใหม่เพราะสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินตามที่ได้กล่าวไปตอนต้น มันก็น่าจะดีกว่าไหมถ้าเราทำสัญญาซื้อขายกับแฟนเผื่อไว้ก่อน ในเมื่อมันเปรียบเสมือนคือการขายจากแฟนมาที่ผม
(II) จากคำถามแรก (I) ในกรณีที่ผมสามารถทำได้ ราคาประเมินในที่นี้ คือราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ + กับราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ใช่ไหม
(III) กรณีที่คำถามในข้อที่ (I) ไม่สามารถกระทำได้ กล่าวคือ กรมที่ดินจะอ้างอิงราคาทรัพย์สินจากสัญญากู้เงินหรือจดจำนองระหว่างผมกับธนาคารใหม่เท่านั้นใช่ไหม แบบนี้ผมก็ต้องเสียภาษีเยอะมาก ทั้งๆที่เปนผมผ่อนบ้านมาคนเดียวตลอดและไม่ได้มีการซื้อขายกับแฟนกันจริงๆ ยกตัวอย่างเช่นถ้าผมยื่นจำนอนบ้านกับธนาคารใหม่ โดยธนาคารใหม่ตีราคาประเมินหรือจดจำนองที่ราคา 2 ล้าน ฉะนั้นถ้าผมเปลี่ยนชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์จากแฟนมาเหลือผมคนเดียว ก็ต้องโดนธรรมเนียมและภาษีในขั้นตอนที่ (3) ที่ 3.3% ของ 1,000,000(กรรมสิทธิ์ ครึ่งหนึ่ง) = 33,000 บาทเลยหรอครับ บวกค่าโอน 2% ตามราคาประเมินอีก ไม่เพียงเท่านั้น แฟนยังต้องโดนค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายอีก ใช่หรือไม่
ถ้าคำพูดหรือข้อมูลผิดพลาดประการใด ขอโทษล่วงหน้ามา ณ ที่นี้ครับ
การถอดชื่อผู้กู้ร่วมออกจากกรรมสิทธิ์บ้านให้เหลือแค่คนเดียว โดยการรีไฟแนนซ์ จะโดนภาษีอะไรบ้าง
(1) ยื่นเรื่องไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารเดิม
(2) ที่ดินจะทำการจดไถ่ถอนจำนองออกมา โอนกลับมาเป็นชื่อ ผม และ แฟน
(3) ต่อไปคือการโอนส่วนของแฟนมาให้ผมคนเดียว ที่ดินเค้าจะคิดว่าแฟนผมขายครึ่งหนึ่งของกรรมสิทธิ์มาให้กับผม กรมที่ดินจะทำการคำนวณส่วนของแฟนผม 50% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายขึ้นกับว่าอันไหนสูงกว่ากัน แล้วเอาไปคิดค่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เพราะแฟนผมครอบครองบ้านไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน (>>มีอัพเดทข้อมูลตามความคิดเห็นที่ 3 และต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนอีก 2% จากราคาประเมิน)
(4) กรมที่ดินจะถือว่าแฟนผมมีเงินได้ 50% ของราคาจากข้อ (3) จะต้องโดนหักภาษีเงินได้ส่วนบุคคล ณ ที่จ่าย อีก
(5) ที่ดินจะทำการสลักหลังว่าแฟนผมโอน(ขายส่วนของแฟน) มาให้ผมคนเดียว
(6) ที่ดินจะทำการจดจำนองให้ผมกับธนาคารใหม่ คิดค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายขึ้นกับกว่าอันไหนสูงกว่ากัน
(7) ธนาคารใหม่จะให้เช็คกับธนาคารเก่าตามมูลค่าและวงเงินกู้ที่คุณตกลงทำสัญญาการกู้ไว้
(8) เสร็จพิธี
โดยผมมีข้อสงสัยอยากถามเพื่อนๆในพันทิปหรือผู้มีความรู้ ประสบการณ์ว่า:
(I) จากขั้นตอน 8 ขั้นข้างบน ผมสงสัยว่าในขั้นที่ (3) ผมสามารถทำสัญญาซื้อขายแยกต่างหากซึ่งเป็นธุรกรรมระหว่างผมกับแฟนได้ ใช่หรือไม่ โดยไม่เกี่ยวกับสัญญากู้เงิน,การจดจำนองหรือราคาประเมินกับธนาคารใหม่ ได้ใช่ไหม เพราะในขั้นตอนนี้ผมต้องโดนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ 3.3% ของสัญญาซื้อขายระหว่างผมกับแฟน(โดยผมก็ทำสัญญาซื้อขายให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินกรมที่ดินเข้าไว้) แบบนี้ได้หรือไม่ เพราะโดยทั่วไปแล้ว ราคาประเมินของกรมที่ดินจะต่ำกว่าราคาประเมินของธนาคารมาก ผมเลยกังวลว่า ถ้าเราไม่ทำสัญญาซื้อขายกับแฟน ถ้ากรมที่ดินเกิดเคร่งกฎหมายมากๆ แล้วคิดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก ราคาจดจำนองที่เราทำกับของธนาคารใหม่เพราะสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินตามที่ได้กล่าวไปตอนต้น มันก็น่าจะดีกว่าไหมถ้าเราทำสัญญาซื้อขายกับแฟนเผื่อไว้ก่อน ในเมื่อมันเปรียบเสมือนคือการขายจากแฟนมาที่ผม
(II) จากคำถามแรก (I) ในกรณีที่ผมสามารถทำได้ ราคาประเมินในที่นี้ คือราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ + กับราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ใช่ไหม
(III) กรณีที่คำถามในข้อที่ (I) ไม่สามารถกระทำได้ กล่าวคือ กรมที่ดินจะอ้างอิงราคาทรัพย์สินจากสัญญากู้เงินหรือจดจำนองระหว่างผมกับธนาคารใหม่เท่านั้นใช่ไหม แบบนี้ผมก็ต้องเสียภาษีเยอะมาก ทั้งๆที่เปนผมผ่อนบ้านมาคนเดียวตลอดและไม่ได้มีการซื้อขายกับแฟนกันจริงๆ ยกตัวอย่างเช่นถ้าผมยื่นจำนอนบ้านกับธนาคารใหม่ โดยธนาคารใหม่ตีราคาประเมินหรือจดจำนองที่ราคา 2 ล้าน ฉะนั้นถ้าผมเปลี่ยนชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์จากแฟนมาเหลือผมคนเดียว ก็ต้องโดนธรรมเนียมและภาษีในขั้นตอนที่ (3) ที่ 3.3% ของ 1,000,000(กรรมสิทธิ์ ครึ่งหนึ่ง) = 33,000 บาทเลยหรอครับ บวกค่าโอน 2% ตามราคาประเมินอีก ไม่เพียงเท่านั้น แฟนยังต้องโดนค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายอีก ใช่หรือไม่
ถ้าคำพูดหรือข้อมูลผิดพลาดประการใด ขอโทษล่วงหน้ามา ณ ที่นี้ครับ