เนื่องด้วยผมต้องเดินทางไปทำงาน ฮ่องกง-มาเก๊า-จีน ประจำครับ ทำให้ผมนึกถึงธุรกิจตัวนึงที่ผมเคยได้ใช้บริการในอเมริกา สมัยที่ผมเรียนอยู่ที่นั่นครับ ผมนำหลักการเดียวกันนั้น มาลองหาทางเป็นเจ้าของห้องเช่าที่ฮ่องกงดู เพื่อสร้างรายได้ให้กับตัวเอง ผลออกมาดีมากทีเดียวครับ

ผมมาเล่าในมุมผู้ประกอบการนะครับ เพื่อให้นักท่องเที่ยวได้ทราบว่ามันมีต้นทุนอะไรบ้าง ทำไมห้องพักในฮ่องกงถึงแพงนัก และทำอะไรได้บ้าง เพื่อไม่ให้เสียโอกาสที่ตัวเองควรจะทำได้ไป เป็นการแชร์ประสบการณ์สนุกๆ ครับ

อันดับแรกเลยผมหาห้องเช่า และ ทำเลก่อนครับ

ทำเล, รูปแบบห้องพักและราคา

ผมเลือกทำเล Sai Ying Pun ไปจนถึง Central ไม่เลยไป wanchai  นะครับ ผมมองว่าโซนนี้ ห้องพักมีราคาเช่ารายปีที่ถูกกว่า ค่าคอมมิชชั่นเอเจนซี่ก็ไม่มหาโหด และใกล้กับท่าเรือไปมาเก๊า สภาพห้องพักแถวนี้ก็ไม่เลวร้ายเท่ากับจิมซาจุ่ยครับ อาคาร ตึกใหม่ๆ เยอะ มี space  ระหว่างที่พอสมควร

ผมเลือกตึกที่มีลิฟท์ เพราะใครบอกว่าตึกไม่มีลิฟท์ คนชอบครับ ไม่มีใครชอบเดินลากกระเป๋าเดินทางขึ้นลงสี่ห้าชั้นหรอกครับ และราคาค่าเช่าห้อง (ในฐานะเจ้าของห้องเช่า ไม่ใช่ราคาพักค้างคืน) แบบมีลิฟท์กับไม่มีลิฟท์มันไม่ต่างกันมากครับ ที่นี่ ตึกมีลิฟท์มักจะเป็นตึกสร้างใหม่ มีชั้นที่สูงกว่า 20 ชั้นขึ้นไป ส่วนตึกไม่มีลิฟท์มักจะสูงอย่างมากสุดก็น่าจะ 8 ชั้นครับ และตึกไม่มีลิฟท์มักเป็นตึกเก่า แต่มีห้องที่กว้างกว่าครับ ผมเลือกเอาความสบายของผู้เช่าห้องผมครับ

ผมได้ห้องนึงในตึกแห่งนึงใน Sai Ying Pun  ซึ่งบล๊อคอยู่ระหว่างสถานี MTR กับ Tram เรียกว่าถ้ามุ่งขึ้นเหนือก็มี MTR ห่างหนึ่งบล๊อค มุ่งลงใต้ก็มี Tram ห่างสองบล๊อคครับเดินยังไม่ทันไรก็ถึงแล้ว ระหว่างบล๊อคก็ยังมี แมคโดนัลด์ และ Circle K อยู่ด้านล่างตึก และตึกติดกันด้วยครับ ย่านนี้จะเป็นเนิน เดินขึ้นลงได้บรรยากาศการมาอยู่ฮ่องกง และไม่เหม็นกลิ่นอาหารแห้งหรือสมุนไพรจีนที่ขายเกลื่อนตามถนนเมนที่  Tram  วิ่งครับ

ราคานั้นผมได้อยู่ที่เดือนละ 28000 HKD หรือตกเดือนละ 126,000 บาทโดยประมาณ ห้องเป็นขนาด 630 sq feet ไม่มีระเบียงครับ อยู่ชั้น 21 ด้านล่างตึกมีสนามเด็กเล่นครับ

