สวัสดีครับผู้อ่านพันทิป วันนี้จะมาแบ่งปันประสบการณ์ "ขายบ้านแบบเจ็บตัว" สิ่งที่เจอมาและจากการสังเกตของผมเอง
เรื่องมีอยู่ว่าเมื่อปี 2555 ได้ซื้อบ้านไว้แถวๆ บางพลี เป็นบ้านโครงการจัดสรรของบมจ.ใหญ่แห่งหนึ่ง เพราะไม่ไกลจากที่ทำงานทำเล+ราคาบ้านถือว่าน่าสนใจ โดยโครงการนี้มีโครงการเพื่อนบ้านอีก 3 โครงการ สมมุติชื่อ A B C D เป็นของบมจ.เดียวกัน
- โครงการ A เป็นบ้านเดี่ยว ไม่แน่ใจเรื่องราคา แต่น่าจะ 3 ล้านเกือบปลายๆ ณ ขายเวลานั้น (ก่อนปี 2555)
- โครงการ B หรือโครงการที่ผมซื้อ เป็นบ้านทาวน์โฮมราคา 1.X-2.X ล้านบาท (ปี 2555)
- โครงการ C เป็นทาวน์โฮม เกรดรองทาวน์โฮม B ราคาขายต่ำกว่าโครงการ B -3 แสนบาท เริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท
- โครงการ D เป็นทาวน์โฮม เกรดเดียวกับ B แต่ราคาขาย B +1 แสน เนื้อที่น้อยกว่า B อยู่ 2 ตรว.
ที่ชี้แจงราคาเพราะเกี่ยวข้องกับเรื่อง การซื้อบ้านมือสอง การเก็งกำไร การตลาดและการแข่งขัน ครับ
ประสบการณ์ ข้อ 1: อนาคตบอกไม่ได้ ควรเตรียมตัวไว้
ด้วยความจำเป็นผมต้องขายบ้าน มีการเปลี่ยนแปลงไม่คาดฝัน คำนวณแล้วส่งบ้านต่อไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุด ผมเป็นคนโสดและมีบ้านที่เป็นของแม่กลับไปอยู่ได้เลยเลือกอย่างนี้ดีกว่า ตอน "คิดซื้อบ้าน" ผมไม่มีหนี้สิน ไม่ต้องผ่อนรถ มีเงินเก็บบ้าง ฐานเงินเดือนไม่ตึงเทียบกับราคาบ้านที่ต้องส่ง ค่างวดบ้านประมาณ 25% ของเงินเดือน (แต่ผมมีภาระเลี้ยงดูแม่+ป้า ประมาณ 15% ของเงินเดือน) ทุกอย่างดูโอเคดีในตอนเริ่มซื้อ
พอปี 2557 หรือเกือบ 3 ปีหลังจากซื้อบ้าน บริษัทที่ทำงานเกิดปิดตัว ด้วยอายุที่มากกว่า 35 และสายงานที่เฉพาะทาง+ตันในสายงาน(งานนี้มีอายุจำกัด ถ้าพลาดก็ต้องผันตัวทำอย่างอื่น) เลยมาขับ Uber + GrabCar (สามารถอ่านประสบการณ์ "แชร์ประสบการณ์ขับ Uber X และ GrabCar จากรุ่งเรืองจนเลิกขับ" โดยดูจากที่ผมเคยตั้งกระทู้) แล้วก็ยังไม่รอด
ประสบการณ์ ข้อ 2: เมื่อต้องขายบ้าน/คอนโดแบบ Force Sale
มาถึงเรื่องการขายบ้านมือสองที่เจ็บตัว อันนี้เป็นประสบการณ์ที่ดี ที่ได้มาจากการขายบ้านตัวเองในภาวะที่เหมือนการเล่นหุ้นที่โดน "Force Sale" แม้ยังส่งค่างวดอยู่ แต่ถูกบังคับให้ขาย ผมเริ่มประกาศขายบ้านตั้งแต่ มิ.ย.2558 โดยราคา "ถูกกว่า" ราคาขายในโซนบ้านแบบเดียวกัน เนื้อที่ใช้สอยเหมือนกัน อยู่ถนนเมนหลัก
