ผมสนใจอสังหาริมทรัพย์มาประมาณ 7-8 ปี สมัยแรกๆ การลงทุนเพื่อทำกำไรเป็นเรื่องที่น่าสนใจมากและเป็นได้ไม่ยากนัก
แต่ในช่วง 2-3 ปีนี้ ต้องยอมรับครับ ผมไม่กล้าเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เลย เพราะอะไรเหรอ ก็อย่างที่เห็นครับป่าคอนโดขึ้นอย่างกับดอกเห็ด
แต่ก่อนพอเข้าใจได้ไม่ยากที่มีคอนโดใจกลางเมืองหรือติดแนวทางรถไฟฟ้าบริเวณกลางเมืองที่มีการสร้างและขายต่อกันง่ายได้และรวดเร็ว แต่เดี๋ยวนี้จากการสังเกตพบว่า คอนโดตามแนวรถไฟฟ้านั้นเป็นสถานีที่ไม่ใช่กลางเมืองอย่างแท้จริง และราคาสูงเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งและขนาดที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนตัวเห็นว่าใช้เป็นบ้านหลังที่ 2 ได้ยากนัก เพราะเล็กและน่าอึดอัดเพราะความสูงของฝ้านั้นเตี้ยจนเกินไป(สำหรับผมเอง) ส่วนโครงการปัจจุบันที่กำลังสร้าง พื้นที่กลางเมืองใกล้รถไฟฟ้าและพื้นที่เหมาะสมแถมฝ้าที่สูงเพียงพอ ราคาก็ประมาณ 10-30 ล้านบาททั้งสิ้นนี่ได้พื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม.นะครับ ทำให้ผมไม่กล้าเสี่ยงลงทุนเลย เพราะผลตอบแทนที่จะกลับมาอาจจะไม่คุ้มกัน หรือหากมองเรื่องการขายต่อก็เป็นไปได้น้อยเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อมีน้อยแม้ว่าหากถ้ากลุ่มนั้นสนใจจริงๆแล้วย่อมตัดสินใจซื้อต่อไม่ยากนักก็ตาม
เข้าเรื่องที่ผมอยากชวนคบคิดกันครับ เนื่องจากผมมีคอนโดกลางเมืองแห่งหนึ่งที่พึ่งขายทิ้งไปเพราะหลังจากสร้างเสร็จและอยู่ได้จริง 3-4 ปี ก็เริ่มมีปํญหาส่อในทางที่ไม่ดี ทั้งท่อน้ำแตก หม้อแปลงระเบิด สายไฟในอาคารเสียหาย และน้ำรั่วซึมหลายจุดในอาคาร ทำให้ฉุกคิดขึ้นได้ว่าจริงๆแล้วคอนโดและโครงสร้างองค์ประกอบต่างๆในอาคารมีอายุการใช้งานจริงๆเท่าไรกันแน่ แน่นอนครับขึ้นกับการดูแลรักษา แต่ต้องเริ่มต้นด้วยวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพที่ดีพอสำหรับราคาและระดับสิ้นค้า(คอนโด)ด้วย แต่ดูเหมือนอาจจะไม่เป็นเช่นนั้นทุกโครงการ ดังนั้นประเด็นนี้ก็ควรเป็นอีกปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโด แต่แน่นอนถ้าซื้อตอน Presale ก็ต้องเชื่อตามที่บริษัทเค้าโฆษณาวาดฝันไว้อย่างสวยงามก่อน
เรื่องของอายุการใช้งานของสิ่งก่อสร้าง ผมขออ้างอิงตามนี้
http://www.thaicontractors.com/content/cmenu/1/61/304.html
โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50-60 ปี นั่นหมายความว่าถ้าเราซื้อตอนอายุสัก 30 ปี ก่อนเราตาย อาคารเหล่านี้ก็อาจจะอยู่ในจุดที่ต้องปรับปรุงหรือทุบทิ้งกรณีที่แย่เกินปรับปรุง
http://www.hipflat.co.th/th/%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%97%E0%B8%9E/%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%A1%E0%B8%B4%E0%B9%80%E0%B8%99%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%A1