รีโนเวท และการจัดซื้อเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า

ผมหมดกับค่ารีโนเวทไป 26,000 HKD และค่าซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์เข้าห้องพัก 31,000 HKD ก็รวมๆ ราว 57000HKD ประมาณ 256,500 บาท ผมเน้นดีไซน์แบบโมเดิร์น ในห้องนี้แบ่งออกเป็นสองห้องนอน มีห้องนั่งเล่นตรงกลาง มีห้องน้ำพร้อมอ่างน้ำ และมีครัวครับ ผมเลือกแบบไม่มีระเบียง ก็เพราะจะได้ไม่ต้องห่วงเรื่องอันตรายอะไรด้วย

เมื่อห้องพร้อมสมบูรณ์ ผมตั้งราคารายวันไว้ที่ วันละ 2500HKD เท่ากับ 30 วัน ถ้ามีคนเช่าทุกวันจะได้ 75000 เหรียญ หักค่าเช่ารายเดือน 28000 เหลือ 47,000 ค่าแรงคนงานทำความสะอาดห้องรวมทั้งเปิดห้องให้ผู้เช่ารายวัน เดือนละ 5500HKD ค่าซักผ้าปูที่นอน ผ้าเช็ดตัว ผ้าเช็ดเท้า และค่าซื้อของเติมเข้าห้อง เดือนละ 2,000HKD ค่าน้ำไฟอินเตอร์เนทแบบเปิดเต็มทั้งเดือน เปิดแอร์ทั้งวันตกเดือนละประมาณ 3,000HKD

รวมแล้วทั้งสิ้น รายได้แบบเต็ม 30 วัน จะอยุ่ที่ 75000 - (28000+5500+2000+3000) = 38500  หรือประมาณ 173,000 บาทโดยประมาณ

ทีนี้มาดูว่าถ้าคนพักไม่เต็มทุกวัน เอาแค่เสมอตัว จะต้องมีคนเข้าพักกี่วันต่อเดือนถึงจะไม่ขาดทุนในเรื่องค่าใช้จ่าย ผมคิดง่ายๆ เลย เอาค่าใช้จ่ายของเต็มเดือนคือ 38500 มาหารกับค่าเช่าที่ผมตั้งไว้เลย คือวันละ 2500HKD จะได้จำนวนวันที่จำเป็นต้องมีคนเช่า (ความจริงจะมีค่าใช้จ่ายที่แม้ไม่ได้ค่าเช่าเต็มเดือนก็ต้องจ่ายเต็มเดือนคือ ค่าเช่ากับค่าแรงคนงาน ส่วนค่าใช้จ่ายน้ำไฟและของใช้ ถ้าคนเช่าน้อย ค่าใช้จ่ายก็จะน้อยตาม ดังนั้น ผมเลยคิดค่าใช้จ่ายแบบเต็มสปีดเต็มเดือน มาหารวันเอา ว่าผมต้องมีคนเช่ากี่วันต่อเดือนถึงจะคุ้ม)

38500  หาร  2500 ก็คือ 15.4 วัน แปลว่า ต้องได้ครึ่งเดือนเป็นอย่างน้อย (ผมไม่ได้ตั้งค่าเช่าสูง ทั้งที่จะตั้งก็ได้ถึงประมาณ 3800-4500HKD) ผมตั้ง 2500 เพราะต้องการคนเช่าเต็มเดือน แปลว่าต้องได้ครึ่งเดือนอีกครึ่งเดือนคือกำไร ผมก็ตั้งเป้าไว้ว่าจะต้องมีค่าโฆษณาอะไรอีกหรือเปล่าเผื่อไว้สัก 1ุ6 วันคือเพิ่มค่าโฆษณาให้ 2500HKD

รายได้ที่ได้รับ

ผมเริ่มทำตอนเดือนมกราเช่าห้อง รีโนเวทเสียเวลาไป 10 วัน เพิ่งลงโฆษณาเดือนแรก กว่าจะมีลูกค้ามาเช่าก็ล่วงเลยมาวันที่ 17 ครับ เดือนแรก มีผู้เช่าทั้งหมด  6 วัน ทำให้เดือนแรกขาดทุนครับแต่ก็ยอมรับได้ เพราะมันต้องมีช่วงต้นและช่วงคืนทุน