ณ ปี 2555-2557 บ้านเปล่าขายที่ 1.9 ลบ.(ผ่านนายหน้า) และ 1.8 ลบ.(เจ้าของขายเอง) บ้านผมขายที่ราคา 1.75 ลบ.โดยแถมเฟอร์นิเจอร์ สภาพดีและใหม่มาก ซึ่งซื้อมารวม 1.2 แสนบาท (หักค่าเสื่อม 40,000 เหลือ 80,000) ขายราคานี้แค่ต้องการปลดภาระหนี้ แม้ว่าราคาถูกสุดในโครงการ B แต่ยังจูงใจ "ผู้ซื้อไม่พอ" ราคาปัจจุบันตั้งขายที่ 1.7 ลบ. (บางบ้านอยู่ในซอยลึกกว่า ถนนแคบกว่ายังขาย 2.X ลบ)
เรื่องนี้ให้แง่คิดว่าถ้าขายบ้านในเวลาเดือดร้อน มันก็เหมือนถูกบังคับให้ขายหุ้นในทุกราคา บางทีมันก็ขายไม่ได้ ดอยเป็นปีๆ ก็มี นอกจากต้องคัทลอส
ประสบการณ์ ข้อ 3: ควรประเมินและเปรียบเทียบราคาบ้านละแวกใกล้เคียง
มาดูราคาโครงการ C (เกรดต่ำกว่า)และ D (เกรดเดียวกัน) ผมมาดูราคาบ้านโครงการ C ในเว็บประกาศต่างๆ พบว่า "ขายเก็งกำไร" ส่วนใหญ่ โครงการนี้ทำเลด้อยกว่า(ถ้าไปเห็นจะรู้เอง) แม้หมู่บ้านจะอยู่ตรงข้ามกัน แต่มันทำให้ตัดสินใจง่ายพอในตอนนั้นที่จะจ่ายเพิ่ม 3 แสนเพื่อให้ได้โครงการ B อีกเหตุผลนึงคือวัสดุและเกรดดีกว่า แต่ตอนนี้คนขายบ้านมือสองโครงการ C อัพราคาใกล้เคียง/สูงกว่า B ในบางบ้าน ก็ไม่รู้ว่าขายออกกันมั๊ยแต่ถ้ารู้ราคาทุนกับราคาขายบอกได้ว่า +30-40% ของราคาบ้าน ส่วนโครงการ D มีเนื้อที่น้อยกว่า B 1-2 ตรว.แต่ราคาล้อกับ B คือ +1 แสน ณ ปี 2558 เฉลี่ยที่ 1.9 ลบ. ส่วนโครงการ B อยู่ที่ 1.8 ลบ.
ประสบการณ์ ข้อ 4: การแข่งขันและการตัดสินใจของผู้ซื้อ
การขายบ้านราคาถูกกว่าราคาตลาด ทำให้คนสนใจเข้ามาสอบถามและจะขอซื้ออยู่พอสมควร ส่วนใหญ่ที่มาสอบถามเพื่อซื้อ "บ้านมือสอง" โครงการนี้(หรือใกล้เคียง)เพราะทำเล ทำเลแถวนี้ได้รับอานิสงฆ์จากการที่มี 7-11 เปิดหน้าปากซอย มีตลาด(ก่อนหน้ามี 7-11 ตลาดซบเซามาก) ต่อมามี Lotus Express เปิดแล้วก็ตลาดเปิดอีกแห่ง ทำให้แถวนี้น่าสนใจพอสมควร
นอกจากที่ต้องขายแข่งกันเองในระหว่างหมู่บ้าน B C D แล้ว (โดยที่หมู่บ้าน B ประกาศขายบ้านมือสองอยู่จำนวน 5% ของยูนิตโครงการ B) ยังต้องแข่งกับ บมจ.ใหญ่ที่ทยอยคลอดโครงการบ้านใหม่ๆ ในราคา "ที่ปวดใจ" คนขายบ้านมือสองมากๆ ตรงนี้น่าสนใจถนนเส้นนี้ยาวประมาณ 9 กม. เดิมทีเต็มไปด้วยทุ่งและบ่อปลา แต่ลึกๆ เป็นทำเลศักยภาพ แน่นอนที่บมจ.