นี่คือจำนวนคอนโดในกรุงเทพ คิดในใจเล่นน่าจะมีอยู่ประมาณ 1600 อาคาร ซึ่งนั้นหมายความ
- ตอนนี้ในกรุงเทพมีป่าคอนโด 1600 อาคาร และก็ยังสร้างกันเพิ่มขึ้นทุกๆปี แถมยังมีแนวโน้มกินพื้นที่สีเขียวในใจกลางเมืองอีกด้วย
- อนาคตประมาณ ปี 2626 (เลขสวยดี) น่าจะมีคอนโดที่หมดสภาพประมาณ 2000 อาคาร
คำถามคือ
1.ผมสงสัยว่าทิศทางในการสร้างคอนโดเหล่านี้ที่บอกว่า ผ่าน EIA แล้วนอกจากพิจารณาเรื่อง ณ.ปัจจุบันเรื่องระยะห่างอาคาร พื้นที่สีเขียวในโครงการและอื่นๆ ได้คิดเรื่องแผนการจัดการอาคารเหล่านี้ในอนาคตและ พื้นที่สีเขียวของสาธารณะ อย่างจริงจังบ้างแล้วหรือไม่ หรือเรื่องผลประโยชน์ส่วนตัวและพวกพ้องเป็นเรื่องที่สำคัญกว่าการวางแผนสิ่งแวดล้อมสำหรับเยาวชนในอนาคต
2.หากมีคอนโดรกร้างมากมายขนาดนี้ มีแผนการจัดการกันอย่างไรหากนิติบุคคลของอาคารและลูกบ้านไม่ได้มีมติพ้องกันว่าต้องทุบทิ้งแล้วขายที่ดิน หรือสร้างใหม่ .... จะกลายเป็นอาคารรกร้างหรือไม่อย่างใด
สุดท้ายก็ขอฝากเพื่อนๆที่เข้ามาอ่าน
หากท่านไม่ใช่ผู้ที่มีเงินถุงเงินถังแล้วก่อนซื้อคอนโดอยากให้ถามตัวเองสัก 2-3 คำถาม
1. ที่ต้องการซื้อคอนโดนี้ เพราะ จำเป็นจริงๆ หรือ เพราะอยากได้คอนโดสักห้อง
2. ท่านและสมาชิกใช้รถยนต์ หรือรถไฟฟ้าในชีวิตประจำวันกันแน่
3. ถ้าท่านใช้รถไฟฟ้า จำนวนสถานีในการเดินทางเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ ... นั่งรถไฟฟ้าเกิน 4-5 สถานีหรือไม่
4. ความน่าอยู่ของห้อง(ไม่นับการตกแต่ง) : ขนาดห้อง แปลนห้อง ความสูงฝ้า ทิศทางห้องและทิศลม วิวทิวทัศน์จากห้อง ทำให้ท่านรู้สึกอยากอยู่ที่ห้องนี้ไปนานๆหรือไม่
คำถามเหล่านี้ผมจะถามตัวเองเสมอก่อนตัดสินใจซื้อ มีเพื่อนและคนรู้จักหลายคนที่ซื้อคอนโดไปแล้วกลายเป็นภาระหนี้สิ้น แถมยังไม่ได้อยู่ด้วยเหตุผลส่วนตัวและหรือไม่ชอบไม่สะดวกอย่างที่คิดไว้ ทำให้เกิดปัญหาและภาระที่ตามมามากมาย
มีคนรู้จักคนหนึ่งเคยมาคุยกับผมว่า เอาเงินค่าเช่าหอที่จ่ายทุกเดือน ไปผ่อนคอนโดดีกว่า แล้วสุดท้ายก็จะเป็นทรัพย์สินด้วย ... เป็นประโยคที่ดูดีแต่ท่านอย่าลืมนะครับว่า ประโยคนี้จะเป็นจริง ถ้าท่านอยู่และใช้คอนโดนี้ตลอดการผ่อน แต่ความจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น นอกจากนั้นการอยู่คอนโดมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องไม่ลืม แต่หากไม่เป็นไปตามนั้น นั่นหมายความว่าท่านมีภาระหนี้ที่ต้องชำระทุกเดือนแถมค่าส่วนกลางที่ไม่ได้อยู่หากท่านไม่สามารถขายต่อได้
ท้ายสุด หากมีผู้รู้หรือหน่วยงานใดทราบ ผมสงสัยจริงๆครับว่า มีหน่วยงานใดที่ดูแลและวางแผนจัดการสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ในปัจจุบันและอนาคตหรือไม่ หากถ้ามีมีแนวทางและแผนการอย่างไรบ้าง