พอเดือนที่สอง มีผู้เช่า 27 วันครับ
เดือนมีนา 28 วัน
เดือนเมษา 30 วัน
เดือนพฤษภา 26 วัน
เดือนมิถุนา 24 วัน
เดือนกรกฏา 31 วัน (เริ่มเข้า high season และเป็นช่วง shopaholic ทั้งเกาะ)
เดือนสิงหา 30 วัน
เดือนกันยา 30
และเดือนนี้ มีผู้เช่าตั้งแต่วันที่ 1 จนถึงวันนี้ และจองไว้จนสิ้นเดือน
เดือนพฤศจิกา มีผู้จองไว้ 21 วัน รอมาเพิ่มลุ้นให้เต็ม
และธันวาคม มีผู้จองไว้ 31 วันเต็มเดือน
ปีหน้าก็มีจองช่วงเดือน มกรา กุมภา มีนา ประปราย

รวมที่ผมรับเงินมาแล้วจากการทำห้องเช่า 250 วัน หรือประมาณ 625,000HKD คิดเป็นเงินไทยประมาณ 2,812,500 บาท ค่าใช้จ่ายที่ผมจ่ายจริงต่อเดือน รวม 9 เดือน 18 วัน (เฉพาะค่าแรงคิด 10 เดือน ค่าใช้จ่ายอื่นๆ คิด 9 เดือน 18 วัน ค่าเช่าไม่นับเพราะจ่ายรายปีไป) = (ค่าแรง 55000 + ค่าสาธารณูปโภค 24,566HKD) = 79566 HKD

เท่ากับว่าตั้งแต่ทำมา ผมมีค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าเช่าจ่ายรายปี + คอมมิชชั่น 3 เดือน (28,000x15) = 420,000HKD
2. ค่ารีโนเวท ซื้อของเข้าห้อง = 57,000HKD
3. ค่าแรงค่าสาธารณูปโภค ถึง ณ วันนี้ = 79,566 HKD

รวมรายจ่ายทั้งหมด 556,566HKD
รายรับผมได้มาแล้วทั้งสิ้น 625,000HKD

เท่ากับตอนนี้ผมคืนทุนแล้ว กำไรที่ 68,434 HKD หรือประมาณ 307,953 บาท

เดือนที่เหลือ ผมคือกำไรล้วนๆ ผมคิดจากวันที่ผมรับจองมาแล้ว (เงินที่ได้รับจองมา ลูกค้าจ่ายมาแล้ว ผมจะยังไม่ได้รับจนกว่าลูกค้าจะเข้าพักแล้ว) คิดเฉพาะยอดที่จองมาแล้ว 64 วัน เป็นเงินอีก 160,000HKD หรือประมาณ 720,000 บาทครับ เท่ากับปีนี้ ผมจะมีกำไรโดยประมาณ 1 ล้านบาท

จากนั้นในปีหน้า ต้นทุนค่าใช้จ่ายผมจะลดลงเหลือ

1. ค่าเช่ารายปี 12 เดือน 336,000 (ราคานี้ผมทำสัญญาไว้ 3 ปี พ้นสามปีแล้ว มีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าได้ไม่เกิน 10%)
2. ค่าใช้จ่าย expense ผมคิดที่ 10,000HKD ต่อเดือน เพราะค่าแรงไม่ต้องขึ้นเงินเดือนได้อยู่สักสามปี ค่าใช้จ่ายที่ผมเคยคำนวนไว้ จริงๆ ไม่ถึงเลยสักเดือน ผมเลยตีไว้คร่าวๆ หนึ่งหมื่น 12 เดือน = 120,000HKD

แปลว่าปีหน้า ผมก็จะมีต้นทุนเพียง 456,000HKD เมื่อเทียบกับตัวเลขที่ได้กำไรปีนี ผมว่าปีหน้ารับสบายๆ และอาจขึ้นค่าห้องเป็น 2800-3000 ได้

สิทธิ์ที่ให้ลูกค้าใช้เวลาเข้าพัก

โดยปรกติครับ มาตรฐานห้องพักในฮ่องกง จะต่ำ มีแต่ห้องเล็กๆ เท่ารูหนู แต่ห้องแบบผมขายได้ตลอดปี เพราะค่าเช่าห้องไม่สูงมาก มีห้องนอน 2 ห้อง มีห้องนั่งเล่น พักรวมกันหลายคนได้ และผมก็ให้เพื่อนฝรั่งนำไปลงเช่าต่อด้วย โดยเค้าไปคิดค่าเช่า 3500-5000HKD แล้วแต่ว่าใครเอาไปลงที่ไหนแล้วเค้าอยากได้กำไรเท่าไหร่ครับ ผมก็คิดเค้าที่ 2500 อยู่ดี เพราะผมต้องการวันเช่าที่ได้เต็มตลอดทั้งเดือน ผมจึงไม่ค่อยมีลูกค้าคนไทยเลย เพราะเพื่อนก็มักจะส่งแต่ลูกค้าต่างชาติมาครับ