รู้โครงการอนาคตและกว้านซื้อที่ไว้ทยอยสร้างและปล่อยออกมา จำไว้ว่า "ต้นทุนเขา(บมจ.)ถูกกว่าต้นทุนเรา" ผมลองศึกษาราคาที่ดินพบว่าถ้าซื้อแปลงใหญ่มากๆ ราคาถูกเหลือเชื่อ รวมถึงอำนาจในการจัดซื้อจัดจ้างและผลิตในต้นทุนที่ถูก ถือว่าบ้านใหม่ทำราคาได้น่าซื้อจริงๆ ผมดูปรากฎการณ์นี้มาเป็นปีๆ และมันก็เป็นแบบนี้
ตั้งแต่ปี 2555-2558 น่าจะมีถึง 10 โครงการ โดยราคาไต่ระดับตามมูลค่าอสังหาแถวนี้ควรจะเป็น โดยราคา "บ้านมือหนึ่ง" ทำเลใกล้เคียงกัน/ไม่ไกลมาก หรือจุดเด่นอย่างอื่น ราคา Pre-sale หรือจัดโปร "ถูกกว่า" บ้านมือสองโครงการ B C D หรือบางทีพูดง่ายๆ ราคาแบบนี้เลือกบ้านมือหนึ่งไม่ดีกว่าหรือ? ก็จริงบางส่วนโครงการใหม่ของบมจ.มักจะตั้งราคาแบบนี้ ราคาเปิดขาย +1, +2, +3 แสนในเวลาไม่กี่เดือน ขายดีมาก ขายดีก็ขึ้นราคาเป็นขั้นๆ แต่เปิดมาเท่าไหร่ก็หมด คนขายบ้านมือสองต้องปรับลดราคา กระนั้นก็ดีบ้านมือสองที่ขายออกได้น้อยมาก ยกเว้นบ้านหลังมุมที่ราคาเหมาะสม(ขายแบบปลดภาระหนี้) เชื่อว่าคนซื้อส่วนหนึ่งไปซื้อบ้านมือหนึ่ง ไหนจะกู้ได้ 100% ดอกเบี้ยถูกกว่า บ้านใหม่ และมาตรการลดแลกแจกแถม เมื่อมีตัวเลือก มีการแข่งขัน ก็เป็นสิทธิ์ของผู้ซื้อที่จะตัดสินใจ
โครงการใหม่ของบมจ.มีจุดเด่นเรื่องทำเลเช่นกัน และราคาที่ดินต่อตรว.สูงกว่าบ้านจขกท.มาก(ทำให้บ้านโครงการใหม่แพงขึ้น แต่ก็ถูกแบบจูงใจคนซื้อมือหนึ่ง) ที่บ้านมือสองจะขายได้น่าจะเรื่องทำเลเป็นหลัก หรือความจำเป็นที่ต้องการมาอยู่ตรงนี้โดยเฉพาะ เช่น มีญาติอยู่ในหมู่บ้าน เป็นต้น
ประสบการณ์ ข้อ 5: ขายบ้านต้องคำนึงเรื่องภาษี
ตอนนี้ผมทำสัญญาขายบ้าน คิดว่า 90% คนนี้จะผ่านหรือหาเงินดาวน์ในส่วนที่ขาดได้หากประเมินไม่ถึง โดยราคาลดลงไปอีกระดับหนึ่ง เรื่องภาษีที่ต้องจ่าย ผมมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าคิดแล้วรวมๆ แล้ว(ขอข้ามรายละเอียด)ก็ 30,000 บาท (ยังดีที่ได้รับส่วนลดการโอนเป็น 0.01% ก็ลุ้นให้ทันก่อนสิ้นสุดโครงการ) ภาษีอยู่ในเกณฑ์ที่คาดไว้และเตรียมตัวแล้ว
แต่ผมลืมเรื่องสำคัญเรื่องนึงที่ทำให้เกือบหน้ามืด คือ ผมได้ใช้สิทธิ์ "ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก" (ตอนปี 55 ซึ่งกำลังมีโครงการนี้อีกครั้งปีนี้) ต้องใช้คืนเงินที่ขอคืนภาษี +ค่าปรับ 1.5% ต่อเดือน ตอนนี้เบื้องต้นคำนวณเอง ต้องเสีย 70,000 บาทสรุปต้องเสียภาษี 100,000 บาท เจ็บตัวเป็นประสบการณ์ ตัวเองเลือกรับภาษีคืนในตอนนั้น(2555-2558) ก็ต้องชดใช้ไป