ป่าคอนกรีต ... ผลประโยชน์นายทุน-ใต้โต๊ะ ... อนาคตของลูกหลาน ในวัน Earth Day
แต่ในช่วง 2-3 ปีนี้ ต้องยอมรับครับ ผมไม่กล้าเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เลย เพราะอะไรเหรอ ก็อย่างที่เห็นครับป่าคอนโดขึ้นอย่างกับดอกเห็ด
แต่ก่อนพอเข้าใจได้ไม่ยากที่มีคอนโดใจกลางเมืองหรือติดแนวทางรถไฟฟ้าบริเวณกลางเมืองที่มีการสร้างและขายต่อกันง่ายได้และรวดเร็ว แต่เดี๋ยวนี้จากการสังเกตพบว่า คอนโดตามแนวรถไฟฟ้านั้นเป็นสถานีที่ไม่ใช่กลางเมืองอย่างแท้จริง และราคาสูงเมื่อเทียบกับทำเลที่ตั้งและขนาดที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนตัวเห็นว่าใช้เป็นบ้านหลังที่ 2 ได้ยากนัก เพราะเล็กและน่าอึดอัดเพราะความสูงของฝ้านั้นเตี้ยจนเกินไป(สำหรับผมเอง) ส่วนโครงการปัจจุบันที่กำลังสร้าง พื้นที่กลางเมืองใกล้รถไฟฟ้าและพื้นที่เหมาะสมแถมฝ้าที่สูงเพียงพอ ราคาก็ประมาณ 10-30 ล้านบาททั้งสิ้นนี่ได้พื้นที่ไม่เกิน 100 ตร.ม.นะครับ ทำให้ผมไม่กล้าเสี่ยงลงทุนเลย เพราะผลตอบแทนที่จะกลับมาอาจจะไม่คุ้มกัน หรือหากมองเรื่องการขายต่อก็เป็นไปได้น้อยเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อมีน้อยแม้ว่าหากถ้ากลุ่มนั้นสนใจจริงๆแล้วย่อมตัดสินใจซื้อต่อไม่ยากนักก็ตาม
เข้าเรื่องที่ผมอยากชวนคบคิดกันครับ เนื่องจากผมมีคอนโดกลางเมืองแห่งหนึ่งที่พึ่งขายทิ้งไปเพราะหลังจากสร้างเสร็จและอยู่ได้จริง 3-4 ปี ก็เริ่มมีปํญหาส่อในทางที่ไม่ดี ทั้งท่อน้ำแตก หม้อแปลงระเบิด สายไฟในอาคารเสียหาย และน้ำรั่วซึมหลายจุดในอาคาร ทำให้ฉุกคิดขึ้นได้ว่าจริงๆแล้วคอนโดและโครงสร้างองค์ประกอบต่างๆในอาคารมีอายุการใช้งานจริงๆเท่าไรกันแน่ แน่นอนครับขึ้นกับการดูแลรักษา แต่ต้องเริ่มต้นด้วยวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพที่ดีพอสำหรับราคาและระดับสิ้นค้า(คอนโด)ด้วย แต่ดูเหมือนอาจจะไม่เป็นเช่นนั้นทุกโครงการ ดังนั้นประเด็นนี้ก็ควรเป็นอีกปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโด แต่แน่นอนถ้าซื้อตอน Presale ก็ต้องเชื่อตามที่บริษัทเค้าโฆษณาวาดฝันไว้อย่างสวยงามก่อน
เรื่องของอายุการใช้งานของสิ่งก่อสร้าง ผมขออ้างอิงตามนี้
http://www.thaicontractors.com/content/cmenu/1/61/304.html
โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50-60 ปี นั่นหมายความว่าถ้าเราซื้อตอนอายุสัก 30 ปี ก่อนเราตาย อาคารเหล่านี้ก็อาจจะอยู่ในจุดที่ต้องปรับปรุงหรือทุบทิ้งกรณีที่แย่เกินปรับปรุง
http://www.hipflat.co.th/th/%E0%B8%81%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%87%E0%B9%80%E0%B8%97%E0%B8%9E/%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B8%A1%E0%B8%B4%E0%B9%80%E0%B8%99%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%A1