สิ่งที่ผมให้กับลูกค้า

1. internet ฟรี อันนี้สำคัญ และมี wifi account ให้ลูกค้าไปใช้ข้างนอกด้วย ผมใช้ของ pccw
2. ซิมโทรศัพท์แบบเติมเงิน อันนี้ไม่เคยขาด ลูกค้าเติมแล้วบางทีก็เหลือไว้ คนอื่นใช้ต่อได้อีก บางทีก็หายไป ลูกค้าลืมเอาติดไปด้วย ก็ไม่เป็นไรซื้อใหม่ ซิมซื้อทีนึง 100HKD เท่านั้นเอง
3. บัตร Octopus ผมซื้อบัตรมาไว้ให้ ลูกค้าจะได้ไม่ต้องออกไปซื้อหาเอง แต่นำไปใช้ และเติมเงินได้เลย เคยเจอลูกค้าเหลือเงินในบัตรไว้เกือบ2000HKD ผมก็โอนเงินคืนไปให้ครับ และก็บ่อยที่ลูกค้าเอาติดกลับไปด้วย ผมก็ไม่ซีเรียส ซื้อใหม่ แต่จะเช็คบัตรทุกครั้ง ก่อนจะให้คนอื่นใช้ต่อ ว่ามียอดคงเหลือค้างไว้หรือเปล่าจะได้คืนลูกค้าถูก เพราะบัตร octopus ลูกค้าที่มาฮ่องกงบ่อยๆ จะเติมเยอะ เพราะใช้ซื้อได้เกือบทุกอย่าง
4. ผมมีน้ำดื่ม ให้เฉพาะวันแรกที่เข้า ยกเว้นลูกค้าแจ้งให้มาทำความสะอาดทุกวัน คนของผมก็จะใส่เพิ่มให้ทุกวัน ผมมีโซดา น้ำอัดลมและกาแฟเย็นติดไว้อย่างละกระป๋องด้วย ดื่มได้ฟรี
5. ชา กาแฟ ซอง ผมมีให้ครั้งแรกทีเข้า ยกเว้นให้เข้าไปเติมทุกวันเมื่อเรียกทำความสะอาด กรณีพักหลายวัน
ุ6. สบู่ยาสระผม ผมมีให้ ผมใช้แบบขวดขนาดเล็ก (ไม่ใช่ขนาดโรงแรม) เป็นขวดขนาดเล็กแบบที่ซื้อใช้ตามบ้านครับ และสบู่หนึ่งก้อน เมื่อลูกค้าออก ผมทิ้งทุกครั้งถ้าเคยเปิดแล้ว แล้วเปลี่ยนขวดใหม่เลย แบบยังไม่เปิด เพราะผมมองว่าถ้าใช้ขนาดโรงแรม ลูกค้าไม่พอใช้ ถ้าใช้แบบไซส์ยักษ์ ลูกค้าบางคน เค้าไม่อยากใช้ต่อคนอื่น ส่วนสบู่ ไม่หมดก้อน ยังไงก็ต้องทิ้งครับ ไม่คาไว้ในห้อง มันน่าเกลียด ยาสีฟัน และแปรงสีฟัน เป็นไซส์เดินทางครับ ผมมีผ้าอนามัยไว้ในตู้เสื้อผ้าด้วย กรณี คุณผู้หญิงฉุกเฉินแล้วยังหาซื้อไม่เป็นครับ
7. ผมมีแผนที่ และรายละเอียดการท่องเที่ยวในฮ่องกงไว้ให้ในห้อง รวมถึง สถานที่น่าไปที่คนมักมองข้าม หรือเป็นสถานที่ที่พลเมืองฮ่องกงใช้ประจำวัน แต่นักท่องเที่ยวไม่ไป เอาไว้ให้เป็นทางเลือก เผื่ออยากเที่ยวแบบอื่นครับ เช่น สระว่ายน้ำประจำเขต หาดทรายประจำเขต หรือพิพิธภัณฑ์ใกล้ๆ พื้นที่ที่พัก หรือสวนสาธารณะ
8. ผมมีหนังสือรวมร้านอาหารที่อยู่ในบริเวณอพาร์ทเม้นท์ผมโดยรอบรัศมี 4 บล๊อค ทั้งหมดทุกร้านครับ รวมทั้งร้านค้าย่อย ร้านขายผลไม้ผัก เครื่องใช้ไฟฟ้า อะไรก็ตามที่อยู่รอบๆ นั้น ผมใช้ google map จิ้มแล้วชี้แจง ปริ้นท์ไว้ให้ลูกค้าครับ เป็นเล่ม ดูเพลิน
9. ผมมีปลั๊กไฟ แปลง ไว้ให้ครับ ครบทุกประเทศ มีทิ้งไว้ในห้องประมาณ 5 ตัวเผื่อมาหลายคน
10. ผมมีเสื้อคลุม และ ผ้าเช็ดตัวบริการ รวมถึง slipper แต่เพิ่มมาคือผมมีรองเท้าแตะไว้ให้ด้วยสี่คู่ ชายสองหญิงสองครับ และนอกจากนี้ยังมีไซส์เด็กอีก 2 ด้วย ชุดคลุมก็มีไซส์เด็กครับ