สรุปส่งท้าย: อนาคตบอกไม่ได้ และตอนนี้ผมยังไม่รู้ว่าคนกู้จะผ่านหรือเปล่า(แม้มั่นใจ 90%) ก็ฝากไว้สำหรับหลายคนที่คิดซื้อบ้าน อย่าซื้อบ้านราคาเกินตัว ผมไม่ได้ซื้อเกินตัว(และมีเงินเก็บ) หลายกระทู้ที่ถามเรื่องเงินเดือนเท่านี้จะซื้อบ้านที่ราคาตึงมากๆ ก็แอบเป็นห่วง เวลาจะขายออกบางทีเป็นปีๆ หรือต้องลดราคาในระดับขาดทุน (ขอให้ถือว่าเราเป็นค่าใช้บ้าน/ค่าเสื่อม/ค่าเช่าบ้าน) หรือการจะซื้อ/ขายบ้านมือสองต้องทำการบ้านเรื่องสืบราคา (ผมรู้ราคาขายเกือบทุกบ้านในหมู่บ้าน) บางบ้านแพงเกินจริงอย่ารีบตัดสินใจจนกว่าแน่ใจว่าเป็นราคาที่พอใจ เรื่องภาษีถ้าหากทำเรื่องลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกควรถือบ้านไว้เกิน 5 ปีไม่งั้นก็ต้องเสียค่าปรับ(เยอะมากจนเสียดาย)หวังว่าคงมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยครับ
ปล.ผมใบ้โครงการซะเกือบระบุได้ว่าเป็นโครงการไหน ถ้าหากเป็นคนที่เคยมาดูบ้านถนนเส้นยาว 9 กม.นี้
ขอทำใจกับภาษีแป๊บนึง
แก้ไข: คำผิด วรรคตอน และความเหมาะสมในการสื่อสารครับ (ไม่ได้เจตนาหากมีใครกำลังขายบ้านโซนนี้อยู่ เรื่องราคาขึ้นอยุ่กับความพอใจของผู้ขาย การต่อรอง และการตัดสินใจของผู้ซื้อ)
ประสบการณ์ขายบ้านแบบเจ็บตัว เมื่อสู้ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง
เรื่องมีอยู่ว่าเมื่อปี 2555 ได้ซื้อบ้านไว้แถวๆ บางพลี เป็นบ้านโครงการจัดสรรของบมจ.ใหญ่แห่งหนึ่ง เพราะไม่ไกลจากที่ทำงานทำเล+ราคาบ้านถือว่าน่าสนใจ โดยโครงการนี้มีโครงการเพื่อนบ้านอีก 3 โครงการ สมมุติชื่อ A B C D เป็นของบมจ.เดียวกัน
- โครงการ A เป็นบ้านเดี่ยว ไม่แน่ใจเรื่องราคา แต่น่าจะ 3 ล้านเกือบปลายๆ ณ ขายเวลานั้น (ก่อนปี 2555)
- โครงการ B หรือโครงการที่ผมซื้อ เป็นบ้านทาวน์โฮมราคา 1.X-2.X ล้านบาท (ปี 2555)
- โครงการ C เป็นทาวน์โฮม เกรดรองทาวน์โฮม B ราคาขายต่ำกว่าโครงการ B -3 แสนบาท เริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท
- โครงการ D เป็นทาวน์โฮม เกรดเดียวกับ B แต่ราคาขาย B +1 แสน เนื้อที่น้อยกว่า B อยู่ 2 ตรว.