นี่คือจำนวนคอนโดในกรุงเทพ คิดในใจเล่นน่าจะมีอยู่ประมาณ 1600 อาคาร ซึ่งนั้นหมายความ
- ตอนนี้ในกรุงเทพมีป่าคอนโด 1600 อาคาร และก็ยังสร้างกันเพิ่มขึ้นทุกๆปี แถมยังมีแนวโน้มกินพื้นที่สีเขียวในใจกลางเมืองอีกด้วย
- อนาคตประมาณ ปี 2626 (เลขสวยดี) น่าจะมีคอนโดที่หมดสภาพประมาณ 2000 อาคาร
คำถามคือ
1.ผมสงสัยว่าทิศทางในการสร้างคอนโดเหล่านี้ที่บอกว่า ผ่าน EIA แล้วนอกจากพิจารณาเรื่อง ณ.ปัจจุบันเรื่องระยะห่างอาคาร พื้นที่สีเขียวในโครงการและอื่นๆ ได้คิดเรื่องแผนการจัดการอาคารเหล่านี้ในอนาคตและ พื้นที่สีเขียวของสาธารณะ อย่างจริงจังบ้างแล้วหรือไม่ หรือเรื่องผลประโยชน์ส่วนตัวและพวกพ้องเป็นเรื่องที่สำคัญกว่าการวางแผนสิ่งแวดล้อมสำหรับเยาวชนในอนาคต
2.หากมีคอนโดรกร้างมากมายขนาดนี้ มีแผนการจัดการกันอย่างไรหากนิติบุคคลของอาคารและลูกบ้านไม่ได้มีมติพ้องกันว่าต้องทุบทิ้งแล้วขายที่ดิน หรือสร้างใหม่ .... จะกลายเป็นอาคารรกร้างหรือไม่อย่างใด
สุดท้ายก็ขอฝากเพื่อนๆที่เข้ามาอ่าน
หากท่านไม่ใช่ผู้ที่มีเงินถุงเงินถังแล้วก่อนซื้อคอนโดอยากให้ถามตัวเองสัก 2-3 คำถาม
1. ที่ต้องการซื้อคอนโดนี้ เพราะ จำเป็นจริงๆ หรือ เพราะอยากได้คอนโดสักห้อง
2. ท่านและสมาชิกใช้รถยนต์ หรือรถไฟฟ้าในชีวิตประจำวันกันแน่
3. ถ้าท่านใช้รถไฟฟ้า จำนวนสถานีในการเดินทางเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ ... นั่งรถไฟฟ้าเกิน 4-5 สถานีหรือไม่
4. ความน่าอยู่ของห้อง(ไม่นับการตกแต่ง) : ขนาดห้อง แปลนห้อง ความสูงฝ้า ทิศทางห้องและทิศลม วิวทิวทัศน์จากห้อง ทำให้ท่านรู้สึกอยากอยู่ที่ห้องนี้ไปนานๆหรือไม่
คำถามเหล่านี้ผมจะถามตัวเองเสมอก่อนตัดสินใจซื้อ มีเพื่อนและคนรู้จักหลายคนที่ซื้อคอนโดไปแล้วกลายเป็นภาระหนี้สิ้น แถมยังไม่ได้อยู่ด้วยเหตุผลส่วนตัวและหรือไม่ชอบไม่สะดวกอย่างที่คิดไว้ ทำให้เกิดปัญหาและภาระที่ตามมามากมาย
มีคนรู้จักคนหนึ่งเคยมาคุยกับผมว่า เอาเงินค่าเช่าหอที่จ่ายทุกเดือน ไปผ่อนคอนโดดีกว่า แล้วสุดท้ายก็จะเป็นทรัพย์สินด้วย ... เป็นประโยคที่ดูดีแต่ท่านอย่าลืมนะครับว่า ประโยคนี้จะเป็นจริง ถ้าท่านอยู่และใช้คอนโดนี้ตลอดการผ่อน แต่ความจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น นอกจากนั้นการอยู่คอนโดมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องไม่ลืม แต่หากไม่เป็นไปตามนั้น นั่นหมายความว่าท่านมีภาระหนี้ที่ต้องชำระทุกเดือนแถมค่าส่วนกลางที่ไม่ได้อยู่หากท่านไม่สามารถขายต่อได้
ท้ายสุด หากมีผู้รู้หรือหน่วยงานใดทราบ ผมสงสัยจริงๆครับว่า มีหน่วยงานใดที่ดูแลและวางแผนจัดการสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ในปัจจุบันและอนาคตหรือไม่ หากถ้ามีมีแนวทางและแผนการอย่างไรบ้าง