การบริการที่ดี

ง่ายๆ เลยครับ ตึกที่ผมพักนั้นจะมีตู้ ปณ อยู่ตรงทางเข้าครับ ผมจะแจ้งรหัสกับลูกค้าที่ต้องการไปที่ห้องพักเอง มีรหัสตู้ ปณ กับรหัสประตู เมื่อไปถึง ลูกค้าก็เปิดตู้ ปณ เพื่อเอากุญแจห้องไปเข้าห้องได้เลย ไม่ต้องรอนัดพบกับคนของผม อันนี้กรณีลูกค้าที่เดินทางเก่งๆ เค้าจะนิยมแบบนี้ เพราะคล่องตัวเค้าไม่ต้องห่วงเรื่องรอเวลานัดพบ แต่ลูกค้าผมแน่นทุกวัน ผมจะรักษาเวลาในการ check in check out ค่อนข้าง strict ครับ ถ้าลูกค้ายังไม่กลับห้องมาในเวลาเช็คเอ้าท์ ผมก็จะต้องโทรแจ้ง และถ้าลูกค้ายังกลับมาไม่ทัน ก็จะขออนุญาตเก็บของมาเก็บไว้ให้ที่ locker ครับ ซึ่งผนังทางด้านห้องพักของผมนั้น ผมเจาะช่องทำล๊อคเกอร์ขนาดใส่กระเป๋าเดินทางได้สี่ใบ เอาไว้สำหรับลูกค้ามาช้า ผมก็เอากระเป๋ามาเก็บไว้ที่นี่ ให้ลูกค้าท่านใหม่เข้าพัก พอลูกค้าท่านเก่ามาก็เอารหัสจากผมไปเปิดเอากระเป๋าตัวเองออกไปครับ

หากลูกค้าต้องการให้ไปรับหรือนัดหมาย คนของผมต้องตรงเวลา และไปที่จุดนัดพบอย่างรวดเร็ว และรับสายโทรศัพท์ได้ตลอดเวลา อันนี้ผมต้องเทรนคนของผมให้อยู่ในจุดนี้ได้ตลอดเวลาครับ
ความสะอาดของห้อง และการเก็บของที่เก็บได้ส่งคืนลูกค้า เป็นสิ่งสำคัญมากครับ คนของผมต้องเปิดสายและรับสายตลอดเวลา เพื่อบริการและให้ข้อมูลลูกค้าที่เข้าพัก ผมโชคดีที่ได้คนงานดีครับ

คร่าวๆ ของธุรกิจด้านการท่องเที่ยวของผมก็เป็นประมาณนี้ เวลาคุณไปใช้บริการ ลองตรวจสอบให้ครบถ้วนว่า เค้ามีอะไรให้คุณบ้าง และคุณขาดอะไรมั้ย บางครั้งอย่างพวกบัตร octopus sim card คุณไม่จำเป็นต้องไปหาซื้อหรือเอง หรือแบ่งเงินไปจ่ายค่ามัดจำของพวกนี้เลย เพราะบางท่านมาเที่ยวด้วยงบน้อยหน่อย ถ้าเป็นห้องพักที่เจ้าของห้องเป็นฝรั่ง จะมีให้เหมือนๆ กับห้องผมเป็นส่วนใหญ่เลยครับ  อยากรู้อะไรเพิ่มเติม พูดคุยกันได้ครับ