ที่ชี้แจงราคาเพราะเกี่ยวข้องกับเรื่อง การซื้อบ้านมือสอง การเก็งกำไร การตลาดและการแข่งขัน ครับ
ประสบการณ์ ข้อ 1: อนาคตบอกไม่ได้ ควรเตรียมตัวไว้
ด้วยความจำเป็นผมต้องขายบ้าน มีการเปลี่ยนแปลงไม่คาดฝัน คำนวณแล้วส่งบ้านต่อไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุด ผมเป็นคนโสดและมีบ้านที่เป็นของแม่กลับไปอยู่ได้เลยเลือกอย่างนี้ดีกว่า ตอน "คิดซื้อบ้าน" ผมไม่มีหนี้สิน ไม่ต้องผ่อนรถ มีเงินเก็บบ้าง ฐานเงินเดือนไม่ตึงเทียบกับราคาบ้านที่ต้องส่ง ค่างวดบ้านประมาณ 25% ของเงินเดือน (แต่ผมมีภาระเลี้ยงดูแม่+ป้า ประมาณ 15% ของเงินเดือน) ทุกอย่างดูโอเคดีในตอนเริ่มซื้อ
พอปี 2557 หรือเกือบ 3 ปีหลังจากซื้อบ้าน บริษัทที่ทำงานเกิดปิดตัว ด้วยอายุที่มากกว่า 35 และสายงานที่เฉพาะทาง+ตันในสายงาน(งานนี้มีอายุจำกัด ถ้าพลาดก็ต้องผันตัวทำอย่างอื่น) เลยมาขับ Uber + GrabCar (สามารถอ่านประสบการณ์ "แชร์ประสบการณ์ขับ Uber X และ GrabCar จากรุ่งเรืองจนเลิกขับ" โดยดูจากที่ผมเคยตั้งกระทู้) แล้วก็ยังไม่รอด
ประสบการณ์ ข้อ 2: เมื่อต้องขายบ้าน/คอนโดแบบ Force Sale
มาถึงเรื่องการขายบ้านมือสองที่เจ็บตัว อันนี้เป็นประสบการณ์ที่ดี ที่ได้มาจากการขายบ้านตัวเองในภาวะที่เหมือนการเล่นหุ้นที่โดน "Force Sale" แม้ยังส่งค่างวดอยู่ แต่ถูกบังคับให้ขาย ผมเริ่มประกาศขายบ้านตั้งแต่ มิ.ย.2558 โดยราคา "ถูกกว่า" ราคาขายในโซนบ้านแบบเดียวกัน เนื้อที่ใช้สอยเหมือนกัน อยู่ถนนเมนหลัก
ณ ปี 2555-2557 บ้านเปล่าขายที่ 1.9 ลบ.(ผ่านนายหน้า) และ 1.8 ลบ.(เจ้าของขายเอง) บ้านผมขายที่ราคา 1.75 ลบ.โดยแถมเฟอร์นิเจอร์ สภาพดีและใหม่มาก ซึ่งซื้อมารวม 1.2 แสนบาท (หักค่าเสื่อม 40,000 เหลือ 80,000) ขายราคานี้แค่ต้องการปลดภาระหนี้ แม้ว่าราคาถูกสุดในโครงการ B แต่ยังจูงใจ "ผู้ซื้อไม่พอ" ราคาปัจจุบันตั้งขายที่ 1.7 ลบ. (บางบ้านอยู่ในซอยลึกกว่า ถนนแคบกว่ายังขาย 2.X ลบ)
เรื่องนี้ให้แง่คิดว่าถ้าขายบ้านในเวลาเดือดร้อน มันก็เหมือนถูกบังคับให้ขายหุ้นในทุกราคา บางทีมันก็ขายไม่ได้ ดอยเป็นปีๆ ก็มี นอกจากต้องคัทลอส
ประสบการณ์ ข้อ 3: ควรประเมินและเปรียบเทียบราคาบ้านละแวกใกล้เคียง
มาดูราคาโครงการ C (เกรดต่ำกว่า)และ D (เกรดเดียวกัน) ผมมาดูราคาบ้านโครงการ C ในเว็บประกาศต่างๆ พบว่า "ขายเก็งกำไร" ส่วนใหญ่ โครงการนี้ทำเลด้อยกว่า(ถ้าไปเห็นจะรู้เอง) แม้หมู่บ้านจะอยู่ตรงข้ามกัน แต่มันทำให้ตัดสินใจง่ายพอในตอนนั้นที่จะจ่ายเพิ่ม 3 แสนเพื่อให้ได้โครงการ B อีกเหตุผลนึงคือวัสดุและเกรดดีกว่า แต่ตอนนี้คนขายบ้านมือสองโครงการ C อัพราคาใกล้เคียง/สูงกว่า B ในบางบ้าน ก็ไม่รู้ว่าขายออกกันมั๊ยแต่ถ้ารู้ราคาทุนกับราคาขายบอกได้ว่า +30-40% ของราคาบ้าน ส่วนโครงการ D มีเนื้อที่น้อยกว่า B 1-2 ตรว.แต่ราคาล้อกับ B คือ +1 แสน ณ ปี 2558 เฉลี่ยที่ 1.9 ลบ. ส่วนโครงการ B อยู่ที่ 1.8 ลบ.
ประสบการณ์ ข้อ 4: การแข่งขันและการตัดสินใจของผู้ซื้อ
การขายบ้านราคาถูกกว่าราคาตลาด ทำให้คนสนใจเข้ามาสอบถามและจะขอซื้ออยู่พอสมควร ส่วนใหญ่ที่มาสอบถามเพื่อซื้อ "บ้านมือสอง" โครงการนี้(หรือใกล้เคียง)เพราะทำเล ทำเลแถวนี้ได้รับอานิสงฆ์จากการที่มี 7-11 เปิดหน้าปากซอย มีตลาด(ก่อนหน้ามี 7-11 ตลาดซบเซามาก) ต่อมามี Lotus Express เปิดแล้วก็ตลาดเปิดอีกแห่ง ทำให้แถวนี้น่าสนใจพอสมควร
นอกจากที่ต้องขายแข่งกันเองในระหว่างหมู่บ้าน B C D แล้ว (โดยที่หมู่บ้าน B ประกาศขายบ้านมือสองอยู่จำนวน 5% ของยูนิตโครงการ B) ยังต้องแข่งกับ บมจ.ใหญ่ที่ทยอยคลอดโครงการบ้านใหม่ๆ ในราคา "ที่ปวดใจ" คนขายบ้านมือสองมากๆ ตรงนี้น่าสนใจถนนเส้นนี้ยาวประมาณ 9 กม. เดิมทีเต็มไปด้วยทุ่งและบ่อปลา แต่ลึกๆ เป็นทำเลศักยภาพ แน่นอนที่บมจ.รู้โครงการอนาคตและกว้านซื้อที่ไว้ทยอยสร้างและปล่อยออกมา จำไว้ว่า "ต้นทุนเขา(บมจ.)ถูกกว่าต้นทุนเรา" ผมลองศึกษาราคาที่ดินพบว่าถ้าซื้อแปลงใหญ่มากๆ ราคาถูกเหลือเชื่อ รวมถึงอำนาจในการจัดซื้อจัดจ้างและผลิตในต้นทุนที่ถูก ถือว่าบ้านใหม่ทำราคาได้น่าซื้อจริงๆ ผมดูปรากฎการณ์นี้มาเป็นปีๆ และมันก็เป็นแบบนี้
ตั้งแต่ปี 2555-2558 น่าจะมีถึง 10 โครงการ โดยราคาไต่ระดับตามมูลค่าอสังหาแถวนี้ควรจะเป็น โดยราคา "บ้านมือหนึ่ง" ทำเลใกล้เคียงกัน/ไม่ไกลมาก หรือจุดเด่นอย่างอื่น ราคา Pre-sale หรือจัดโปร "ถูกกว่า" บ้านมือสองโครงการ B C D หรือบางทีพูดง่ายๆ ราคาแบบนี้เลือกบ้านมือหนึ่งไม่ดีกว่าหรือ? ก็จริงบางส่วนโครงการใหม่ของบมจ.มักจะตั้งราคาแบบนี้ ราคาเปิดขาย +1, +2, +3 แสนในเวลาไม่กี่เดือน ขายดีมาก ขายดีก็ขึ้นราคาเป็นขั้นๆ แต่เปิดมาเท่าไหร่ก็หมด คนขายบ้านมือสองต้องปรับลดราคา กระนั้นก็ดีบ้านมือสองที่ขายออกได้น้อยมาก ยกเว้นบ้านหลังมุมที่ราคาเหมาะสม(ขายแบบปลดภาระหนี้) เชื่อว่าคนซื้อส่วนหนึ่งไปซื้อบ้านมือหนึ่ง ไหนจะกู้ได้ 100% ดอกเบี้ยถูกกว่า บ้านใหม่ และมาตรการลดแลกแจกแถม เมื่อมีตัวเลือก มีการแข่งขัน ก็เป็นสิทธิ์ของผู้ซื้อที่จะตัดสินใจ
โครงการใหม่ของบมจ.มีจุดเด่นเรื่องทำเลเช่นกัน และราคาที่ดินต่อตรว.สูงกว่าบ้านจขกท.มาก(ทำให้บ้านโครงการใหม่แพงขึ้น แต่ก็ถูกแบบจูงใจคนซื้อมือหนึ่ง) ที่บ้านมือสองจะขายได้น่าจะเรื่องทำเลเป็นหลัก หรือความจำเป็นที่ต้องการมาอยู่ตรงนี้โดยเฉพาะ เช่น มีญาติอยู่ในหมู่บ้าน เป็นต้น
ประสบการณ์ ข้อ 5: ขายบ้านต้องคำนึงเรื่องภาษี
ตอนนี้ผมทำสัญญาขายบ้าน คิดว่า 90% คนนี้จะผ่านหรือหาเงินดาวน์ในส่วนที่ขาดได้หากประเมินไม่ถึง โดยราคาลดลงไปอีกระดับหนึ่ง เรื่องภาษีที่ต้องจ่าย ผมมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าคิดแล้วรวมๆ แล้ว(ขอข้ามรายละเอียด)ก็ 30,000 บาท (ยังดีที่ได้รับส่วนลดการโอนเป็น 0.01% ก็ลุ้นให้ทันก่อนสิ้นสุดโครงการ) ภาษีอยู่ในเกณฑ์ที่คาดไว้และเตรียมตัวแล้ว
แต่ผมลืมเรื่องสำคัญเรื่องนึงที่ทำให้เกือบหน้ามืด คือ ผมได้ใช้สิทธิ์ "ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก" (ตอนปี 55 ซึ่งกำลังมีโครงการนี้อีกครั้งปีนี้) ต้องใช้คืนเงินที่ขอคืนภาษี +ค่าปรับ 1.5% ต่อเดือน ตอนนี้เบื้องต้นคำนวณเอง ต้องเสีย 70,000 บาทสรุปต้องเสียภาษี 100,000 บาท เจ็บตัวเป็นประสบการณ์ ตัวเองเลือกรับภาษีคืนในตอนนั้น(2555-2558) ก็ต้องชดใช้ไป
สรุปส่งท้าย: อนาคตบอกไม่ได้ และตอนนี้ผมยังไม่รู้ว่าคนกู้จะผ่านหรือเปล่า(แม้มั่นใจ 90%) ก็ฝากไว้สำหรับหลายคนที่คิดซื้อบ้าน อย่าซื้อบ้านราคาเกินตัว ผมไม่ได้ซื้อเกินตัว(และมีเงินเก็บ) หลายกระทู้ที่ถามเรื่องเงินเดือนเท่านี้จะซื้อบ้านที่ราคาตึงมากๆ ก็แอบเป็นห่วง เวลาจะขายออกบางทีเป็นปีๆ หรือต้องลดราคาในระดับขาดทุน (ขอให้ถือว่าเราเป็นค่าใช้บ้าน/ค่าเสื่อม/ค่าเช่าบ้าน) หรือการจะซื้อ/ขายบ้านมือสองต้องทำการบ้านเรื่องสืบราคา (ผมรู้ราคาขายเกือบทุกบ้านในหมู่บ้าน) บางบ้านแพงเกินจริงอย่ารีบตัดสินใจจนกว่าแน่ใจว่าเป็นราคาที่พอใจ เรื่องภาษีถ้าหากทำเรื่องลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกควรถือบ้านไว้เกิน 5 ปีไม่งั้นก็ต้องเสียค่าปรับ(เยอะมากจนเสียดาย)หวังว่าคงมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยครับ
ปล.ผมใบ้โครงการซะเกือบระบุได้ว่าเป็นโครงการไหน ถ้าหากเป็นคนที่เคยมาดูบ้านถนนเส้นยาว 9 กม.นี้
ขอทำใจกับภาษีแป๊บนึง
แก้ไข: คำผิด วรรคตอน และความเหมาะสมในการสื่อสารครับ (ไม่ได้เจตนาหากมีใครกำลังขายบ้านโซนนี้อยู่ เรื่องราคาขึ้นอยุ่กับความพอใจของผู้ขาย การต่อรอง และการตัดสินใจของผู้ซื้อ)